רשימת אורח: הסטטיסטיקה מטעה: מחירי הדירות נמצאים עדיין במגמת עלייה - ד"ר יאיר דוכין*

באחרונה פרסם משרד השיכון נתונים המצביעים לכאורה על ירידה של המחיר הממוצע של דירה בישראל שחלה ברביע השלישי של 2015. הגורמים הממשלתיים העוסקים בדיור החלו להתפאר שהנה הולכת ומושגת המטרה שהם מקדשים מזה זמן - הורדת מחירי הדירות בישראל.

לפרסום נוספה הסתייגות חשובה: המחיר הממוצע של דירה משקף את כלל העסקות שנעשו בארץ באותו רביע, והיות וחלקו היחסי של מחוז תל אביב, שבו המחירים גבוהים, ירד ברביע זה מכ- 17% לכ- 11% וחלקם של מחוזות חיפה, הצפון והדרום עלה מכ- 40% לכ- 51% -  עצם שינוי התמהיל מסביר חלק מירידת המחיר הממוצע. אלא שהסתייגות זו, שמעלה חשש ששמחתם של הגורמים השונים היא מוקדמת מידי - הסיטה את הדיון הציבורי מהמשמעות האמיתית (והיותר חשובה, לדעתי), של הנתונים, שקשורה למהלך ארוך-הטווח של מחזורי העסקים בענף הבנייה למגורים.

בחינה זהירה של הנתונים מצביעה על גידול של היקף העסקות ועל עליית מחירים משמעותית במחוז חיפה וכן בערי הפריפריה במחוז הצפון ובמחוז הדרום. בטבלה הבאה מוצגות עליות המחירים שחלו במספר ערי פריפריה, שממחישות את מגמת ההתייקרות בפריפריה.

שעור עליית המחירים ברבעון שלישי של שנת 2015 לעומת רבעון שלישי של שנת 2014

עיר	שיעור עליית המחירים  (%)
אשקלון	5
נתיבות	6
באר שבע	6
בית שאן	18
ירוחם	21
מגדל העמק	22
חצור	31
דימונה	37

מקור:  משרד השיכון

גאות הנדל"ן באזורי הפריפריה, המתבטאת בעלייה משולבת של היקף העסקות ושל המחירים - היא זו שצריכה להדאיג את שר האוצר, השואף להביא לירידת מחירים באזורי הביקוש העיקריים. ניתוח ארוך-טווח של מחזורי העסקים בענף הבנייה למגורים מצביע על התנהגות הדומה להתרחשות שחלה במשטח מים כאשר אבן נזרקת לתוכו, דהיינו לגלים המתפשטים מנקודת הפגיעה של האבן. בענף הבנייה למגורים מחזורי עליות המחירים מתחילים תמיד במוקד הביקושים, דהיינו מחוז תל אביב (ובעיקר העיר תל-אביב) ומתפשטים משם בהדרגה למחוז המרכז ולפריפריה בצפון ובדרום. ירידות המחירים, לעומת זאת, מתחילות דווקא באזורי הפריפריה ומתכנסות בהדרגה למחוז המרכז והעיר תל אביב, שבדרך כלל תהיה האחרונה לחוות את ירידות המחירים.

ההמשך וההתחזקות של עליות המחירים בפריפריה ברביע האחרון, כפי שמראים הנתונים לעיל, מצביעים על כך שעדיין לא חל השינוי ההכרחי שיכול להוביל ל-'סיבוב פרסה' במגמת ההתייקרות של הדירות במוקד הביקוש העיקרי: המשולש חדרה–גדרה–ירושלים. רק כאשר נראה התמתנות משמעותית של גאות הנדל"ן באזורי הפריפריה וירידת מחירים שם (ולא ירידה של מחיר דירה ממוצעת בארץ) - ניתן יהיה להעריך שגל ההתייקרות של הדירות, שנמשך ברציפות כבר כ- 8 שנים, עומד להסתיים.

מבלי להיכנס לניתוח מכלול הצעדים שבהם נוקטים הגורמים הממשלתיים העוסקים בניסיונות לפתור את משבר הדיור ולהערכת השפעתם הצפויה על הענף, חשוב לציין שצעדים אלו צפויים להשפיע על השוק רק בעוד שנתיים ויותר. מה שיכול לגרום לירידות מחירים כבר בטווח הזמן הקרוב - הוא רק גלישה של המשק כולו למיתון כלכלי. תופעה כזו נצפתה במשק הישראלי בראשית שנות האלפיים, עקב שילוב של המיתון העולמי לאחר פקיעת 'בועת הדוט-קום' עם אירועי האינתיפאדה השנייה בישראל. התרחיש האפשרי של שילוב של המצב הגיאו-פוליטי המחמיר של ישראל כיום עם מיתון כלכלי עולמי - עלול להוביל למיתון כלכלי בישראל, והוא בתורו יוכל לגרום לירידת מחירים בשוק הדיור כבר בטווח הקצר.   

*ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה. רשימה זו התפרסמה בגיליון סוף השבוע האחרון של מוסף הנדל"ן של ה"דה-מרקר"