רשימת אורח - "נאום הפטישים" ושוק הדירות: מדוע תכניות המיסוי החדשות על דירות מגורים לא יביאו לירידת מחירי הדירות? - ד"ר יאיר דוכין*

"נאום הפטישים" של שר האוצר בא לעולם על רקע התחושה בממשלה, שמלובה על ידי התקשורת, שהמשך עליית מחירי הדירות - למרות צעדי בנק ישראל בתחום המשכנתאות והריבית וצעדי הממשלה לקראת הפשרה והשמשה נרחבת של קרקעות באזורי הביקוש - מחייב נקיטת פעולות דרסטיות נוספות.

אולם את צעדי המיסוי המתוכננים, שמופנים (כפי שהדבר מוצג בתקשורת) נגד "סקטור המשקיעים" בדירות, שמוצג, לצורך המהלך, כ"אויב הציבור" - יש לעצב תוך התחשבות בהשפעות הצפויות על מרכיבי השוק השונים, שיחסי הגומלין ביניהם קובעים בסופו של דבר את מגמות המחירים בשוק. להערכתי, והדבר יוסבר בהמשך המאמר, הפעלת מהלכי המיסוי שהוצגו תחריף את תחושת המחסור והבהילות בשוק ותגרום בסופו של דבר לחיזוק המגמה של עליית המחירים בשוק.

כדי להבין מדוע צעדי האוצר צפויים לגרום דווקא לעליית מחירי הדירות ותעריפי השכירות (עם ההשפעה הגדולה יחסית על קצב האינפלציה) עלינו למפות, ראשית לכל, את כוחות הביקוש וההיצע שמפעילים את התהליך העסקי בשוק הדירות.

צד הביקוש למגורים נובע בעיקרו של דבר מהתוספת השנתית (נטו) של משקי בית בישראל. תוספת זאת נאמדת כיום בכ- 41,000 משקי בית לשנה (מקורות התוספת הם בעיקר ריבוי טבעי, ובשוליים גם עלייה, כאשר מספר העולים הצפוי להגיע השנה הוא כ- 18,000 נפש). חלק ממשקי הבית הללו פונה לדיור בבעלות (רוכשים דירות) וחלק פונה לדיור בשכירות (למשל בדירות המושכרות על ידי משקיעים).

הנתון המשקף את תוספת ההיצע של דירות שיכול ל"פגוש" את הביקושים הוא התחלות הבנייה למגורים. להלן התפתחות התחלות הבנייה למגורים והשינוי הריאלי במחירי דירות בבעלות בשנים 2000 – 2011:

נתוני התחלות הבנייה מצביעים על כך שרק במהלך שנת 2011 צפוי השוק להגיע לאיזון בין תוספת הדירות הנדרשות (צד ביקוש) לתוספת ה"נשפכת" לשוק (צד ההיצע), ולכן רק בסוף 2011 צפויה עצירה אמיתית של הלחצים לעליית המחירים בשוק.

עיון בנתונים מצביע על כך שבשנים 2008 – 2011 גדל היקף התחלות הבנייה ב- 36%. נשאלת כמובן השאלה מה עצר בעבר (ועוצר כיום) את גידול ההיצע, או במילים אחרות: מדוע, נוכח עליית המחירים בשנתיים האחרונות, היקף התחלות הבנייה לא צמח בקצב מהיר יותר?

הטענה הנפוצה בתקשורת, שמקבלת חיזוק מהתבטאויות חוזרות ונשנות של שרי הממשלה, אנליסטים ומומחים אחרים לנדל"ן, קושרת את איטיות הצמיחה של ההיצע למחסור בקרקעות זמינות לבנייה. טענה זאת נוחה לשיווק תקשורתי גם על ידי היזמים, שכן על ידי כך מועברת האחריות למצב השוק לכתפי מינהל מקרקעי ישראל, שמוצג כגוף כושל, שאינו מסוגל להשמיש קרקע ולכן הוא האשם בעליות המחירים.

אולם "האמת" מצויה, כרגיל, במקום שונה לחלוטין. הסיבה האמיתית לקצב המתון יחסית של  גידול ההיצע היא היקף ההון העצמי שעומד לרשות היזמים ותמחור הסיכונים שלהם. חשוב להבין שכניסה של יזם להקמת פרויקט מגורים מחייבת אותו להביא הון עצמי בהיקף של 30% - 50% מההשקעה בפרויקט. מגבלת ההון של היזמים היא החסם העיקרי, שמעכב את קצב התרחבות הפעילות הענפית. הממשלה הייתה יכולה לפתוח חסם זה על ידי יצירת רשת בטחון, למשל על ידי מתן התחייבויות רכישה (כפי שכבר נוסה ובוצע בעבר). כל עוד רשת כזו אינה נפרשת - מגבלת ההון תמשיך לחסום את קצב ההתרחבות.

יתר על כן: בדיקת נתוני שיווק ובעלויות על קרקעות מראה שלחברות הבנייה המובילות ישנן רזרבות קרקע גדולות, שניתנות להשמשה מהירה, ויכולות לאפשר האצה מהותית של קצב התחלות הבנייה. אולם קרקעות אלה לא תופעלנה כל עוד היזמים לא יהיו משוכנעים ביכולתם לייצר רווחים מבנייה זאת.

יחד עם זאת, ככל ששוק הדירות הלך והתחמם מאז ראשית 2009 חלה האצה בקצב שיווק הדירות, כך שהיזמים יכלו לחלץ ביתר מהירות את הונם ולעבור לפרויקטים נוספים. מהלך זה, וכן הגידול שנוצר עקב הרווחיות המשופרת מאז 2009 - הם שמאפשרים את התרחבות הפעילות הענפית שביטויה הרלוונטי בהקשר זה הוא הגידול בהתחלות הבנייה.

הממשלה, שעד כה לא עשתה מאומה להשגת האיזון המחודש בשוק ונתנה למעשה לכוחות השוק לפעול בעצמם, נזעקת כיום לפעולה: מכריזה על "צעדי הפטיש" של שר האוצר. אולם טענתי היא שהצעדים הללו יפעלו על השוק בכיוון הפוך מהנדרש, ובמקום למתן את עליית המחירים עלולים לגרום להאצת קצב עליית מחירי הדירות.

כדי להבין את הטענה האחרונה (המוזרה לכאורה), יש להקדים ולומר שככל שכמות הדירות המתווספות לשוק גדולה יותר (ויהיה הרוכש שלהן אשר יהיה) - כך קטן הלחץ הן לעליית מחירי הדירות והן לעליית מחירי השכירות. מכאן נובע, שחשוב ביותר, בכל צעד ממשלתי הננקט, לפחות להימנע מפגיעה בהיצע הטבעי המתפתח בשוק (כאשר לא מפעילים מדיניות אפקטיבית לזירוז גידולו).

שנית, כדי להעריך את הנזק שעלול לנבוע מצעדי שר האוצר, עלינו לשוב ולנתח את שיקולי היזמים. ברור לכל שליזמים אין זה משנה מי יקנה את הדירות (זוגות צעירים, משקיעים מקומיים, משקיעי חוץ, או כל גורם אחר). אולם אם סקטור המשקיעים (כולו או חלקו) ייבהל ויצא מהמשחק - הדבר יגרום להערכת סיכונים מחודשת על ידי היזמים ועלול לעצור מוקדם מידי את תהליך התרחבות ההיצע, מה שידחוף להאצה מחודשת של עליית מחירים הן של דירות לרכישה והן של תעריפי השכירות. יתר על כן: לסקטור המשקיעים יש יתרונות רבים בעיני היזמים, שכן מבצעי מכירה מוקדמת מופנים בדרך כלל לסקטור זה ובכך מקטינים את סיכוני היזמים ומהווים מנוף ליצירת היצע לרוכשים האחרים.

מכל הסיבות הללו נובע שעל הממשלה להימנע ככל האפשר מפגיעה בכל סקטור רוכשים ובפרט בסקטור המשקיעים. אינני טוען כמובן שיש מקום לתמרוץ המשקיעים, אולם הפגיעה בהם ויצירת בהלה בשוק תשיג תוצאה הפוכה מהרצוי, ותקטין עוד יותר את אמינות הממשלה בכל הקשור לטיפולה בסקטור הבנייה למגורים.

* ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים. רשימה זו פורסמה ביום 10.6.2011, בשינויי עריכה קלים, במוסף הנדל"ן של העיתון  "דהמרקר"