מדוע לפתע כל הכותרות המנוגדות על מחירי הדירות?

העיתון "כלכליסט" פירסם היום (14.8.2012) סקירה על "מדדי" מחירי הדירות המתפרסמים תכופות בתקשורת (ראו: "המדינה לא יודעת באמת מה קורה עם מחירי הדירות").

נתחיל במה שאמרו כותבי הסקירה:

"אף שלא פחות מארבעה גופים רשמיים מספקים בקביעות נתונים שמצביעים על המגמות השונות במחירי הדירות בישראל, עדיין ציבור קוני ומוכרי הדירות מתקשה לקבל תמונה אחידה ומדויקת על הנעשה בשוק. השמאי הממשלתי במשרד הפנים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), משרד האוצר ואף משרד השיכון והבינוי סוקרים כל אחד בנפרד את מחירי הדירות, אך עושים זאת באופן שמקשה על הקונים והמוכרים הפרטיים - הרוב המכריע של שוק הנדל"ן - לדעת מה מחירי האמת של הדירות."

כותבי הסקירה יורדים בהמשך לפרטים בניסיונם להבחין בין המדדים השונים. מי שמתעניין בכך - מופנה למאמר עצמו. אנו נעסוק במקום זאת בשאלה מדוע אין למדינת ישראל מדד מלא של מחירי דירות, מדוע גופים ממשלתיים שאינם מוסמכים לכך ואינם מקצועיים סטטיסטית מרשים לעצמם להתחרות בינם לבין עצמם בעיבוד מידע ובפירסומו, ומהו הנזק מכך שלא קיים מדד מחירי דיור בישראל.

רעב למידע

בתחילת שנות ה-90', כשמחירי הדיור בישראל בישראל החלו לדהור על רקע הגיאות הכלכלית שיצרה העלייה ההמונית והסכמי השלום, גבר הצורך לעקוב אחר התפתחות מחירי הדירות. פרט למעקב אחר המחיר הממוצע, היה צורך גם בניתוח אזורי, שיבחין בשונות גיאוגרפית של המגמות, ובניתוח שכבות, שיבחין בין התפתחות מחירי הדירות הגדולות (4-5 חדרים) לבין אלו של הדירות הקטנות-בינוניות. הצורך בניתוח פרטני נוצר כיון שהעלייה ההמונית שינתה למשך קרוב לעשור את דפוסי התחלות הבנייה בישראל: אם בסוף שנות ה-80' רוב התחלות הבנייה היו באזור המרכז וגודל הדירה הממוצעת החדשה היה כ-150 מ"ר - הביקוש העצום מצד העולים גרם להסטת הבנייה לאזורי הפריפריה, ולהקטנת הגודל הממוצע של הדירות החדשות בגלל בניית דירות קטנות.

בנק טפחות יוזם מדד משלו

היה ברור אז שהאינפורמציה שמספקת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אינה עונה על צרכי המידע של האנליסטים השונים. היה גם ברור שלאור החנק התקציבי הקבוע שמטיל אגף התקציבים של משרד האוצר על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה - אין סיכוי אמיתי שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תוכל לבנות מדדי מחירים ראויים לנושא הדיור בעתיד הרלוונטי. לפיכך, שקלנו אז בבנק טפחות לבנות לנו מערכת פרטית, המתבססת על אינדיקטורים עצמאיים, שיאפשרו לנו לנתח את מצב מחירי הדירות.

התכנית הייתה דוגמא ליוזמה פרטית. היה מדובר בהקמת רשת רחבה של שותפים (מתווכים, שמאים וכו') מכל הארץ, שיספקו נתונים והערכות חודשיים על המגמות השונות באזורי פעילותם, ובתמורה יקבלו את התוצר הסופי של עיבוד הסטטיסטי. בנק טפחות היה אמור להיות גם צרכן של התוצר הסטטיסטי, וגם להשתמש במידע למינוף עצמי יחצ"ני באמצעות מסירת הודעות קבועות לעיתונות והפקת דיווחים וניתוחים שיופצו לציבור. תכנית של Win-Win.

התכנית לא יצאה לפועל בסופו של דבר, בגלל הנטל הניהולי הגבוה שהיה כרוך בה. ייתכן גם שלא יימצא גוף עסקי אחר שיהיה מוכן להציע פיתרון אמיתי לבעיית המידע. אבל פער המידע קיים, והרעב למידע זה מתחדד כל אימת שחלה מגמה של עלייה או של ירידה של מחירי הדירות (ראו איזו הצפה יש בתקופה האחרונה של ידיעות על מחירי דירות).

מי צריך לספק את המידע?

המידע הוא מוצר ציבורי. הוא נצרך קולקטיבית ע"י כלל הציבור. לכן האחריות לאספקתו צריכה להיות ממשלתית. אין בכך אמירה שייצור המידע צריך להיעשות בידי המדינה - ניתן היה לרכוש אותו מחברה פרטית באמצעות מיקור-חוץ (Outsourcing). ובכל זאת, בגלל חשיבות ההשקעה באיכות מחקרית-סטטיסטית יש מקום להעדיף ייצור של המידע בידי עובדי המדינה.

אלא שכאן אנו נתקלים במאבק ההיסטורי של אגף התקציבים של משרד האוצר בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. מאחר שאגף התקציבים מנצח תמיד במלחמות אלו - התוצאה היא שיש בישראל מדד מחירים באיכות פגומה, עם מעט תשובות על שאלות בנושאי חתכי-עומק.

"פירצה קוראת לגנב"

מה עושים, אם יש רעב עצום למידע אבל אין דרך לספק אותו? גופים פרטיים שונים גילו במהלך השנים שאספקת נתונים יכולה ליצור להם מנוף יחצ"ני, והם עושים זאת ע"י פירסום נתונים לא-בדוקים, חלקיים ואפילו מפוברקים. מטרתם של יצרני "מידע" זה היא לזכות בכותרות. והתקשורת, הנלחמת על קיומה התחרותי באמצעות הקצנת מסרים - משתתפת בחטא ונותנת במה פומבית לכל קשקוש יחצ"ני.

מצב זה אינו סביר. מן הראוי היה לדרוש מהממשלה להקצות את המשאבים הדרושים לאיסוף, ניתוח ופירסום מידע חיוני, ולמנוע מצב שבו הציבור חשוף להתקפת כותרות-סרק של גורמים פרטיים.

ומי עוד רוצה קרדיט?

ולפתע, חל שינוי במצב, אבל דווקא לרעה. את הרעב למידע זיהו גם גורמים ממשלתיים. גם הם חשבו, כמו גורמים פרטיים, שהם יכולים לנצל רעב זה למינוף יחצ"ני של עצמם. וכך, גם גופים ממשלתיים הצטרפו לתחרות מול הלשכה לסטטיסטיקה. אלא שלא מדובר כאן על קנאת סופרים, על ערך מוסף במונחי מידע גולמי או ניתוח כלכלי, אלא על תחרות צינית על הקרדיט. ותחרות זו נעשית ע"י משרתי ציבור, באופן לא מקצועי, לא אחראי ושלא לטובת הציבור.

רשות המיסים מקבלת במהלך פעילותה נתונים על עיסקאות בדירות במסגרת תשלומי מס רכישה. מידע זה הוא מקור חשוב ללשכה לסטטיסטיקה, אבל זהו מידע חלקי, באיכות לא מליאה, ואינו מאפשר כשלעצמו הערכה ממשית של מגמות מחירי הדירות. הדבר אינו מרתיע את משרד השמאי הממשלתי הראשי, המפרסם בקביעות בעיתונות ידיעות ודיווחים על מגמת מחירי הדירות. זה איננו תפקידו. זו אינה אחריותו. זהו ניסיון למנף את העובדה שנתוני המס נמצאים בהישג ידו.

משרד האוצר עוסק גם הוא בעיבוד נתונים ובפירסומם לציבור. זהו אותו משרד שהצליח לקצץ בתקציבי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והוא גם מתחרה בה.

משרד השיכון מוציא גם הוא פירסום קבוע. משרד השיכון הוא האחראי למדיניות הממשלתית בנושא הדיור בישראל, ומטבע הדברים הוא אמור להיות הצרכן החשוב ביותר של המידע. יתרה מזאת: משרד השיכון היה צריך להילחם על תוספת התקציב ללשכה לסטטיסטיקה לצורך העצמת המידע בנושא הדיור, וגם היה צריך לפעול להקצאת משאבים לגופים חיצוניים לעידוד המחקר בנושא הדיור בישראל. אבל מסיבה כלשהי הוא החליט לקבל קרדיט על פרסום המידע לציבור. וכך, במשך שנים, מיוצר דוח שאין בו לא תוספת מידע גולמי (המידע הוא מיחזור נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) ולא ערך מוסף מחקרי או אנליטי. ועכשיו אנו מתבשרים גם שמשרד השיכון רוצה לייצר בעצמו את הסטטיסטיקה על מדדי המחירים של דירות.

צריך לעשות סדר

צריך היה לעשות סדר בממשלה. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה היא הגוף המופקד ממלכתית על איסוף המידע, עיבודו והפצתו. כל שאר הגופים צריכים לסייע לתהליך, או להשתמש במידע לצרכיהם - לא להתחרות בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. שיפור המידע צריך להתבצע ע"י הקצאת תקציבים לגוף המוסמך לכך - לא ע"י יצירת תחרות סרק על פירסום אישי. והתקשורת, שאמונה על ביקורת הסקטור הציבורי ובאחרונה גם שמה עצמה אחראית להכתבת סדר חברתי חדש - צריכה לדרוש זאת מכולם ולא לשתף פעולה עם יצרני הכותרות לטובת עצמם.

ונקודה לגבי בנק ישראל: לבנק ישראל מחלקת המחקר הגדולה והאיכותית בשוק. היא מסוגלת, והייתה צריכה גם, ליצור את הניתוח השוטף המקצועי המוסמך של המגמות בנושא הדיור, לרבות מחקרי עומק. לשם כך מחלקת המחקר הייתה צריכה לשלב כוחות עם משרד השיכון ומשרד האוצר. היא גם הייתה צריכה ללחוץ להקצאת משאבים נאותים לתחום המידע על הדיור, אם ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה (מדדי מחירים) ואם לאחרים לצורך מחקר שוטף. נדמה לי שהיא עושה מעט מידי. וזה מוזר על רקע העובדה שנגיד בנק ישראל משחרר הצהרות ואיומים לתקשורת בנושא מחירי דיור, תחום שאינו באחריותו ואינו בסמכותו. עדיף היה שיפעל להעצמת המידע והפצתו.

מה יכולנו לעשות עם מדד מחירי דיור?

תארו לכם שרשימה זו הייתה נופלת על אוזניים קשובות, והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הייתה מקבלת את הסיוע הדרוש לה לבניית מדד אמין של מחירי הדירות. מה יכולנו לעשות איתו?

יכולנו, לדוגמא, ליצור מסלולי פיקדונות שבהם כספי המפקידים צמודים למדד מחירי הדירות. אחת הבעיות של חוסכים המייעדים את כספם לרכישת דירה היא שבהעדר אפיק חיסכון הצמוד למחירי הדירות - הם חשופים לסיכון ששיעור התשואה על כספם ייפול מקצב עלייתם של מחירי הדירות. כדי לגדר סיכון זה הם מקדימים כיום את מועד רכישת הדירה. זהו מהלך מיותר אם אכן יש דרך אחרת להבטיח את החוסך מפני פגיעה בכוח הקנייה של כספו.

חמור מזה: בתקופה כמו זו הנוכחית, שבה שיעורי התשואה הפיננסיים הם אפסיים והסיכון הפיננסי מתגבר על רקע השלכות ואיומי המשבר העולמי - משקי בית נמשכים להשקעה בדיור כדי להגן על חסכונותיהם הפנסיוניים. הדבר יוצר רכיב ספקולטיבי מוגזם ומיותר, שלא לדבר על חרדה. משקי בית הפועלים כך נוטלים על עצמם סיכון ספציפי (זה הקשור בהעדפת דירה מסוימת על השאר), מוותרים על נזילות, נדרשים להוצאות עיסקה גבוהות (מיסוי, דמי תיווך, שכ"ט וכו') ונוטלים על עצמם נטל אדמיניסטרטיבי הכרוך בניהול שוטף של דירת השקעה. ניתן היה להשיג את רוב התוצאה המבוקשת גם ללא קניית דירה: ע"י השקעה במסלולי פיקדון הצמודים למדד מחירי הדירות.

ולאן יופנו הפיקדונות? יכולנו גם ליצור מסלולי משכנתא צמודי-מחירי-דירות: כיום, מי שנעזר לרכישת דירתו במשכנתא - חשוף לסיכון שמחיר הדירה וערך המשכנתא ינועו בכיוונים הפוכים. לסיכון זה הוא גורר גם את המערכת הפיננסית: הסיכון שלו הוא גם הסיכון שלה. זהו סיכון מיותר, לפחות כאשר מדובר באותו חלק של שינוי מחיר שהוא כללי ואינו ספציפי לדירה של הלווה (ולכן נמדד באמצעות מדד מחירי דירות).

לפיכך, במקום לנצל את חרדות הציבור להפקת רווחים יחצ"ניים אישיים - עדיף היה שתקום דרישה להקצאת משאבים מתאימים ללשכה לסטטיסטיקה לבניית מדד נאות של מחירי הדיור ולגופי המחקר כדי לשפר את המידע על מצב הדיור בישראל.