האם בעלות עצמית על דירה היא פתרון עדיף לכולם?

 

במאה ה-20 חל מהפך בינלאומי בבעלות הפרטית על נכסי מגורים. נדל"ן המשמש למגורים היה מאז ומעולם מרוכז בבעלות הכנסיה, המדינה ושכבה דקה של אריסטוקרטיה, ורוב משקי הבית חכרו את נכסי המגורים מבעליהם. המאה ה-20 היתה הראשונה שבה הבעלות על נכסי הדיור התפשטה בקרב הציבור הרחב. מעמד הביניים הפך לבעלי נכסי הנדל"ן המשמשים אותם למגורים. המהפכה התעשייתית, העיור המהיר וצבירת ההון בידי משקי הבית ממעמד הביניים הם שהביאו להתפתחות זו. במדינות המערב, יכולתם של משקי הבית לרכוש נכסי דיור התאפשרה בזכות התפתחותן של אגודות אשראי קואופרטיביות שאיפשרו לחבריהן לחסוך כספים ולהשתמש בהם להעמדת אשראי לחברים (הבנקאות המסחרית נכנסה לתחום האשראי האפותיקאי - הלוואות שניתנות לרכישת נדל"ן (כגון דירה) ומגובות על-ידי מישכון זכויות הרוכש בנכס - בשלב מאוחר יחסית). עם זאת, למרות ששיטה זו של תיווך פיננסי באמצעות אגודות אשראי קואופרטיביות פעלה בהצלחה יתרה - הבעלות העצמית על נכסי דיור התפשטה לאיטה ונותרה נחלתו של מיעוט באוכלוסייה.

המצב השתנה בעקבות השפל הכלכלי של שנות ה-30', שגרם להתמוטטות נרחבת של מערכת התיווך הפיננסי וחייב ממשלות להיחלץ לסייע לה, ועוד יותר בעקבות מלחמת העולם השנייה, שגרמה לממשלות השונות לבנות תוכניות שיקום שיסייעו לחלק הולך וגדל ממשקי הבית להגיע לבעלות על נכסי דיור. הרחבה מתמדת של מעגל בעלי הבתים הפכה ליעד ממשלתי מקובל-פוליטית במחצית השנייה של המאה ה-20. כשמסתכלים בנתונים האמריקניים - ההצלחה ברורה: אם לפני השפל הכלכלי של שנות ה-30' שיעור משקי הבית שגרו בנכסי-דיור שבבעלותם היה כ-40% - לקראת סוף המאה ה-20 שיעור זה טיפס עד קרוב ל-70%. נדגיש שלא כוחות השוק יצרו מגמה זו אלא מדיניות ממשלתית מכוונת שנסמכה על בניית מערכות מימון אדירות שהנגישו אשראי לדיור לשכבות אוכלוסייה רחבות.

ההתפתחות בישראל הייתה אולי שונה מזו שבמדינות המערב בפרטים ובעיתוי, אבל לא בתוצאה. לאחר הקמת המדינה ונוכח גלי העלייה העצומים נרתמה המדינה לבנות מלאי דיור שיספק את צרכי המגורים. הבחירה הממשלתית הייתה לעודד בעלות עצמית של משקי הבית על דירות המגורים (ולא יצירת מלאי דירות בבעלות ממשלתית שישמשו להשכרה או עידוד צבירת מלאי דיור בידי מעטים לצורך השכרה לאחרים), כי בעלות עצמית נתפסה כאמצעי שישפר את הקשר של משקי הבית לקהילה ויבטיח להם יציבות כלכלית לטווח הארוך. מאחר שהמצוקה הכלכלית שבה היה נתון המשק בשנותיו הראשונות לא איפשרה לקיים שוק הון עצמאי ומתפקד שיש בכוחו לממן את האשראי האפותיקאי הדרוש למשקי הבית (שוק הון זה התפתח רק בסוף שנות ה-80' בעקבות הצלחתה של 'תוכנית הייצוב הכלכלית של 1985'. ראו כאן) - הממשלה לקחה על עצמה את המשימה: היא תיפקדה לא רק כיוזמת ומבצעת של הבנייה (באמצעות חברות בנייה ממשלתיות) אלא גם כמתווך פיננסי לאומי, כשהיא מתעלת חלק מהחיסכון הפרטי לאשראי לדיור במסגרת תוכניות ממשלתיות של סיוע לדיור. תוכניות הסיוע הממשלתיות יצרו מצב ייחודי בישראל בהשוואה בינלאומית: שיעור משקי הבית המתגוררים בדירות בבעלות עצמית היה מהגבוהים בעולם המערבי למרות שבמונחי הכנסה-לנפש ישראל עדיין הייתה מדינה מתפתחת (הוא היה, לדוגמא, גבוה מאשר בארה"ב).

מצב זה של מעורבות ממשלתית נמרצת בשוק הדיור נמשך בישראל עד לתחילת שנות ה-90', כשגלי העלייה ממדינות בריה"מ-לשעבר וגיאות הנדל"ן שנוצרה בעקבותיהם דחקו את הממשלה למצב של קושי להמשיך לממן תקציבית את היקפי האשראי העצומים שנדרשו אז. הממשלה החליטה, לפיכך, להפריט חלק ניכר משוק האשראי לדיור ובהדרגה נמוגה משוק זה כמעט לחלוטין: מימון רכישת הדיור נותר רובו-ככולו בידי התיווך הפיננסי הפרטי. במצב הקיים בישראל, לא קיים כמעט סיוע ממשלתי לרכישת דיור ורכישת הדיור נעשית בתנאי שוק: כל משק בית לעצמו, כפי יכולתו, ובתנאי אשראי נבדלים.

חלפו שנות דור. להפרטה של מערכת האשראי לדיור היו השלכות חברתיות. במקום מערכת מימון ממשלתית פרוגרסיבית שבבסיסה אפלייה מתקנת - גודל ההלוואה ותנאי הריבית שלה נוחים יותר ככל שהלווה הוא בעל מאפיינים סוציו-כלכליים נמוכים יותר - המערכת הפרטית יוצרת אפלייה כלכלית מהסוג הישן כיון שהיא בעלת העדפה ללווים מהשכבות המבוססות. הנגישות המוגדלת של השכבות המבוססות לשוק האשראי איפשרה להן לצבור מלאי של דירות להשכרה, מהלך שנתמך על-ידי הריבית הנמוכה ששררה בשוקי ההון במשך כשני עשורים. ואמנם, למרות שירידת הריבית איפשרה גם למשקי בית פחות מבוססים להגיע לדירה בבעלות עצמית - התוצאה של התפתחות זו היא ירידה מתמשכת בשיעור משקי הבית המתגוררים בדירות בבעלות עצמית. 

האתגר של משקי בית צעירים להגיע לבעלות על דירה גדל משמעותית לאורך זמן. זה קרה בגלל שירידת הריבית הסיטה חלק מהחיסכון הפרטי הצבור מהאפיקים הפיננסיים להשקעה בדירות מגורים ויצרה עודפי ביקוש לדירות שהניעו התייקרות מהירה של מחיריהן. תופעה זו הואצה (במפתיע, ובמדינות רבות) בתקופת מגפת הקורונה. לא פלא, לכן, שמשקי בית צעירים מתקשים כיום להגיע לדירה בבעלות, מה גם שהריבית עלתה בשנים האחרונות. על אלו יש להוסיף את טבעו המשתנה של שוק העבודה: בעוד שבני הדור הקודם נהנו מביטחון תעסוקתי סביר בזכות עבודה מאורגנת והעסקה באירגונים יציבים - בני הדור הנוכחי אינם נהנים עוד מאותה רמה של ביטחון תעסוקתי, הן בגלל ההתקשרות השונה שלהם עם המעסיקים והן בגלל שהמעסיקים הפרטיים מתנהלים בסביבה כלכלית סוערת והפכפכה שאופיינית לכלכלת שוק. יש להתפתחות זו משמעות הן מבחינת הערכת הסיכון של המלווה את יכולתו הפיננסית של הלווה והן מבחינת נכונותו של הלווה ליטול על עצמו התחייבויות פיננסיות נוקשות וארוכות-טווח. ולבסוף, "בריחת" מחירי הדירות וההתעקשות הבלתי-מובנת של בנק ישראל לקבוע מינימום להון העצמי של לווים יצרה מכשול עצום של הון עצמי שנדרש מרוכשי דירות, מכשול שמדיר רבים ממשקי הבית הצעירים מהבעלות העצמית על דיור, כשהוא יוצר תלות כלכלית בלתי סבירה של בני הדור הצעיר בסיוע כלכלי של משפחותיהם. אנו נמצאים במצב הפוך לזה שאליו כיוונה מדיניות הדיור של ישראל בעשורים הראשונים לחייה, שחתרה לשיוויון הזדמנויות.

מצוקה זו של משקי הבית הצעירים המתקשים לרכוש דירות לא נעלמה מעיני הציבור. היא גורמת למאמצים חוזרים למצוא פתרונות, חלקם מבוססים על אי-הבנה של עצם התהליכים בשוק הדיור וחלקם סתם הזויים. ההבחנה השגויה הראשונה היא שקיים בישראל "משבר דיור", הבחנה הנשענת על מחירי הדירות הגואים ומובילה למסקנה שיש לפעול להורדת מחירי הדירות, רצוי באמצעות שחרור קרקעות לבנייה או סילוק חסמים בצד ההיצע. כבר כתבתי ברשימות אחרות בבלוג זה שאין בישראל "משבר דיור" - מלאי הדיור תואם את מספר משקי הבית וקצב הבנייה תואם לאורך זמן את קצב הגידול של האוכלוסייה, ואין סימנים ברורים להתדרדרות מתמשכת בתנאי הדיור של משקי הבית. ולגבי הוזלת מחירי הדירות כפתרון לחסרי הדיור אני מציע תובנה: מלאי הדירות בישראל כיום מתקרב ל-3 מיליון יח"ד, שערך השוק המצרפי שלהן מגיע כנראה ל-6 טריליון (12^10*6) ש"ח, ואנחנו מוטרדים רק מחלק זעיר - התוספת השנתית לביקוש לדיור (50-60 אלף יח"ד); אם חו"ח "נצליח", ירידה של 20% במחירי הדירות לא תשנה מהותית את מצבם של חסרי-הדיור, אבל היא עלולה להביא לאסון לכלכלת ישראל בגלל מחיקת עושר פרטי עצום. ועוד לא דיברנו על "פתרונות" המוצעים על-ידי גורמים שונים: "מע"מ אפס", הגרלת דירות בין זכאים, הקצאת קרקע חינם ליזמים, ועוד הצעות ותוכניות שונות. רק פתרון אחד לא מוצע, למרבה התמיהה: סיוע ממשלתי ממוקד לרכישה על-ידי חסרי-דיור, הפתרון שפעל היטב לאורך שלושה עשורים.

ואולי בכלל נצטרך להתרגל למציאות שונה: למציאות שבה בעלות עצמית על דיור איננה יותר יעד לאומי. מציאות שבה קיימת חלופה לגיטימית ואפקטיבית למגורים בדירה בבעלות עצמית: מגורים בשכירות. מגורים בשכירות אינם מחייבים את משקי הבית לעיסקאות נדל"ן יקרות ולא להסתמכות על אשראי ארוך-טווח. הם מאפשרים למשקי הבית את הגמישות להתאים את הוצאותיהם על מגורים לרמת הכנסותיהם, הם מאפשרים ניידות גיאוגרפית שחשובה גם לשוק העבודה, גם למשפחות מתרחבות וגם למשפחות מצטמצמות, והם מאפשרים למשק הבית לשלוט ברמת הוצאות המחייה שלו. כדי שחלופת הדיור בשכירות תהיה סבירה נצטרך כנראה לבצע כמה רפורמות בתרבות השכירות הקיימת: לקבוע נורמות שמחייבות את הצדדים לעיסקה, לקבוע חוזי התקשרות אחידים ולא מקפחים בין שוכרים למשכירים, לעודד פיתוח מערכות מקובלות להערכת פרופיל התנהגות של הצדדים המשתתפים, ולעודד השקעה פרטית בפרויקטים גדולים של דיור להשכרה.