השמאי הממשלתי הראשי מדווח על עליית מחירי הדירות

השבוע התבשרנו בתקשורת על עלייה נוספת של מחירי הדירות בישראל שהתרחשה ברביע האחרון של 2015. מקור הידיעה הוא השמאי הממשלתי הראשי, המפרסם מידי רביע דוח על מחירי הדירות. אז לא רק שמחירי הדירות עלו בשנת 2015 - הם עלו גם ברביע האחרון של השנה למרות כל התקוות שההכרזות והצעדים ישפיעו. ולא רק זאת, אלא שנראה כאילו הציבור חוזר לרכוש דירות להשקעה לאחר הפוגה טכנית סביב העלאת שיעורי המיסוי באמצע 2015.

שבוע קשה ליוקרתו של השר כחלון. ידיעה זו שימשה מייד לניגוח פוליטי של שר האוצר, לשמחת עמיתיו הפוליטיקאים ולצהלת עורכי העיתונים: הוא איננו מצליח לעמוד בהבטחותיו לציבור להפחית את מחירי הדירות! אז לא מספיק שמכירתה הצפויה של חברת הסלולר (בדיעבד: רק מפעילה וירטואלית) 'גולן טלקום' לחברת 'סלקום' מאיימת לכרסם במוניטין של שר האוצר כחלון כמדביר המונופולים ומצביא המלחמה להפחתת יוקר המחיה, שלא לדבר על האכזבה שגרם השר סביב מיתווה הגז - עכשיו הוא רואה בעיניים כלות כיצד מחירי הדירות אינם נכנעים לצעדי המדיניות הנמרצים שלו.

אינני קרוב אצל משרדי הבינוי והאוצר, אבל אני יכול רק לתאר לעצמי שהידיעה המאכזבת הביאה לפעילות קדחתנית של דוברים ויחצ"נים שמטרתם להדוף את ההאשמות נגד השר. ולא שחסרים 'קרבנות' קבועים אליהם ניתן בקלות להסיט את ההאשמות על מחירי הדיור - אנחנו הרי כבר מתורגלים בזה: בנק ישראל (קבע ריבית נמוכה מידי), שר האוצר הקודם (בזבז זמן על יוזמה הזויה), שר הבינוי הקודם (דאג רק למגזר המתנחלים והפקיר את כל השאר), רמ"י (מספסרים בציניות בקרקעות המדינה), רשויות התכנון (התכניות תקועות אצלן שנים בגלל ביורוקרטיה), הבנקים (קשוחים מידי בהעמדת אשראי ליזמי נדל"ן), ועוד. אלא שלא מספיק להתגונן ולהסיט את האש - צריך גם לומר משהו חיובי, להבליט שיש קרן אור בקצה המינהרה. זו כנראה הסיבה שהתבשרנו השבוע על כך שחברות זרות (סיניות) ייכנסו בקרוב, על עובדיהן, לישראל כדי להאיץ את קצב התחלות הבנייה מכ-45 אלף כיום לכ-60 אלף בשנים הקרובות.

כאילו שמישהו צריך את זה.

מדוע השמאי הממשלתי הראשי מפרסם דוח על השתנות מחירי הדירות?

השמאי הממשלתי הראשי עומד בראש אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים. בצניעות אופיינית, מתואר האגף באתר האינטרנט של משרד המשפטים כך:

אגף שומת מקרקעין הוא יחידה מקצועית עצמאית ובלתי תלויה בהחלטותיה, בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לענף המקרקעין. לשומות האגף יש השפעה והשלכה על כל הפעילות הכלכלית הנובעת מעסקי מקרקעין ובנייה במדינה. בראש האגף עומד השמאי הממשלתי הראשי.

ומהו תפקידו של האגף לפי הפירסום הממשלתי? הנה:

אגף שומת מקרקעין עוסק בעריכה של שומות לנכסי  מקרקעין שלמדינה או מוסדותיה עניין בהן, ובבקרה על שומות אלו.  חובת הזיקה של משרדי הממשלה לשירותיו של השמאי הממשלתי נקבעה בהחלטת ממשלה שעל פיה השמאי הממשלתי מוסמך להעריך את שווי הקרקעות שמשרד ממשלתי מתכוון לרכוש, להחכיר, להפקיע, למכור, להשכיר או לשכור. השומות נערכות למטרות שונות, כגון מכרזי קרקע, אמדן פיצויים בגין הפקעות מקרקעין או ירידת ערך של המקרקעין, מכירת ורכישת נכסים, רכישת זכויות בדירות מוגנות, תשלומים למינהל – כמו דמי הסכמה ודמי היוון, והשכרת נכסים לדיור הממשלתי. השמאי הממשלתי הראשי ומנהלי הלשכות מייעצים בניהול מקרקעין ובפעולות פינויים, רכישה והפקעה. עובדי האגף משתתפים בוועדות מטעם משרדי ממשלה, כחברים, משקיפים ויועצים.

מוזר, אבל בשום מקום באתר משרד המשפטים לא מצאתי שתפקידו של האגף כולל פירסום דוח תקופתי מיצרפי על קצב עליית מחירי הדירות. אולי זו השמטה לא-מכוונת של עורכי האתר. ואולי זה מכיון שפירסום דוח כזה איננו מוגדר כתפקידו של האגף: מן-הסתם אנשיו עושים זאת בהתנדבות, אולי אפילו לאחר שעות העבודה, מתוך ראייה מחוייבת של טובת הציבור.

אבל יש לכך השלכות.

אז מה אמר השמאי הממשלתי הראשי?

הדוח שפירסם השמאי הממשלתי הראשי הוא קצר: 3 עמודים בלבד (ראו את הדוח כאן). הוא כולל 3 סעיפים: הראשון - כללי - מפרט רקע ומתודולוגיה של המדידה ותופס כמעט מחצית מנפח המסמך. השאלה מורכבת, כמובן, כי אנחנו מנסים לבנות מושג וירטואלי שנקרא דירה ממוצעת (ליתר דיוק: סל של דירות) בעולם שבו כמעט שאין אחידות (להבדיל, למשל, ממוצרים תעשייתיים), ולומר משהו על השתנות מחירו. לצורך כך נסרק קובץ עיסקאות מכר שבוצעו ברביע האחרון ונבחרו 4,600 דירות בנות 4 חדרים בבנייה רוויה (מין ניסיון ליצור מוצר סטנדרטי) כדי להסיק מהן משהו על מגמת המחירים.

הסעיף השני של הדוח - מימצאי הסקירה - הוא למעשה טבלה ובה שיעור עליית המחירים הממוצעת בכל אחת מ-16 ערים בישראל.

הסעיף השלישי של הדוח - הסבר למגמות שנצפו - הוא הקצר ביותר, אבל היומרני ביותר בדוח. לכל מי שבילה את השנים האחרונות במאמץ להבין את התהליך המפתיע של גאות מחירי הדירות בישראל (כן, הוא היה מפתיע) מצפה כאן הפתעה: השמאי הממשלתי הראשי פענח את התהליך, והוא מסביר אותו בקיצור נמרץ (כ-70 מילים). צריך לקרוא כדי להאמין מהן המסקנות העולות מהנתונים:

לציבור, הממתין לתוצאות התערבות הממשלה בהורדת מחירי הדיור עדיין לא ניתן מענה ברבעון הנסקר מתוך כך שתכנית "מחיר למשתכן" טרם הבשילה לכלל דירות הנמכרות לצרכן הסופי במחיר מופחת, ותכנית הדיור להשכרה לא הפיקה עדיין דירות מוצעות להשכרה בכמות המשפיעה על השוק. בנוסף, מתגבשת ההכרה שתכנית "מחיר למשתכן" רלוונטית רק לחלק מהציבור (אוכלוסיית הזכאים אשר יעלו בהגרלה). יתכן שבשל כך בחרו חלקים רבים בציבור שלא להמתין ולבצע עסקאות רכש של דירות מגורים. כמו כן, קיימים משתנים נוספים בעלי השפעה: רמת הציפיות הנמוכה לשינויים בשער הריבית הריאלי, זמינות (ואמון הציבור) לאפיקי השקעה אחרים.

מעניין כיצד היה נראה הניתוח והמסקנות אילו תוצאות הסקר היו מראות (במקרה) על ירידה ברביע האחרון במקום על עלייה של 2.5%.

איגוד האלכימאים

בדרך מנתוני העיסקאות (כפי שדווחו לרשות המיסים) לדיון הרציני על סדר היום הכלכלי והפוליטי הופעלו שלושה תהליכים של אלכימיה, של יצירת יש מאין. שכבה ראשונה היא זו של האגף לשומת מקרקעין, שהצליח לנפק נתון סטטיסטי על בסיס דל של נתונים על עיסקאות מכר כפי שדווחו, בלי לחשוב בצניעות על אפשרות להגדיר את המימצא כאינדיקטור בלבד, שיש בכוחו לתמוך (או לא) בנתונים הרשמיים שמחשבת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מבלי להוות בסיס לפירסום עצמאי. השכבה השנייה היא הניתוח הכלכלי שכלול בדוח, שמנסה - ללא כל בסיס מחקרי - למצוא 'הסברים' ו'סיבות' לאותו נתון אינדיקטיבי הקרוי אצלו 'ההתפתחות'. את השכבה השלישית תרמה התקשורת, זו חסרת האינטגריטי המקצועי וחוש הביקורת, שהפכה את המימצאים וההסברים הרופפים של הדוח הזה (קיראו בעצמכם את המילים המעטות שצירף השמאי הממשלתי הראשי לטבלה) לכותרת עיתונאית בוטה, מאשימה, שמתדלקת דיון 'כלכלי' והתנגחות פוליטית.

האם באמת צריך את המודיעין הזה?

זה אומר שסיכויי ההצלחה של המאמץ העצום וכפוי הטובה אותו מנהל השר כחלון (אפשר גם לחלוק על נחיצותו, אבל לא הפעם) מאויימים ע"י פירסומים עצמאיים של אותו גוף ממשלתי שממוקם, לרוע המזל, דווקא במשרד המשפטים. כדי להצליח במאמץ שלו זקוק כחלון לאמון הציבור, שכן מחירי הדירות יפסיקו לטפס ברגע שתיווצרנה ציפיות בקרב הציבור שצעדי המדיניות בהם נוקטת הממשלה אכן ישאו פרי. זה אולי נשמע מוזר, אבל ציפיות להמשך עליית מחירי דירות "מתדלקות" את ההסתערות הנמשכת על דירות להשקעה - זו משמעות הבועה. אם כך, חלק מהצלחת המהלך של כחלון תלוי ביחסי הציבור שלו. והנה, להוותו, קם לו מקטרג-מתנדב דווקא מתוך הממשלה: לא כלי איסוף מודיעיני שמשמש בקרה לטובת המאמץ, אלא שופר עצמאי, מטעם עצמו, שמתריע לציבור.

לכן, אילו נשאלתי הייתי מייעץ לשר כחלון לדרוש שאגף שומת מקרקעין יעבור למשרד הבינוי, ובכך אולי יתרום מהידע שלו ומיכולת הפענוח שלו את המציאות (כך האגף מתאר את עצמו) לאלו העומדים ליד הגה ענף הבנייה. ואם הנימוק המקצועי שאני מציע נראה לכם מעט כחוש (כנראה בצדק) - ננסה לחילופין את דבריו הידועים של הנשיא ג'ונסון לגבי ראש ה-FBI אדגר הובר: "אני מעדיף אותו בתוך האוהל משתין החוצה מאשר שיהיה מחוץ לאוהל וישתין פנימה" (תרגום חפשי). אז אם נתניהו מינה עצמו גם לשר תקשורת, שולט בעיתון הנפוץ במדינה ומחזיק כבן ערובה את ערוץ 10 - אולי כדאי לכחלון ללמוד ממנו משהו.

למי שחושש שאנו משתיקים מקור מודיעיני חשוב, אולי אפילו פוגעים בדמוקרטיה ומרשים לפוליטיקאים לעוות עובדות - אני טוען שלנו כציבור זה לא באמת חשוב: הלוויין החשוב מבחינתנו - זה שאליו נכוון את ה-GPS הלאומי - הוא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. עליה צריכים לשמור מכל משמר ולה צריך להפנות שאלות ואמצעים מחקריים. על עצמאותה צריך לשמור. כל גוף אחר שמתחיל לשדר עצמאית נתונים וניתוחים על מחירי הדירות (השמאי הממשלתי הראשי, רשות המיסים) הוא סוג של תחנה פירטית, בין שהוא פועל לטובת עצמו ובין שהוא נכבש ע"י כוח פוליטי.