המועמדים לנשיאות ומחסור הדירות בישראל

תמונה ראשונה: מקהלה של כלכלנים מכריזה כבר מספר שנים שהבעיה בתחום הדיור בישראל היא בתחום ההיצע: אין מספיק דירות בישראל. מכאן עולה שצריך לחוש ולסגור את הפער: לבנות במהירות דירות חדשות. מאחר שבניגוד לדעה המקובלת אני סבור שאין בישראל מחסור בדירות - המקהלה הזו של כלכלנים מתסכלת אותי. אפילו בנק ישראל - מוסד שיש לי כלפיו הערכה מיוחדת (גילוי נאות: עבדתי במחלקת המחקר של הבנק קרוב ל-10 שנים)  - הצטרף למקהלה ומצביע בפירסומיו השונים על הצורך בהאצת קצב הבנייה של דירות.

תמונה שנייה: בתקופה שקדמה לבחירות האחרונות לנשיאות עלתה תופעה מעניינת: המועמדים (וכנראה גם פוליטיקאים שלא היו מועמדים) מחזיקים במספר דירות כל אחד.  זה בסדר גמור (נניח שזה כשר מבחינה חוקית): בסיטואציה של עלייה מתמשכת של מחירי דירות וריבית נמוכה ששוחקת את התשואה הצפויה מנכסים פיננסיים - אפשר בהחלט לקבל החלטה להחזיק חלק משמעותי מההון העצמי כשהוא מושקע במסלול הנדל"ן (מעבר לבעלות על הדירה המשמשת למגורי המשפחה), ואולי אפילו להיכנס לפוזיציה ולהשתמש למימון ההשקעה באשראי בנקאי (משכנתא).

אבל בואו נחבר עכשיו את שתי התמונות. אין בישראל מחסור בדירות לכלל הציבור - הן חסרות רק לחלק מהציבור. הן נמצאות בידי החלק האחר של הציבור. 

להלן מספר נקודות למחשבה.

1. לא חסרות כיום דירות בישראל 

אני מאמין שלא חסרות כיום דירות בישראל. מדוע מאמין, ולא קובעע? כי אין דרך ישירה (שאני מכיר) שמאפשרת לקבוע אובייקטיבית אם קיים מחסור בדירות, ואם כן - מהו שיעורו. במצוקתם, חלק ממשקי הבית חולקים ביניהם דירות; מצד שני, משקי בית מבוססים מחזיקים במספר דירות, וחלק מהדירות בישראל אפילו עומדות ריקות. באין דרך ישירה להצביע על אינדיקציה למחסור דיור - הדרך המקובלת שבה משתמשים היא דרך עקיפה: משווים בין התוספת למצבת משקי הבית בתקופת זמן מסויימת לבין מספר הדירות החדשות שנוספו למלאי באותה תקופה. גישה זו יכולה לסייע לנו להעריך אם קצב הבנייה עונה על צרכי האוכלוסייה - מושג ערטילאי כשלעצמו - אבל לא לקבוע אם קיים חוסר או עודף של דירות.

אבל אם אין דרך חד-משמעית כדי לקבוע אם אמנם יש או אין מחסור דירות בישראל - מדוע אנו שומעים מכל עבר את ההצהרות שחייבים להאיץ את קצב הבנייה של דירות חדשות? התשובה היא שתחושת המחסור מקורה בתהליך של עליית מחירי הדירות שפוקד את ישראל כבר חמש-שש שנים. התהליך נובע מכך שהביקוש לרכישת דירות גובר על ההיצע. החוויה, מבחינת חסרי-הדיור, היא שהדירות "בורחות" מהישג ידם.

2. עליית מחירי הדירות נובעת מגידול של הביקוש לרכישת דיור לצורך השקעה 

לכאורה, העלייה המהירה של מחירי הדירות בישראל מצביעה על מחסור. אלא שהמילה מחסור כאן היא מטעה: לא מדובר במחסור אוביקטיבי, ולא בשינויים דמוגרפיים שארעו בשנים האחרונות והגדילו את צרכי הדיור של האוכלוסייה (ראו לדוגמא את גל העלייה ממדינות בריה"מ-לשעבר). מדובר בגידול של הביקוש להשקעה בדיור. הנקודה שראוייה לציון כאן היא ששכר הדירה - שהיה אמור "להמריא" בגלל מחסור-לכאורה בדיור - עלה בשנים אלו במידה פחותה ממחירי הדירות, מה שהביא לירידת שיעור התשואה מהשכרה. זו אינדיקציה לכך שהבעיה איננה מחסור בדיור אלא אולי עודף ביקוש לנכסי השקעה: הציבור רוצה לעבור מנכסים פיננסיים להשקעה בדיור. המעבר הזה גורם לעליית מחירי הדירות וירידת שיעורי התשואה.

3. התהליך המתקיים בישראל הוא התגברות אי-השוויון במונחי דיור 

למרות שמספר דוברים מתעקשים שקצב הבנייה המצטבר בעשור האחרון היה נמוך מהתוספת המצטברת של משקי בית חדשים (אפילו מושמעים נתונים על 100 אלף דירות חסרות), נראה לי שיותר משמדובר במחסור כללי - מדובר בשאלה של התחלקות מלאי הדירות. לחלק מהאוכלוסיה אין דירה בבעלותו, ולחלק אחר יש מספר דירות כ"א. זהו תהליך שמתרחש בישראל לאורך זמן: המבוגרים הופכים לבעלי דירות להשכרה, והצעירים - לשוכרי דירות. הסיפור על המועמדים לנשיאות המחיש תופעה זו, אבל מן הסתם כולנו ערים למגמה. נדמה לי שנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על התוצאה האמיתית של תופעה זו: אחוז משקי הבית המתגוררים בדירה שבבעלותם נמצא בירידה בשנים האחרונות.

4. גידולו של הביקוש להשקעה בדיור נובע מהתפתחויות בשוקי ההון ואינו קשור לשאלות של דיור 

מדוע המבוגרים משקיעים יותר מבעבר בדירות מגורים? האם זהו אפיק השקעה סביר למי שלקראת הגיל השלישי זקוקים בעיקר לנזילות והיו אמורים להישאר בתחום ההשקעות הפיננסיות? נראה שמשקי הבית המבוגרים פונים יותר להשקעה בדירות כי הם מנסים להגן על חסכונותיהם הפנסיוניים מפני שחיקה. הריבית הנמוכה של השנים האחרונות משגעת אותם: הם רגילים לחיות בעולם שיש בו תשואה ריאלית חיובית גם להשקעות פיננסיות חסרות-סיכון, והעולם הזה "נעלם" בשנים האחרונות.

גם אפיקי השקעה אחרים הופכים למסוכנים: ירידת הריבית בישראל  "ניפחה" את מחירי האג"ח, והחשש הממשי מפני נפילת מחירי האג"ח בשנים הקרובות  (אג"ח חסרות-סיכון, לכאורה!) מפחיד (בצדק) את המשקיעים. ההשקעה במניות גם היא נחשבת לאלטרנטיבה מסוכנת לאור מחירי המניות הגבוהים. אז מה עושים? משקי הבית המבוססים פונים להשקעה בנדל"ן, בעיקר דירות למגורים. הם חשים שהשקעה זו בטוחה יותר ("מחירי דירות אף פעם לא יורדים!") וגם נושאת הכנסה שוטפת סבירה (יחסית למקובל בהשקעות הפיננסיות) בצורת תקבולי שכ"ד.

5. הבעיה שנוצרת בשל כך אינה בעיה כלכלית 

אין בתהליך הזה של התגברות אי-השיוויון בהתחלקות הדיור שום בעיה כלכלית: משקי הבית המבוססים הם בעלי הון עצמי משמעותי (בניגוד לחלק ניכר ממשקי הבית הצעירים) ויש להם נגישות טובה יותר לשוק האשראי. לכן יש להם יתרון יחסי בהשקעה בנדל"ן: הם יכולים לקחת על עצמם סיכונים קטנים יותר במונחי שיעור מימון ויחס שירותי חוב להכנסה. המערכת הפיננסית נמצאת לכן בעמדה פחות מסוכנת. היא אוהבת אותם, את המבוגרים. גם הרגולטור אוהב אותם: הוא קבע לפני כשנה שיעור מינימלי של הון עצמי בהלוואות משכנתא לחסרי-דיור, ובכך דחק אל מחוץ לשוק חלק מהצעירים והקל על משקי הבית המבוססים להצטייד בדירות להשכרה.

6. אבל יש בעיה חברתית 

בחברות המערביות מאמינים שבעלות עצמית על דיור היא תופעה חיובית. הנימוקים לתפיסה זו הם בדרך-כלל חינוך אזרחי לנטילת אחריות להתנהלותו הכלכלית של משק הבית, הגברת תחושת השייכות של משק הבית לקהילה המיידית שבקרבה הוא מתגורר, וטיפוח סולידריות בכלל החברה. לכן ממשלות נוקטות בצעדים המעודדים רכישה של דיור גם ע"י קבוצות אוכלוסייה חלשות-יחסית, ובגיל צעיר דווקא. לכן שיעור משקי הבית המתגוררים בבית בבעלותם עולה לאורך זמן ברוב העולם. אז נכון אמנם שבעלות על דיור אינה מטרה קדושה, והיא אינה מתאימה לכלל האוכלוסיה, והיא גם אינה מצדיקה חלוקה שרירותית של קרקעות מדינה בנוסח הדרישות שאנו פוגשים בישראל בזמן האחרון.  ונכון גם שהניסיון האמריקני שהחל בשנות ה-90' להגדיל באופן גורף את שיעור הבעלות הסתיים באסון, כנראה בעיקר מבחינתן של קבוצות האוכלוסייה שהיוו יעד ל"סיוע". אבל עדיין יש הצדקה למדיניות ממשלתית שמאפשרת לקבוצות אוכלוסיה רחבות להגיע לדיור בבעלות עצמית. בהקשר זה מה שקורה בישראל בשנים האחרונות הוא בהחלט החמרה של בעייה חברתית, מה גם שהממשלה "נעלמה" כבר לפני יותר מעשור מעולם הסיוע לחסרי-דיור.

7. אין הצדקה להפוך את ההשקעה בנדל"ן למקלט-מס 

במציאות הקיימת, התשואה על השקעות פיננסיות חייבת במס בשיעור 25%. בניגוד לכך, התשואה על השקעה בדיור זוכה להטבות-מס. התשואה מהשכרה חייבת במס שולי בשיעור 10% מעבר לסף די גבוה של פטור (כיום כ-5,000 ש"ח לחודש), ורווחי ההון הנובעים מעליית ערך הדירה (שבח) פטורים ממס אחת לארבע שנים. יש אולי הסבר פרטני לכל אחד מהדברים, אבל התוצאה הכוללת היא שהשקעה בדיור להשכרה זוכה להטבת מס יחסית להשקעה בנכסים פיננסיים. אין הצדקה להטבה זו. אם בכלל - היינו צריכים להפלות השקעה זו לרעה כדי לקזז, ולו חלקית, את התופעה החברתית של התרחקות הבעלות על דיור ממשקי בית צעירים.

8. אפשר היה לנקז חלק מהביקוש לדיור ע"י הנפקת אג"ח ממשלתי הצמוד למדד מחירי הדיור 

אם באמת חלק מהביקוש לרכישת דיור הוא ביקוש שמטרתו להגן על החיסכון הפנסיוני מפני שחיקה, דרך אפשרית (שכבר הוצעה בבלוג זה בעבר) היא שהממשלה תנפיק אג"ח ארוכת-טווח הצמודה למדד מחירי הדיור. קיומו של אפיק השקעה כזה ינקז משוק הדיור ביקוש שלא היה צריך להיות בו מלכתחילה, יקטין את התנודות הספקולטיביות בשוק הדיור (ובכך גם יקטין את הסיכון המחזורי הקיים בו), יקטין את הצורך לבנות דירות במהירות כדי לספק "רעב" זה, ואולי גם יכריח את הממשלה לקבל אחריות ליציבות מחירי הדירות (שהרי עלייה של מדד מחירי הדירות תחייב את הממשלה להקצות משאבים לתשלום הפרשי הצמדה למחזיקי האג"ח).

9. מחירי הדירות בתל-אביב אינם צריכים לשמש לנו תמרור 

הנטייה של צעירי ישראל להתגורר במרכז תל-אביב הקצינה תופעה של מפגש דורות. מחירי הדיור בתל אביב הם הגבוהים בישראל, והם הגיעו לשיא יחסית לשכר. התופעה הבלתי-נמנעת היא של בעלי בתים מבוגרים ה"מנצלים" (לכאורה) את הדיירים הצעירים. אבל זהו מצב חסר-משמעות מבחינה לאומית: המצב היה שונה אילו הצעירים היו מחליטים להפוך דווקא את בת-ים או נתניה ל"עיר הנוער" שלהם. הוא גם יכול להשתנות אם יינקטו צעדים נמרצים לשיפור שירותי התחבורה הציבורית והוזלתם. אין בשאלת הדיור בתל אביב שום מסר ציוני ושום ערך לאומי. בניגוד לדרישות תנועות המחאה של קיץ 2011, לא מגיעה לכולם דירה בשדרות רוטשילד, אין טעם להבטיח הטבות בתל אביב לחסרי-דיור, ואין סיבה לרכז מאמצים לבנייה בתל-אביב - תנו ליוזמה הפרטית לבנות בקצב שלה והסירו את תל אביב משולחן הדיונים העוסק בבעיית הדיור. 

10. ואחרון: הדיפרנציאציה של מחירי הקרקעות אינה יעד למדיניות ממשלה 

מחירה של דירה בתל-אביב גבוה פי כמה ממחיר דירה זהה בתכונותיה במצפה רמון. ההפרש במחיר אינו משקף הבדלים בעלות הבנייה - הוא משקף הפרש של ערך הקרקע. השונות של מחירי הקרקעות נובעת מפעולת כוחות השוק: בדרך כלל מחירי הקרקעות גבוהים במרכזים עירוניים ופוחתים ככל שמתרחקים מהם. בנוסף, קיימות שכונות "נחשבות": שכונות שהציבור מוכן, מרצונו החופשי, לשלם מחיר גבוה יותר למ"ר מאשר באחרות. זו בדרך כלל תוצאה של איכות השירותים הקהילתיים, של דימוי חברתי גבוה, ואולי גם של אופנה.

אם הציבור חושב שערך מ"ר דירה במיקום אחד צריך להיות גבוה משמעותית מערך של מ"ר דירה במקום אחר - מדוע בעצם שנתערב בכך? מדוע אנו מנסים להשפיע על מחירי הנדל"ן? מדוע להילחם נגד טעמי הציבור? ומדוע לעשות זאת באמצעים שיש בהם נזק יותר מתועלת: סיבסוד שרירותי של מחירי הקרקע לקבוצות אוכלוסייה מסויימות (ולא אחרות), או עקיפת חוקי התכנון והבנייה כדי להאיץ את קצב הבנייה של דירות חדשות? הרי אם קבוצת אוכלוסייה מסויימת זקוקה לסיוע ממשלתי - סיוע זה לא היה צריך להיות מותנה במיקום גיאוגרפי, ואם חוקי התכנון והבנייה מיותרים ורק יוצרים סחבת וייקור מיותר של מחירי דירות - מדוע שלא נבטל את תחולתם בכל הארץ? האם אנו מנסים להוזיל את מחירי הדיור בתל אביב? מדוע?