רשימת אורח: אי-השיוויון במשק ומכרזי דיור למשתכן - ד"ר יאיר דוכין*

עליית מחירי הדירות ב-8 השנים האחרונות הפכה את רכישת הדירה לבלתי-אפשרית עבור חלק ניכר ממשקי הבית בישראל. התשובות הממשלתיות לבעיה התמצו ברובן בהפשרת קרקעות מסיבית, בעיקר באזורי הפריפריה שם יש לממשלה צבר קרקעות גדול, ובניסיונות להציג לרוכשי הדירות אפשרויות לרכישת דירות מוזלות. באפשרות הזו, של רכישת דירה זולה-יחסית באזורי פריפריה כחלופה לרכישת דירה במשולש הביקושים (חדרה–גדרה–ירושלים) - טמונה הטעייה, שכן העדר אפשרויות תעסוקה ומעטפת שירותים ירודה הם הגורם העיקרי למחירים הנמוכים של דירות בפריפריה.

מה יעשה זוג צעיר שהמדינה מציעה לו דירה מוזלת בחריש, באזור הדרום או בקריות, אם מקומות עבודתם של שני בני הזוג הם בגוש דן? אפשר להעריך שזוג צעיר שיצליח בכלל להשתרבב לרשימת הזכאים ה"מאושרים" שישתתפו באחד ממבצעי "מחיר למשתכן", ייכנס למעשה לקטגוריית "המשקיעים": בהעדר אפשרויות תעסוקה בפריפריה הוא ישכיר את הדירה שרכש וישכור בעצמו דירה למגורים באזור שבו ימצא תעסוקה הולמת, דהיינו: חזרה למשולש הביקושים חדרה–גדרה–ירושלים.

אם התסריט אותו תיארתי יתגשם, מבצעי "מחיר למשתכן", יתגלו מהר מאוד כמנגנון דיסוננס ממשלתי שבעיקרו יוצר אשליות של פתרונות דיור בקרב אוכלוסיה צעירה שמרכז חייה נמצא במרכז הארץ. ולמי שתוהה – כבר עכשיו, ללא שום מבצע, ניתן לרכוש בפריפריה דירות יד-שנייה זולות בהרבה אפילו מדירות "מחיר למשתכן", בלי כל המהומה התקשורתית המתלווה ליוזמה הממשלתית. והנה, כמעט אף אחד מאותם זוגות צעירים אינו שוקל לרכוש את הדירות הללו. מדוע? כי הוא מבין שאין לו מה לעשות שם. המצאת שכונות חדשות בישובי הפריפריה אינה הופכת אותם לפתרונות טובים יותר, אלא עוטפת את הבעיה הבסיסית בעטיפה נוצצת של בנייה חדשה. במצב כזה קיים חשש אמיתי שגם ההשקעה תתברר בסופו של דבר ככושלת.

לאור זאת, השאלה האמיתית אינה אם שר האוצר יצליח להביא לירידה של מחירי הדירות אלא אם תיווצר, בטווח הזמן הנראה לעין, נגישות מחודשת לרכישת דירה לאותם משקי בית שמודרים כיום מדיור בבעלות, באזורים בהם הם ירצו לגור ולחיות ולא להפוך למשקיעים שרכשו דירות למטרות השקעה.

הניסיון הנוכחי של שר האוצר להביא לירידת מחירים, שגם האופטימיים באנשי משרדי האוצר והשיכון מעריכים שלא תעלה על 10% - לא יוכל לפתור את הבעיה. ניקח לדוגמא משק בית שאינו מצליח כיום להמציא סכום של מליון שקל לצורך רכישת דירה. הסיכוי שירידת מחיר של 10%, דהיינו שמחיר הדירה ירד ל- 900,000 שקל, תאפשר לו לרכוש את הדירה - אינו גדול, וספק גדול אם הוא שווה את כל המשאבים שהממשלה מקדישה לצורך "מחיר למשתכן".

התהליך הנוכחי של התכנסות האוכלוסייה היצרנית למשולש חדרה-גדרה-ירושלים מחייב פיתוח מהלך משולב שיביא ליצירת אזורי ביקוש חדשים בצפון ובדרום הארץ, שימתנו ואולי גם יעצרו את הנהירה למרכז, ושיביאו לירידה של מחירי הדירות ולהגדלה משמעותית של יכולת גיוס מקורות כספיים על ידי משקי הבית הזקוקים לכך. במאמר מוסגר מותר גם לשאול אם העברת מחנות צה"ל לנגב והקמת קריית המדע בבאר-שבע יתנו מענה תעסוקתי בהיקף הנדרש על מנת להפוך את דרום המדינה למקום אטרקטיבי יותר. בממשלה שבים ונוטעים בציבור תחושה שמפעלים אלה, כמו גם הקמת בית הספר לרפואה בצפת – יגרמו למהפכים אזוריים. אני פחות בטוח בכך. הם יועילו, ללא ספק, אבל הם בפירוש מעט מדי, ולכן מכאן ועד הפרחת הנגב – המרחק רב.

על רקע נתוני יסוד אלה יש לבחון אם התהליכים הכלכליים הנוכחיים במשק הישראלי תומכים במהלך משולב כזה. לצערי התשובה היא שלילית. יתר על כן, להערכתי התהליכים הכלכליים הנוכחיים מרחיקים עוד יותר את חסרי היכולת הנוכחים מרכישת דירה, והם צפויים להגדיל עוד יותר את מספרם. בהמשך אפרט ואסביר מדוע.

תומס פיקטי מצביע בספרו "הקפיטל במאה ה-21" על מספר תהליכים גלובליים, שתוצאתם העיקרית והחמורה היא הגדלת אי-השוויון הכלכלי בחברה, תהליכים שמתקיימים גם בישראל. העיקריים שבהם הם:

חשיבות ההכנסה מהון הולכת ועולה לעומת ההכנסה מעבודה. בישראל תהליך זה מתיישב היטב עם נתוני הגידול באי-השוויון וריכוז הולך וגובר של העושר בידי שכבה דקה של בעלי הון (הקרויה בז'רגון הנפוץ 'המאיון העליון'). הולך ונוצר מעמד של מנהלים בכירים, שגורפים שכר והטבות בהיקפים גדולים. שכבת מנהלים זו מקיפה את עצמה במועצות מנהלים התלויות בה ובכך יוצרת יחסי 'תן וקח' ידועים וחוקיים (ההטבות ההדדיות מחולקות תוך פזילה מתמדת לעבר הרגולטור הרלוונטי, כדי להימנע מווטו רגולטורי). בחינה סדורה של שכר מנהלי-העל הללו מצביעה על העדר קשר בין ביצועי החברות הללו לבין שכר המנהלים (ערעור על השכר הנ"ל זוכה בדרך כלל בתשובה המגוחכת שהשכר הגבוה חיוני כדי לשמור מנהלים טובים במערכת). מול הקבוצה המצומצמת של מקבלי השכר הגבוה עומדת שכבה רחבה של מקבלי שכר נמוך שאינם מגיעים אפילו לסף המס. לאלה נגישות מוגבלת לקבלת משכנתא, וללא סיוע חיצוני (הורים, או מקור כלשהו אחר) - אין להם אפשרות לגייס את מרכיב ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה. בנוסף לכל זאת, גם במרכיב המיסוי מופלה ההון לטובה לעומת ההכנסה מעבודה.

שעור התשואה על ההון גבוה משמעותית משעור הצמיחה הכלכלי, דבר המוביל אוטומטית להגדלת אי-השוויון. הביטוי הבולט לכך בישראל טמון בשנים האחרונות הן בהאטת קצב הצמיחה המשקי והן ובעיקר במדיניות של ריבית אפסית. הריבית האפסית יוצרת לשכבה מצומצמת של בעלי הון נגישות גבוהה לגיוס מקורות מהציבור בעלות נמוכה תוך גרימת נזקים ארוכי טווח למשקי הבית, שחסכונותיהם ארוכי הטווח צוברים תשואות אפסיות והדבר יתבטא בעתיד בפנסיות המצומקות שאותן יקבלו החוסכים הללו.

לעומת בעלי ההון, נתקלים משקי בית הזקוקים למשכנתא לרכישת דירה הן בקשיים רגולטורים המתבטאים במגבלות על גודל והרכב המימון הנדרש והן בעלות מקורות גבוהה יחסית. בנוסף לכך גם הריבית על אשראי צרכני אחר גבוהה בשיעור ניכר מהריבית המשולמת על ידי בעלי ההון. התוצאה הצפויה של התהליכים שתוארו לעיל היא גידול יציב ומתמשך באי-השוויון בישראל. דו"ח של ה- OECD משנת 2014 מציב את ישראל במקום השלישי ברמת אי-השוויון (לאחר מקסיקו וארה"ב). אולם ה- OECD מציין בדו"ח שלו, שהמשך המגמות הנוכחיות צפוי להציב את ישראל, בעתיד הלא רחוק, בפסגת אי-השוויון בין מדינות ה-OECD. ערכי מדד ג'יני המודד את רמת אי-השוויון במשק צמחו בישראל מרמה ממוצעת של כ- 32% בשנים 1979 – 1997 לרמה של כ- 39% בשנות האלפיים הנוכחיות.

בטבלה הבאה מוצגת רמת אי השוויון בישראל בהשוואה לסדרת מדינות מפותחות (הערה: ככל שערך המדד גבוה יותר - אי-השוויון גבוה יותר):

דרוג אי-השוויון לפי מדד ג'יני

מדינה	ערך מדד ג'יני (%)
שבדיה	25.0
דנמרק	28.1
הולנד	30.9
ניו זילנד	36.2
יפן	38.1
ישראל	39.2
ארה"ב	41.1
מקסיקו	48.1

מקור: הבנק העולמי, אתר העובדות של ה- CIA

אי השוויון ההולך וגדל בישראל חייב להדליק נורות אזהרה אצל מקבלי ההחלטות בישראל, עקב האתגרים הייחודיים שבהם נתונה האוכלוסייה בישראל. היות ודירה היא הנכס העיקרי בתיק ההשקעות של מרבית משקי הבית, יש לתהליכים בשוק הדיור השפעה מהותית על רמת אי השוויון.

מדיניות השיכון הנוכחית בהובלתו של שר האוצר כחלון, לאחר העלאת מס הרכישה, מתבססת בעיקר על ניסיון להגדיל מהר ככל האפשר את היצע הדירות, תוך הטלת מגבלת מחיר באמצעות מבצעי 'מחיר למשתכן'. אילוץ השוק לרמת מחירים נמוכה ממחירי השוק החופשי מכניסה כיום "רעש" לשוק, שכן יזמים שרכשו קרקעות במתחמים הקרובים למתחמים בהם נבנות דירות בשיטת 'מחיר למשתכן' צפויים לעמוד מול סביבת מחירים וסיכונים חדשה לחלוטין. לדוגמא: יזם ששילם עבור קרקע 300,000 ש"ח ליחידת דיור עשוי למצוא את עצמו מתחרה ביזם שמחיר הקרקע עבורו, בפרויקט סמוך של 'מחיר למשתכן', עמד על קרוב לאפס. מצב חדש זה צפוי לגרום לתמחור סיכונים חדש לחלוטין על ידי היזמים ובהמשך לגרום לנזק ארוך-טווח לשוק הדיור. כך, למשל, עלול להיווצר מצב שבו קבלנים יקפיאו בנייה במקומות שבהם מתקיימים מבצעי "מחיר למשתכן", עד לסיום המבצעים; או שהם יעדיפו לבנות דירות יוקרתיות ויקרות, שלא יתחרו כלל בדירות שיוקמו במסגרת המבצעים. הניסיון מורה שכל התערבות ממשלתית שמנסה לתקן עיוותים מסוימים יוצרת עיוותים אחרים, שהנזקים שלהם, לעיתים, חמורים מאלו המקוריים.

ומה עם הזוגות הצעירים, כלפיהם מופעל מנגנון אשליה שעתידם בפריפריה במסגרת 'מחיר למשתכן', בעוד שכל חייהם מרוכזים במרכז הארץ? גם אם הדירות שם תירכשנה על ידי הזכאים השונים, הרי שאם הקמת השכונות החדשות הללו לא תלווה בפיתוח מסיבי של מקורות תעסוקה ושל מעטפת שירותים מתאימה - הן צפויות לגורל דומה לזה שפקד את עיירות הפיתוח בשנות החמישים והשישים. אוכלוסיות חלשות שמספרן בישראל הולך וגדל - הן שתאיישנה אותן, כאשר הזכאים שרכשו את הדירות והפכו בעל-כורחם למשקיעים ימצאו עצמם עם נכס שייצר להם תשואה אפסית. בכך ייסגר מעגל האשליה, גם כלפי הזוגות הצעירים ה"מתוחכמים", שיבחרו לרכוש דירה לצורכי השקעה.

ניתוח נתוני התקציב הנוכחיים (לקראת שנת 2016) והתבטאויות השרים בהקשר זה מצביע על כך שאין התייחסות ארוכת טווח לפיתוח המקיף הנדרש כתנאי יסוד נלווה לפתרון משבר הדיור. כחלון עשוי אפוא להיזכר כשר האוצר שיצר את "שכונות הפיתוח" (על משקל עיירות הפיתוח של שנות החמישים עם הקונוטציה השלילית הנלווית) של שנות האלפיים. 

*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה. רשימה זו פורסמה, בהבדלי עריכה, בגיליון סוף השנה של דה-מרקר נדל"ן