כיצד נמנע כשל משכנתאות המוני?

"ערב משבר הקורונה מצבו הכלכלי של מגזר משקי הבית היה טוב" - אומרים אנשי בנק ישראל בדוח על היציבות הפיננסית (ראו הודעה לציבור כאן) - "המשבר פגע קשות בתעסוקה ובשכר של עצמאים ושכירים רבים...  הסיכון הפיננסי העיקרי הוא באשראי לדיור...  הירידה בהכנסות משקי הבית צפויה להגדיל את שיעור ההחזר החודשי מההכנסה ולהקשות על חלק מנוטלי המשכנתאות לשרת את החוב. הקשיים למשקי הבית הובילו ליישום מתווה להקפאת משכנתאות שנועד להקל עליהם לצלוח את המשבר. יחד עם זאת, עם סיום המתווה צפויים חלק ממשקי הבית להתמודד עם עליה בהחזרים או בפריסה מחדש של יתרת ההלוואות שמשמעותה הארכת חיי ההלוואות". 

לפי הדיווח של בנק ישראל, עד לסוף יוני 2020 קרוב ל-150 אלף משקי בית הקפיאו את תשלומי המשכנתא שלהם.

לווי המשכנתאות בדרך להסתבכות פיננסית

מעבר להשפעה הישירה של משבר הקורונה על התעסוקה וההכנסות, אנחנו נמצאים כיום על תוואי שמוביל להסתבכות של חלקים גדולים של האוכלוסייה עם תשלומי המשכנתא. ככל שהמשבר יימשך, וככל שההשפעות המשניות שלו על הסקטור הפרטי (ירידת הביקושים) תתעצמנה, כך יתרחב מעגל משקי בית שהמצב הכלכלי פגע ביכולתם לעמוד בתשלומי המשכנתא. זו איננה השערה - זה יקרה בהכרח, ויש להיערך לכך. ההנחייה שהעביר בנק ישראל לבנקים לאפשר דחיית תשלומים למספר חודשים ללווים שיבקשו זאת איננה פתרון מספק. זהו לכל היותר ניסיון לאלחש, שמצביע על הירתמותו הסימלית של הבנק המרכזי לטיפול במשבר, כשהוא נעזר בכלים המוגבלים שמצויים בידיו. זה איננו מספיק, והמהלך מועיל רק לזמן קצר. שעון הקורונה מכוון כפי הנראה לזמן יותר ארוך.

הגדרת המטרה לממשלה - ניסוח

המטרה צריכה להיות להציל את משקי הבית מקריסה כלכלית בגין חובות המשכנתא, קריסה שעלולה לאיים גם על הבנקים אבל בעיקר על מצב המשק כולו. צריך למנוע הסתבכות של משקי הבית עם פיגורים בתשלומי המשכנתא, ובעיקר את התגובה התוקפנית שצפוייה מצד הבנקים לכשיחושו בסכנה לגורל החובות כלפיהם. אלא אם מישהו יתערב בכך, הבנקים ינקטו בצעדים נמרצים לגביית יתרות החוב, ובכללם עיקול ומכירה של דירותיהם של הלווים שאינם עומדים בתשלומי המשכנתא. זו איננה תגובה שמקורה ברוע - אלו הם כללי המשחק של אשראי פרטי: אם הלווה מפר את הסכם ההלוואה בכך שאיננו עומד בלוח התשלומים - לא נותר לבעל החוב אלא לממש את הביטחונות ששועבדו לו להבטחת פירעון החוב. תגובה כזו היא סבירה כשמדובר בכשל אשראי נקודתי (של לווה ספציפי), אבל היא עלולה לגרום לאסון כשמדובר בכשל המוני: אם הבנקים ינסו לממש מספר גדול של דירות מגורים ששועבדו להם לצורך מימון רכישתן - הם עלולים לגרום להצפת שוק הדירות, לנפילת מחיריהן, למשבר נגזר בשוק הבנייה למגורים, ולטרגדיה המונית. התיאור הזה של פעולות הגבייה של הבנקים כמערכת חיסונית שתוקפת את הגוף עצמו חשוב בעיקר כדי להבין שזו טרגדיה מיותרת: התגובה האינסטיקטיבית של הבנקים לא תפתור את הבעייה, ואפשר בכלל אותה בלי זה.

הבעייה המיידית של חוב המשכנתאות היא תזרימית

בשלב הנראה לעין, הבעייה בשוק המשכנתאות היא בעייה תזרימית, לא בעייה של סיכון הקרן. המשבר כלכלי מפריע ללווים לעמוד בהתחייבויותיהם השוטפות לפי לוחות התשלומים, אבל איננו מהווה סיכון של הקרן. זה נובע מכך שיחס הביטחונות לחוב בשוק המשכנתאות הישראלי הוא גבוה במיוחד בהשוואה בינלאומית ובהשוואה לסוגי אשראי אחרים. נדרשת ירידה חריפה של מחירי דירות לפני שיתחיל להסתמן לבנקים סיכון של החזר החוב (Recovery Risk). לכן, תגובה תוקפנית של הבנקים לתופעת גל הפיגורים איננה רק מיותרת, אלא גם מסוכנת: היא עלולה לדרדר את שוק הדירות וענף הבנייה. אם מקובלת הבחנה זו, על הממשלה (ולא בנק ישראל) לנקוט בצעדים שמטרתם להרגיע, לרסן את תגובת המערכת החיסונית של הבנקים. זה יסייע גם להם.

איך משיגים הרגעה?

כלי שיאפשר להשיג אפקט כזה של הרגעה הוא קו אשראי ממשלתי ללווים שנקלעו לקשיים בתשלומי המשכנתא. השימוש בקו האשראי יוצע ללווים באמצעות הבנקים. הם יוכלו להקפיא את תשלומי המשכנתא (קרן וריבית) לתקופה קצובה, שתוארך במידת הצורך באמצעות החלטה ממשלתית. קו האשראי יאפשר לבנקים להמשיך ולגבות (להלכה) את תשלומי המשכנתא השוטפים, כשמבחינת הלווים השימוש בקו האשראי כמוהו כ"גרייס" על תשלומי המשכנתא. ניצול קו האשראי לא יעלה ספקות לגבי איכות תיק האשראי של הבנקים ולא יכתים את גיליון ההתנהגות של הלווה. במצב הנוכחי בשוקי ההון, הריבית על המשיכות מקו האשראי צריכה להיות 0%. אם אמנם יופעל כלי כזה, תזרימי הבנקים בגין המשכנתאות לא ייפגעו בגלל משבר הקורונה, ובהדרגה יתפח חוב קמעונאי לממשלה המנוהל בידי הבנקים. חוב זה ימשיך לצמוח כל עוד הממשלה תבחר לאפשר למשקי הבית לבצע משיכות נוספות מקו האשראי, וסביר שזה יימשך כל עוד המשבר הכלכלי פוגע פגיעה כל-כך חמורה בתעסוקה ובהכנסות משקי הבית. ברגע שהממשלה תעריך שהמשבר הכלכלי הסתיים, היא תוכל לעדכן את שיעור הריבית על החוב כדי לעודד לווים לפרוע חובם. התוצאה של הפעלתו של קו אשראי זה תהיה שנחסוך לעצמנו מערכה מיותרת של הבנקים כנגד משקי הבית לצורך גביית החוב, מערכה שיש לה פוטנציאל הרס משמעותי. המסר ללווים יהיה "לשכוח" לתקופת ביניים את נטל התשלומים בגין המשכנתא, עד שהמצב הכלכלי ישתפר.

ומה יקרה ללווים שלא יתאוששו מהמשבר הכלכלי?

קיימת אמנם שאלה מה יקרה עם לווים שלא יצליחו להתאושש מהמשבר הכלכלי, אבל ניתן למצוא לה פתרון. בנקודת זמן מסויימת יגיע קו האשראי לסוף חייו, והלווה יצטרך לקבל החלטה כיצד לפרוע את החוב המלא (החוב המקורי + יתרת קו האשראי). בנקודת זמן זו הבנקים יציעו ללווים לפרוע את יתרת החוב שהצטברה בקו האשראי על-ידי נטילת הלוואה בנקאית בתנאי שוק. אם הלווה איננו מסוגל לעמוד בנטל התשלומים - הוא יצטרך לפרוע את החוב בתשלום יחיד, ורבות בדרך של מכירת הדירה לצורך הפירעון. באותם מקרים שבהם ערך הדירה צנח עד כדי כך שלא יהיה בתמורה המתקבלת ממכירת הדירה כדי לכסות את יתרת החוב - תוכל הממשלה לקבל על עצמה ויתור על יתרת החוב. לאור שיעורי המימון הנמוכים הנהוגים בישראל, התופעה של לווים שקרסו ושערך דירתם ירד אל מתחת ליתרת החוב תהיה שולית. ייתכן גם שזהו סוג של רשת ביטחון שהממשלה תציע למשקי בית שנקלעו למצב כל-כך בעייתי.