רשימת אורח: הפרטה ושליטת השוק הפיננסי החופשי בתחום הדיור בישראל - אמנון פורטוגלי*

בישראל (ובלונדון), דיירים שגרו וגרים עשרות שנים בשכונות שהיו פעם בגבול העירוני ונמצאות כיום במרכז, דיירים המשלמים שכר דירה מפוקח. אלו גם אלו מוצאים עצמם במציאות חדשה. תאגידים ומשקיעים פרטיים מקומיים וזרים מקימים מגדלי דיור פרטיים בשכונות אלו ומפנים אותם מבתיהם בעילות שונות ומשונות בחסות החוק, רוכשים את הדירות המושכרות, ומעלים את שכר הדירה לרמות שאין ביכולת הדיירים הנוכחיים לשלם.  שליטת השוק הפיננסי החופשי בתחום הדיור והתוצאה של הפיכת הדירות לנכס פיננסי תהייה אומללות לתושבי המרכז ובעיקר תל-אביב וירושלים, מלבד העשירונים העליונים. משמעותה להפוך חלק ניכר מהם לחסרי-בית.

מה שקורה עכשיו בלונדון ומתרחש גם אצלנו בישראל אינו רק שינוי דרמטי בחוקי המשחק הנוגע רק לאנשים שחיים בבתים אלו ובדירות המושכרות, אלא חשוב לכולנו. הסיבה האמיתית שדיירים בדירות מושכרות חייבים עכשיו להילחם כדי לשמור על קורת גג מעל ראשיהם היא שבתיהם, ובתים ברחבי מרכז המדינה, הפכו לסוג של נכסים, ל'מכשיר' פיננסי שאפשר לקנות ולמכור על ידי ספקולנטים מכל רחבי העולם.

העליה בסוג וברמת הדיור היתה חלק ממחזור החיים של הישראלים בשנים האחרונות, מדירה קטנה בשכירות לדירה מרווחת יותר ו/או לבית בבעלות. יחד עם זה, אנחנו מכירים ורגילים לרכישת דירות ובתים ע"י זרים, בעיקר יהודים עשירים, ה'מחנים' את המזומנים שלהם בדירות בירושלים, בת"א, בנתניה ובבתים בהרצליה. אבל כיום, כוחות פיננסיים הרבה יותר גדולים, הרבה יותר קצרי טווח, נמצאים בפעולה.

תאגידי השקעה בנדל"ן שהוקמו בעשרים השנים האחרונות, פעלו והרוויחו סכומי עתק מקנייה, השכרה ומכירת בתי משרדים בלונדון ובעולם, ובהיקפים עצומים. מחקר מנובמבר 2011 בשם: "מי הם הבעלים של מרכז העסקים (הסיטי) בלונדון" – "Who Owns the City"  של פרופ' קולין ליזיירי Colin Lizieri, מאוניברסיטת קיימברידג', מצא כי בשנת 2011  52% משטחי המשרדים של הסיטי של לונדון היו בבעלות משקיעים זרים, לעומת כ-40% באמצע שנות ה-2000, ופחות מ-10% בשנת 1980.

תאגידי ההשקעות הבינלאומיים ומשקיעים פרטיים עשירים הגיעו לרעיון שבעלות על דירות היא תפיסה מיושנת ושהעתיד טמון בהשכרה.  המגמה הזו עוברת עכשיו לבתים למגורים בלונדון ובמידה מסויימת גם לישראל.  על ידי רכישת בתי מגורים להשכרה, תאגידי השקעה בנדל"ן ומשקיעים פרטיים הפכו לבעל בית נפקד ענק. יתכן שכף רגלו של אף אחד מהם לא תדרוך בבתים שנרכשים, ודיירים מדווחים שהם לא שמעו מילה מאלו שמחזיקים בבעלות על  בתיהם. מערכת יחסים זו היא קיצונית, אבל לא חריגה, היא התוצאה בלתי נמנעת של מכירת דירות בלונדון ובישראל לתושבים ברחבי העולם, בעיקר בסינגפור, בהונג-קונג, בצרפת ובארה"ב, ע"י יזמי נכסים וסוכני נדל"ן.

התוצאה המעניינת היא שבעל הדירה בלונדון המושכרת לתושב לונדוני, יכול שהוא מתגורר בסינגפור, או בפריס בבלוק דיור ציבורי, באזור שכולו דיור ציבורי. זה לא יוצא דופן בסינגפור: כ -85% מכלל הסינגפורים חיים בדיור ציבורי. אבל אזרח בריטי, שלא יכול לקנות דירה בלונדון, אפילו בפרברים המרוחקים, משלם שכר דירה לבעל בית מסינגפור שגר בדיור ציבורי.

יתר על כן, מאז 2009, ממשלת סינגפור עשתה כל דבר אפשרי כדי לבלום ספקולציות בשוק הדיור במדינה: פיקוח חזק וקיצוץ בהלוואות, העלאת מסים ה'מענישה' את הסוחרים בדירות, ובסוף 2011, הטלת מס בולים נוסף ABSD) Additional Buyer's Stamp Duty) בשיעור של 15% מערך הדירה על זרים הרוכשים דירות בסינגפור.

כל האפשרויות הללו ואחרות הוצעו לפוליטיקאים בישראל, אבל כמעט אף אחת מהן לא התקבלה. למעשה המצב בארץ הפוך: אין כל מס על רוכשי דירות להשקעה, לספקולציה, ולרוכשים שאינם אזרחים ותושבים, ויש למעשה פטור ממס על הכנסות משכר דירה ועל רווחי הון ממכירת דירות. בנק ישראל אכן מנסה לפקח על המשכנתאות וההלוואות, אבל מצד שני קובע ריביות אפסיות המעלות את הכדאיות ואת האפשרויות לרכישת דירות להשקעה. התוצאה של כל אלו הייתה לעודד עוד יותר כסף חם לזרום לאזור אחד, לתחום המרכז של ישראל.

כדי להוסיף חטא על פשע, נמסר, במרץ 2014, מרשות החברות, שהיא מתכננת הפרטה חלקית של 19 חברות ממשלתיות, במסגרתה תמכר למשקיעים פרטיים גם חברת עמידר האחראית על כ-40 אלף דירות בדיור הציבורי. דיירי עמידר שייכים לשכבה הסוציו-אקונומית החלשה ביותר במדינה והטיפול שעמידר מעניקה לדירות ולדיירים שלה נע בין רע לרע מאוד. אך אין ספק שהפרטה רק תרע לדיירים שיסבלו עוד יותר. חברה פרטית תרצה לחסוך ולהרוויח כמה שיותר, וזה יבוא כמובן על חשבון הדיירים. שכר הדירה יוכפף לרצון בעלי המניות לראות תשואה גבוהה ומהירה ככל האפשר על ההשקעה, התמריץ להשקיע בשיפוץ מבנים ייעלם כליל,  ופינוי דיירים יהפוך למשימה קלה עוד יותר כשיתבצע על ידי חברה פרטית. לא ברור האם המשקיעים הפרטיים שירכשו את עמידר ידרשו לעמוד בדרישות שנדרשו מעמידר, קרי בניית דירות בנות השגה ותחזוקתן לטובת דיירים שידם אינה משגת.  כיצד המדינה תפקח על החברה הפרטית, כאשר היא אינה מצליחה, או אינה מעוניינת לפקח על עמידר כשהיא חברה בבעלות ממשלתית מלאה?

הקלישאה הידועה, המנטרה המקובלת היא שבישראל יש משבר דיור. זה לא מדויק, יש לנו סדרה שלמה של משברי דיור שונים: במרכז הארץ, בפריפריה של תל-אביב, הבעיה היא של דיור יקר, תחבורה ציבורית לא מספקת, ועומס בלתי נסבל על הכבישים בשעות העומס. באזורים רבים הבעיה אינה בהכרח של דיור יקר, אלא של התושבים הנלחמים כדי שישמעו ויתחשבו בדעתם על מה שקורה בשכונות שלהם.  בשכונות שהיו פעם בגבול העירוני ונמצאות כיום במרכז, דיירים שגרו וגרים בהן עשרות שנים, חלקם דיירים המשלמים שכר דירה מפוקח, חייבים עכשיו להילחם רק כדי לשמור על קורת גג מעל ראשיהם.  בתל-אביב, הבעיה היא של דיור יקר ותנאי שכירות מחפירים, כך שכעת זה כמעט בלתי אפשרי לבני המעמד הבינוני לרכוש דירה, או לשכור דירה במקום סביר.

נשווה זאת עם האתוס המכונן של מעונות העובדים ושכונות הפועלים שנבנו בשנות 1930 במטרה להציע לעובדים ולפועלים דיור בר-השגה או בשכר דירה סביר. כיום, מכירת בתים אלו למשקיעים ולתאגידים פרטיים מפירה את העקרונות האלו. בתוך זמן קצר, הבעלים חדשים מנסים להעלות  את דמי שכירות לערכי שוק, לרמות בלתי אפשריות מבחינת הדיירים הקיימים. ועל הפרטת חברת הדיור הציבורי עמידר כבר דיברתי.

כסף זר בהיקפים עצומים זרם לישראל להשקעות בנדלן, להקמת מגדלי דיור פרטיים, חלקן בשכונות עוני כמו גבעת-עמל, עג'מי, נווה-צדק ואחרות, וליזמויות נדל"ן אחרות שהפכו את אזור המרכז ובעיקר חלקים מתל-אביב וירושלים לאזורים שמעבר להישג יד ומחוץ לתחום לאנשים שחיו שם במשך עשרות שנים.  תהליך זה של יצירת שווקים וכלים ('מכשירים') פיננסיים חדשים בתחום הדיור, הוא חלק מהמגמה השוררת בעשרים השנים האחרונות, שאנשי אקדמיה מכנים Financialisation, בה המוסדות הפיננסיים והאליטות הכלכליות השיגו השפעה גדולה יותר על מדיניות כלכלית ותוצאות כלכליות.

לתושבים באזורים ובשכונות האלו היו בעבר בתים, גם אם בתים דלים. עכשיו הם גרים במכשירים פיננסיים. התוצאה תהייה אומללות לאזרחי ישראל, לתושבי המרכז ובעיקר תל-אביב וירושלים, מלבד העשירונים העליונים. שליטת השוק הפיננסי החופשי בתחום הדיור, הפיכת הדירות לנכס ולמכשיר פיננסי,  משמעותה להפוך חלק ניכר מהם לחסרי-בית.

*אמנון פורטוגלי הוא חוקר במרכז חזן במכון ון-ליר