האם ישנה הצדקה לאווירת הייאוש של חסרי-הדיור?

תכנית תחקיר של ערוץ 10 בטלוויזיה ששודרה השבוע מתעדת תהליך כלכלי המלווה בתהליך נפשי. מחירי הדירות בישראל עולים ברציפות כבר 5-6 שנים, ומדובר בעליית מחירים מהירה. עליית מחירים זו אינה נתפסת בציבור כתופעה חיובית - היא גורמת למצוקה. זו אינה תוצאה מובנת מאליה.

מהיכן הייאוש?

יש בישראל כ-2.5 מיליון דירות שבעליהן זכו בתקופה זו לעלייה ריאלית של הונם. אלו מביניהם שרכשו דירות להשקעה צריכים להיות מרוצים מההתפתחות הזו: היא מצדיקה בדיעבד את החלטת ההשקעה שלהם. אם הם רכשו דירות בהסתמך על אשראי בנקאי - מצבם טוב עוד יותר: שיעור הריבית על המשכנתא היה נמוך משיעור עליית מחירי הדירות, כך שבדיעבד הם הצליחו ליצור רווח מוגדל ע"י מינוף הונם, הרבה מעבר לקצב עליית מחירי הדירות. ולמרות זאת, עליית מחירי הדירות נתפסת בציבור כתהליך שלילי: חסרי-הדיור צופים ביאוש גובר בתהליך שמביא לכך שיכולתם לרכוש דירות הולכת ומצטמצמת; משקי בית המתגוררים בדירות שבבעלותם מודאגים מכך שיכולתם לשפר את רמת הדיור שלהם הולכת ומצטמצמת. האווירה הכללית שעלתה מראיונות עם משקי בית צעירים היא של יאוש, של מציאות חסרת-תקווה כלכלית. האם יש לכך בסיס אמיתי?

אסטרטגיה אלטרנטיבית
להתייאש זו בחירה. נכון אמנם שמצב של שינוי מתמשך וניכר של מחירי הדירות אינו מצב חיובי, לא רק בגלל שינוי המחירים היחסיים אלא גם בגלל הסיכון של התפתחות בועה שמאיימת על יציבותה של המערכת הפיננסית, אבל מכאן ועד לייאוש הדרך ארוכה. אפשר היה גם להתייחס אחרת למצב הנוכחי. להלן כמה נקודות למחשבה:

1. עליית מחירי הדירות אינה תופעת קבע בישראל. היא גם אינה קשורה להתפתחויות ריאליות שארעו במשק. היא תוצאה של הריבית הנמוכה ששוררת במשק מאז תחילת המשבר הפיננסי העולמי (2008). למרות שמדובר במשבר הפיננסי הארוך ביותר בתקופה המודרנית - יש כבר סימנים חיוביים, מזה כשנתיים, המעידים על כך שהעולם המערבי יוצא בהדרגה מהמשבר. ככל שיתחזקו סימנים אלו - צפוי שהבנקים המרכזיים במערב ובישראל יפעלו להעלאה של שיעור הריבית. זה אולי יקרה לאט, זה אולי יקרה בזהירות, אבל כנראה שזה יקרה. סביר לצפות שההשפעה של עליית שיעורי הריבית תהיה לצמצם את הביקוש לרכישת דיור בגלל ייקור האשראי הבנקאי ובגלל הופעה מחדש של אלטרנטיבות השקעה פיננסיות. לפי תרחיש זה, תהליך עליית מחירי הדירות אמור להיחלש ואולי אף להחליף כיוון. המסקנה היא שייתכן שכל אותם מיואשים המביטים בכיליון עיניים כיצד הסיכוי שלהם להגיע לבעלות על דיור מתרחק מהם - יכולים להתעודד: מדובר בתופעה שיש לה רכיב מחזורי. ייתכן שבתוך מספר שנים העלות היחסית של דירות (במונחי שכר) - תרד. קיימת אמנם אי-ודאות לגבי הצורה הכמותית והעיתוי של מיפנה זה, אבל רצוי שלא לאבד תקווה. אפשר לדחות את תכניות הרכישה למועד מאוחר יותר.
2. הסיוע הממשלתי לחסרי-דיור, שהיה רכיב קבוע במדיניות הכלכלית-חברתית בישראל, כמעט והתאדה בעשור האחרון. גם עובדה זו משפיעה על יכולתם של חלק ממשקי הבית - חסרי האמצעים - להגיע לרכישת דיור. האם אפשר להשאיר את חסרי הדיור ללא תמיכה ממשלתית? אני סבור שלא. אני סבור שסיוע ממשלתי פרוגרסיבי לרכישת דיור ע"י חסרי-דיור הוא רכיב הכרחי במדיניות חברתית. אז נכון שהכלים ששימשו בעבר לצורך זה - אשראי מוכוון מתקציב הממשלה - אינם מתאימים עוד למשימה ויש צורך לחשוב על כלים פיננסיים חדשים, אבל הסיוע הממשלתי חייב לחזור. הוא יחזור כדי לאפשר לרוב משקי הבית להגיע לדירה בבעלותם; הוא יחזור כי אחרת תתעורר מחאה חברתית מסוכנת. הציבור צריך לכן לתעל את המאמצים הפוליטיים כדי להכריח את הממשלה לחזור לתפקידה ההיסטורי.
3. בקרב הציבור הצעיר קיימת תחושה שהוא חייב לרכוש דירה משלו. זוהי תחושה שאינה מוצדקת. רכישת דירה אינה מתאימה לכולם, ובוודאי שאינה מתאימה לכל עיתוי בחיי משק הבית. בעוד שנטילת אשראי בנקאי מצורך רכישת דיור מחייבת הון עצמי משמעותי ויכולת השתכרות משמעותית של משק הבית - חלק ממשקי הבית נמצאים בשלב ששני תנאים אלו עדיין אינם תקפים לגביהם: הם לא צברו עדיין הון עצמי המספיק לרכישת דירה, והכנסותיהם עדיין נמצאות ברמה נמוכה יחסית למה שהם מצפים בעתיד. המסקנה היא שלפעמים רצוי לדחות את שלב רכישת הדירה לשלב מאוחר יותר בחיי משק הבית, שבו הנתונים הכלכליים שלו יהיו אטרקטיביים יותר בעיני הבנקים. כדאי גם להתפכח מהאמונה הטפלה כאילו להתגורר בשכירות זהו בזבוז כסף (ראו בהקשר זה רשימה בבלוג זה מיום 2 באפריל 2012: "האם מגורים בשכירות הם בזבוז כסף?").
4. קיימים כמה סיכונים הקשורים ברכישת דירה במינוף גבוה, מצב שאופייני למשקי בית צעירים. סיכון אחד הוא מה שקרוי 'פוזיציית בסיס': משק בית שנוטל הלוואה של 1.5 מיליון ש"ח לרכישת דירה בסכום של 2 מיליון ש"ח (שיעור מימון של 75%) נמצא במצב שיש לו נכס שערכו (2 מיליון ש"ח) נע לפי התפתחות מחירי הדירות במשק, ויש לו התחייבות (1.5 מיליון ש"ח) שערכה אינו קשור למחירי הדירות אלא נע בפלנטה אחרת, לפי בסיס ההצמדה של ההלוואה (דוגמא: מדד המחירים לצרכן). אם מחירי הדירות ירדו במונחי ש"ח (או יחסית למדד) - משק הבית עלול לספוג הפסדים. הסיכון השני האופייני למשקי בית צעירים הוא סיכון נזילות: משק הבית מתחייב ללוח תשלומים שבו ייתכן שהתשלום השוטף ינוע לפי שינויים של מדד המחירים לצרכן או לפי שינויים של שיעור הריבית במשק (במקרה של הלוואה בריבית משתנה). אם שינויים אלו של גובה התשלום החודשי לא יהיו מתואמים לשינויי הכנסתו של הלווה - הוא עלול להיקלע לקושי לעמוד בתנאי התשלום שהתחייב לגביהם.
5. ייתכן שמה שרצה משק הבית לרכוש היא הזכות להתגורר בבית לתקופה ארוכה. משהו בסגנון ההסדר הקרוי "דמי מפתח". להיות משהו מעין דייר מוגן. בעצם: לא לקנות נכס, אלא לחכור אותו לטווח ארוך. אבל כאשר הוא רוכש דירה הוא אינו רוכש זכות מגורים (או לחילופין זרם הכנסות "זקופות"), אלא הוא רוכש נכס השקעה. התוצאה היא שהוא מבצע השקעה גדולה ממה שהתכוון, וכזו שבה הוא גם חשוף למחירי הנדל"ן, וזאת דווקא בשלב מוקדם של חייו שבו הוא אולי מתקשה ליטול על עצמו סיכונים והשקעות כאלו. אז אמנם לא קיים כיום שוק נוח לחכירה, אבל אין המסקנה מכך שמשק בית צעיר חייב לבצע השקעות ברכישת נדל"ן כבר בשלב מוקדם של קיומו הכלכלי.
6. צרכי הדיור של משק בית יכולים להשתנות על-פני זמן, אם כתוצאה משינויים בגודלו של משק הבית או שינויים במיקום הגיאוגרפי של מקור הפרנסה שלו. רכישת דירה לצורך מגורים הוא סוג של  Over-kill - היא עלולה להגביל את ניידותו של משק הבית ואת חופש התמרון שלו נוכח שינויים כלכליים שיחווה בעתיד או אפילו התרחבות והתכווצות של התא המשפחתי לאורך זמן.

לסיכום

בנקודות שהועלו כאן לא היה ניסיון לשלול את ההיגיון של רכישת דירה. היה בהן רק ניסיון להסביר שתחושת היאוש האופפת את משקי הבית הצעירים אינה מוצדקת בהכרח. אפשר לבחור שלא לרכוש דירה, ואפשר לדחות את הרכישה לשלב מאוחר יותר בחיי משק הבית, אם על בסיס בחירת עיתוי נוח בשוק הדירות ואם על בסיס בחירת עיתוי מתאים יותר בחיי משק הבית.