ויכוח על שוק השכירות

רקע

המחאה החברתית שפרצה לפתע בקיץ 2011 העלתה לסדר היום הציבורי את המאבק על 'צדק חברתי'. הצלחתה של המחאה גררה יוזמות חקיקה שונות המתמקדות בשאלות של חלוקת הכנסה. זוהי התפתחות ברוכה, לטעמי, שכן התהליך של הפרטה והשלטת 'כלכלת שווקים' במשק הישראלי בעשורים האחרונים הביא (כבדרך אגב - זו לא הייתה מטרתו) לשינויים ניכרים באי-השיוויון הכלכלי, שינויים שיש להם השלכה חברתית בעייתית. השאלה אינה כלכלית - זוהי שאלה חברתית לגבי פניה של החברה, ערכיה, לכידותה ועתידה, ולכן הדיון הציבורי הוא חשוב. אבל לתוך הדיון החברתי הסתנן לו נושא שהוא בעייתי דווקא במישור הכלכלי: השאלה לגבי מחירי הדיור. פוליטיקאים, נישאים על גלי הציפיות של ההמון, מבטיחים בשנים האחרונות שיש ביכולתם להוזיל את מחירי הדיור. הציבור - הנסחף ע"י הבטחות אלו - מתפתה להאמין שקיים מהלך פוליטי שבכוחו להוזיל את מחירי הדיור.

על בעיית מחירי הדירות בישראל כבר נכתב בשנים האחרונות כמעט כל מה שניתן להיכתב. אלא שבמקביל, ודווקא בפינה הפחות מוארת של הבמה, מתנהלת מערכה שמטרתה המוצהרת היא הסדרה של נושא שכירות הדירות, ובעיקר - הוזלת דמי השכירות. הרבה גורמים בוחשים בקדרה הזו: יזמים ומשקיעים מנסים כבר שנים ארוכות לשכנע את הממשלה להעניק להם הטבות-מס בתמורה להתגייסותם לבניית פרויקטים של דירות להשכרה; רשויות מקומיות משתמשות במשאבים הנתונים בידיהן כדי לעודד פרויקטים מקומיים של דירות להשכרה בדמי שכירות מופחתים; קבוצת חברי-כנסת מובילה כבר מספר שנים מהלך לקביעת פיקוח ממשלתי על מחירי השכירות במסגרת מה שקרוי 'החוק לשכירות הוגנת'. השיח הוא חברתי, מתייפיף, אבל המשמעות תהיה כנראה יותר צינית: באיצטלה של סיוע ל'חלשים' - נקבל הסדרה שתביא להטבות ליחידים שנבחרו שרירותית, ליצירת מעקפים של התקנות, למחסור בהיצע דירות להשכרה, לפריחת 'שוק שחור', להקמת מערכת אכיפה מנופחת ויקרה (עם כיבודים לקרובים למרכזי המפלגות), ולהתעשרות של אותם זריזים שילמדו ראשונים לנווט את דרכם בתוך הג'ונגל החדש. שום דבר לא יהיה דומה להבטחות ולחזון הנאיבי שחלקנו מטפח, כי כבר למדנו שגמל הוא תוצאה של ועדה שתיכננה בכלל סוס.

הוויכוח על השכירות - דגימה של טענות

אורי כץ, דוקטורנט בחוג לכלכלה של אוניברסיטת תל אביב ובלוגר כלכלי (ראו כאן), פירסם ב-13.1.16 מאמר בעיתון 'הארץ' בנושא הפיקוח על שכר דירה (ראו כאן). המאמר עוסק בדיון הציבורי על התערבות ממשלתית נדרשת בשוק השכירות של דירות מגורים ובניסיונות החוזרים של מחוקקים לקבוע מתכונת להתערבות זו. במאמר, הכתוב אולי בסגנון מעט יהיר, מונה אורי כץ את מה שהוא מכנה 'עשר הדיברות הבסיסיות' של הכלכלה. ננסה לתמצת את המסר:

• כלכלת השוק היא מודל מנצח, שאחראי לכך שרוב השאלות הכלכליות בחיי היומיום באות על פתרונן בצורה יעילה ללא שום צורך בהתערבות מצד מתכנן מרכזי;
• מצדדי ההתערבות הממשלתית (והם אף פעם אינם כלים) נושאים לשווא את הנימוק 'כשל שוק' שבו משתמשים הכלכלנים לאיבחון מצבים לא-אופטימליים שבהם הפתרון שמציעים השווקים הוא מעוות, ומשתמשים בו כבסיס (מוטעה!) להצדקה עניינית-כביכול של התערבות שמטרתה המוצהרת האמיתית היא לחלק את העוגה אחרת, לטובת קבוצות אוכלוסייה מסויימות ועל חשבון קבוצות אחרות;
• התערבות חקיקתית, מתוחכמת ובהירה ככל שתהיה, לא תצליח לשנות את המצב כפי שמתכוונים יוזמיה: אלו שההתערבות מכוונת כנגדם יפעלו כדי לסכל את תוצאותיה, ולכן היא רק תביא לתוצאות אחרות, אולי אפילו בלתי-צפויות;
• הניסיון ההיסטורי המצטבר בארץ ובעולם מצביע רק על כשלונות קולוסאליים שמקורם בהתערבות שאולי כיוונה לטוב - אבל (בהכרח) לא הצליחה להשיגו, ובינתיים נבנו מערכות מסורבלות ויקרות לאכיפה.

הרשימה גררה תגובה מצד אחד מיוזמי הצעת 'החוק לשכירות הוגנת' - חה"כ רועי פולקמן מסיעת 'כולנו', שגררה מצידה תשובה של אורי כץ בבלוג שלו (למי שמתעניין: ראו כאן וכאן, בהתאמה).

Zoom Out

במקום להיכנס לעובי הקורה של הוויכוח - נתרחק מעט ממנו ונסתכל 'בגדול'. המחשבה ש'משהו לא בסדר' עם שוק הדיור בישראל היא מחשבה בעייתית: היא עלולה להוביל לאשליה שיש למחוקק או לרשות המבצעת דרך (חוק, תקנות, הסדרה) שתביא לשיפור מצבם של כלל הציבור. זוהי אשליה: אפשר לשנות את התחלקות ההכנסה (או העושר), ולפעמים ישנם גם נימוקים חברתיים מוצדקים לכך, אבל אי אפשר להעשיר את כולם. לכן רוב ההתעסקות הפוליטית שמתרחשת מסביבנו בשיפור מצבו של הציבור היא למעשה העמדת פנים: מישהו ישלם את המחיר. לכן הדרישה להתערבות מלווה או בציניות (הסתרה של העובדה שיש מי שישלם עבור ההטבה) או בתמימות (אי-הבנה שיש מי שישלם עבור ההטבה).

הדוגמאות הן רבות. נמחיש כמה מהן:

• הדרישה לבטל את המע"מ על רכישת דירה (לפיד) פירושה שחלק (שרירותי?) מהאוכלוסיה יקבל פטור חלקי מתשלום מיסים, מה שיחייב את יתר האוכלוסייה למלא את הקופה או לחילופין לוותר על שירות ממשלתי כלשהו;
• הדרישה להוזלת קרקעות המדינה המוצעות במכרזי רמ"י משמעותה שנכסי הציבור יימכרו לקבוצה מסויימת במחיר הנמוך מערכם, על חשבון הציבור כולו;
• הדרישה מיזמים להקצות חלק מהדירות שהם בונים לטובת השכרה בשכר דירה נמוך משמעותה שהמדינה תמכור קרקעות אלו במחירים מופחתים שיפצו את היזמים על הדרישה להשכיר דירות בשכר דירה נמוך, שוב על חשבון הציבור; 
• הוזלת מחיר הדירה במסגרת תכנית 'מחיר למשתכן' משמעותה מתן מתנה (השווה להפרש שבין מחיר השוק של דירה לבין מחירה למשתכן במסגרת התוכנית) לקבוצה מסויימת על-חשבון שאר הציבור, וזאת תוך היתממות כאילו מדובר בפטנט להוזלת עלות בנייה;
• ייזום פרויקטים של דיור להשכרה יחייב גם הוא את המדינה לוותר על מיסוי (או על התמורה למכירת המקרקעין) כדי להגדיל את שיעור התשואה של המשקיעים עד לרמה שתהפוך את ההשקעה לאטרקטיבית מבחינתם.

אפשר להמשיך, אבל הרעיון ברור: כדי שמישהו יקבל מתנה (ותמיד כדאי לברר למי לדעתנו ראוי להעניק מתנה כזו) - מישהו צריך לשלם אותה. 

אז השאלה אינה כלכלית (מצאנו שיטה לשיפור מצב הכלל) אלא חברתית: האם אנו, כחברה, מוכנים לסייע לקבוצה מתוכנו לפתור את בעיות הדיור שלה ולשאת לשם כך בנטל הנוסף הנגזר מכך. אני סבור שיש מטרות שלשמן היינו מוכנים להירתם (קליטת עלייה? סיוע לזוגות צעירים חסרי-דיור? סיוע לאוכלוסיה של מעוטי יכולת?), אבל רוב התכניות המוצגות לנו בשנים האחרונות הן העמדת פנים והתחסדות: מתנות למעטים על חשבון הכלל תוך הסתרה של עובדה זו.