רשימת אורח: מחירי השכירות למגורים בישראל: האם צפויה פריצה כלפי מעלה של שכר הדירה? - ד"ר יאיר דוכין*

"משבר הדיור" - כפי שהוא מכונה בתקשורת - שביטויו הוא עלייה מתמשכת של מחירי הדירות, דוחק בתהליך מתמשך קבוצה ניכרת של משקי בית אל מחוץ למעגל רוכשי הדירות הפוטנציאליים, בעיקר עקב מחסור בהון עצמי או רמת הכנסות המקשה על תשלומי המשכנתא הנדרשת לרכישת דירה. חלופת הדיור של משקי הבית הללו היא דיור בשכירות, אף שאצל רבים מהם נתפסים תשלומי השכירות - בטעות כמובן - כ"זריקת כסף לריק", שכן הם יכלו לכאורה להפנות תשלומים אלה לרכישת דירה. בנוסף לאלו כוללת אוכלוסיית שוכרי הדירות ציבור מגוון אחר (צעירים, משפחות במעבר, עובדים זרים וכדו') שמהווה מרכיב ניכר בביקוש לדיור בשכירות. אלה רואים בדיור בשכירות דרך יחידה להשגת קורת גג ואין להם בדרך כלל כוונות רכישה בשלב חייהם הנוכחי. מול אלו שיוצרים את הביקוש לדיור בשכירות עומדת קבוצת אוכלוסייה אחרת, היוצרת את עיקר ההיצע של דיור להשכרה. אוכלוסייה זו, שרואה בדמי השכירות מרכיב חשוב בתשואת תיק ההשקעות שלה, היא אוכלוסיית המשקיעים בנדל"ן למגורים, קרי: רוכשי הדירות להשקעה. אלו רואים בהשקעה ברכישת דירות אפיק השקעה המעניק למשקיע שני יתרונות עיקריים: א.  תשואה עודפת, בעיקר בשנים האחרונות, על תשואת הפיקדונות לסוגיהם;  ב.  תזרים מזומנים יציב ברמת סיכון נמוכה-יחסית.

ראוי להזכיר בנקודה זאת נתח נוסף מאוכלוסיית המשקיעים, שולי יחסית: תושבי חוץ הרוכשים דירות בישראל משיקולי ציונות או ביטחון אישי. תשומת ליבם של משקיעים אלה נתונה פחות, בדרך כלל, לתשואת שכר הדירה מהנכס הנרכש לעומת המשקיעים המקומיים.

הקושי העיקרי בניתוח משולב של מגמות המחירים בשוק השכירות מול שוק הדיור בבעלות, נובע מכך, שמדובר בשוק הטרוגני ביותר, הן מבחינת מיגוון המוצרים (גודל דירה, קומה, מצב הדירה וכדו') והן מבחינת מיקום (מרכז, פריפריה וכדו'). כתוצאה מכך נצפים בשווקים פערים גדולים הן בדמי שכירות והן במחירי הדירות. יתר על כן, ניתן לדמות את גלי הגאות והשפל בשוק לאבן הנזרקת למים ויוצרת גלים המתפשטים מנקודת הפגיעה של האבן כלפי חוץ. כך כל גל גאות בענף מתחיל במרכז ומתפשט לכיוון הפריפריה וכל שפל ענפי מתחיל בפריפריה ונע לכיוון המרכז. אפקט דומה קיים גם במגמות המחירים בין המוצרים (דירות עממיות, דירות יוקרה וכדו') בכל אזור.

למרות ההטרוגניות בשני השווקים, התחליפיות שבין דיור בבעלות לדיור בשכירות מצביעה על כך (על פי התיאוריה הכלכלית המקובלת) שהעלייה המתמשכת בשנים האחרונות במחירי הדירות הייתה צריכה לכאורה להוביל לעלייה במחירי השכירות. אולם התיאוריה הכלכלית אינה נותנת תשובה באשר לשעורי השינוי, שיכולים להיות שונים ביותר. משום מה התקבעה בציבור הדעה השגויה ששיעור עליית מחירי השכירות צריך להיות דומה לשיעור עליית מחירי הדירות.

כדי לבחון את סוגיית ההתייקרות בשני השווקים (דיור בשכירות מול דיור בבעלות) נבדקה השתנות מחירי הדירות ודמי השכירות בפלח מוצרים מצומם יחסית שהוא הדירות בנות 4 חדרים במחוז תל אביב בשנים 1998 עד 2014.

הממצאים מצביעים על שתי תקופות משנה עיקריות: 1998 עד 2007, ו- 2008 עד 2014. בתקופה הראשונה ירדו מחירי הדירות ריאלית ולעומתם דמי השכירות דווקא עלו, אם כי במתינות. בתקופה השנייה התהפכה מגמת הירידה של מחירי הדירות ונוצרה עלייה חדה, כאשר דמי השכירות המשיכו לעלות בקצב מהיר יותר מאשר בתקופה הקודמת. אם נחבר את שתי התקופות לתקופה רצופה אחת נראה עלייה ברורה בשני השווקים.

להלן שעורי השינוי של מחירי דירות 4 חדרים ומחירי השכירות שלהן במחוז תל אביב בשנים 1998 עד  2014:

תקופה	שעור עליית מחירי דירות (%)	שעור עליית מחירי שכירות (%)
1998 – 2007	24.5-	7.4
2008 – 2014	76.9	14.4
1998 – 2014	42.5	22.8

הנתונים מצביעים על תנודתיות חריפה יותר של מחירי הדירות מאשר דמי השכירות, כאשר מחירי השכירות המשיכו לעלות במתינות גם לאורך התקופה הראשונה, שבה מחירי הדירות ירדו בשיעור מצטבר של כ- 25%. המטרה במאמר הנוכחי היא להציע הסבר לתופעה זאת של פער ניכר בשעורי השינוי של המחירים בשני השווקים. הסבר התופעה יסייע להעריך גם את מגמות השינוי העתידיות בשני השווקים.

ניתוח הקשר שבין שני השווקים מנקודת מבטו של משקיע מלמד שמשקיע רציונלי הבוחן את השקעתו בדירה למגורים צריך לבחון את התשואה הכוללת מהנכס, שמורכבת משכר הדירה השוטף ומעליית ערך הדירה.

ניתוח משולב של שני מרכיבי התשואה בשתי תקופות המשנה ולאורך התקופה כולה מצביע על התוצאות הבאות:

תקופה	תשואה שנתית ממוצעת משכר דירה  (%)	עליית מחירים שנתית ממוצעת של הדירות (%)	תשואה שנתית כוללת למשקיע (%)
1998 – 2007	4.17	2.45-	1.72
2008 – 2014	2.71	10.98	13.69
1998 – 2014	2.72	2.50	5.22

הנתונים מצביעים על כך ששיעור התשואה הכולל על השקעה בנדל"ן למגורים הוא בטווח הארוך 5-6% לשנה. עם זאת, ניכרת תנודתיות חריפה בשני מרכיבי התשואה. הנתונים על השתנות מחירי השכירות בתקופה השנייה, השנים 2008 עד 2014, מצביעים על כך ששיעור התשואה למשקיע מדמי השכירות היה קרוב לממוצע ארוך הטווח. לכן, להערכתי, הניתוח מצביע על כך שאין לצפות לפריצה משמעותית כלפי מעלה של שכר הדירה, שתנבע כביכול מהפיגור של עליית שכר הדירה אחר התייקרות הדירות.

האם תימשך מגמת העלייה של מחירי הדירות? כדאי להזכיר שניתוח ארוך-טווח של השתנות המחירים בענף מצביע על מחזוריות 10-שנתית של מחירי הדירות, דהיינו מחזורי עלייה וירידה שנמשכו בדרך כלל כ- 10 שנים. בכל מחזור כזה הצטברו תהליכים ונסיבות שיצרו מהפך (לעיתים מתון ולעיתים חד) במהלך המחירים. שנת 2015 נמצאת בשוליו של מחזור התייקרויות כזה, ולהערכתי הולכים ומצטברים תנאים לסיומו.

*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה. רשימה זו הופיעה, בשינויי עריכה קלים, בגיליון סוף השבוע האחרון של מוסף "דה-מרקר נדל"ן"