רשימת אורח: הגישה השגויה של ד"ר מיכאל שראל לבעיית השכירות של דירות מגורים - אמנון פורטוגלי*

קיימת בעיה קשה בישראל, בשוק הדיור בכלל ובשוק הדירות להשכרה בפרט. לכוחות השוק - לשוק החופשי ממעורבות ממשלתית - יש חלק ניכר ביצירת בעיה זו. אין בישראל מספיק דירות להשכרה בשכר דירה התואם להכנסה של ששת העשירונים האמצעיים (מהעשירון שלישי ועד לשמיני) כך שהתשלום בגין שכר דירה לא יעלה על 30% מסך ההכנסה החודשית, ולא קיימת כמעט שכירות ארוכת טווח (שלוש שנים ומעלה). כתוצאה מכך אין בישראל יציבות של מגורים בשכירות. בשמונה השנים האחרונות מחירי הדירות הרקיעו שחקים ואיתם מחירי השכירות, בעוד ששכרם של רוב בני המעמד הבינוני לא עלה כלל. האפשרות של זוגות צעירים לרכוש דירה ללא עזרה מסיבית מהוריהם הפכה לבלתי אפשרית, ויכולתם לשכור דירה לטווח ארוך בשכר דירה שלא יקצץ ביותר משליש את שכרם - הולכת ונעלמת.

לפתרון חלקי של בעיות אלו, חה"כ סתיו שפיר ואחרים מנסים לקדם הצעת חוק 'שכירות הוגנת' (ראו כאן). הצעת החוק מסדירה את יחסי השוכר והמשכיר, מגדירה מהי אחריותו של המשכיר על תיקונים בדירה, וקובעת תקרה של 3% לקצב העלייה השנתי של שכר הדירה.

ד"ר מיכאל שראל, ראש פורום 'קהלת' לכלכלה  ולשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מתנגד להצעת החוק והתייחס להצעת חוק שכירות הוגנת בתכנית 'עושים סדר' של הטלוויזיה החינוכית ב-15 למרץ 2016 (ראו כאן): מבחינתו של שראל אין כלל בעיות מהותיות בשוק השכירות. לדעתו יש שוק תחרותי שעובד, והבעיות שישנן הן 'כשלי שוק' שיפתרו במסגרת כלכלת שוק החופשית ממעורבות ומרגולציה ממשלתית. אלא שהשוק החופשי אינו הפתרון לבעית הדיור. את בעיית הדיור יצרה הממשלה שיצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור והפסיקה לשלוט בשוק הדיור. את בעיית הדיור יצר השוק החופשי (חופשי מהתערבות ממשלתית), שאינו מסוגל, מטבעו, לתת מענה למצוקת הדיור. בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע', בשוק כזה אין סיכוי ואין אפשרות למעמד הבינוני, לזוגות צעירים, ולאוכלוסיות מוחלשות - להתחרות בעשירונים העליונים ובבעלי הון מהארץ ומחו"ל. לכן, בתחום הדיור השוק החופשי אינו הפתרון - הוא הבעיה.

לדברי שראל "יוזמי ההצעה דורשים מהמדינה להתערב בשוק פרטי שעובד ויש בו תחרות, ולקבוע רגולציה שתפגע באחד הצדדים ותעזור לצד השני מתוך אשליה שזה לא ישפיע על המחיר". ובהמשך "יש 200 אלף משכירים ו-800 אלף שוכרים, יש שוק תחרותי שעובד ואין בו מונופול". שראל מכיר בכך שקיימות בעיות מסוימות בשוק השכירות, לדבריו: "דרישה לערבות גבוהה או העובדה שלפעמים משכירים אינם רוצים להשכיר לתקופה ארוכה משנה בחוזה מראש. התופעות האלה מתרחשות בגלל כשלי שוק וצריך לפתור אותם נקודתית ולא צריך לבוא עם רגולציה עצומה ובירוקרטיה אדירה לפתור אותם"...."כשל שוק אחד זה שמאוד קשה למשכיר לפנות שוכר שהורס את הדירה וכתוצאה מכך המשכירים לא רוצים לקחת סיכון ולהתחייב ליותר משנה. הפתרון הוא לאפשר תהליך מהיר של פינוי שוכרים שפוגעים במשכיר ולא לבוא עם רגולציה ובירוקרטיה נוספת".

בדבריו אלו, שראל נותן דוגמה מצויינת לכלכלנים שחיים בעולם כלכלי וירטואלי שהקשר שלו למציאות רופף או מקרי. דירה בשבילו היא מוצר שמחירו נקבע בשוק. אם "יש שוק תחרותי שעובד ואין מונופול" - אז אין בעייה. לא עולה בדעתו שדירה היא בית, מקום בו חיה משפחה עם ילדים שהולכים ללמוד ליד הבית, שיש להם חברים ליד הבית, ושההורים עובדים במרחק סביר מהבית. המשוררת נוית בראל (ראו כאן) בספר השירים החדש שלה 'מחדש' ביטאה זאת בצורה נהדרת: "למשבר הדיור 'החיצוני' יש כוחות עצומים על הזהות.

הקריטריון של שראל למערכת שכירות מתפקדת היא 'שוק פרטי תחרותי שעובד ואין בו מונופול'. לא ברור באיזה עולם חי שראל. שוק השכירות בארץ עובד בתיאוריה הכלכלית של שראל, אבל לא עבור המעמד הבינוני בישראל. הבעייה היא שהשוק 'לא עובד' עבור חלק ניכר מהמעמד הבינוני. את הזוגות הצעירים שצריכים לשלם שכר דירה גבוה, למעלה משליש מהכנסותיהם - שראל אינו מזכיר. העובדה שלמעלה ממאתיים אלף ישראלים עזבו את ישראל (ראו כאן) בעשרים השנים האחרונות, בעיקר בגלל מחירי הדיור, ישראלים שסיימו שירות צבאי ולימודים אקדמיים ולא ראו אפשרות להתקיים בכבוד להקים משפחה ולמצוא מגורים קרובים למקום העבודה שלהם, ללא אופק ותקווה שמשהו ישתנה במחירי הדיור - זה לא נכנס למשוואות של שראל. התופעה שמספר הולך וגדל של בודדים וזוגות צעירים גרים בבתי הוריהם מכיון שאין באפשרותם לשלם את מחירי השכירות הגבוהים או כדי לחסוך לרכישת דירה - אינה מוכרת כנראה לשראל.

תופעות בשוק שאינן תואמות את התפיסה הכלכלית של שראל נקראות בלשון נקיה 'כשלי שוק'. הסמנטיקה, השימוש במכבסת מילים, מעניינת. לא התיאוריה הכלכלית שגוייה אלא המציאות כשלה. שראל מכיר במספר 'כשלי שוק' כאלו ומכיר בצורך לפתור אותם. אלא שהוא עושה תרגיל מעניין. לדעתו הפתרון לבעיות אלו צריך להיות נקודתי. סתם ולא פירש מהו פתרון נקודתי אם לא רגולציה. וכאן שראל ממציא את המפלצת, כאילו שהצעת החוק מדברת על 'רגולציה עצומה ובירוקרטיה אדירה'.

שראל מזהה בעיה קשה בשוק השכירות: "כשל שוק אחד זה שמאוד קשה למשכיר לפנות שוכר שהורס את הדירה..". צריך להרחיב זאת גם לשוכרים שמפירים את החוזה הפרה מהותית, לשוכרים שאינם מפנים את הדירה בתום תקופת השכירות וכו'. והפתרון הנכון ששראל מציע הוא "לאפשר תהליך מהיר של פינוי שוכרים ... ולא לבוא עם רגולציה ובירוקרטיה נוספת". איך אפשר לאפשר פינוי מהיר של שוכרים אם לא בדרך של חקיקה, רגולציה ובירוקרטיה נוספת ששראל מתנגד לה?

הפתרון לבעיות בשוק הדיור להשכרה הוא יזמות ממשלתית/עירונית לבנייה מסיבית של דירות להשכרה לטווח ארוך ובדמי שכירות סבירים לכל נפש. במקביל יש לחוקק חוק המסדיר את שוק השכירות בישראל, בקווים כללים לפי הצעת החוק של חה"כ שפיר.

* אמנון פורטוגלי הוא חוקר במרכז חזן במכון ון-ליר