רשימת אורח: הצעות וכלים לבניית דירות להשכרה ולהתערבות בשוק הדיור - אמנון פורטוגלי*

בימים האחרונים אנו שומעים על פעילות של משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון בתחום הבנייה למגורים. בין השאר, נמסר על בקשות של שר הבינוי והשיכון להגדלת מסגרת האשראי הבנקאי לבנייה ולמתן ערבויות ממשלתיות לאשראים אלו. במקביל, משרד האוצר אישר דחיית תשלומים מקבלנים עבור קרקע ב- 180 יום, ושוקל דחיית תשלומים בגין רכישת הקרקע (למשך מספר שנים) במקרים בהם רוכשים יזמים קרקעות במטרה להתחיל בבנייה רק מספר שנים לאחר מכן (זהו למעשה אשראי ממשלתי בהיקף גבוה ליזמים שייקנו קרקעות למטרת ספקולציה ממנהל מקרקעי ישראל). כמו כן פורסם שבמשרד האוצר שוקלים שני צעדים נוספים: הנחות משמעותיות, בשיעור של 70%, על מחיר הקרקע לבנייה לצורך השכרה לטווח ארוך, והנחות במיסוי לגופים מוסדיים וחברות גדולות שישתתפו במימון ובהקמת פרויקטים כאלה.

מצד אחד, נראה שאנשי האוצר הגיעו לתובנות הנכונות כי הפתרון המרכזי למצוקת הדיור צריך להיות בנייה מסיבית של דיור להשכרה ארוכת טווח. כפי שצוטט מפי ראובן קוגן, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר: "אנחנו בעד בנייה להשכרה, כי זהו הפתרון האמיתי להפחתת הביקושים לקניית דירות".

מצד שני אנו רואים איך כולם שבויים בחשיבה בתוך ה'קופסה' הכלכלית הניאו-ליברלית והשוק הפרטי. אף אחד לא שואל מדוע בכלל צריך את 'יזמי הנדל"ן' כאשר צריך לתת להם את כל ההטבות המפליגות האלו. שהרי למעשה מדובר על 'מכירת' הקרקע בחינם (הנחות של 70% ואשראי ממשלתי למספר שנים). יתרה מזו, מדוע צריך בכלל לעזור במקום להקשות על רכישת קרקעות ספקולטיבית "במטרה להתחיל בבנייה רק בעוד מספר שנים", בעוד שבעיית הדיור הינה כאן ועכשיו?

אפשר לפתור את בעיית הדיור ולבנות עשרות אלפי דירות להשכרה בדמי שכירות סבירים לכל נפש ולטווח ארוך, בלי השקעות ממשלתיות מסיביות, בלי לחלק קרקע בחינם או בחצי-חינם ליזמי נדלן ולספקולנטים בנדל"ן, ותוך הצעת אפיק השקעה בטוח לחוסכים לפנסיה ולגמלאות במקום השקעותיהם הכושלות בנדל"ן בחו"ל ובפרויקטים אחרים שאת תוצאותיהם אנו רואים היום. הקרקעות הנדרשות לבינוי זה תישארנה בבעלות המדינה, אשר תבנה עליהן דירות להשכרה במחיר המשקף כ-6% מעלות הבניה. המימון יושג ע"י הנפקת אג"ח לקרנות הפנסיה ולמשקיעים מוסדיים כאשר הבטוחה לתשלום אג"ח אלו תהיה שכר הדירה. הפרויקט ינוהל בידי חברות פרטיות או ממשלתיות המתמחות בכך, ובכלל זה בנית הדירות שתעשה באמצעות חברות בניה פרטיות, השכרת הדירות ותחזוקתן.

הרקע להצעה - פתרונות השוק החופשי כשלו והביאו לקטסטרופות

הדיור בישראל יקר כי הממשלה יצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור, והפסיקה לשלוט בשוק הדיור.  את בעיית הדיור יצר השוק החופשי (חופשי מהתערבות ממשלתית), שאינו מסוגל לתת מענה למצוקת הדיור. לכן, בתחום הדיור השוק החופשי אינו הפתרון – השוק החופשי הוא הבעיה.

 

השוק החופשי וכלכלת השוק בנדל"ן הכניסו את ספרד למשבר נוראי עם אבטלה אדירה בקרב הצעירים, הפילו את אירלנד לקרשים, ובשילוב עם הפקרות פיננסית הכניסו את ארה"ב למשבר שעדיין לא יצאה ממנו.  בישראל השוק החופשי הביא לעלית מחירי הדיור ולמשבר הדיור הנוכחי בארץ.

כדי לפתור את בעיית הדיור יש לשנות את התפיסה. יש לחשוב על קרקע ובעיקר על דיור לא כסחורה, לא כמוצר בשוק הנמכר לכל המרבה במחיר, אלא כדבר שהוא חלק ממחויבות הממשלה לספק לאזרחיה. דיור, כמו שירותי רפואה וחינוך, הוא חובת המדינה לאזרחיה, ועליה ליישם תוכניות מקיפות של דיור ציבורי. מדינת ישראל צריכה לספק דיור לכל, לא רק לנזקקים ולאוכלוסיות חלשות, אלא לזוגות צעירים, לסטודנטים ולכל האזרחים. דיור בר-השגה לבעלי יכולת, ודיור ציבורי להשכרה למי שאין לו.

למי שעדיין מאמין במנטרה השחוקה ש"השוק יודע לעשות טוב מהממשלה", כדאי לשים לב למה שקורה מעבר לקו הירוק, שם הדירות זולות ובישראל הן יקרות.  בהתנחלויות לא הפריטו את הדיור: המדינה מעורבת שם באופן ישיר בתחום התשתיות לדיור, היא מפקחת על הכול, יוצרת את התשתיות על חשבונה, ומחירי הקרקע שם אפסיים. בנוסף, הממשלה תומכת בדיור בשטחים במענקים, במשכנתאות בתנאים נוחים לרוכשי הדירות, כמו גם בשיטות גלויות וסמויות אחרות.

יש לטפל גם בבעיות המבניות בשוק הדיור בו מעורבים מוסדות שלטוניים רבים. משרדי הממשלה, עיריות ומועצות מקומיות, מנהל מקרקעי ישראל, ועדות מחוזיות שלא מתפקדות - כל אלו הם חלק מה'ג'ונגל' המערכתי. וכפי שכתב מרכז המחקר והמידע של הכנסת: "בהעדר "בעל-בית" שלטוני בשוק הבתים, משרדי ממשלה מושכים לעתים בכיוונים מנוגדים".

פתרון מקיף לבעיית הדיור מחייב הקמת ארגון ייעודי. על ממשלת ישראל להקים גוף לאומי לניהול משק הדירות הלאומי, רשות לאומית לדיור, לדיור בר השגה ולהתחדשות עירונית. הרשות תקבל סמכויות ברורות בנושאים כמו הסמכות להעביר אליה מקרקעין מהמנהל ולפעול בשמו (המקרקעין יישארו משפטית בבעלות המנהל), סמכות לחייב את הוועדות המחוזיות להתכנס כל שבוע, סמכות לחייב את ראשי השלטון המקומי לאשר הקמת דירות קטנות ולממש פרויקטים של פינוי-בינוי, סמכות להביא עובדי בנין מקצועיים מחו"ל, וסמכויות אחרות ההכרחיות לקידום פרויקטים של דיור בישראל.

הרשות תהייה אחראית, באמצעות המשרדים הממשלתיים הרלוונטיים, לקבלת תסקירי סביבה, תחבורה, ניקוז וכו' הנדרשים לרוב תכניות הבניה. המשרד יגבה אגרה מהיזם, וישלם בעצמו לעורכי התסקיר. כך יובטח תסקיר חסר פניות, יבוטלו הכפילות והדיונים בין מומחי המשרד והיזם, יקוצצו העלויות, ויקוצר הזמן לאישור התוכנית.

מתווה לפתרון בעיית הדיור למעמד הבינוני

בנית דירות להשכרה לטווח ארוך ובמחירים שווים לכל נפש נהוגה במספר מדינות בצפון-מערב אירופה ובארה"ב. הממשלה והשלטון המקומי צריכים לחדול מלהציע את נכסי המקרקעין הרבים שלהם למכירה כפי שנעשה עד היום, אלא להחזיק בנכסים וליצור מאגר דירות ולהשכירן. העיריות צריכות לפעול בדומה לערים בעולם ולהקים מאגרי דירות משלהן – כמו עיריית פאריז, שמחזיקה ב-35 אלף דירות להשכרה המיועדות לסטודנטים ולזוגות צעירים, ואינה מוכרת אותן.

הממשלה תיזום בנייתן של כ-10,000 דירות כל שנה למשך שש עד עשר שנים, בכל רחבי הארץ. הדירות תהיינה בגדלים שונים: בנות 2 חדרים (60 מ"ר), 3 חדרים (80 מ"ר), ו-4 חדרים (100 מ"ר).  עלות בניה של 10,00 דירות אלו, לפי חישוב של כ-4,000 שקל למ"ר ובתמהיל מתאים, תהיה כ- 3 מיליארד שקל.  הדירות תישארנה בשלב הראשון בבעלות הממשלה או העירייה. (כך תנוטרל שאלת ערך הקרקע).

בהערכה ראשונית, שכר הדירה יהיה כ-6% מערך הדירה, עם הצמדה למדד המחירים. שכר הדירה לדירה של שני חדרים, שעלותה כ-240,000 שקל כאמור, יהיה כ-14,400 שקל לשנה (כ-1,200 שקל לחודש), ולדירה של שלושה חדרים, שעלותה כ-320,000 שקל - כ-19,200 שקל לשנה (כ-1,600 שקל לחודש).

ניתן יהיה לגייס את הכסף הנחוץ לפרויקט על-ידי הנפקת אג"ח בריבית צמודה של  3.5% -4% לקרנות פנסיה וגמל או בשוק ההון, כאשר רוב דמי השכירות ישמשו כבטוחה לתשלום הריבית. כשני שליש משכר הדירה (4% מערך הדירה), יממנו את תשלומי הריבית לאג"ח, ומהיתרה - חלק יוקצה לניהול הפרויקט וחלק לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש. תנאי האג"ח ובעיקר הריבית ייקבעו במדויק לפי תנאי השוק.

שכר הדירה המצרפי מהפרויקט יהיה כ-180 מיליון שקל, מתוך זה כ-120 מיליון שקל ישולמו כריבית למחזיקי האג"ח, כ-30 מיליון שקל יועברו לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש ולפרויקטים עתידיים, וכ-30 מיליון שקל יוקצו לניהול הפרויקט, ובכלל זה תכנון והקמת הפרויקט, גיוס ההון, גביית שכר הדירה, ניהול תשלומי הריבית, אחזקה וכו'. ניהול הפרויקט יכול להיעשות על-ידי חברה פרטית שתיבחר במכרז, והבנייה תיעשה באמצעות חברות הבנייה הפרטיות.

בשלב השני, ניתן יהיה למכור את הדירות לשוכרים במחירים שונים בהתחשב באזור, במשך השכירות וכו'. אפשר יהיה גם למכור דירות אלה לחברות השקעה, לקרנות, ולחברות ביטוח שתתחייבנה להמשיך ולהשכיר את הדירות במחירים המוגדרים ולא למכור אותן.

הקרקעות הנדרשות לבניה זו נמצאות בידי מנהל מקרקעי ישראל והעיריות. בנוסף ניתן וצריך:

• להפסיק מכירת קרקעות עירוניות, כולל קרקע עם תושבים, למרבה במחיר. יש לאסור על הרשויות המקומיות למכור קרקעות עירוניות למרבה במחיר. הרשויות בגוש דן מכרו קרקעות ציבוריות בהיקפים נרחבים, שהיה ניתן לבנות בהם אלפי יחידות דיור לציבור הרחב, ולא רק לבעלי היכולת.
• להפשיר לבנייה קרקעות חקלאיות הנמצאות בשולי הערים תוך התניות ומגבלות חזקות התואמות את עקרונות ההצעה.  בשנות 1970, כאשר המדינה רצתה לבנות מהר, היא הפשירה לבניה קרקעות כאלו.
• לאסור על שימוש בדירות מגורים למטרות עסקיות (אלא של המתגורר בהן) ולפנות משרדים הנמצאים בדירות מגורים בערים.

כאמור, זהו מתווה ראשוני שיכול לתת תוצאות כבר בתוך שנתיים-שלוש. המספרים יכולים להשתנות, אך להערכתי במנעד קטן יחסית. יתרון נוסף הוא שההורדה במחירי השכירות הצפויה עם גמר בניית הדירות להשכרה, תוזיל גם את מחירי הדירות שכן היא תקטין את כדאיות רכישת הדירות כהשקעה, והשפעה זו תחל עוד קודם לגמר הבנייה.

*אמנון פורטוגלי הוא מרצה במכללה החברתית-כלכלית וחבר בקבוצת הדיור בצוות ספיבק-יונה