מי יחליט עבורנו על תמהיל המשכנתא?

אין לנו על מי לסמוך...

לפתע עלינו לקבל החלטות השקעה: האם לרכוש דירה? האם ליטול הלוואה צמודת-מדד, או הלוואה לא צמודה? האם ליטול הלוואה בריבית משתנה, או קבועה? האם להחזיק את חסכונותינו באפיק מנייתי, או באג"ח מדינה? האם לרכוש מט"ח? הבעיה שלנו היא שאנו פועלים בעולם של אי-ודאות: איננו יודעים מה יקרה, אבל אנחנו חייבים לקבל החלטה. כל פעולה שנבצע משמעותה היא שאנחנו מהמרים על מה שיקרה: אם הימרנו וצדקנו - זכינו; אם הימרנו ולא צדקנו - הפסדנו.

מילא שאנחנו לא יודעים מה יקרה - הבעיה שלנו היא שאין לנו מושג מי כן יודע מה יקרה. שהרי אילו ידענו - היינו פונים אליו ומשלמים לו תמורת המידע. אז מה עושים? הרי איננו יכולים להתחמק מהצורך לקבל החלטת השקעה?

… אלא על … עצמנו

אז את מי נשאל?

שכנים/חברים/משפחה? - מי אמר שהם מבינים משהו?

את יועצי ההשקעות? - הרי אילו הם ידעו במה כדאי להשקיע לא היו עובדים כיועצים שכירים בבנקים/חברות השקעה אלא פותחים עסק עצמאי, מגייסים מקורות ומנהלים בהצלחה את תיק ההשקעות של עצמם.

את הפרשנים הרהוטים שפועלים בתקשורת? - ראה תשובה קודמת.

את אלו שהצליחו כמנהלי השקעות בעבר? - הרי ייתכן שמדובר בהצלחה מקרית שלא תחזור על עצמה (למי שלא מכיר: ההסתברות שמנהל השקעות שאין לו שום יתרון אמיתי יצליח להגיע 4 שנים רצופות לראש הטבלה ההשוואתית של מנהלי השקעות - אינה אפס!).

אז מה נותר? רק אפשרות אחת: כל אחד צריך לקבל את החלטות ההשקעה של עצמו, ולשם כך הוא חייב להבין, לגבש דעה, לקבל החלטה ולפעול. להתייעץ? בוודאי. לוותר על הבנה של החלופות ומשמעותן? לא הגיוני.

כל החלטה טובה רק לשעתה

נקודה שחשוב להבינה היא שכל החלטה טובה רק לתקופה מוגבלת. האם כדאי ליטול הלוואה שקלית על בסיס ריבית הפריים? האם כדאי ליטול הלוואה בריבית משתנה? האם כדאי לנצל כספי חיסכון כדי לסלק חלק מההלוואה בסילוק מוקדם? התשובה לכל השאלות יכולה להשתנות בין 2012 ל-2016 ושוב ב-2018. המשמעות היא שגם אם הגעתם סופסוף להחלטה על תמהיל ההלוואה הרצוי לכם - ייתכן ששינויים שיחולו בסביבה העסקית או במצבכם בשנים הקרובות יצדיקו הערכה מחדש של התמהיל הרצוי לכם. מכאן שכאשר מדובר בהתנהלות פיננסית נכונה יש צורך לבצע הערכה מחדש מידי תקופה. זה אומר שכדאי לכם לנצל את התקופה של התלבטות לגבי בחירת מסלולי המשכנתא לצורך רכישת הבנה בסיסית במה מדובר. כדי שלא תירדמו עם משכנתא שאינה מתאימה לכם. כדי שתוכלו גם בעתיד לשקול מחדש את צעדיכם.

מי יבנה לנו תמהיל הלוואות?

כשאנו פונים ליועץ משכנתאות, נקבל ממנו בדרך כלל הצעה לתמהיל מסוים של הלוואת המשכנתא. התמהיל נגזר לרוב מכמה פרמטרים שנתנו לו בפגישה הראשונה: גודל ההלוואה שאנו מבקשים, גובה התשלום החודשי שמתאים לנו, וכו'. התמהיל המוצע לנו הוא תמהיל כללי: הוא מנסה לענות על בקשתנו בנושא גובה התשלום החודשי ע"י יצירת תערובת כלשהי בין סוגי הריביות ומגזרי ההצמדה. הלווה, שקיבל עכשיו הצעה לתמהיל, אמור להחליט אם זהו באמת התמהיל הרצוי עבורו.

אני נתקל הרבה בשאלות של לווים אם התמהיל המוצע להם הוא אכן תמהיל "טוב". קשה לענות על שאלה זו, שכן תמהיל אינו יכול להיות "טוב" או "רע". תמהיל הוא ניסיון לפזר סיכונים כדי להימנע ככל האפשר מאפשרות שעליית שיעור הריבית ו/או האצה של קצב האינפלציה יביאו להרעה של מצבו הפיננסי של הלווה. לכן אנו בוחרים בהלוואה המעורבת ממספר סוגי משנה של הלוואות, ממש כפי שאנו מפזרים סיכון בתיק השקעות פיננסי בין כמה סוגים של ניירות ערך.

דבר אחד חשוב בכל זאת: עליכם להבין מהו התמהיל שהוצע לכם, מהו ההבדל בינו לבין תמהיל חלופי, ומהי רגישותו של התמהיל (או של התשלום החודשי) לשינויים שעשויים לחול במשק (שינוי ריבית בנק ישראל, שינוי התשואה לפדיון על אג"ח ממשלתיות צמודות-מדד, עלייה של מדד המחירים לצרכן). הבנה כזו תאפשר לכם להצטייד גם בתשובה לשאלה איזו התפתחות כלכלית במשק אמורה לגרום לכם, לכשתקרה, לשקול שינוי של הרכב (או גודל) הלוואת המשכנתא שלכם.

תמהיל אופטימלי?

לפעמים נדמה ללווים שיש תמהיל שהוא אופטימלי מבחינתם: תמהיל שעונה בדיוק על צרכיהם המיוחדים או על המצב הנוכחי בשוק ההון. מין "פתרון בית ספר". חלק מתפיסה זו אינו מקרי, אלא נשתל בכוונה ע"י יועצי משכנתאות פרטיים המתיימרים להציע ללווים פתרון אופטימלי, כזה המבוסס על תכנת מחשב ייחודית, "חכמה". אני סבור שמדובר ביומרה שאין לה כיסוי, בהטעייה שמטרתה להצדיק בעיני הלווה את העובדה שהוא משלם עבור ייעוץ, אבל התוצאה היא שלווים מוטרדים יתר-על-המידה בשאלה אם עדיף מבחינתם הלוואה שבה החלק בריבית על בסיס ה"פריים" יהווה 20% מסך ההלוואה, או דווקא 35% מסך ההלוואה.

אין תשובה נכונה לשאלה זו. מדובר בפיזור סיכונים ע"י יצירת תיק התחייבויות שמפולג באפיקים שונים מבחינת ריבית/הצמדה. כעבור שנתיים ייתכן שהבחירה שעשיתם תיראה לכם פקחית או טפשית, וכעבור חמש שנים דעתכם על הבחירה שעשיתם אולי שוב תשתנה. אנו חיים בעולם של אי-ודאות: הבחירה שלכם היא הימור, והיא צריכה להיות כזו שמודעת לכך שמדובר בהימור. בכל מקרה מקרה חייבים להמר ולכן כדאי לבחור תמהיל כלשהו, להבין את רגישותו לשינויים בנתוני שוק הכספים, ולהירגע. רצוי רק לזכור שזכותכם לחשוב מחדש בעתיד אם ההלוואה הקיימת מתאימה לכם: אתם יכולים תמיד לבצע התאמות בתיק ההלוואות.