אפריים משקיע בנדל"ן: חילופי דברים עם קורא

שלוש שנים לבלוג המשכנתאות

בימים אלו חוגג הבלוג "עולם המשכנתאות" שלוש שנים לקיומו. עד היום פורסמו בבלוג קרוב ל-180 פוסטים, כמעט כולם בנושאי נדל"ן ומשכנתאות. פרט לרשימות שאני כתבתי, התארחו בבלוג גם מספר כותבים-אורחים, אם כי בהיקף נמוך ממה שקיוויתי וממה שסביר היה לצפות לאור תגובות של קוראים שביקשו להתארח בבלוג. גם הדיון ההידודי בין הקוראים לא צמח לממדים ניכרים, אם כי אני מקבל תגובות רבות מחוץ למנגנון התגובות של הבלוג.

לפי דיווח של מנועי החיפוש נראה שחלק מהקוראים הם סטודנטים, שרשימות ספציפיות של הבלוג מופיעות ברשימות הקריאה של קורסים שלהם - זה נראה לי ההסבר הסביר לכך שבחודשים מסוימים מתעורר ביקוש פתאומי בהיקף משמעותי (עשרות כניסות בבת-אחת) לפוסטים שנכתבו כבר לפני שנתיים.

לציון האירוע חשבתי לנכון לכלול בבלוג הפעם סוג חדש של פוסט: תכתובת שהייתה לי עם אחד מקוראי הבלוג. זו אינה התכתובת הראשונה עם קורא, אבל יש בה שני דברים שמייחדים אותה: 1) היא נעשתה כולה מחוץ לבלוג, ולכן אינה מוכרת לקוראי הבלוג; 2) יש בה, לדעתי, עניין לקהל הרחב בגלל הנושא שבו מדובר. מאחר שהקורא הסכים לכלול את חילופי הדברים בבלוג ובלבד ששמו לא יוזכר - לא נפרט כאן את שמו של אפריים. הרשיתי לעצמי להכניס עריכה מסוימת של חילופי הדברים, כדי להפוך את הרשימה לקריאה יותר.

פנייתו של אפריים

שלום דורון:

אני קורא באתרך לא מעט זמן. השכלתי מאוד ותודה לך על כך. אני מתכנן לרכוש דירה נוספת לצורך השקעה, ורציתי לשאול לדעתך בנוגע לקיחת הלוואת משכנתא.

אני מעריך שבעתיד הקרוב (שנה-שנתיים) יחולו ההתפתחויות הבאות:

• מחירי הדירות ירדו
• שיעורי האינפלציה יואצו
• הריביות במשק יעלו

לאור הערכותי אלו, וכדי להשיא את הרווח מהעיסקה, חשבתי להפריד בין עיתוי נטילת המשכנתא לבין עיתוי רכישת הדירה: ליטול הלוואת משכנתא (כנגד דירה קיימת) כבר  עכשיו, כאשר הריביות במשק עדיין נמוכות, ולרכוש את הדירה המתוכננת רק בעוד שנה-שנתיים, לאחר שמחירי הדירות ירדו.

גם אם אני טועה לגבי זיהוי מגמת מחירי הדירות, והמחירים לא ירדו בתקופה האמורה - אני מעריך שהריבית נמצאת כיום בשפל. לכן, גם ללא שמחירי הדירות ירדו - כדאי לדעתי ליטול הלוואה עכשיו על-מנת לרכוש דירה בעוד שנתיים.

אינני רואה חסרונות לצעד זה - האם אני מפספס משהו?

תשובה

אני שמח שאתה קורא את הבלוג. אני כותב אותו כדי לחלוק ידע ולהחליף דעות עם כל מי שמעוניין, ושמח לכל קורא ולכל תגובה.

לגבי שאלתך:

• אני מבין שאתה רוכש דירה להשקעה. זו החלטה לגיטימית, אבל היא מחייבת אותך להבין את העיסקה: מה אפשר להרוויח, מה אפשר להפסיד. אם הבנת מה זו השקעה, בחרת בתרחישים שמצדיקים את החלטת ההשקעה (התשואה מהשקעה בדיור, ובעיקר זו הנובעת מעליית מחירי הדירות, תעלה על התשואה האלטרנטיבית בטווח הזמן שאתה מגדיר), ואתה מודע לזה שתרחישים אלו הם פרי החלטתך ואינם חייבים להתממש -- אתה יכול להשקיע. תבין רק שהתרחישים שבהם לא בחרת - הם הסיכון הכרוך בהשקעה.
• מעבר להימור על מחירי הדירות, בתכנית שהצגת יש הימור נוסף: הימור לגבי הריבית. מדובר בשני הימורים בלתי תלויים, ולכן בשתי החלטות בלתי תלויות: אפשר להשקיע בדיור מבלי להמר על כיוון הריבית בנפרד. ההימור שלך לגבי הריבית הוא שהריבית (הקבועה) במשק תעלה תוך שנתיים, ולכן אתה מתכנן לשפר את התשואה הכוללת על עיסקת ההשקעה בדיור ע"י הפרדת עיתוי המימון מעיתוי הרכישה. אני מקווה שהבנתי נכון את דבריך, ואז נותר רק לוודא שאתה מבין את הסיכון הכרוך בהימור: יש סבירות לכך שהתרחיש שיתממש בפועל בטווח הזמן שבו אתה מתכנן יהיה שונה, והוא יפעל לרעתך. אם כך, עליך לוודא שאתה מבין את שני ההימורים שאתה עושה, ושעשית חשבון לעצמך כיצד ייראה העולם לפי התרחיש שאתה לא אוהב. וגם: מה יקרה לך אם יתממש תרחיש שלילי מבחינתך.
• אין בדברי ניסיון, חס וחלילה, להניא אותך מתכניותיך. ייתכן שהעולם יהיה בדיוק זה שאתה צופה, ואולי עוצמת השינויים (ירידת מחירי הדירות ועליית הריבית במשק) תהיה אפילו גדולה יותר ממה שאתה מעריך, ואז החלטותיך יביאו לך תשואה גבוהה על ההשקעה. חשוב רק שתבין שאתה מהמר על התממשותו של תרחיש ספציפי. זהו הימור, כי אנחנו חיים בעולם של אי-ודאות: תרחיש זה שאתה מאמין בו הוא רק אחד מאוסף של תרחישים שיכולים להתממש. ההדגשה שלי את הסיכון לא באה כדי לשלול את הלגיטימיות של הערכותיך (אינני דן בעצם ההערכה אם תרחיש זה יתקיים), אלא כדי להצביע על הסיכון.  הסימן המדאיג בדבריך היה שאתה שואל אותי מה דעתי על התרחיש, כאילו שלא מדובר בהימור ("האם יש משהו שאני מפספס?"). אתה מפספס את העובדה שאתה מהמר - אינך "הולך על בטוח". שים לב כמה הנחות הבלעת בשאלות שהפנית אלי, אולי בלי להבחין בכך שאתה מניח אותן

אני מקווה שהבנתי אותך ותרמתי לך. אם תרצה - אוכל להכין רשימה מסודרת לבלוג שתענה לשאלתך גם לטובת קוראים אחרים, עם או בלי איזכור שמך.

בהצלחה בכל מקרה,

דורון נחמני

שאלה נוספת

שמחתי מאוד לקרוא את תשובתך. תודה על התייחסותך.

לגופם של דברים: כל מה שכתבת - נכון. אלו הערכות שאפשר להמר על כל אחת מהן בנפרד. אבל להערכתי, המשק בסוף יתייצב, והריבית תחזור לרמה הרגילה שלה. מתי זה בסוף? אינני יודע: שנה, שנתיים ואפילו חמש שנים. זהו טווח סביר ומקובל מבחינתי. דבר נוסף, להערכתי: מחירי הדירות ירדו בטווח הזמן הזה, כיון שמחירי הדירות הגבוהים כיום קשורים קשר הדוק לריבית הנמוכה. לכן כאשר הריבית תעלה (ולא משנה מאיזו סיבה) - מחירי הדירות ירדו.

שאלתי  אליך, לכן:

1. האם גם אתה שותף להערכותי לגבי הקשר בין הריבית הנמוכה לעליית מחירי הדירות?
2. האם גם אתה שותף להערכותי שהמשק לא במצבו הרגיל כיום, ובעתיד (לא משנה מתי כרגע) גם הריבית תעלה לאיזור 4-7% וגם מחירי הדירות ירדו (לא משנה בכמה כרגע)? אם נכמת את השאלה הזו, הייתי שואל מ-1 עד 10 איזה ציון אתה נותן להערכה זו (כאשר 10 זה "בוודאי", ו-1 זה "אין סיכוי")?
3. שאלה "עדינה": האם העתיד הנ"ל הוא לא רחוק יותר מ-5 שנים? אם נכמת את השאלה הזו הייתי שואל מ-1 עד 10 איזה ציון אתה נותן להערכה זו (כאשר 10 זה "בוודאי" ו-1 זה "אין סיכוי")?
4. ובעיקר: האם יש עוד שיקולים אחרים שלא הכנסתי בחשבון? כלומר:

• תרחיש א': בהנחה ששתי ההערכות הנ"ל תתממשנה, האם יש איזה חסרון שלא לקחתי בחשבון?
• תרחיש ב': אם רק אחת מההערכות תתממש (לדוגמא: מחירי הדירות באמת ירדו, אבל הריבית תישאר נמוכה) - האם יש חסרון?
• תרחיש ג': אם אכן הריבית תעלה אבל מחירי הדירות לא ירדו - האם יש חסרון?
• תרחיש ד': אפילו אם שתי ההערכות לא תתקיימנה, כלומר מחירי הדירות ימשיכו לעלות והריבית תישאר נמוכה - האם יש חסרון (בהנחה שאיני מתכוון לקנות בית עכשיו בכל מקרה)?

מה שאני רוצה לומר הוא: האם יש תרחיש נוסף, שלא עולה על דעתי, שבו אפסיד? בתרחיש ב' ו-ד' כמובן מדובר על הפסד שלא אקבל ריבית על חסכון. יתר על כן, מדובר על כך שאשלם ריבית על המשכנתא. אך כאשר אני משקלל את הסיכוי שתרחיש זה אכן יקרה מול ההפסד המפורט לעיל (אין לי איזה חישוב מתמטי לשקלל את זה, אשמח אם יש לך דרך לשקלל את זה בצורה יותר מתמטית), נראה לי שההימור הזה הוא בעצם הימור קטן, רווח גדול (2 פרמטרים אלו קיימים בכל כרטיס לוטו רגיל) וסיכוי גדול לזכות (זה ההבדל המהותי מכרטיס לוטו!!).

אודה על היענותך. להערכתי זו שאלה ראויה להרבה אנשים, שמנסים לחשוב איך לנצל את הריבית הנמוכה היום ובד בבד לא לשלם מחיר מופקע על בית. כמובן שאתה יכול להשתמש בשאלתי באתרך, אך במטותא ממך נא לא להזכיר את שמי.

תשובה שנייה

אני מבין מדבריך שאתה מנסה באמצעים לוגיים להוכיח שאין בעולם אי-ודאות, כלומר שבעזרת ניתוח לוגי אפשר לחזות את העתיד בוודאות. אני מסופק אם זה המצב. אולי עדיף לך לקרוא לילד בשמו: אתה מעריך, אחרי הרבה הנחות ושיקולים, שיש לך תחזית טובה לגבי העתיד. הערכתך זו גורמת לך לחשוב שקיימות כרגע בשוק הזדמנויות עסקיות. מה שנשאר לך, אם כך, זה רק לפעול: קבל החלטה ונקוט בצעדים. אם יסתבר שהערכותיך תתממשנה - תגרוף רווחים. אם לא - ייגרמו לך הפסדים. אי אפשר להרוויח בלי לקחת סיכון, ולכן אתה נוקט בצעד רציונלי כשאתה נכנס להימור. 

זה גם טוב בעיני שאתה מנסה לבחון מראש מהו מחירה של טעות בהערכה. הבעיה היחידה שלי היא שאתה מנסה להוכיח (לעצמך ולאחרים) שההערכה שלך חייבת להתממש, וזה גם שגוי וגם מיותר: היא איננה חייבת להתממש, וכדאי שתפנים זאת ותכיר במה שאתה עושה כהימור. לא יעזור לך אם תנסה לשכנע אותי: גם אם אסכים עם טענותיך ואומר לך בלהט שמחירי הדירות חייבים לרדת והריביות חייבות לעלות - דברי לא ישנו את המציאות. היא תתפתח לאן שהיא תתפתח. עדיף שתחליט לבד אם זה הימור שנראה לך סביר לקחת - אל תחפש הסכמה של אחרים. אם למדת כלכלה אתה כבר יודע שאילו כולם היו חושבים כמוך - מחירי הדירות היו מתאימים עצמם מיידית, וכל הדיון היה מיותר.

בהצלחה בהשקעותיך

דורון

דבר לשאר הקוראים

אפריים שאל שאלות ספציפיות בפנייתו השנייה, לגבי ארבעה תרחישים. לא עניתי לו לשאלות. מדוע לא עניתי לו, ובמה זה נוגע לכם?

הנקודה הראשונה שרציתי להבהיר כאן היא ההבחנה בין החלטת השקעה לבין הערכת הסיכון בהשקעה. כפי שעניתי לאפריים, הדרך היחידה להשגת רווחים בהשקעה היא אימוץ הערכה השונה מהערכת השוק. אם אתם מעריכים שמחיר של מוצר השקעה כלשהו יעלה והשוק אינו מעריך זאת (או שגם השוק מעריך כך אבל מסיבה כלשהי מחיר המוצר אינו יכול להתאים את עצמו) - נוצרה לכם הזדמנות ליצור רווח.

זה נכון בתחום ההשקעה בדיור: אם אתם חושבים שמחירי הדירות במיקום גיאוגרפי מסוים צפויים לעלות, והשוק אינו חושב כך (לו כולם חשבו כך מחירי הדירות ביישוב היו מתאימים את עצמם מיד) - המהלך הנכון הוא להשקיע ברכישת דירה ביישוב זה. נותרה רק בעייה אחת: כיצד באמת תדעו שמחירי הדירות ביישוב זה יעלו?

התשובה המעציבה היא שהעתיד נעלם מעינינו. איננו יודעים. אנחנו יכולים רק להעריך, וייתכן שאנחנו טועים. גדולים ומפורסמים מאיתנו טעו בעשור האחרון. צריך לחיות עם מציאות זו: להבין שהשקעה ברכישת נדל"ן היא הימור, גם כאשר יש לנו הסברים "משכנעים". ואם יש הימור - יש גם סיכון. ואם יש סיכון - כדאי שננסה להעריך גם אותו, לא רק את הרווח הצפוי.

הבעיה היא שאת הרווח קל להעריך: הוא נגזר מהתרחיש שאימצנו כבסיס להשקעה. מאיזה תרחיש נגזר הסיכון? זהו עולם יותר קשה להערכה. מכל תרחיש נגזר הפסד אחר. גם יש לנו בעיה נפשית עם הערכת סיכון: ממילא אנחנו מאמינים שהתרחיש שיתממש הוא זה שבו בחרנו, אז איזה משקל ניתן לתרחישים שאיננו מאמינים בהם? לכן אנחנו נתונים במין מילכוד. אבל איננו יכולים לקבל החלטת השקעה אם לא עשינו איזושהי הערכת סיכון.

האם אפריים עשה הערכת סיכונים? לא, במקום זאת הוא ניסה לגמד אותם ע"י כך שניסה לשכנע אותי שהתרחיש אותו הוא מאמץ כבסיס להחלטת ההשקעה הוא תרחיש ודאי: לא יכול להיות אחרת. אילו הייתי מסכים עם הניתוח שלו (שאפילו לא היה מבוסס על שום נימוק כלכלי, למי ששם לב לכך) - הייתי מסייע לו להתעלם מסיכון פיננסי. ככה לא עושים לאדם נאיבי, ובוודאי שלא לקורא נאמן של הבלוג. חוץ מזה, כמי שבעברו היה מנהל סיכונים פיננסיים - קשה לי להתלהב מהתרחיש שעומד בבסיס ההחלטה להשקיע. אני נמשך אינסטיקטיבית לתרחישים אלטרנטיביים, אלו שרובנו בוחרים שלא לחשוב עליהם.

ועוד מילה

אפריים טוען שלהערכתו מחירי הדירות עומדים לרדת בשנתיים הקרובות, והריבית עומדת לעלות. ייתכן שהוא צודק. בוודאי שזו הערכה לגיטימית, ואם הוא באמת מאמץ אותה - החלטת ההשקעה שלו היא רציונלית. אבל מהיכן הוא שואב הערכה זו?

אפריים הוא אולי מומחה לנדל"ן, והערכותיו אלו משקפות "חוש ריח", "תחושת בטן", או את מלוא משקלו של מודל אקונומטרי. אי אפשר לדעת: הוא לא הביא שום ביסוס להערכותיו. אבל רובנו איננו מומחים לנדל"ן. אנחנו ניזונים משמועות, מכותרות, מראיונות, מאנשים שפגשנו המרצים בלהט את הערותיהם, וכו'.

כדאי להיזהר. אפריים פנה אלי לפני כחודשיים. ייתכן שהכותרות שהתפרסמו מאז מחלישות את השכנוע שלו לגבי התרחיש אותו אימץ, ואולי אף משכנעות אותו לגבי אימוץ תרחיש אחר. ייתכן שהדיבורים על המשבר הפיננסי הבלתי נמנע כבר הפחידו אותו. ייתכן שהוא החל להבין שיש סבירות למצב שהריבית בישראל תישאר נמוכה לעוד שנתיים, כמו בארה"ב ובאזור היורו. ייתכן שהוא החל לחשוש שהבועה בתחום הנדל"ן היא בלתי נמנעת לאור הפגיעה הצפויה בנכסים הפיננסיים ולאור התשואות הנמוכות הצפויות על השקעות פיננסיות. ואולי כל אלו לא השפיעו על אפריים, אבל משפיעים עליכם. בכל מקרה, רצוי לזכור שהבסיס האנליטי עליו אנחנו מבססים את החלטות ההשקעה שלנו הוא רופף. כדאי לכן להיזהר משכנוע עצמי המוביל להימור, ובעיקר הגיע הזמן לתת כבוד גם להערכת הסיכון.