רוב מהומה על לא-מאומה

קורה משהו?

ההמולה התקשורתית סביב החלטות 'קבינט הדיור' יוצרת רושם שאנו מצויים בעיצומה של תפנית בתחום הדיור בישראל, שדברים חשובים מתרחשים בימים אלו, שמתקבלות הכרעות גורליות. אני סבור שזוהי אשלייה: שמדובר במהומה שאין מאחוריה כלום, ושהמסר הוא ההמולה עצמה - לא מציאת פתרונות אמיתיים לבעיות אמיתיות. אבל זה לא אומר שלהחלטות 'קבינט הדיור' לא תהיינה השלכות, וכנראה שמנקודת מבטו של שוק הדיור הן תהיינה בעיקר שליליות.

על מה ההמולה?

העלאת שיעור מס הרכישה על דירות להשקעה (אגב: החלטה נכונה כשלעצמה) 'גונבת את ההצגה'. מאות (ואולי אלפי) משקי-בית מתפתים בימים האחרונים להאיץ את צעדיהם כדי להספיק ולרכוש דירות נוספות לפני שהעלאת שיעור המס תיכנס לתוקפה. הם כבר עושים זאת מספר חודשים, אבל כעת המהלך הואץ לכדי סחרור. כתוצאה, ייתכן שמשקי בית אלו מקבלים החלטות נמהרות, שגויות, ואולי אף משלמים בחפזונם מחיר גבוה מידי תמורת הדירה. החלטות על השקעות של מיליונים נעשות בלחץ-זמן. מישהו אולי עושה טעות בגלל הצורך (לכאורה) להחליט מייד.

זה איננו מחזה חדש. המבוגרים שבינינו זוכרים אולי את הימים בהם כל הודעה על העלאה צפויה של מחירי הדלק (בדרך-כלל במוצאי שבתות) היתה גורמת להיווצרותם של תורים ארוכים בתחנות הדלק, של בעלי מכוניות שהשקיעו את ערביהם הפנויים כדי לחסוך כמה עשרות שקלים. זה נראה לא טוב כבר אז, אבל המשחק הנוכחי של קניית דירות להשקעה במהלך בזק נראה אפילו פחות טוב.

אבל הנקודה החשובה היא שכל המהלך הזה אינו רלוונטי לבעיותיה של ישראל: משקיעים מנסים לחסוך כמה עשרות אלפי שקלים ע"י מהלכי רכישה חפוזים, ומשרד האוצר, שנענה למשחק הטפשי הזה של חתול ועכבר, מנסה 'לאגף' אותם ע"י כך שהוא מקדים בשבוע את מועד תחולת תוספת המס. מה לזה ולבעיות הדיור של ישראל? ואיך הצלחנו להפוך את הדיווח על המהלך חסר המשמעות הזה לאירוע תקשורתי חשוב?

זיהוי: מהו האיום?

השבעתה של הממשלה הנוכחית, הנשענת על קואליציה שבירה עם מפלגתו החד-תכליתית של משה כחלון ('פתרון בעיית הדיור של ישראל'), איפשרה למהלך יומרני בתחום הדיור לצאת לדרך. הנקודה החשובה היא שכמו בסרט 'לכשכש בכלב' - מדובר כאן במלחמה שכלל לא היתה: למרות כל הסערה והדרמה, ההפגנות והנאומים - אין ולא היה משבר דיור אמיתי בישראל בשנים האחרונות, אלא "רק" בועת מחירים המונעת ע"י מדיניות מוניטרית מרחיבה (שהיתה, כשלעצמה, כורח המציאות). אבל בניגוד לאותו סרט חביב, התגובה הממשלתית היא אמיתית: יש בהחלט היערכות ממשלתית (מדאיגה, לדעתי) שפניה להפעלת צעדים דרמטיים, נישאת על גלי העידוד של הציבור הנאיבי, שחושב שיש בכוחה של מדיניות ממשלתית להוזיל עבורו את מחירי הדירות, ולא סתם להוזיל - עבור כולנו. הבעיה האמיתית שעומדת בפנינו, כפי שכבר טענתי ברשימות קודמות בבלוג זה, אינה קיומו של משבר בתחום הדיור שיש לפתור אותו, אלא המהלכים השגויים שהדרג הפוליטי עלול להפעיל לצורך "פתרון" המשבר המדומיין. שם גלום הנזק הממשי.

אבל לפני שנעסוק בצעדים עצמם, הבעיה הראשונה היא בעצם ההיערכות המימסדית לקראת פתרון "המשבר". כחלק מההסכם הקואליציוני צובר שר האוצר החדש תחת כנפיו עוצמה שאמורה להבטיח לו שהמדיניות שתופעל בנושא הדיור תהיה אפקטיבית. לשם כך, לראשונה, מרוכזים כל הגופים הקשורים בתכנון ובהפעלת המדיניות במקום אחד, כשהם כפופים לשר האוצר (ולא, למרבה הפלא, לשר השיכון). המטרה היא אמנם להתגבר על בעיות שיכולות לצוץ כשגופים ממשלתיים שונים אינם פועלים במיתאם ובהרמוניה (כלומר: הדגל הוא של יעילות), אבל ריכוז העוצמה הוא גם מקור לדאגה: נפתחת אפשרות להשתקה של דעות שהיו צריכות להיות חלק מהדיון המקצועי, נוצר ריכוז כוח שמאפשר הכתבה שרירותית של מהלכים, וגובר הסיכון של טעות בהפעלת מהלכי המדיניות. כי במערכה הנוכחית הפך נושא מחירי הדירות ליעד היחידי של מדיניות הדיור. מרחב היעדים הנכון של מדיניות הממשלה בתחום הדיור היה צריך להיות מורכב יותר, אבל לא זה המצב: במהלך הנוכחי יוקרבו כל העקרונות כדי להציג את ההישג היחיד שהובטח לציבור - הפחתת מחירי הדירות.

אז מהם הדברים החשובים שקורים?

הפעלת התכנית החדשה של כחלון תגרום לארבע תופעות: הפקעת חוקי התכנון והבנייה, המשך הקדחת בקרב משקי הבית בנושא רכישת דיור, גיאות מחזורית מיותרת ומסוכנת של ענף הבנייה, והשפעה לא ברורה על התחלקות ההכנסה.

הדבר הראשון שעומד לקרות בחסות המהלך החגיגי להפחתת מחירי הדירות הוא הפקעת חוקי התכנון והבנייה. התיזה המקובלת כיום בציבור היא שבעיית מחירי הדירות הגואים נובעת מביורוקרטיה, מאטימות לב של פקידים: היצע הדירות מתקשה להתאים את עצמו לשינויים בהיקף הביקוש, וקשיחות זו של ההיצע היא תוצאה, כביכול, של צוואר בקבוק ביורוקרטי בכל הנוגע ליצירת עתודות קרקע מתוכננת. המסקנה הלוגית, אליבא דגירסא זו, היא שיש לטפל בצוואר הבקבוק ע"י יצירת מעקפים של תהליכי התכנון והרישוי.

התקדים המוזכר תדירות הוא סידרת הצעדים בהם נקטה הממשלה בעקבות גל העלייה ממדינות בריה"מ לשעבר (החל מ-1990). מהצפי לקליטה של כמיליון עולים נגזר אז צורך להוסיף (בלוח זמנים קצר) למלאי הדיור הקיים כרבע מיליון דירות חדשות - למעלה מפי 10 מהיקף התחלות הבנייה השנתי באותן שנים. ההכרה בכך שהמדינה צריכה ליזום בנייה בהיקפים דימיוניים כאלו גרמה להסכמה הממשלתית לאפשר למשרד השיכון לעקוף את רשויות התכנון בצורות שונות. זה איננו המצב כיום: מחירי הדירות אמנם גואים כבר 8 שנים, אבל הביקוש להשקעה בדיור משקף את התנאים בשוקי ההון - לא גידול ממשי של צרכי הדיור. משום כך, הלחץ לעקיפת רשויות התכנון משקף בעיקר ברית-אינטרסים של גופים עסקיים שמנסים לנצל את אווירת החירום לקבלת הטבות והקלות. האם הציבור מבין זאת? האם הוא מתפתה לחשוב שנושא התכנון והרישוי הוא ביורוקרטיה צרת-עין שעדיף היה לולא התקיים?

נקודה שנייה הראויה לתשומת-לב היא שתקופה רצופה בת שמונה שנים של התייקרות מחירי דירות כבר עשתה נזק מבחינת התייחסות הציבור לנושא ההשקעה בדיור. הציבור מאמין כיום, יותר מבעבר, שמחירי הדירות תמיד עולים ושהשקעה בדיור היא אפיק ההשקעה הטוב ביותר. התוצאה היא אווירה שמוציאה אנשים משיווי משקל רציונלי וגורמת להם לקבל החלטות שיש בהן סיכון מוגזם. התוצאה היא נטייה לספקולציה בדירות. ייתכן שהנטייה להשקיע בדיור כאפיק השקעה (להבדיל מרכישת דירה למגורים) תדעך באיטיות, אבל זה יקרה רק לאחר ששוק הדירות יירגע ומחירי הדירות ייעצרו או אף ירדו. בדרך לשם, אנחנו צפויים לחוות תרחישים מפחידים על רקע עליית שיעור הריבית, כשהשקעות פיננסיות תיפגענה והרושם שהשקעה בדיור הוא המפלט היחיד של החוסך לפנסיה - עוד יגבר.

נקודה שלישית שיש לשים לב אליה היא הגידול הצפוי בפעילות ענף הבנייה למגורים. הדרישה להאיץ את קצב הבנייה לא סתם תגביר את פעילות הענף - היא תיצור בו התרחבות מחזורית מוגזמת ומיותרת שתחשוף אותו לסיכונים עסקיים של האטה לכשתחלוף הסערה. מחזור עסקים זה הוא התפתחות מיותרת, לדעתי, ומסכנת את יציבותו של הענף בטווח הארוך, אם מקבלים שקצב הבנייה של השנים האחרונות (כ-40 אלף יחידות דיור לשנה) מספק את צרכי הדיור של האוכלוסיה ושעודף הביקוש שחווינו מקורו בתגובה זמנית (ולכן הפיכה) של המשקיעים לתנאים המוניטריים.

הנקודה האחרונה היא שהתכנית המוצעת כוללת אלמנט סיבסוד קרקע לרוכשי דירות נבחרים ("מחיר למשתכן"). סיבסוד כזה משמעותו שחלק ממשקי הבית בישראל יקבלו בשנים הקרובות מענק משמעותי בזכות הפחתת מחיר הקרקע עבור דירתם. איני מודע להערכה כלכלית של עלות הסיבסוד, תחולתו והשפעתו על מקבלי הסיוע. אני מקווה שעבודה כזו אכן הוכנה לפני השקת התכנית.

הערת שוליים: מה אני הייתי מציע...

נתחיל בנקודה למחשבה. לפי אינדיקציות שמרבים לצטט, כ-30% מעיסקאות הרכישה של דירות בשנים האחרונות נעשו ע"י "משקיעים" - משקי בית שהדירה הנרכשת אינה דירתם היחידה. בישראל התקיימו בשנים האחרונות כ-120 אלף עיסקאות בשנה בממוצע. לפיכך, כ-35 אלף מהעיסקאות הן עיסקאות רכישה בידי משקיעים. מספר זה קרוב לקצב התחלות הבנייה של דירות חדשות. אנו אומרים, אם כן, שכל התוספת למלאי הדירות בישראל בשנים האחרונות נרכשת ע"י משקיעים. חסרי-דיור שוכרים דירות אלו - אולי מרצון, ואולי מחוסר ברירה, כי האמרת מחירי הדירות מרחיקה אותם מהאפשרות לרכוש אותן בעצמם. התוצאה היא ששיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם יורד משנה לשנה.

האם יש בכך משהו פסול? לא מבחינה ערכית. אבל מדינת ישראל פעלה בעבר במודע להגדלת שיעור משקי הבית המתגוררים בדירות בבעלות ולשם כך סייעה לחסרי-דיור לרכוש דירות והכבידה את ידה על בעלי דירות נוספות. גם הציבור מצפה לכך, כפי שראינו ושמענו בהפגנות המחאה של קיץ 2011. גם שר השיכון התבטא על מחוייבות המדינה לאפשר לכל מי ששירת בצה"ל להגיע לדירה בבעלות.

אם המטרה היא לאפשר דיור בבעלות - אין צורך להכניס את ענף הבנייה לאמביציה מסוכנת להכפיל את קצב התחלות הבנייה כדי לספק גם את צרכי חסרי-הדיור וגם את רצונם של בעלי דירות לרכוש דירות נוספות לצרכי השקעה. מספיק היה לבטל הטבות מס השמורות למשקיעים בדיור ולהשוות את שיעורי המס בכל האפיקים. העלאת שיעור מס הרכישה היא בונוס, ואפשר היה גם לשקול הטלת מיסוי נוסף כדי לבלום חלק מהביקוש להשקעות ולפנות את ההיצע כך שיוכל להיענות ביתר-שאת לצרכיהם של חסרי הדיור. ניקוז חלק מהביקוש - גם לדוגמא ע"י הנפקת אג"ח מדינה הצמוד למחירי הדיור ובכך להטות חלק מהביקוש להשקעה לאפיק פיננסי - יקטין את הלחץ על מחירי הדירות מבלי לסכן את ענף הבנייה ומבלי לוותר על תהליכי התכנון והרישוי.