"99 בתים" - סרט בשולי משבר המשכנתאות בארה"ב

הסרט "99 בתים" הוא סרט אמריקני חדש שמספר סיפור אנושי מרתק על רקע משבר המשכנתאות בארה"ב. צפיתי בו במסגרת פסטיבל הסרטים בחיפה. אחרי שחמישה קוראים של הבלוג שצפו בסרט פנו אלי לבקש התייחסות - החלטתי להקדיש רשימה לסרט ולבעיות שהוא מציג. אחרי הכל מדובר בסרט משכנתאות, וזה בלוג משכנתאות.

על מה הסרט?

הסרט הוא סרט עלילתי העוסק בקורותיו של דניס נאש, פועל בניין צעיר שחי ביחד עם אמו האלמנה ועם בנו בבית שבו הוא עצמו נולד וגדל. הוא נדרש לפנות את ביתו לאחר שזה עוקל ע"י הבנק בגין הלוואת משכנתא שנאש לא עמד בתשלומיה. העלילה מתרחשת בשנת 2010, שנה שבה משבר המשכנתאות (שהחל ב-2007) מגיע כבר לשיא וגורם לפינוי המוני של לווים מבתיהם. הבית הוא בפאתי העיר אורלנדו בפלורידה, מדינה שבה הגיאות והשפל של ענף הנדל"ן היו קיצוניים יחסית לשאר אמריקה.

תהליך הפינוי הוא אכזרי: סוכן נדל"ן שקיבל מידי הבנק את הזכויות למכירת הבתים מגיע כשהוא מלווה בשריף המקומי ובסגנו. הסוכן מביא איתו צוות פועלים לפינוי המיטלטלין של המפונים. לדיירים מסתבר שלמרות שהשופט קבע להם ארכה של 30 יום להגשת ערעור על פסק הדין - הם נדרשים לפנות את ביתם לאלתר. כמה דקות (!) ניתנות להם (לפנים משורת הדין, כמחווה של רצון טוב מצד המפנים) כדי לקחת איתם תרופות, תכשיטים וכדומה. הפועלים ששכר נציג הבנק כבר מוכנים מחוץ לבית כדי לפנות מייד את שאר חפציהם ורהיטיהם אל הגינה או המדרכה הקרובה. שיטת הפעולה של המפנים היא ברוטלית, יבשה, חסרת-לב: הדיירים נמצאים כולם (אנחנו רואים בסרט כמה משפחות) בתערובת של הלם והשפלה, והמפנים מתבוננים בהם בריחוק כאילו הם שקופים - לא נוצר שום מגע אנושי ושום אמפתיה בין המפנים למפונים. התהליך כולו נמשך מספר דקות, שבסופן הדיירים נכנסים למכוניותיהם ועוברים עם משפחותיהם ומעט חפצים אישיים למלון דרכים שהפך לעיר מקלט למפונים. מבעלים גאים של בתים בהם חיו וגידלו את משפחותיהם הם הופכים בתוך שעה לנוודים כמעט אנונימיים, המשתכנים באופן זמני בסוג של מעון קליטה. המפנים עובדים בסרט נע, ובכל מקום המחזה של המפונים חוזר על עצמו לשלביו: תחילה הם מופתעים, סבורים שמדובר בטעות, אח"כ הם מתחננים על נפשם, בשלב מסויים גובר כעסם והם שוקלים התנגדות בכוח, ולבסוף הם נכנעים ומקבלים בשפל רוח את הגזירה.

בפתיחת הסרט אנו פוגשים בריק קארבר, סוכן הנדל"ן שמנצח על פינוי הלווים מבתיהם. הוא כריזמטי, הוא אפקטיבי, והוא מרוחק. הוא טורח להבהיר למפונים הנדהמים את חוסר התוחלת של מאמציהם לדחות את הפינוי או לנסות למנוע אותו: החוק איתו. התפתחות מקרית גורמת לכך שקארבר שוכר את שירותיו של נאש לביצוע עבודות שיפוץ דחופות בבית אחר שהוא מפנה. התפתחות זו יוצרת מפנה בעלילה, שכן נאש הופך בהדרגה לעובד של קארבר: ממפונה הוא הופך בהדרגה ל'שיפוצניק' של בתים מפונים ובהמשך למפנה של אחרים, כשרק בדרך זו יש לו סיכוי לרכוש בחזרה את ביתו מסוכן הנדל"ן. שינוי התפקידים גורם לו להפוך בעצמו ממפונה מר-נפש למפנה ברוטלי שמנצל את המשבר להזדמנות עסקית עבור משפחתו. עד כאן הרקע לסיפור. אין טעם להמשיך בתיאור התפתלות העלילה.

זהו סרט עשוי מצויין. במהלך העלילה אנו (כצופים) נלחמים ברגשותינו נוכח הברוטליות (החוקית) שבה פועלת המערכת המימסדית האמריקנית ומול השאלות האתיות שהגיבור נתקל בהן. המשחק הכלכלי, כך אנחנו קולטים, הוא עולם של ג'ונגל: רק החזקים שורדים. המשבר הכלכלי הוא סוג של תופעת טבע בעלת משמעות אבולוציונית כמו שריפת-יער או מבול: החלשים טובעים והחזקים שורדים. אם תרצו - זהו דילול של החלשים. לחזקים זוהי הזדמנות לתפוס את מקומם הראוי בריבוד החברתי של אמריקה. חישבו על כל אלו שמבחינתם המשבר הוא הזדמנות: סוכני הנדל"ן, השמאים, עורכי הדין, המשקיעים שמנצלים את ההזדמנות ורוכשים מהבנקים במחירים נמוכים את הבתים שעוקלו (ישנם גם משקיעים ישראלים שניצלו את המשבר כדי לרכוש נדל"ן בארה"ב). כי בג'ונגל אין קולקטיב - כל אחד לעצמו. זוהי הסיבה לניכור הנורא בין המפנים למפונים, לקור האנושי ולחוסר האמפתיה. אפילו השכנים עומדים מסביב, פסיביים, ומתבוננים במשפחה מפונית. ומה שלא ניתן להבין מהסרט בין השורות - מצוי במונולוגים הבוטים של ריק קארבר המטיף לנאש את דעותיו על מהות החיים באמריקה ומנחיל לו פילוסופיית חיים צינית שתקל עליו להתמודד עם שאלות אתיות. אמריקה, לפי קארבר, היא מדינה של קניבליזם: החזק אוכל את החלש. אין בה דבר כזה Win-Win: הרכוש והחיוניות עוברים מהחלש אל החזק. לכן התקופה המתוארת - שנת 2010, נקודת השיא של תופעת עיקול הבתים בארה"ב - היא תקופת השפע לחזקים, הזדמנות-פז שיש לנצלה כדי לפרוץ, להתעשר. וקארבר אכן מפגין את סממני העושר פרי פעילותו.

מיהו הרשע בסיפור?

כשהעלילה בסרט מתפתחת, הצופה מנסה לחפש דמות להזדהות איתה. אבל זה מעט קשה: מיהו באמת הרשע בטרגדיה הזו - משק הבית שנטל על עצמו חוב שאינו מסוגל להחזיר, או אולי סוכן הנדל"ן שמפנה אותו מביתו ומתעשר אגב-כך? ויש גם מועמדים נוספים ברקע: אולי זה הבנק שהטמין את המלכודת ללווה וכעת שולח את סוכן הנדל"ן לפשוט את עורו? ואולי השופט, שאינו מהסס להשליך אנשים מבתיהם ואינו טורח לחפש פתרון אנושי יותר? ואולי החוק? ואולי המחוקק, שפיתה המוני אנשים מהשכבות המוחלשות של האוכלוסיה להשקיע בדיור והביא בכך לאסונם? בין כל המועמדים האפשריים הללו מתנהל הסיפור והמונולוגים של ריק קארבר.

מה גרם למשבר המשכנתאות בארה"ב?

הרקע לטרגדיה של משקי הבית הוא תקופה ארוכה של פריחה כלכלית שהביאה לשגשוג נגזר בתחום הנדל"ן: משקי בית רכשו בתים, ענף הנדל"ן פרח, ומחירי הבתים עלו בהתמדה. לא הכל קרה מעצמו: הממשל האמריקני הפעיל מאמצע שנות ה-90' תכניות סיוע חדשות שמטרתן להנגיש את הבעלות על בתים לשכבות אוכלוסיה נוספות. בשיטה האמריקנית, הקונים רכשו את הבתים בהסתמך על אשראי. הגיאות חדרה לכן גם לסקטור הפיננסי, שבו אנשים צעירים התעשרו בגלל צורות התיגמול הנדיבות. צירוף מקרים הביא לכך שבאמצע התקופה הריבית בארה"ב ירדה (2001) והתהליך הואץ: נטילת אשראי נעשתה זולה יותר, והעלייה ההיסטורית הנמשכת של מחירי הבתים הפכה אותם בעיני משקי הבית להשקעה "חמה", השקעה ללא סיכון. בשלב כלשהו התהליך נכנס לסיחרור. לסיחרור תרמו גם תופעות פליליות של פיתוי לווים חסרי-יכולת להצטרף לשוק הדיור באמצעות מינוף פיננסי זול-לכאורה (בעיקר הלוואות "סאב-פריים"), ורמאות בקנה מידה סיטוני מצד מלווים לגבי נתוני לווים וערכי נכסים. הסיחרור הסתיים בשנת 2007: עליית המחירים נעצרה, הביקוש להשקעה בדיור פחת, ומחירי הבתים החלו לרדת. תופעת חדלות-הפירעון המריאה, ואיתה השיטפון של עיקול נכסים ומכירתם לצורך כיסוי החוב.

עד כמה המערכת האמריקנית שונה מהמערכת הישראלית?

האם הסיפור שרואים בסרט הוא סיפור אמריקני ייחודי? - זו השאלה המיידית שהטרידה את אלו שפנו אלי. אז יש כמה הבדלים בין השיטות.

הלוואות המשכנתא המקובלות בארה"ב הן הלוואות Non-Recourse. בהלוואות מסוג זה בעל החוב אינו יכול לדרוש מהלווה לפרוע את יתרת החוב שמעבר לתמורת המכירה של הנכס המשועבד. בניגוד למצב בישראל, אין לבעל החוב עילה לתבוע את הלווה או ערב מטעמו מרגע שהנכס נמכר לצורך פירעון החוב. התוצאה היא שברגע שמתרחש אירוע של חדלות-פירעון - בעל החוב (למעשה: נציגו) יפעל למימוש הבטוחה - אין לו לרוב משהו נוסף לעשות. בהינתן שיעורי המימון הגבוהים הנהוגים בארה"ב - הסיכון שייגרם הפסד למלווה הוא ממשי. עליו לפעול במהירות. בישראל שיעורי המימון נמוכים בהרבה, ולמלווה זכות לתבוע מהלווה לסלק את יתרת החוב גם לאחר מכירת הדירה, אם התמורה ממכירת הדירה לא הספיקה לכיסוי החוב. עם זאת, התיקון שהוכנס בשנת 1993 לחוק הערבות גורם לכך שכיום הבנקים בישראל פועלים גם הם למימוש הנכס, בניגוד לעבר.

למרות שירידת מחירי הבתים הכניסה עקרונית את כל ענף המשכנתאות בארה"ב לסיכון, החוליה החלשה - מה שגרם לתחילת הקריסה - היתה הלוואות ה"סאב-פריים". בסרט, הסתבכותו הפיננסית של דניס נאש לא נבעה מכך שנטל הלוואה לרכישת בית (הוא הרי נולד בבית זה…), אלא בגלל שנטל הלוואה עסקית שכנגדה מישכן את הבית ולא הצליח לעמוד בלוח התשלומים. השימוש הנפוץ של לווים באשראי למטרות עסקיות או צרכניות כשהביטחון הוא הבית - גרם לכך ששכיחותה של חדלות-הפירעון צמחה הרבה מעבר למה שמקובל באשראי לרכישת דיור. בניגוד לארה"ב, השימוש בישראל באשראי צרכני או עסקי כנגד מישכון דירת המגורים הוא עדיין נדיר-יחסית.

ובכל זאת כדאי לשים לב: ישראל מתקדמת בנתיב מסוכן שהופך את הסרט לתמרור חשוב. עליית המחירים המסחררת של השנים האחרונות, הנטייה הגוברת של משקי בית לרכוש דירה לצורך השקעה, הגידול המהיר של שימוש באשראי לרכישה, והעדר אפשרות לערבות אישית - כל אלו הן התפתחויות המקרבות את ישראל לאופייה של המערכת האמריקנית, והן מעלות את הסיכון המערכתי שקיים בשוק המשכנתאות. והסיכון אינו נעוץ בכך שחלק ממשקי הבית הצעירים מתקשים יותר ויותר להגיע לדירה משלהם בגלל התייקרות הדירות, אלא בכך שהתחלות בנייה בהיקף המתקרב ל-50 אלף יח"ד לשנה אינן מספקות עוד את הביקוש הספקולטיבי הגואה לנדל"ן והמחירים ממשיכים לעלות ואיתם היקף חוב המשכנתאות.

כמה מסקנות אוניברסליות

בדיעבד, כולנו 'מבינים' כיצד משבר המשכנתאות האמריקני פרץ. אלא שזו אשלייה: יכולתנו לדמיין התפתחות מתבססת על נסיוננו; מאחר שירידת מחירי בתים לא היתה כלולה בניסיון של הציבור האמריקני - היא לא יכלה להוות תרחיש סביר בעיניו. אם תרצו - בישראל של סוף 2015 הציבור כבר אינו יכול לדמיין ברצינות התרסקות של מחירי דירות: היא לא מופיעה בזכרון שלו. זה אומר שאנחנו נמצאים בעולם מסוכן של שוטים.

כשחושבים על כיווני התפתחות צפויים של הכלכלה, כולנו נוטים לחשוב על תהליכים יציבים. לכן אנו מנסים גם למצוא גורמים אפשריים שיביאו להתפתחויות אלו ואחרות. גם הטכניקה של ניהול הסיכונים בנוייה על בחינה של פוזיציות כנגד סימולציות של מצבים שמקורם בעולם יציב. אבל יש לזכור שהעולם המודרני אינו עולם של מחזורים סדורים של גיאות ושפל: זהו במידה רבה עולם שהתרחישים המסוכנים שלו קשורים לפניקה בשוקי ההון. הבעיה אינה האטה של קצב הצמיחה של סין אלא מה יקרה כשהון זר יתחיל לברוח ממנה. הבעיה אינה אם מחירי הדירות בישראל ייעצרו אלא מה יקרה אם הביקוש הספקולטיבי יתחיל לברוח מהשקעה בדיור וישאיר את ענף הבנייה עם השקעות ומלאי דירות ללא דורש. כמו צונאמי, דברים קורים בבת אחת, והנזק העיקרי מתרחש בגלל פניקה מתפשטת בשוקי ההון שיכולה לחסל במחי אחד שוקי נכסים. לכן מבעד לאשלייה המרגיעה שאנו מבינים בדיעבד מה בדיוק קרה באמריקה ב-2008 כדאי להיזכר כיצד בנקים אדירים להשקעות שסימלו עבור העולם כולו את עוצמת 'וול סטריט' וששרדו את מלחמות העולם ואת השפל הגדול של 1929 - קרסו בבת-אחת.

אם תרצו, יש בסרט גם נקודת מבט יהודית: כיצד עולם של שפע יכול להשתנות בן-לילה, ואז האתיקה והאמפתיה והסולידריות נעלמות לטובת המאמץ להישרדות אישית; ההכרה של אופיו הקניבלי של העולם הקפיטליסטי, עולם שבו זה נראה בסדר שהחזק ניזון מהשתלטות על רכושו המתכלה של החלש - זהו הרי תהליך הברירה הטבעית; ולבסוף - האדישות של אלו העומדים מהצד לסבלם של אלו שהמשבר פגע בהם, אם אלו פועלים שנשכרו לצורך הוצאת הרהיטים אל מחוץ לבית ואם אלו השכנים של המפונים. ולא מדובר על עליית משטר נאצי חו"ח - רק על משבר כלכלי.

בעלי עסקים מכירים בד"כ היטב את הסיכונים הכרוכים בעיסקה של מינוף פיננסי: תמורת הכפלה של כוח הקנייה אתה משתעבד ללוח תשלומים. ההשתעבדות ללוח תשלומים מגדילה כמה מונים את הסיכון התזרימי שמאיים על העסק שלך: אם לא תעמוד בלוח התשלומים - הבנק יפעל באופן לגיטימי לממש את זכויותיו, והקריסה הכלכלית שלך כתוצאה ממימוש העסק תהיה אנושה. איום זה, שברור לבעלי עסקים, אינו ברור כנראה למשקי בית, שנוטים להתעלם מהסיכון המוגבר הגלום ברכישת דירה בעזרת אשראי ולהתלונן על עולם ומלואו כשהסיכון מתממש והבנק פועל כפי שהוא רשאי (ואף צפוי) לפעול.

נקודה פיקנטית שמציע קארבר לנאש (והאחרון אינו מאמץ אותה) היא לא לפתח רגשות לגבי נדל"ן: הכל זה עסק, ומי שמשקיע רגשות בהחלטות בעסקי נדל"ן מכניס סיכון מיותר (ולא רציונלי) למערכת. במקרה הספציפי מדובר במאמץ של נאש לרכוש בחזרה דווקא את הבית שנלקח ממנו למרות שהעיסקה המוצעת לו אינה עיסקה טובה.

ועוד כמה דברים על הסרט

בקטעים מסויימים הסרט קשה לצפיה, אם בגלל הטרגדיה האנושית האמיתית שהוא מציג של אנשים רגילים שמאבדים את בתיהם ואם בגלל התחושה שלמרות שאנשים אלו פעלו בתום לב - הם תרמו לפחות במשהו לאסונם: לא בכל אפשר להאשים את העולם כולו. המצבים המוצגים בסרט הם ריאליסטיים, ומשיטוט ברשת הבנתי שהם כאלו כי הבמאי והתסריטאי בילו בפועל בפינויים אמיתיים כדי להתנסות ככל האפשר במעמד (השחקן המגלם את נאש השתתף גם הוא בפינויים אמיתיים כדי לחוות אותם). כדי להבין את מורכבות המצבים הם גם ראיינו סוכני נדל"ן שעסקו בפינוי משפחות מבתיהם. הסתבר להם שסוכני הנדל"ן הסתובבו באותה תקופה כשהם חמושים: הם היו מודעים למלחמה שהם צד בה, והם חששו לחייהם. הבמאי והתסריטאי גם שהו בפועל במוטל של מפונים כמו זה שמופיע בסרט. לכן התחושה היא של תיאור נאמן: זהו באמת מצב של מלחמת הכל-בכל. הלחץ על בתי המשפט בשנים אלו היה כה גדול ששופטים שפרשו הוחזרו לשיפוט כדי לאפשר למערכת המשפטית להתמודד עם העומס. השיפוט בבתי המשפט במקרים אלו נעשה בסרט נע: הבמאי מעיד על משפט שנכח בו שהיה דומה לזה שמוצג בסרט, כשהמשפט כולו נמשך פחות מדקה אחת והלווה איבד את ביתו.  איזו תקופה קשה לאמריקה, וכמה הרבה פשע ורמאות חדרו לעולם המשכנתאות והפכו משבר מחזורי לאסון של ממש. ובגלל זה, סרט עלילה - הפך למעשה למסמך חברתי חשוב.