לשכור דירה או לרכוש דירה? - על השאלה, התשובה והמדיניות הממשלתית

האם להתגורר בשכירות או לרכוש דירה? - זו לא השאלה!

השאלה שמטרידה תדיר משקי בית צעירים היא אם להתגורר בדירה של מישהו אחר, או לחילופין לרכוש דירה משלהם. רוב משקי הבית בישראל בוחרים באופציה השנייה: הם רוכשים דירה, אם בתחילת דרכם או בשלב מאוחר יותר, כשבמקרים רבים הם נעזרים לשם כך באשראי בנקאי. אז הבחירה בדרך של רכישת דירה לשימוש עצמי היא נוהג מקובל, אבל האם זהו כורח? האם הבחירה היא באמת בין דיור בדירה של אחרים לבין רכישת דיור לשימוש עצמי?

התשובה היא שלא מדובר כאן בחלופות - אלו הן שתי שאלות בלתי תלויות: האחת - היכן להתגורר, שהיא שאלה לגבי בחירת פתרון מגורים, או צריכה שוטפת של שירותי דיור; השנייה - אם לרכוש דירה, שהיא שאלה בנושא השקעות (או אפילו שאלה בנושא ניהול נכסים-התחייבויות של משק הבית).

היכן להתגורר?

כל אחד צריך לגור במקום כלשהו, ולכן השאלה הראשונה שעל משק הבית לענות עליה היא איזה פתרון מגורים הוא מאמץ. אתם יכולים להתגורר עצמאית - וכאן לא חשוב אם אתם בוחרים במגורים בשכירות או במגורים בדירה בבעלות עצמית - או שאתם יכולים לבחור להתגורר בדירה עם אחרים (הורים, אחים, ילדים וכו'). בחירתכם זו קובעת למעשה כמה דיור אתם צורכים. לדוגמא, אם אתם מתגוררים בדירה בת 4 חדרים בתל-אביב - בין שאתם הבעלים שלה, בין שאתם שוכרים אותה מהבעלים ובין שאתם בכלל גרים בה בחינם (שייכת לסבתא!) - אתם צורכים את מחיר השוק שלה, כלומר הוצאה חודשית בסדר גודל של  6,000-8,000 ש"ח בתוספת הוצאות אחזקה ותשלומי ארנונה. מדוע אתם צורכים, אם הדירה היא בכלל שלכם? כי יכולתם לחילופין לגור אצל ההורים ולהשכיר את הדירה לאחר במחיר שוק.

המשמעות היא שבכל מקרה אתם צורכים שירותי דיור בגובה של מחירי השכירות בשוק - בין אם אתם משלמים שכ"ד לבעלים ובין אם אתם עצמכם הבעלים. לכן אם אתם מצטמצמים לדירה צנועה בפריפריה - אתם צורכים שירותי דיור זולים; אם אתם מתפנקים ביחידת דיור מרווחת במרכז הארץ - אתם צורכים שירותי דיור יקרים. אם ילדיכם כבר עזבו את הבית ואתם נשארים כזוג מבוגר לבד בקוטג' בן 5-6 חדרים - אתם צורכים שירותי דיור יקרים, גם אם לא מדובר כאן בנטל תזרימי גלוי. שאלו כעת את עצמכם, הקוראים: כמה שירותי דיור אתם צורכים כיום? מהו שכר הדירה המקובל בשוק לגבי הדירה בה אתם מתגוררים?

האם לרכוש דירה? ואיזו?

אם כך, כולנו צורכים שירותי דיור, ללא קשר לשאלה אם אנחנו משלמים שכ"ד לאחרים. נעבור לשאלה אחרת - שאלת ההשקעה: האם כדאי לנו לרכוש דירה כדי להתגורר בדירה משלנו, או לחילופין להפריד בין שאלת המגורים לבין שאלת ההשקעה? הקושי כאן הוא להפריד בין נוהג מקובל (קרוב ל-70% ממשקי הבית בישראל מתגוררים בדירה בבעלותם) לבין השאלה העקרונית (והרחבה יותר) כיצד כדאי לנו לנהל פיננסית את משק הבית. כי זאת יש להבין: אנחנו יכולים לרכוש דירה שמאפייניה (מיקום, גודל, איכות, מחיר) עונים על צרכי המגורים העכשוויים שלנו (לדוגמא: אנחנו זוג צעיר ללא ילדים, שלומד באוניברסיטה בנגב), או לרכוש דירה שמאפייניה עונים דווקא על הצרכים העתידיים שלנו (המשפחה תגדל, נחזור להתגורר בצפון הארץ); אנו יכולים לרכוש דירה לצרכי השקעה, ללא קשר לצרכי המגורים השוטפים שלנו; אנו יכולים לוותר לגמרי על רכישת דירה ולהשקיע במקום זאת את כספנו בעסק שלנו; אנו יכולים להעדיף בכלל השקעה בנכסים פיננסיים על פני השקעה בנדל"ן.

מהי ההחלטה הנכונה?

כל החלטה ברשימה לעיל היא החלטה "נכונה", אם היא עונה על העדפות משק הבית ומתיישבת עם יכולתו הפיננסית. כל החלטה כזו היא החלטת השקעה - לא החלטה על צריכת שירותי דיור: אפשר לצרוך שירותי דיור מבלי לרכוש דירה. הנקודה החשובה היא הבאה: כל החלטת השקעה שלנו היא ספקולציה על הדרך שבה יתפתחו הדברים בעתיד.

לא קל לנו לקבל את העובדה שהחלטה על רכישת דיור היא ספקולציה. זה מכביד מצפונית. אנחנו חשים יותר בנוח כשאנחנו חושבים שאנחנו מבצעים צעדים רציונליים, צעדים "נכונים", אפילו צעדים בלתי-נמנעים. לכן אנחנו נוטים לחזור ולהצדיק (בעיני אחרים ובעינינו-אנו) את החלטות ההשקעה שלנו, ולכן אנחנו 'מקשטים' בדיעבד את הצלחותינו הנדל"ניות (חישבו כמה זה קל עבורנו להתפאר בהצלחותינו בתקופה של אינפלציה, או בתקופה של עליית מחירי דירות). כי המחשבה שעשינו ספקולציה בסכומי כסף אדירים (במונחי חודשי הכנסה שלנו), ועוד עשינו זאת שלא מכורח ('מלחמת יש ברירה') - היא מחשבה מציקה, היא רומזת על כך שלקחנו סיכון. לכן אנו חיים בהכחשה. וחלק מההכחשה מתחיל בטענה התמימה "צריך הרי לגור איפשהו!". אז זהו, שכדי לגור לא צריך לרכוש דירות, ולא צריך להיכנס להשקעה של מיליונים.

כמה תובנות

אם הבנו שבחירת פתרון מגורים והחלטה על רכישת דירה הן שתי שאלות נפרדות - אפשר לנסות להבין עוד כמה דברים. נכון שלמגורים בנכס בבעלות-עצמית יש יתרונות ידועים, אבל יש לשיטה זו גם כמה חסרונות:

• לא כל משק בית צריך ויכול להגיע לבעלות על דירה - לדוגמא: ישנם משקי בית שאינם יכולים לממן השקעה כזו; ישנם משקי בית מבוגרים שעדיף להם להחזיק את חסכונותיהם במצב נזיל לכל צורך בלתי צפוי; ישנם משקי בית צעירים שטרם גיבשו לעצמם החלטות חשובות לגבי עתידם; ישנם משקי בית שעדיף מבחינתם להשקיע את כספם באפיקים מסחריים (עסק משפחתי) על פני השקעה בדירה.
• משקי בית אינם חייבים להגיע לבעלות על דירה מייד עם היווצרותם - משקי בית צעירים נמצאים במקרים רבים על תוואי הכנסה עולה. יכולתם לרכוש דירה תגדל עם הזמן בגלל נגישות גוברת לשוק האשראי ואולי גם צבירת הון עצמי. רכישת הדירה יכולה לכן להידחות לשלב מאוחר יותר. בפועל, אנו רואים באמת ששיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם הולך ועולה עם גילו של ראש המשפחה
• הכפפת שיקולי השקעה להעדפות מגורים יכולה להיות מקור לטעות כלכלית - משקי בית שרוכשים דירה העונה על העדפותיהם העכשוויות לגבי מגורים עלולים לעשות בכך טעות. הם עלולים לרכוש דירה קטנה מידי, או דירה במיקום גיאוגרפי שאינו מתאים להמשך חייהם, וכו'. רכישה כזו תספק אמנם כבר בטווח הקצר את תשוקתם להתגורר בדירה משלהם ובסטנדרטים המתאימים להם, אבל היא עלולה להסתבר כהשקעה לא מוצלחת במונחי תשואה על ההשקעה. וכשמדובר בהשקעה העיקרית של משק הבית - כדאי היה להתמקד בשאלת התשואה על ההשקעה, שכן היא זו שתשפיע על עתידו הכלכלי של משק הבית.
• דיור בבעלות מפחית את דרגות-החופש של משק הבית - ככל שאנו, כחברה, נוטים יותר להתגורר בדירות בבעלות עצמית - אנו מאבדים את גמישותנו בנושא דיור. דוגמא אחת היא פגיעה בניידות: אנחנו נוטים להמשיך להתגורר במיקום גיאוגרפי מסוים גם כאשר מקום התעסוקה שלנו מתרחק מביתנו. דוגמא אחרת קשורה להתאמת המגורים לצרכינו: אנו נוטים להמשיך להתגורר בדירות גדולות מידי לצרכינו לאחר ש"האפרוחים עזבו את הקן", ואנו מתקשים להתאים את פתרון המגורים שלנו לצרכי 'הגיל השלישי' (נגישות פיזית לדירה, מיקום ליד שירותים מסחריים, תחבורה)
• השקעה בדיור מגדילה משמעותית את החשיפה של משק הבית לסיכון פיננסי - השקעה בדיור משמעותה ברוב המקרים הישענות על מינוף פיננסי: אנחנו רוכשים דירה בהסתמך על חוב בנקאי גדול שיש לשרת אותו לאורך עשרות שנים. פרט לנטל התזרימי שלקחנו על עצמנו, יש כאן גם סיכון שמקורו ב"פוזיציה": לקחנו חוב צמוד למדד או לא-צמוד שמהווה חלק מסיבי מערך הדירה, ואנו חשופים לאפשרות שמחירי הדירות לא ינועו במקביל לבסיס ההלוואה. נקודה נוספת היא ריכוזיות ההשקעה: אנחנו משקיעים את רוב המשאבים שלנו בנכס יחיד, בניגוד לכל היגיון של פיזור סיכונים. אנחנו גם יוצרים סיכון ייחודי כאשר אנו משקיעים את כל משאבינו במיקום גיאוגרפי חריג: חישבו למשל על אלו שרכשו את דירתם בישוב שהסתבר בדיעבד שהוא דועך כלכלית וחברתית

אז למה "כולם" רוכשים דירות?

לנוהג של רכישת דירה יש מניע כלכלי - חיפוש תשואה - ומניע תרבותי. הדיון לעיל נגע רק במניע הכלכלי. יהיה פשוט להבין זאת אם נזכור שמבחינה כלכלית אין הבדל בין מי שרוכש דירה לשימוש עצמי לבין מי שרוכש דירה נוספת לצרכי השקעה: שניהם מחפשים תשואה על השקעתם. ההבדל ביניהם (פרט להבדלי מיסוי ותמיכה ממשלתית) נובע מתפיסה תרבותית של ההשקעה. מי שרוכש דירה למגורים עצמיים יושפע (שלא בטובתו) משיקולים של צרכי מגורים שוטפים, ויתעטף בהסברים שהם למעשה רציונליזציה של ההחלטה. סביר שמי שרוכש דירה להשקעה מאמץ לעצמו ראייה צלולה יותר של המהלך שהוא מבצע.

היה יכול להיות מעניין אילו ניתן היה להפריד בדרך אחרת בין הבטחת זכות המגורים לבין שאלת ההשקעה בנכס. אפשרות נדירה כזו התקיימה בישראל מספר עשורים לאחר מלחמת העולם השנייה, כשחוקי הגנת הדייר המנדטוריים יצרו מסחר פרטי בנכס ייחודי - זכות מגורים למשך כל חיי הדייר בשכר דירה הנמוך ממחירי השוק. מי שרכש זכות זו - "דמי מפתח" - רכש זכות מגורים נטו, עם מרכיב חלש (לפחות פורמלית) של יכולת הורשה.

כיום, כשחוקי הגנת הדייר הולכים ונמוגים ואיתם רכישת זכות מגורים עתידית (למעט אולי שוליים פרטיים, דיור מוגן והדיור הציבורי), משקי בית צריכים להחליט אם לרכוש דיור: אין יותר אפשרות מקובלת לרכוש רק זכות מגורים. המניע לרכישה כיום הוא לכן גם ציפיות לעליית מחירי דירות, אחרת אין להבין מדוע משקי בית בישראל משקיעים ברכישת דיור כשהתשואה השוטפת משכ"ד עומדת בממוצע על 2-3%. העובדה שהציפיות לעליית מחירי הדירות מניעות את ההשקעה בדיור מעידה עוד יותר על אופיו הספקולטיבי של המהלך, שכן מחירה של דירה בגודל מסויים ובשכונה/עיר מסויימת לא יעלה כנראה כמו מחירה של דירה הממוקמת בשכונה/עיר אחרת.

מהו תפקידה של הממשלה?

האם תפקידה של הממשלה הוא לדאוג להבטחת תנאי מגורים סבירים לאוכלוסיות מתקשות (כלומר: לשאלה של צריכת שירותי דיור), או שתפקידה לדאוג שמשקי הבית ירכשו דירות (כלומר: לשאלה של בעלות על דיור)? כשעוקבים אחר השיח הציבורי הנסער על בעיית הדיור (המצב אפילו מכונה בתקשורת "משבר הדיור", במסגרת מה שאינו יותר מהיסטריה ציבורית) מתעורר הרושם שלדעת הציבור תפקיד הממשלה הוא דווקא השני. גופים שונים מאשימים את הממשלה במחירי הדירות הגואים ובכך שחלק ממשקי הבית התרחקו בשנים האחרונות מהאפשרות להגיע לדיור בבעלות. תפקיד הממשלה הוא, לדעתם, לדאוג שכל משקי הבית יוכלו להגיע לבעלות על דיור. הדרך - לדעתם - היא להוזיל את מחירי הדירות מצד ההיצע: לוותר על מיסוי הדיור ("מע"מ אפס" וצעדים אחרים), לסבסד קרקעות לבנייה ע"י מכירת הקרקעות במחיר הנמוך ממחיר השוק, להציף את השוק בקרקע לבנייה ע"י כפיית החלטה על רשות מקרקעי ישראל למכור קרקעות למשקיעים פרטיים, לעקוף הליכי תכנון ורישוי כדי להאיץ את קצב התחלות הבנייה ולהציף את השוק בדירות חדשות, ועוד.

השאלה היא אם תפקיד הממשלה לסייע לכולם. הסיבה לצורך החברתי בהתערבות ממשלתית בנושא הדיור היא שלמרות שרוב משקי הבית מצליחים כיום להגיע לדיור בבעלות בכוחות עצמו ובהתבסס על שוק אשראי פרטי - חלק מהאוכלוסייה אינו מצליח להגיע לדיור בבעלות בכוחות עצמו. הראייה החברתית באה לתקן בעייה זו כדי ליצור הזדמנות שווה לדור הבא, ומטרתה לכן לסייע לשכבות מוחלשות - לא להוזיל את הדיור לכל. כי אי אפשר להוזיל את הדיור לכל, בדיוק כפי שאי אפשר להעלות את השכר לכולם.

אם באמת המניע שלנו לדרישה מהממשלה לפעול בנושא מחירי הדירות הוא מניע חברתי - היינו צריכים לקבל בברכה כל צעד שבא לתקן את אי-השיוויון בחלוקת הרכוש: היינו צריכים לקבל בהבנה את העלאת שיעורי מס הרכישה על דירות להשקעה, היינו צריכים לקבל בהבנה את היוזמה למיסוי הירושות, היינו צריכים לקבל בהבנה הטלת מס מלא על כלל ההכנסה מדיור (שכ"ד, שבח). כל המיסים הללו באים לתקן מעט את אי-השיוויון הקיים, ומטרתם לעזור למעטים (אוכלוסיה מוחלשת) על-חשבון כל היתר. לקבל בהבנה ובברכה משמעותו לא להתייחס לשינויי מיסוי אלו כאל "גזירות כלכליות" אלא כאל מדיניות מיסוי חומלת, שבאה לאפשר לקבוצות אוכלוסיה מוחלשות להצטרף גם הן למניין בעלי הדירות. לא לעצמן - למען הדור הבא של ישראל.

וחוץ מזה, רצוי לזכור ששאלת הדיור אינה חופפת לשאלת הבעלות על יחידות דיור. הממשלה צריכה לדאוג לסטנדרט מגורים נאות לשכבות מוחלשות - היא אינה צריכה בהכרח לדאוג לכך שלכל משק בית תהיה דירה בבעלותו. ומשקי בית צעירים, שמתריסים כלפי הממשלה על כך שאין להם יכולת כלכלית להגיע לרכישת דירה משלהם, צריכים לזכור שאין זה תפקידה של הממשלה לספק דירה בבעלות לכל.

ומה מסוכן?

הסכנה היא הגזמה. הגזמה היא הפרטת מלאי הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל שתאפשר לבעלי ההון להשתלט על מלאי הקרקעות ולבצע ספקולציות במקרקעין. הגזמה היא ויתור על מיסוי בנושא הנדל"ן שיאפשר לזריזים ומתוחכמים לנצל אותו לעשיית רווח. הגזמה היא עקיפת רשויות התכנון והרישוי שתאפשר ביצוע נזקים תכנוניים וסביבתיים לטווח הארוך בתואנה הצבועה של סיוע לחלשים. הגזמה היא האצה מלאכותית של קצב הבנייה (למשל: על בסיס התחייבויות ממשלתיות) שתכניס את ענף הבנייה למחזור כלכלי שיסכן אותו בעתיד, לכשיגיע המיפנה המחזורי.