רשימת אורח: השקעה בדירות כבסיס להכנסה פנסיונית - ד"ר יאיר דוכין*

בשנים האחרונות מרבים הכלכלנים לעסוק במשבר הפנסיה העומד לפתחנו. המשבר, שכמו טרגדיה יוונית יתרחש למרות שהוא צפוי מראש, נובע מאי-התאמה בין גודל החיסכון הפנסיוני הנצבר לבין תוחלת החיים המתארכת ורמת החיים הגואה. היות שהסתמכות בלעדית על החיסכון הפנסיוני (הכוונה כאן לחיסכון פנסיוני במסלול של פנסיה צוברת), צפויה לגרום לחוסכים לירידה משמעותית של ההכנסה השוטפת (במקרים רבים אפילו אל מתחת לקו העוני) - ממליצים יועצים פיננסיים למשקי הבית לצבור חיסכון נוסף, פרטי, שישלים את ההכנסה הצפויה מהפנסיה.

על רקע העדר טיפול ממלכתי בבעיה, משקי בית רבים פונים ליצירת חיסכון פנסיוני משלים ע"י רכישת דירות מגורים. ההכנסה השוטפת מהשכרת הדירות נתפסת ע"י המשקיעים כיציבה בטווח הארוך, וההשקעה עצמה נתפסת כחסרת-סיכון, כך שהיא מתאימה לכאורה לייעוד הפנסיוני שלה. מטרת המאמר הנוכחי היא לבחון חלופה נוספת להשקעה פנסיונית משלימה.

כשמסתכלים על ממוצע ארוך-טווח, התשואה השנתית הכוללת (ברוטו) בישראל על השקעה בדירה להשכרה היא כ- 6%, מזה כ- 3% הכנסה שוטפת (תשואת שכר הדירה) שיכולה לשמש להשלמת ההכנסה הפנסיונית, וכ- 3% עליית ערך שנתית (במונחים ריאליים). לרכיב עליית הערך אין כמובן משמעות פנסיונית שוטפת. בניכוי הוצאות הניהול והתחזוקה של הדירה ובהתחשב בכך שתפוסת הדירה לא תהיה 100% (כלומר, עשויים להיות פרקי זמן שבהם לא יימצא שוכר), ושהמשקיע ישלם מס בשיעור 10% על ההכנסות מדמי השכירות - ההכנסה השוטפת מהדירה לא תעלה כנראה על 2% לשנה. למרות התשואה הנמוכה-יחסית, הבחירה במסלול ההשקעה בדירה תפסה תאוצה בשנים האחרונות עקב הריבית הנמוכה במשק שיוצרת תחושה של אפס תשואה על השקעות חסרות סיכון בשוק ההון, לעומת תשואה של כ- 6% על השקעה בדירה.

השאלה היא אם ניתן לבנות חלופה פנסיונית נוספת, כזו שמשלבת הכנסה חודשית שוטפת עם סיכון מתון יחסית לטווח ארוך. התשובה לדעתי היא חיובית, אם כי, כפי שיוסבר בהמשך, היא אינה מתאימה לכל חוסך. החלופה האפשרית היא השקעה בתיק מניות המחלקות דיבידנד שוטף בין פעמיים לארבע פעמים בשנה. ניתן להרכיב תיק כזה, על בסיס חברות איתנות-פיננסית עם היסטוריית חלוקה ארוכה, שיניב דיבידנד שנתי ממוצע (ברוטו) של כ- 5-6%. לדיבידנד המחולק, שהוא המרכיב הפנסיוני, יש להוסיף עליית ערך שנתית ריאלית בטווח הארוך של כ- 2-3%, כך שהתשואה הכוללת הצפויה בטווח הארוך היא כ- 7-9%. חשוב להדגיש שאסטרטגית השקעות כזו חייבת להתבסס על החזקה ארוכת-טווח, כלומר הימנעות מניסיונות להפיק רווחים מסבבי השקעות קצרים שמבוססים על ניסיונות לתזמון השוק ובדרך כלל מועדים ליצור הפסדים.

להשקעה בתיק מניות דיבידנד מספר יתרונות ברורים על השקעה בדירה. ראשית - מדובר בתשואה תזרימית גבוהה יותר; שנית - קיימת גמישות רבה, אם בהגדלה של התיק כאשר נוצר עודף תזרימי ואם במימוש של חלק מהתיק (או כולו) כאשר נוצר צורך בכך;  שלישית - ניהול תיק פיננסי קל ונוח בהרבה מניהול דירה וניתן לעשות זאת בהוצאות נמוכות ביותר; רביעית - ניתן לשנות ולהתאים בקלות את התיק לתנאים משתנים, לרבות שינוי תמהיל המניות, בעוד שבמקרה של ניהול דירה הגמישות נמוכה והכנסת שינויים (שיפוצים וכדו') מחייבת לעיתים השקעות כבדות. חמישית - השקעה ברכישת דירה מחייבת ניצול של מרבית המשאבים של משק הבית, כך שהמשקיע מוצא עצמו חשוף לסיכוני ענף הנדל"ן ללא יכולת פיזור סיכונים, בניגוד להשקעה פיננסית.

החיסרון הטמון לכאורה בתיק כזה לעומת השקעה בדירה הוא התנודתיות (סיכון). זוהי גם הסיבה העיקרית לכך שחלופה זאת מתאימה למשקיע "רגוע", שאינו נבהל כאשר הוא צופה בערב בירידות שחלו בערך מניותיו. משקיע שמבין שתיק המניות מיועד לספק לו הכנסה שוטפת ולאו דווקא רווחים קלים ומהירים יראה בירידות בשוק המניות דווקא הזדמנות להגדלת התיק ולהגדלת ההכנסה התזרימית השוטפת.

לסיכום, ניתן לומר שמשקיע המחפש חלופות להגדלת הכנסתו הפנסיונית, ראוי לו שישקול את הבחירה בין שתי החלופות.

*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה. רשימה זו פורסמה (בשינויי עריכה קלים) לפני מספר שבועות בעיתון "כלכליסט"