רשימת אורח: האם מחירי הדירות בדרך חזרה לרמה שפויה? - יאיר דוכין*

 

אין לייחס למחירי הדירות ממד של שפיות או אי-שפיות: מחירי הדירות מייצגים בכל נקודת-זמן את המפגש בין הביקוש להיצע של דירות. השאלה המעניינת היא לאן מועדות פניהם של מחירי הדירות בתקופה הקרובה. בכך נעסוק בהמשך.

מה מעריכים היזמים, אלו שניגשים למכרזי קרקעות? ניתן ללמוד על הציפיות של היזמים לכיוון השינוי (עלייה או ירידה) של מחירי הדירות לפי המחירים שהם מציעים במכרזי הקרקעות של רמ"י. לשם כך נסתכל על התהליך שמוביל יזם להגשת הצעת מחיר במכרז קרקע. תהליך זה מורכב מארבעה שלבים עיקריים:

שלב א' -   קביעת תמהיל הדירות המתוכנן למתחם בנייה והערכת מחירי הדירות שתימכרנה, כולל עיתוי המכירה. שלב זה מבוסס על ניתוח המרחב העסקי של המתחם תוך התייעצות עם מתווכים וכלכלנים המכירים את המרחב. כמו-כן כולל שלב זה הערכה תכנונית רגולטורית באשר למשך הזמן שיחלוף בין מועד הזכייה במכרז למועד הוצאת היתרי בנייה (למשך זמן זה השפעה מהותית על הסיכונים הכרוכים בעיסקה).

שלב ב' - קביעת שיעור הרווח היזמי והערכת עלויות ההקמה של הדירות. שלב זה מבוסס על הידע המקצועי של היזם בכל הכרוך בעלויות הפעלת הפרויקט ולוחות הזמנים של הביצוע.

שלב ג' – סגירה פיננסית למימוש הפרויקט. שלב זה מבוסס על פנייה לבנק (או גורם מימון חוץ-בנקאי) וקבלת אישור טנטטיבי כולל עלות, על נכונות ללוות פיננסית את הפרויקט, כולל קביעת היקף ההון העצמי שיידרש היזם להביא. בסיום שלב זה יוכל היזם לצרף את נתוני המימון לתכנית העסקית של הפרויקט.

שלב ד' – הגשת ההצעה למחיר הקרקע במכרז. ניתן להציג את שלב ד' שבו נקבע מחיר מחולץ של קרקע – המחיר המקסימלי אותו יציע היזם - לדירה מייצגת (4 חדרים, 120 מ"ר), בטבלה הבאה:

סעיף	ש"ח
מחיר דירה צפוי (לא כולל מע"מ)	3,000,000
פחות: רווח יזמי 15%	450,000
פחות: עלות בנייה ישירה (כולל שטחי שירות)	840,000
פחות: עלויות עקיפות	300,000
שווי קרקע מחולץ לדירה	1,410,000

מהטבלה ברור ששווי הקרקע נגזר ממחיר הדירה, ולא להיפך. לכן לציפיות היזמים באשר למחירים שבהם יוכלו למכור את הדירות לאחר הוצאת היתרי הבנייה יש השפעה מכרעת על מחיר הקרקע שיציעו במכרז.

לאחר שרכש היזם את הקרקע מתחיל תהליך משולב, שתכליתו הוצאת היתרי בנייה שיאפשרו לו למכור את הדירות המתוכננות (כידוע, הציבור קונה דירות - לא קרקעות). תהליך זה נמשך בממוצע כשלוש שנים. אם בתום התהליך אכן יוכל היזם למכור את הדירות במחיר שצפה ואם לא יחולו שינויים משמעותיים בסעיפי העלויות - היזם יוכל לממש את הרווח היזמי (בדוגמא לעיל: 15%).

תהליכי רכישת קרקעות על פי המתכונת שהצגתי התרחשו בפועל במהלך 2021-2020. אולם, החל מאפריל 2022 (דהיינו: לאחר רכישת הקרקעות), החל בנק ישראל במהלך רציף של העלאות של הריבית המוניטרית עקב התהליכים האינפלציוניים הגלובליים והמקומיים בישראל. המהלך הביא את הריבית המוניטרית בתוך שמונה חודשים מרמה של 0.1% לרמה של 4.25% בפברואר 2023.

נתוני האינפלציה הנוכחיים (5.2%) יחד עם איום הפיחות של השקל עקב הרפורמה המשפטית, מצביעים על המשך צפוי של העלאות הריבית גם בחודשים הקרובים. העלאת הריבית כבר גרמה למהפך בשוק הדיור: ההתקררות החריפה של השוק כבר גרמה לכך שמחירי הדירות החדשות ירדו ב- 2.4% ברבעון האחרון של 2022 ולהערכתי עד סוף 2024 צפויה ירידה נוספת של 15%-10 ואולי אף יותר. כמו-כן, במצב כזה תתווסף גם התייקרות משמעותית של הוצאות המימון עקב עליית הריבית. כתוצאה מכך עלול היזם לאבד בשלב ראשון את הרווח היזמי ולעיתים גם חלק (או כל) מההון העצמי שהכניס לפרויקט.

כדי להדגים את הסיכון שהוצג לעיל נסתכל על הניתוח הבא:

נניח שהיזם העריך שמחירי הדירות יעלו ב- 20%, ולכן רכש קרקע במחיר הנגזר מהערכה זאת. שווי הקרקע במקרה זה יגיע ל- 1,920,000. להלן החישוב:

סעיף	ש"ח
מחיר דירה צפוי (לא כולל מע"מ)	3,600,000
פחות רווח יזמי 15%	540,000
פחות עלות בנייה ישירה	840,000
פחות עלויות עקיפות	300,000
שווי קרקע מחולץ לדירה	1,920,000

אבל, אם היזם טעה בהערכתו ומחיר הדירות לא יעלה - יהפוך הרווח היזמי לשלילי בסך 60,000 ש"ח. להלן החישוב:

סעיף	ש"ח
מחיר המכירה של הדירה (לא כולל מע"מ)	3,000,000
פחות עלות הקרקע	1,920,000
פחות עלות בנייה ישירה	840,000
פחות עלויות עקיפות	300,000
רווח יזמי מעודכן	60,000 -

כלומר, לא רק הרווח היזמי נעלם, אלא גם חלק מההון העצמי שהושקע בפרויקט נשחק. כמובן שאם נביא בחשבון ירידת מחירים של הדירות (בדוגמא לעיל הם נותרו ללא שינוי) ושגם עלויות המימון התייקרו (עקב עליית הריבית ותמחור סיכונים חמור יותר על ידי המלווה הפיננסי) - השחיקה של ההון העצמי תהייה גדולה אף יותר.

המחירים ששילמו הזוכים במכרזי הקרקע במתחם שדה דב שיקפו ציפיות של היזמים לעליית מחירים מצטברת של למעלה מ- 30% במהלך השנים 2023–2025, בתנאי ריבית (מוניטרית) אפסית של 0.1%. לעומת זאת, המחירים ששילמו הזוכים במכרזי הקרקע במחצית השנייה של שנת 2022 משקפים צפי של היזמים דווקא לירידת מחירים של 10%-5 במחירי הדירות. מסתמן אפוא מהפך ברור בציפיות היזמים (צד ההיצע) באשר לכיוון ההשתנות של מחירי הדירות. על רקע מהפך הציפיות מובנת שתיקתם הרועמת של רוכשי הקרקעות במתחם שדה דב.

באשר לצד הביקוש, גם כאן המגמה ברורה: עליית ריבית, שמייקרת את המשכנתאות ואלה בתורן דוחפות לקיטון משמעותי ומתמשך במספר העיסקות בשוק, משולבת בגל פיטורים, עקב חששות גוברים למיתון משמעותי כבר בשנת 2023. צד הביקוש תורם אפוא את חלקו ללחץ שילך ויגבר לעצירה ואולי גם להמשך ירידת מחירי הדירות. 

* ד"ר יאיר דוכין הוא ראש תכנית ה-MBA בהתמחות נדל"ן בביה"ס למנהע"ס באוניברסיטה העברית