רשימת אורח: ביקורת על נייר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' - אמנון פורטוגלי*

נייר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' שכתבו דרור אבידור ועומר מואב עוסק ברגולציה ופיקוח מחירים בשוק שכירות הדיור בישראל. המחברים מנסים - באמצעות דיון תיאורטי, מחקרים, וסקירה של שוקי השכירות בארצות מערב אירופה ובישראל - להציע פתרון למשבר בשוק הדיור בישראל, משבר המאופיין ב"עלייה משמעותית בשכר הדירה בשנים האחרונות וחוסר יציבות ואי-ודאות של השוכר לגבי המשך מגוריו בדירה לאור חוזה השכירות החד-שנתי הנפוץ בישראל". מואב ואבידור מגיעים לשתי מסקנות עיקריות: רגולציה ופיקוח מחירים בשוק שכירות הדיור אינם הפתרון הנכון למשבר בשוק הדיור, והפתרון היחיד לדבריהם, הוא הגדלת היצע הדירות. אני טוען ששתי המסקנות האלו שגויות.

קניית דירה הפכה בשנים האחרונות למשימה כמעט בלתי-אפשרית בישראל; מגורים בשכירות היא המציאות של קרוב לשני מיליון ישראלים. זו מציאות מאוד לא טובה: מחירים שמזנקים בכל שנה (מתחילת שנת 2008 ועד לסוף 2014 עלו מחירי השכירות  הריאליים בישראל בכ- 50% (מחירי שכר דירה חופשי)), תנאים מקשים של בעלי דירות שמנצלים את המחסור, הקושי להעתיק את מרכז החיים של המשפחה בכל שנה או שנתיים, ועוד.

דוח מס' 137 של חטיבת המחקר של בנק ישראל - 'ההתפתחויות הכלכליות בחודשים האחרונים, אוקטובר 2013 עד מארס  2014' מציין כי "היכולת לשכור דירה, יחסית להכנסה של משק הבית, לא פחתה ב- 2012 בהשוואה ל-2004... אך בשנים  2008 – 2012 היא פחתה מאוד משום ששכר הדירה עלה במהירות וההכנסות של משק הבית צמחו לאט." (הדגשה שלי - א.פ.).

עליית שכר הדירה יחסית לשכר/להכנסה של משק הבית, כמו גם העלייה במחירי הדירות, המשיכה, וביתר-שאת, בארבע השנים שאחרי תקופת המחקר של בנק ישראל. לפי נתוני הלמ"ס, מדד מחירי הדירות עלה בכ-30% ומדד מחירי הדיור (שכירות) עלה בכ-15% בארבע השנים 2012 - 2016, הרבה יותר מעליית מדד המחירים לצרכן, והיכולת לשכור דירה פחתה כיום עד מאוד (מקור: נעם גרובר, מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי,)  (נתונים: הלמ"ס).

דרור אבידרור, מכותבי נייר המדיניות, כותב במחקר אחר שפורסם ביולי 2015 'רפורמות בענף הדיור':

"בשנים 2014 - 2007 נסקו מחירי הדירות בישראל בשיעור ריאלי של כ- 80% (מדד גזית-גלוב). למרות ירידת הריבית על המשכנתאות באותה תקופה הנגישות לדיור הידרדרה משמעותית" (הדגשה שלי - א.פ.).

דוח בנק ישראל מציין כי ציבור שוכרי הדירות חשוף להתייקרותם של מחירי הדירות המביאה לירידה ביכולתם להשיג דיור בפרט כאשר שוק השכירות דומה לשוק הישראלי, כלומר הוא חופשי והחוזים בו נחתמים לתקופות קצרות. שוק מוסדר ובו חוזים לטווח ארוך מעניק גם לשוכרים הגנה מסוימת.

לינוי בר גפן וסיון קלינגבייל הציגו את המצב בשוק השכירות בתוכנית דירה להפקיר, 27 יולי 2016 .

לפתרון חלקי של בעיות אלו ובעיות אחרות בשוק השכירות, מנסים חה"כ סתיו שפיר ואחרים לקדם הצעת חוק 'שכירות הוגנת'. הצעת החוק מסדירה את יחסי השוכר והמשכיר, מגדירה מהי אחריותו של המשכיר על תיקונים בדירה, וקובעת תקרה של 3% לקצב העלייה השנתי של שכר הדירה.  

אבידור ומואב מתנגדים נחרצות להצעה של שפיר ומכאן מקור נייר המדיניות. הפתרון שמחברי נייר המדיניות מציעים לבעיות בשוק השכירות בישראל פשוט: הגדלת היצע הדירות, ושלילה מוחלטת של רגולציה ופיקוח על המחירים. נייר המדיניות מכיר רק דרך אחת לפתרון הבעיות בשוק השכירות: "הגדלת היצע הדירות היא הפתרון היחיד להורדת שכר הדירה". אלא שנייר המדיניות אינו דן כלל בשאלות כמו האם מקור הבעיות בשוק הדיור הוא בהיצע נמוך של הדירות? ואם כן - מדוע היצע הדירות אינו גדל? מי יגרום להגדלת היצע הדירות, איך זה יעשה, ובאילו מחירים? לפי מואב ואבידור אסור שיהיה פיקוח על שכירות הדירות שכן לדעתם הוא אינו אפקטיבי ואף מרע את המצב. הם מתעלמים משיטת הרגולציה ופיקוח המחירים האפקטיבי בגרמניה שהם עצמם מספרים בשבחה, אשר הביאה ל"איזון המוצלח ביותר בין האינטרסים של המשקיעים ושל הצרכנים".

הגדלת היצע הדירות

נייר המדיניות מכיר רק דרך אחת לפתרון הבעיות בשוק השכירות: "אם רוצים להוריד את שכר הדירה יש רק דרך אחת: להגדיל את ההיצע"; "הגדלת היצע הדירות היא הפתרון היחיד להורדת שכר הדירה". אלא שכאמור נייר המדיניות אינו דן כלל בשאלות אם מקור הבעיות בשוק הדיור הוא היצע נמוך של הדירות, מדוע היצע הדירות אינו מתאים את עצמו, מי יגרום להגדלת היצע הדירות, איך זה יעשה, ובאילו מחירים.  

מחקר של ויצמן נגר וגיא סגל מחטיבת המחקר של בנק ישראל, שפורסם בדצמבר 2011, מצא כי הריבית היא הגורם המסביר הראשון במעלה - הרבה מעבר לכל גורם אחר - לבעיית מחירי הדיור בישראל (ובמדינות אחרות), והשפעת שאר הגורמים ובהם היצע הדירות, נמוכה יותר. "נמצא כי הגורם העיקרי לעלייה של מחירי הדירות בשנים 2009-2010 הוא הורדתה של הריבית המוניטרית על רקע המשבר העולמי. זו מסבירה כמחצית מהעלייה ב-2010, שהסתכמה ב-13.9 אחוזים... המחסור בדירות מסביר 37 אחוזים מעליית מחיריהן בשנתיים אלו… לכן נדרשת אמנם הגדלה של היצע הדירות, אך זאת במידה מדודה בלבד. גידול רב מדי של היצע הדירות עלול לחולל משבר הפוך (ירידת מחירים תלולה) בשוק הדירות, בפרט לנוכח התהליך הצפוי של העלאת הריבית לרמתה ה"נורמלית"" (הדגשה שלי - א.פ.).  

ד"ר מיכאל שראל במאמר מפברואר 2015   כותב: "לא חסרות דירות יחסית לגודל האוכלוסיה. כמובן שאפשר היה לעשות יותר בצד ההיצע, אבל היצע הנדל"ן בארץ יחסית לגודל האוכלוסיה לא קטן בשנים האחרונות - הוא גדל. אולי לא מספיק, אבל הוא גדל. הבעיה המרכזית היא הביקוש החזק לדירות, שהוא זה שגרם לעלייה במחירים. הסיבה המרכזית לביקוש הגדול היא הריבית הנמוכה, ואין הרבה מה לעשות בקשר לזה כי היא נמוכה בכל העולם."

מחקר של ד"ר נעם גרובר , ממוסד שורש למחקר כלכלי חברתי, מורה שמקורן של עליות המחירים בשוק הדיור בשנים האחרונות אינו גידול דמוגרפי יוצא דופן או מחסור פתאומי בדירות, אלא הריבית הנמוכה בשנים אלו והכניסה של משקיעים בקנה מידה גדול לשוק הדירות שבאה בעקבותיה. לפי מסקנות אלה, הפתרון היחיד המוצע בנייר המדיניות, המאמצים של הממשלה, ובפרט של משרד האוצר, להביא להגדלת היצע הדירות עשויים להתברר כחסרי תועלת, כל עוד תישאר הריבית ברמה האפסית שבה היא מצויה כיום.

ההסבר המקובל בדיונים על משבר הדיור במדינה - מחסור במקרקעין - אינו אלא סיפור כיסוי. לפי ד"ר יאיר דוכין, כלכלן, חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים, "הטענה שאין מספיק קרקעות היא קשקוש". בידי המדינה ובידי חברות הבנייה היזמיות יש קרקעות בהיקף עצום המספיק לבנית עשרות אלפי דירות, והן לא בונות עליהן.

לפי הארץ-נדל"ן ממאי 2014, "ניתוח של עתודות קרקע לתכנון, שנעשה עבור מינהל התכנון במשרד הפנים, מצא כי בסך הכל יש כיום ברחבי ישראל שטח פוטנציאלי לתכנון של יותר מחצי מיליון דירות. זאת, לא כולל שטחים עבור כ–150 עד 200 אלף דירות, אשר לגביהן יש כבר תוכניות תקפות או שהן נמצאות בהליכי תכנון".

"דה-מרקר", במאמר מדצמבר 2013 שכותרתו "בכירות במשרד הפנים: "יש קרקע מתוכננת ולא מנוצלת לרבע מיליון דירות במרכז"" דיווח כי בדיון שהתקיים בדצמבר 2013 במשרד הפנים מסרה הממונה על מחוז המרכז, רות יוסף, שבמחוז המרכז יש  קרקע מתוכננת ובלתי־מנוצלת ל-120 אלף דירות, ומספר דומה של דירות הנמצא כיום בהליכי תכנון, אבל כל אלה תקועות בשל חסמי תחבורה וביוב.

"דה-מרקר" ממרץ 2012 פירסם כי "בישראל כמה חברות נדל"ן המחזיקות בצבר קרקעות בשווי של מיליארדי שקלים, והן אינן ממהרות לבנות עליהן מסיבות שונות… צברו קרקעות לפני עשרות שנים ומחזיקות קרקעות היסטוריות שמאפשרות בנייה של עשרות אלפי יחידות דיור בסך הכל." חלק מקרקעות אלו קיבלו אישורים ברמה הארצית והמחוזית, אבל לא עברו אישור של הוועדות המקומיות, ולכן אי אפשר לבנות עליהן. בחלקן התחלת הבנייה מותנית בהשלמת תשתיות שנמשכת שנים. עם זאת יש כנראה מלאי מקרקעין עם תוכניות בניה תקפות המאפשר בנייה מיידית של עשרות אלפי דירות. מסתבר שאין מחסור במקרקעין -  להיפך: בידי המדינה ובידי חברות הבנייה היזמיות יש קרקעות בהיקף עצום המספיק לבניית עשרות אלפי דירות, והן לא בונות עליהן. במחוז המרכז בלבד יש  קרקע מתוכננת ובלתי־מנוצלת ל-120 אלף דירות.  אם כך: מדוע לא בונים?

פרופ' עלי קריזברג במאמר מפברואר 2016 מסביר:  "מדי פעם מתפרסמות כתבות על קרקעות זמינות לבנייה של חברות בנייה שאינן מנצלות אותן. ההסבר לכך הוא שיש לשוק מנגנון שמווסת את התחלות הבנייה. היזמים מבינים היטב מה כדאי עבורם. המשתנה הקריטי בתחום הנדל"ן בעולם, וגם בישראל, אינו היצע שטח — אלא הריבית הנמוכה. מי שיכול לנבא מה יהיו שיעורי הריבית בעתיד - יוכל לנבא ברמת דיוק גבוהה את השינוי במחירי הנדל"ן".

הדיור בישראל יקר כי הממשלה, שפעם יזמה, בנתה והחזיקה בדירות - יצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור והפסיקה להיות הגורם המוביל בשוק הדיור. "בתחום הדיור צמצמה הממשלה את מעורבותה הישירה במידה ניכרת". הוצאות הממשלה לדיור (כאחוז מהתוצר) בעשרים השנים, מ- 1995 ועד 2015 ירדו ביותר מ-75%. (מקור: פורום "קהלת" שהוא בעל עמדות כלכליות ניאו-ליברליות מובהקות, בפרסום מאוגוסט 2016 ). בשנים האחרונות, עקב המשבר בשוק הדיור, הממשלה חזרה לשוק בתוכניות שונות: מע"מ אפס, מחיר למשתכן וכו'. הבעיה היא שיזמים מהשוק הפרטי יגדילו את היצע הדירות למכירה ולהשכרה רק אם יצפו או אם יובטח להם רווח גבוה. רווח זה יכול להגיע ממחירי דירות ושכירות גבוהים, ו/או אם המדינה תמסור להם קרקעות בחינם או בחצי-חינם. זו הדרך הנהוגה כיום בידי המדינה ללא הצלחה יתרה, ובמחיר עצום למדינה.

מרכז הגר באוניברסיטת ת"א  ניתח את המכרז בהרצליה (גליל ים) לדיור בהשכרה שפורסם בינואר 2014, מניתוח זה מתקבל כי המדינה מכרה מקרקעין בהנחה של 110 מיליון שקל, ובתמורה לכך סייעה לכ־ 200 משפחות שיגורו ב-54 דירות בשכר דירה מפוקח לתקופה של 20 שנים בסך מצטבר של 14 מיליון שקל. אף אחד לא שואל מדוע צריך את יזמי הנדלן אם יש צורך לתת להם רשתות בטחון כלכליות והטבות מפליגות אחרות.

דוח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת מ- 2014,  אותו מציין נייר המדיניות, מורה שבניגוד לטיעון של מואב ואבידור, הגדלת היצע הדירות לא רק שלא הורידה את מחירי השכירות אלא שמחירי השכירות המשיכו לעלות. הדוח מציין כי "בשנים 2007 עד 2012 הביקוש של שוכרי דירות עמד על כ- 72,700, לעומת כ- 127,000 דירות שנרכשו למטרת השקעה (מתוך התחלות הבנייה בהיקף של כ - 186,300 דירות) - פער אשר גרם לעודף היצע של כ- 54,000 דירות בשוק השכירות. אולם "למרות עודף ההיצע בשוק השכירות, מחירי השכירות המשיכו לעלות, גם אם בקצב איטי יותר ממחירי הדירות בבעלות". כלכלני המרכז נותנים מספר סיבות לפרדוקס זה, הקשורות בפער הזמנים בין התחלות הבנייה לגמר בנייתן של הדירות,  שכן ניתן לרכוש גם דירות שבנייתן החלה אך עדיין לא הסתיימה, אך ניתן לשכור רק דירות שבנייתן הסתיימה.  

אפשר לחלוק על הסבר זה שמהותו דחייה, ואפשר להציע הסבר אחר: לא כל הדירות שנרכשו למטרות השקעה מוצעות בשוק השכירות. חלק מהותי מהדירות 'להשקעה' אינן מוצעות להשכרה. לדוגמה, בירושלים ביותר מ-50% מהדירות בבעלות תושבים זרים לא מתגורר איש רוב חודשי השנה.

מכל מקום, הדוח של מרכז המחקר מורה, בניגוד לטיעון של מואב ואבידור, שהגדלת היצע הדירות לא רק שלא הורידה את מחירי השכירות אלא שמחירי השכירות המשיכו לעלות. מואב ואבידור מתעלמים לחלוטין מרכישות של משקיעים מקומיים וזרים הקונים דירות מסיבות שאינן כלכליות, מרכישת דירות לנופש ולהשקעה כאחד הגורמים לעלייה בשכר הדירה, דירות נופש לסוף שבוע כמו בית של ראש הממשלה בקיסריה, דירות נופש לחופשה שנתית, לדוגמה בפרוייקט כפר דוד ובשכונת ממילא בירושלים, דירות כמקלט לשעת חרום למשקיעים זרים, או מסיבות אחרות. רוכשי דירות אלו אינם משכירים את הדירות שרכשו: אלו הן 'דירות רפאים' בהן לא מתגורר איש רוב חודשי השנה.

הגדלת היצע הדירות, כפי שמציעים כותבי נייר המדיניות, לא תעזור מול משקיעים כאלו. מדובר במספרים גדולים: על פי הערכת משרד האוצר יש כיום כ- 43,000 דירות ריקות, בעיקר בירושלים, תל אביב, חיפה

ונתניה.  סקירה שערכה עיריית ירושלים העלתה כי יש בעיר 11,161 דירות בבעלות תושבים זרים,  מתוכם כ-6000 מוגדרות "דירות רפאים" בהן לא מתגורר איש רוב חודשי השנה. מסקר הוצאות משקי הבית לשנת 2014 של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה , ניתן ללמוד שיש בארץ כ- 110,000 דירות ריקות. עינת פז-פרנקל, במאמר בגלובס מלפני חמש שנים כותבת כי על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה היו בישראל בשנת 2010 כ-140.5 אלף דירות ריקות. רק כ-36% מהדירות ריקות מסיבה מהותית: דירות בבנייה שטרם אוכלסו; בתהליך שיפוצים; בעליהן נפטרו או עברו להתגורר במוסד כלשהו; חלקן הרוסות, אטומות או נטושות; ואחרות ריקות מסיבות אחרות. כלומר ב- 2010, היו בישראל כ-90 אלף דירות ריקות הניתנות למגורים.

רגולציה ופיקוח על המחירים

מחברי נייר המדיניות מתנגדים נחרצות לפיקוח על גובה שכר הדירה וכותבים על הסכנות, לדעתם, מפיקוח על שכר דירה: פגיעה בתמריץ של בעל הדירה לתחזק ולשפר את הדירה;  תחזוקה לקויה של דירות קיימות; פגיעה בכדאיות בניית דירות להשכרה;  מחסור בדיור להשכרה; ופגיעה ביכולת לשכור דירה או לעבור בין דירות שכורות. חלק מטענות אלו נכונות. אלא שזה תאור די מדויק של המציאות הנוכחית, של מה שקורה היום, בלי רגולציה ופיקוח, בשוק הדיור להשכרה. שוק שכירות הדירות מאופיין בדיוק בבעיות אלו: תחזוקה לקויה, שכר דירה לא סביר, חוסר אפשרות לשכור דירה לטווח ארוך, חוסר כדאיות בבניית דירות להשכרה, ועוד. גם אם נקבל את הטיעון הזה של מואב ואבידור - הם מתעלמים מהעובדה שאנו כבר נמצאים כיום במצב קשה זה. יתרה מזאת: למסקנה הזו של מחברי הדוח יש קשר רופף לסקירת מקרי הבוחן בנייר המדיניות.

נייר המדיניות כולל שיר הלל לרגולציה ולפיקוח המחירים בגרמניה, בה קיים שוק מגורים לשכירות מהגדולים במדינות ה- OECD,  ששיעורו כ- 41%  משוק הדיור:

"מבין ארבעת המקרים שנבחנו במחקר [גרמניה, פינלנד, צ'כיה והולנד], נמצא שבגרמניה האיזון המוצלח ביותר בין האינטרסים של המשקיעים ושל הצרכנים. השיטה הגרמנית לקביעת שכר דירה באמצעות LRR מאפשרת מרחב מספק לכוחות השוק ורווחים הוגנים לבעלי דירות, ובאותו זמן מגנה על שוכרים מפני העלאות שכר דירה מופרזות".

אחרי שכתבו זאת, מואב ואבידור מסתייגים: "בסופו של דבר אין כל עדות לכך שהרגולציה בגרמניה אכן מגדילה את רווחת תושבי גרמניה, השוכרים, ובוודאי את זו של המשכירים". הם מתעלמים מהמציאות שהם עצמם מתארים, ומהעובדה שאין כל עדות שהרגולציה בגרמניה מקטינה את רווחת תושבי גרמניה, השוכרים, ושל המשכירים. המודל המוצלח של רגולציה ופיקוח המחירים בגרמניה, גם לדעתם של מואב ואבידור, שומט את הקרקע מטענתם שכל רגולציה ופיקוח על מחירי השכירות הינה שגוייה, ומורה את הדרך ליישום מודל דומה בישראל.  

מואב ואבידור תוקפים בשצף קצף את חוק הגנת הדייר שחוקק על ידי הממשלה המנדטורית בשנת 1940, עם פרוץ מלחמת העולם השנייה: "לחוק הגנת הדייר השלכות [שליליות] בולטות וחריפות על שוק השכירות". שתי הוראותיו המרכזיות של החוק היו הקפאה מוחלטת של שכר הדירה ואיסור על פינוי דייר מוגן ללא הסכמתו, וכללו את כל יחידות הדיור המושכרות, ללא יוצא מן הכלל. מואב ואבידור מציינים את שתי המטרות העיקריות של החוק:  (1) צמצום הלחצים האינפלציוניים בזמן המלחמה; (2) מניעת התופעה של ניצול המחסור בדירות, הנובע מהפסקת הבנייה, על ידי בעליהן להעלאת דמי השכירות. חוק הגנת הדייר המנדטורי לא בוטל בסיום מלחמת העולם השנייה או בקום המדינה, אלא הוחלף בחוק הגנת הדייר (1954) שקבע תקרה עליונה לשכר הדירה וביטחון כמעט מוחלט לדיירים מפינוי (לדירות שמספר חדריהן אינו עולה על 3.5 חדרים). כפי שנכתב בנייר המדיניות, החוק הביא להעברת זכויות קניין מסוימות מבעלי הדירות לשוכרים, להתפתחות תופעות של שכירות משנה בשכר דירה שהיה גבוה משכר הדירה שהדיירים המוגנים שילמו, ולתופעה של "דמי המפתח". אלא שיש להסתכל על חוקים אלו בהקשר של המציאות בתקופה בה נחקקו: מלחמת העולם השנייה, המחסור במזון ובחומרים בשנים שאחריה, מלחמת העצמאות והעלייה ההמונית ששילשה את מספר תושבי המדינה בשנים הראשונות לאחר הקמת המדינה. הגדלה מסיבית של היצע הדירות לא היתה אפשרית בתקופות אלו. גם השימוש בדירות של תושבים ערבים שנמלטו מהארץ לא הספיק, והמדינה נאלצה להשתמש במחנות אוהלים ובמעברות כדי לשכן את העולים.

בנסיבות אלו אני מניח שגם מחברי נייר המדיניות יסכימו שחוקים אלו היו מוצדקים: לולא נחקקו - בעלי הדירות היו מתעשרים תוך ניצול מצבם של השוכרים. הגדלת היצע הדירות לא היתה פתרון ריאלי בתקופות אלו. כאשר אילוצים אלו פחתו, המדינה הכניסה בחוק הגנת הדייר מספר תיקונים כדי למתן את השלכותיו השליליות. בשנת 1968 הוחלט כי כל הדירות שנבנו אחרי 1953 שוחררו רטרואקטיבית וסופית מחלות חוק הגנת הדייר, ושכר הדירה הפך להיות חופשי.

הערות נוספות לנייר המדיניות

1. לדברי מואב ואבידור "השלכות פיקוח על שכר דירה שמטרתו הורדת שכר הדירה מתחת למחיר השוק ידועות ומוסכמות בקרב כלכלנים". אלא שהשלכות אלו מוסכמות בקרב כלכלנים ניאו-ליברליים. בפועל, ברוב ארצות המערב, כולל ארצות קפיטליסטות מובהקות, יש פיקוח ורגולציה על שוק השכירות. לדברי מואב ואבידור התוצאות של רגולציה ופיקוח מחירים בשוק השכירות הן:
1. "מגדיל את הביקוש לשירותי דיור" - על איזה הגדלת הביקוש מדברים כאן? האם זוג צעיר ישכור שתי דירות? הביקוש לדיור בארץ נובע בעיקר מהגידול השנתי באוכלוסיה המיתרגם לכ- 50,000 דירות חדשות בשנה. פיקוח על מחירי הדיור לא יגדיל את הביקוש הזה.  
2. יביאו "לאפליה בין שוכרים" - כבר היום יש אפליה בין שוכרים. בשוק ללא פיקוח מחירים, האפליה היא לטובת העשירים. התוצאה תהיה שאזור המרכז יהיה לעשירים בלבד.
3. יביאו "למחסור בדיור להשכרה" - גם היום, בשוק ללא פיקוח מחירים, יש מחסור בדירות להשכרה במחיר סביר ולטווח ארוך. אלפי זוגות צעירים עוזבים את הארץ כאשר הסיבה העיקרית היא מחסור בדירות להשכרה (ולרכישה) במחיר סביר ולטווח ארוך.
4. יביאו "לפגיעה ביכולת לשכור דירה או לעבור בין דירות שכורות" - גם היום, בשוק ללא פיקוח מחירים, יש בעיות קשות ביכולת לשכור דירה ובאפשרות לעבור בין דירות שכורות.
5. "החלת רגולציה… עלולה לדחוק משקיעים, במיוחד מוסדיים, מהשקעה בדירות להשכרה או לגרום להם "להקפיץ" את המחיר בשל החשש מהרחבת הרגולציה בעתיד" - גם היום, בשוק ללא פיקוח מחירים, אין כמעט משקיעים מוסדיים המשקיעים בדירות להשכרה.
2. אין דיון בבני אדם אמיתיים. בעולם הכלכלי של מואב ואבידור דירה היא מוצר שמחירו ועלות השימוש בו נקבעים בשוק. אלא שדירה היא בית, מקום בו חיה משפחה עם ילדים שהולכים ללמוד ליד הבית, שיש להם חברים ליד הבית, ושההורים עובדים במרחק סביר מהבית. כך אנו מוצאים איזכור של דברי ד"ר מיכאל שראל בשולחן העגול לקראת פרסום נייר המדיניות: "ברור מאליו ששוכרים יעדיפו חוזים ארוכים יותר... מה שלא ברור הוא שהם אכן מוכנים ויכולים לשלם על זה. לכן לא צריך להתייחס לכך כאל מידע כלכלי רלוונטי". אלא שכפי שכתוב בנייר המדיניות, "חוזה השכירות החד-שנתי, אשר נפוץ בישראל, מביא לכך שהשוכר חשוף לאי-יציבות ואי-ודאות בקשר להמשך מגוריו בדירה". בשוק השכירות בישראל אין כמעט אפשרות לשכירות ארוכת-טווח, גם אם השוכרים מוכנים ויכולים לשלם עבורה. מציאות של חיים בשכירות קצרת טווח, תחת איום בהעלאה  משמעותית בשכר הדירה בכל שנה, המחייבת להעתיק את החיים של הילדים וההורים בכל שנה או שנתיים, אינה לדעת הכותבים מענייננו, אין צורך לדון במציאות זו של שוכרים בשר ודם, מכיון שאינה "מידע כלכלי רלוונטי". המשוררת נוית בראל, בספר השירים החדש שלה 'מחדש' ביטאה זאת בצורה נהדרת: "למשבר הדיור 'החיצוני' יש כוחות עצומים על הזהות".
3. ניר המדיניות נכתב ב'קופסה' מתוך תפיסה המקדשת את השוק החופשי ממעורבות ממשלתית. אבידור ומואב מתעלמים מהתמונה הגדולה. הכלכלה אינה מדע מדוייק העומד בפני עצמו, והמדינה אינה חייבת להתאים עצמה לדוגמות הכלכליות המקובלות. כפי שאמר הנשיא פרנקלין רוזוולט: "'חוקים' כלכליים אינם מיוצרים על ידי הטבע, אלא על ידי בני האדם". מבחינת אבידור ומואב, הבעיות בשוק השכירות ייפתרו במסגרת כלכלת שוק החופשית ממעורבות ומרגולציה ממשלתית. אלא שהשוק החופשי אינו מעוניין מטיבעו להגדיל את היצע הדירות למכירה ולהשכרה, שכן זה יפגע ברווחיות. השוק החופשי אינו הפתרון לבעיית הדיור. את בעיית הדיור יצר השוק החופשי (חופשי ממעורבות ממשלתית). בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע', בשוק כזה אין סיכוי ואין אפשרות למעמד הבינוני, לזוגות צעירים, ולאוכלוסיות מוחלשות להתחרות בעשירונים העליונים ובבעלי הון מהארץ ומחו"ל. לכן, בתחום הדיור השוק החופשי אינו הפתרון - הוא הבעיה.
4. בשוק החופשי דירות הן מוצר, סחורה עוברת לסוחר, הן נבנות בראש ובראשונה למטרות רווח. תכלית החברה היזמית היא להשיא (למקסם) את רווחיה, ובניית דירות אינה אלא אמצעי לייצור רווחים. הקריטריון לדירה מוצלחת מבחינת חברות אלו הוא דירה המושכרת במחיר הגבוה ביותר או הנמכרת במחיר הגבוה ביותר והנבנית בעלות הנמוכה ביותר. הטענה שכוחות השוק החופשי ידאגו לבדם לשוק השכירות ולדיור בכלל כמו גם לחינוך ולבריאות הצרכנים צריכה היתה להעלם סופית עם משבר הדיור בארץ והמשבר בעולם ב- 2007/8.
5. הממשלה היא שצריכה ולפעול בשוק הדיור להשכרה כיזמית וכבעלת הדירות.  גם הממשלה השמרנית בבריטניה מבינה זאת. בראשית דצמבר 2014 הודיעה ממשלת בריטניה על תוכנית רדיקלית לבניית 100,000 יחידות דיור לשנה. דני אלכסנדר, מזכיר משרד האוצר הבריטי, אמר בנאום בפרלמנט: "המסר שלנו למגזר הפרטי פשוט: אם אתם לא בונים מספיק דירות, אנחנו נעשה זאת."  לפי התוכנית, רשות ממשלתית, תפעל כיזם, תבנה ותמכור את הבתים.
6. ההיגיון הכלכלי הבסיסי העומד אחרי נייר המדיניות הוא היצע וביקוש. לפי נייר המדיניות, "כאשר מנסים לפקח על המחירים בשוק, להוריד את המחיר אל מתחת לשיווי המשקל התחרותי, נוצר מחסור, נוצר עודף ביקוש. הסיבה לכך היא שהביקוש לשכירת דירה הוא לא קשיח לחלוטין. שוכרי דירה מתלבטים בין לשכור דירה לבין להישאר עם ההורים, לשכור דירה עם שותפים, וגם גודל הדירה המבוקשת מושפע מדמי השכירות, וכך גם החלופה של לרכוש דירה". אפשר להוסיף עוד אלטרנטיבות כמו מעבר לאזורים פחות מבוקשים, לאזורים הרחוקים ממקומות העבודה, ממרכזי תרבות וכו'. כדאי לחשוב מעט על המשמעות של הניתוח הזה, לדוגמה למשפחות צעירות: מעבר לאזורים הרחוקים ממקומות העבודה מחייב רכישת שתי מכוניות ובילוי שעות בכל יום בכבישים. המשמעות היא הרס מרכזי הערים הגדולות שישארו לעשירים בלבד, דחיית היציאה מבית ההורים ומגורים עם שותפים שאינה תורמת לחיי משפחה תקינים, וכו'.

כדי לפתור את בעיית הדיור יש לשנות את התפיסה: יש לחשוב על דירה לא כסחורה, כמוצר בשוק, אלא כדבר שהוא חלק ממחויבות הממשלה לספק לאזרחיה. הממשלה צריכה וחייבת לפעול בשוק הדיור להשכרה כיזמית וכבעלת הדירות. המדינה צריכה לספק דיור לכל, לא רק לנזקקים ולאוכלוסיות חלשות אלא לזוגות צעירים, לסטודנטים ולכל האזרחים. דיור בר-השגה לבעלי יכולת, ודיור ציבורי להשכרה למי שאין לו. עד אז יש לחוקק חוק המסדיר את שוק השכירות בישראל כפי שזה נעשה במדינות קפיטליסטיות למהדרין כמו ארה"ב, מערב אירופה, סינגפור ומדינות אחרות.

נייר המדיניות שכתבו דרור אבידור ועומר מואב אינו מסמך להתגאות בו, אינו לתפארת מכון אהרן למדיניות כלכלית, המרכז הבינתחומי ואלו שכתבו אותו. חבל שנכתב.

* אמנון פורטוגלי הוא חוקר במרכז חזן במכון ון ליר

כיצד ייראה משבר המשכנתאות בישראל?

דיון בסיכון תיק המשכנתאות על רקע פירסום הדוח השנתי של מזרחי-טפחות

פירסום הדוח השנתי של בנק מזרחי-טפחות לשנת 2016 גרר דיון בעיתון 'דה-מרקר' בשאלה עד כמה גלום סיכון אשראי בתיק המשכנתאות (ראו: "שבע שנים טובות בענף הדיור", כאן). לפי הדוחות שפירסם הבנק, תיק המשכנתאות שהוא מנהל הגיע בסוף 2016 ל-114 מיליארד ש"ח (מתוך תיק אשראי כולל של כ-171 מיליארד שהבנק מנהל) וחלקו בשוק המשכנתאות הגיע ב-2016 לשיא של 38.4%, כך שהסמכת העיסוק בסיכוני האשראי בשוק המשכנתאות לדיון השנתי במצבו של בנק מזרחי-טפחות היא טבעית. מנכ"ל הבנק, בדברים שנשא במסיבת העיתונאים לרגל פירסום הדוח השנתי, הפגין ביטחון לגבי איכות תיק המשכנתאות והציג נתונים המצביעים לכאורה על חוסנו של התיק: ירידה מתמשכת בשיעור המימון (היחס בין גובה ההלוואה למחיר הדירה) וביחס ההחזר (היחס שבין גובה תשלום המשכנתא השוטף לבין הכנסת הלווה), כמו גם ירידה מתמשכת של שיעור המשכנתאות הנמצאות בפיגור של למעלה מ-90 יום.

האם הנתונים אותם ציטט הבנק מעידים באמת על ירידה של סיכון האשראי?

אני סבור שלא. אני סבור שהשימוש בנתונים אלו כאינדיקטורים לירידת סיכוני האשראי הגלומים בתיק המשכנתאות הוא מוטעה:

1. ירידת שיעור המימון הממוצע (מ-54.6% בשנת 2011 ל-50.4% ב-2016) אינה מעידה דווקא על שיפור באיכות האשראי, אלא אולי על השפעת המיגבלות הנוקשות על שיעורי המימון שקבע המפקח על הבנקים בשנת 2012. נזכור שהתערבותו של בנק ישראל לא באה כדי לצמצם את סיכון האשראי של הבנקים (למרות שבחלק מההתבטאויות ניתן היה להבין זאת כך) אלא בעיקר כדי לרסן את הביקוש לאשראי ולמנוע בכך את התפתחותה של בועת מחירי דירות. שיעור המימון אינו הגורם הדומיננטי בקביעת סיכון האשראי, ודאי לא בטווחים שבהם מדובר כאן (50-55%), ולא במדינה שבה יש לבנקים זכות מלאה לפעול כנגד הלווים במקרה שנותר חוב גם לאחר מימוש הדירה. הצגת השינוי האמור כעדות לשיפור של איכות תיק האשראי כמוה כהצדקה בדיעבד, ושלא בצדק, של התערבות בנק ישראל בשוק המשכנתאות
2. גם ירידת שיעור ההחזר הממוצע (מ-32.6% ב-2011 ל-26.3% ב-2016) אינה אינדיקטור אמין, בין השאר כיון שקשה להגדיר חד-ערכית את המכנה ביחס זה (ההכנסה הפנויה של משק הבית) - חישבו על הבעייתיות של הגדרת הכנסה מרכוש, על משמעות היחס ברמות הכנסה שונות, ועוד.
3. הירידה המתמשכת בשיעור ההלוואות הנמצאות בפיגור (מ-1.59% ב-2011 ל-0.73% ב-2016) אינה מעידה כנראה על איכות תיק האשראי אלא יותר על השפעתו של מחזור העסקים עד כה: לאחר שבע שנים של גיאות כלכלית ושל עלייה מהירה של מחירי דירות - טבעי שנראה ירידה של שיעור הפיגור הממוצע; חל גידול בהכנסתם של הלווים, ויש להם רווחי הון שנוצרו עקב עליית מחירי דירותיהם. לכן הסתכלות בגרף הפיגורים אינה משולה לכדור בדולח, שבו ניתן לראות את העתיד - זו פשוט מראה.

מהו הנזק מהשיח הנוכחי?

השיח לו אנו מקשיבים הוא שיח מוטעה: הוא עוסק בפרמטרים עקיפים - גודל תיק האשראי, קצב הצמיחה שלו, שיעור המימון הממוצע - לא בסיכונים האמיתיים. הסיכון הממשי לבנק הוא ההפסד הצפוי בהלוואה - מכפלה של הסיכון שהלווה יגיע למצב של חדלות-פירעון בנזק הצפוי לבנק במקרה כזה - לא שיעור המימון. אם נסרוק את תיק המשכנתאות האופייני בישראל אני מעריך שנלמד שלגבי רוב תיק המשכנתאות לא קיים כלל סיכון של הפסד שצפוי לבנק. אם למרות זאת הרגולטור חושש שרמת הסיכון עולה בגלל בועת הנדל"ן או מחזור העסקים - אני סבור שהכלי המתאים הוא העלאת דרישות ההון העצמי בגין תיק האשראי, לא הגבלה של היקפי אשראי או שיעורי מימון בהלוואות בודדות. קבלתו של שיח כזה כלגיטימי כמוה כהסכמה להגבלת האשראי ושיעורי המימון ע"י הרגולטור, ובכך פגיעה שרירותית בזמינות האשראי לחלק מהאוכלוסייה.

ויש כאן עוד נקודה מוזרה: פתאום אנחנו שומעים (מהבנק) שסיכון האשראי הגלום בתיק המשכנתאות הולך ומצטמצם; מצד שני, כשעלתה בדיוני ועדת הכספים של הכנסת השאלה מהי הסיבה לעליית ריבית המשכנתאות, שהרי הריבית חסרת הסיכון במשק לא התייקרה - שמענו מנציגי בנק ישראל שעליית הריבית היא תגובה בנקאית צפויה לעליית רמת הסיכון; אז מהי התשובה הנכונה? מדוע עלתה הריבית על משכנתאות?

היכן מסתתר הסיכון?

יש במערכת המשכנתאות הנוכחית סיכון. ולא סתם סיכון - סיכון מערכתי. הוא אינו נובע מהיקף האשראי ולא משיעורי המימון; הוא אינו קשור לשום ממד סטטי - הוא קשור לממד הדינמי: הוא קשור לאפשרות של מיפנה במחזור העסקים, ולתהליכים הדינמיים שיתפתחו לכשזה יקרה.

אשראי לדיור נחשב בד"כ כבעל סיכון נמוך, בגלל הפיזור הרחב שלו (מיליוני לווים), ובגלל טיב הביטחונות. בגלל זה האשראי לדיור היה הראשון שנמכר לשוק ההון באמצעות איגוח המשכנתאות. אלא שלאשראי לדיור יש נקודת תורפה: נקודת התורפה היא מיפנה לרעה של מחזור עסקים, אירוע שבו פיזור האשראי מאבד את משמעותו כיון שמצב רוב הלווים מורע באותו עיתוי וערך רוב הביטחונות יורד. פתאום מופיע מיתאם בין סיכוני אשראי, מיתאם שלא היה קודם לכן, כי קבוצות אוכלוסיה שלמות נקלעות לצרה.

רגע לפני הסערה הכל נראה בסדר: שיעורי המימון (כולל הלוואות שניתנו בעבר) נמצאים במהלך ירידה, ושיעור הפיגורים נמצא בשליטה ואולי אף הוא במגמת ירידה. גם חישובים שוטפים מקובלים של רמת הסיכון אינם מעידים על בעיה, שכן ברוב הלוואות המשכנתא תוחלת ההפסד של הבנק היא אפס בגלל שיעור מימון נמוך. התחושה לכן היא של שיווי משקל, אלא שיש כאן בעיה אחת חמורה: ייתכן שמדובר בשיווי משקל רופף, כזה שבהתרחש זעזוע חיצוני המצב לא יצליח לשוב לשיווי משקל אלא יתפתח לקריסה כוללת. זה קשור לתהליכים דינמיים - לתגובות של כל השחקנים בשוק מרגע שהמערכת יוצאת משיווי משקל. ראינו משהו מזה בישראל בשנת 2001 (משבר ה-'דוט.קום'), וזה קרה בארה"ב בשנים 2006-2007 (משבר ה-Sub-Prime).

האירוע מתחיל: ה-Trigger

יום אחד, יחול מיפנה לרעה במחזור העסקים. המיפנה יכול להיות אנדוגני, כלומר מיצוי של תהליכי הגיאות של השנים האחרונות, או תוצאה של אירוע חיצוני לישראל כמו משבר כלכלי עולמי, משבר מדיני או אירוע ביטחוני. קצב הצמיחה יואט, התעסוקה תיפגע, הביקוש לרכישת דיור יצטמצם ואיתו מחירי הדירות, וחלק מהלווים ייקלעו למצוקה וייתקשו לעמוד בתשלומי המשכנתא.

מה היה כדאי שהבנקים יעשו במצב כזה?

האפשרות שחלק מהלווים נקלעו למצוקה ומתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים אינה יוצרת בעיה אמיתית לבנק: מי שנפלט ממקום עבודה ימצא לו כעבור זמן תעסוקה חדשה, ויחס המימון המעודכן (היחס בין יתרת החוב לבין ערך הדירה המעודכן) אינו גבוה בדרך-כלל, כך שבמקרה הצורך הבנק יכול בקלות לגבות את החוב ע"י מכירת הדירה. לא מדובר כאן לכן בסיכון אשראי (פירעון החוב) אלא יותר בבעיית נזילות זמנית ללווה וסיכון נזילות מסויים לבנק. בעיקר, אין דחיפות ואין צורך לפעול מיידית.

התגובה הסבירה מצד הבנק במקרה כזה היא מתן גמישות ללווה בתשלומי המשכנתא הקרובים כדי לסייע לו לשרוד תקופת ביניים של פגיעה בהכנסה, אפשרות אירגון מחדש של החוב במקרה שהפגיעה בהכנסות נמשכת זמן ארוך יותר, ואולי היערכות למכירה אפשרית של הנכס וחיסול החוב במקרה שהפגיעה בהכנסת הלווה תתברר כפרמננטית. זהו למעשה תיאור של 'נחיתה רכה', שתפקידה למזער את נזקי המיפנה המחזורי.

ומה צפוי שהבנקים יעשו בפועל במצב זה?

לכשיסתמן גידול מתמשך של שיעורי הפיגורים בתשלומי המשכנתאות, הבנקים יתחילו לנקוט בפעולות משפטיות כנגד לווים. מדוע הם יעשו זאת? לא כי הם אינם מבינים את מה שנאמר לעיל, אלא כי צורת המדידה של רווחיות הבנקים מכתיבה להם התנהגות כזו.

ככלל, כאשר בנקים מעריכים שיש סיכון שלא יקבלו את מלוא כספם בחזרה - הם אמורים לשקף הערכה זו בדוחות הכספיים. הדרך לשקף היא לבצע הפרשה שוטפת של חלק מהחוב לסעיף "חובות מסופקים", הפרשה המתבטאת הן בהפחתה של ערך החוב בספרים והן בהקטנה מקבילה של הרווח השוטף. בעוד שבמקרה של אשראי מסחרי גודל ההפרשה נתון להחלטת הבנק - במקרה של הלוואות לדיור גודל ההפרשה נקבע אוטומטית, לפי נוסחה שקבע פעם המפקח על הבנקים. נוסחה זו מתבססת על 'עומק הפיגור' בהלוואה - גודל הפיגור הכספי כשהוא מבוטא במונחי תשלומים חודשיים שוטפים - ללא קשר לשאלה מהו מצב הביטחונות המשועבדים לבנק כנגד החוב. התוצאה היא שתופעת הפיגורים כשלעצמה, ללא קשר להערכת הסיכון האמיתית בהלוואה, מחייבת את הבנקים לרשום הפרשות לחובות מסופקים ובכך להצביע על פגיעה ברווחיות הבנק. נוצר לכן אינטרס (מלאכותי!) לבנק לפעול ככל יכולתו כדי להילחם בתופעת הפיגורים, לא בגלל שיש בעצם הפיגור משום הגדלת סיכון האשראי אלא כדי להימנע מפגיעה בהישגי הבנק בדוחות התקופתיים.

מה אם כן צפוי שהבנקים יעשו לכשנגיע למיפנה מחזורי? תגובתם המיידית לא תהיה ניסיון להכיל את ההתפתחויות ולבוא לקראת הלווים עם תכניות לפריסת ההלוואה ולהקלה בנטל התשלומים השוטפים, אלא הסתערות כללית ואלימה על הלווים שמטרתה להרתיע אותם מאי-עמידה בתשלומים. זה יימשך גם לשלב הבא, של מימוש הדירות, תוך גרימת נזקים כבדים ללווים בגלל מכירה של הדירה בלוח זמנים קצר. הלווים יגלו לא רק שחל מיפנה לרעה במצבם וביכולתם לעמוד בהתחייבויות המשכנתא שלהם, אלא שהבנקים הפכו, ברוח חג הפסח, מאוהבים לשונאים: "והיה כי תקראנה מלחמה ונוסף גם הוא על שונאינו ונלחם בנו".

איך, אם כן, ייראה האירוע?

מיפנה כלכלי מחזורי אינו רגע חיובי: האטה כלכלית, קשיים של יצרנים, ואז משוב בצורה של נסיגה של קונים מתכניות רכישה והשקעה בגלל חשש שעוד מגביר את ההאטה. בתחום הדיור נראה עצירה של התייקרות הדירות וכנראה גם ירידת מחירים. ההאטה תביא לקשיים בענף הבנייה, שכבר כיום מייצר יותר מידי יחידות-דיור בגלל ביקוש ספקולטיבי מצד משקיעים, שצפוי להתפוגג ברגע שיחול מיפנה.

בתחום המשכנתאות נראה קשיים של לווים, שנפגעה הכנסתם, לעמוד בתשלומי המשכנתא. לפי התיאור לעיל על ההתנהגות הצפויה של הבנקים, נראה גידול מהיר בתביעות משפטיות נגד לווים שנקלעו לקשיים ונראה מימוש של דירות לצורך פירעון החוב. חלק מזה מחויב-המציאות במערכת כלכלית רגילה; חלק אחר הוא מיותר, ונובע מכללי משחק דרקוניים ושגויים שנקבעו לבנקים, שרק יחמירו את המשבר ושמשקי הבית ישלמו עליהם באובדן חסכונותיהם.

מה היה אפשר לעשות אחרת?

יש להתכונן למיפנה מחזורי ולהשפעתו הצפויה על ענף הבנייה והמשכנתאות, ולשקול צעדים שימזערו את הנזק שיצור המיפנה שכן 'המערכת החיסונית' שלנו היא במקרה זה בעוכרנו: במקום לנהל את המשחק כקבוצה כדי לנצח - כולם 'ילכו מכות' זה עם זה ויגבירו בכך את הנזק המערכתי.

הבנקים צריכים למפות סיכונים בתיק המשכנתאות ע"י מיון האשראים, ולהבחין בין מקרים שעלולים להיקלע לסיכון אשראי ממשי במקרה של ירידת מחירי דירות (LGD) לבין מקרים שאינם חשופים באופן מובהק למקרה זה. לצורך כך ניתן להפעיל תרחיש כלשהו של מיפנה מחזורי. לאחר הדיאגנוזה של מוקדי הבעיות יש להפריד את הטיפול: בעוד שלגבי המקרים שיש בהם לכאורה סיכון אשראי יש מקום לרכז מאמץ כדי לבנות תכנית פעולה ספציפית - בכל שאר המקרים לא דרוש יותר מאשר מנגנון אוטומטי המוני שיאפשר ללווים גמישות לתקופת ביניים בתשלומי המשכנתא, במחיר. זהו מהלך win-win, שיאפשר לבנק למקד מאמץ ובמקביל להגדיל מירווח, תוך פגיעה מינימלית בקהל הלקוחות.

המפקח על הבנקים צריך לא רק לנצח על המהלך ההיערכותי של הבנקים, אלא גם לפעול במקביל לביטול השיטה של הפרשה אוטומטית לחובות מסופקים כפונקציה של עומק פיגור והחלפתה בשיטה המתבססת על תוחלת ההפסד בהלוואה. בהזדמנות זו, טוב היה אילו המפקח על הבנקים היה גם מבטל את התערבותו בקביעת תקרות שיעורי המימון בהלוואות משכנתא.

על חוסר התוחלת של התערבות בנק ישראל בשיעורי המימון של משכנתאות

מהו המשתנה הדומיננטי בקביעת סיכון האשראי בהלוואת משכנתא?

אם תשאלו בנקאי מהו המשתנה החשוב ביותר מבחינת השפעה על סיכון האשראי הגלום בהלוואת משכנתא, קרוב לוודאי שהתשובה תהיה שיעור המימון בהלוואה (LTV): היחס בין גודל ההלוואה לבין ערך הדירה המשועבדת כנגדה. חשיבותו של שיעור המימון כאומד לסיכון האשראי היא סוג של אמת אוניברסלית: לא רק הבנקאי חושב כך - גם שוק ההון חושב כך (השוק המשני למשכנתאות, שבו משקיעים מוסדיים רוכשים מהבנקים הלוואות משכנתא), גם מבטח סיכוני האשראי, גם החברה לדירוג סיכונים וגם הרגולטור. לכולם ברור שככל ששיעור המימון בהלוואה גבוה יותר - כך סיכון האשראי הגלום בה גבוה יותר. אמת זו אינה תובנה המשותפת רק ליודעי ח"ן - זוהי מין תחושה אינטואיטיבית; זה פשוט ברור לכולם.

בהתאם, הידע/אינטואיציה הללו מכתיבים את התפיסה המקובלת של סיכון האשראי לדיור. כך, הבנקים בישראל נהגו להגביר את זהירותם ככל ששיעור המימון בהלוואה היה גבוה יותר (זהירות במובן של בדיקות קפדניות יותר ודרישה למעורבות של בעלי סמכות אשראי גבוהה יותר בהיררכיה הבנקאית בתהליך אישור ההלוואה). כך, המפקח על הבנקים דרש מהם הקצאת הון עצמי גדולה יותר בגין הלוואות שבהן שיעור המימון היה גבוה מגודל מסויים שנקבע על-ידו, וכך משקיעים מוסדיים הגבילו את גובה שיעור המימון בתיקי הלוואות שהם מוכנים לקנות מהבנקים. הבנקים עצמם, מוטרדים מגובה שיעור המימון, נהגו להפנות מבקשי הלוואות לחברה חיצונית לביטוח משכנתאות שפעלה בעבר בישראל - EMI - בכל מקרה ששיעור המימון בהלוואה המבוקשת עלה על תקרה שקבעו לעצמם.

כל זה השתנה בשנת 2012, כשהמפקח על הבנקים קבע להם - לראשונה בהיסטוריה הישראלית - תקרות קשיחות לשיעור המימון. לפי הוראות אלו, שיעורי המימון המקסימליים בהלוואות לדיור יהיו 75%, 70% ו-50% לרוכשי דירה ראשונה, למשפרי דיור ולמשקיעים, בהתאמה. תקרה זו - כך קבע המפקח על הבנקים - אינה תלויה עוד בשאלה אם מדובר בכספי בנק או אם הבנק פנה למבטח אשראי חיצוני לגידור סיכוני האשראי. בכך, דרגת חופש בהחלטת אשראי שהייתה נתונה בזמנו לבנקים - הופקעה מידיהם.

מהיכן לקוחה הקונספציה בדבר חשיבותו של שיעור המימון?

החשיפה לסיכון אשראי אינה מושג ערטילאי - היא ניתנת לאמידה כמותית בהתבסס על קשרים סטטיסטיים שמקורם במחקר התנהגותי. הבעייה היא ששוק המשכנתאות הישראלי לא יכול היה בעבר להוות מעבדה מתאימה ללימוד סיכוני אשראי. היסטורית, האשראי לדיור היה כמעט כולו אשראי ממשלתי מוכוון ומסובסד, הלווים היו בעלי פרופיל סיכון גבוה-יחסית (זוגות צעירים, עולים חדשים ומשפרי דיור בעיירות פיתוח), ואינטרס ממשלתי מוכרז לסייע לחסרי-דיור להגיע לדירה בבעלותם יצר מצבים ייחודיים לישראל כמו רכישת דירות "על הנייר", הישענות על ערבות אישית של קרובי משפחה (במקום על שיעבוד זכויות רשומות בנדל"ן) והימנעות ממימוש הדירות (כלומר: פינוי הדיירים ומכירת הנכסים ע"י הבנקים) במקרה שהלווים נקלעו לחדלות-פירעון. מאחר שהתפתחותו המהירה של שוק להלוואות פרטיות (בעיקר בעקבות הרפורמה של משרד השיכון בשנת 1990) חייבה את הבנקים להתבסס על תיאוריה כלשהי לגבי מאפייני סיכון - 'יובאה' בלית ברירה המתודולוגיה האמריקנית, בגלל שקיפותה ובגלל זמינותה (רוב המחקרים האקדמיים והספרות המקצועית מתייחסים לשוק המשכנתאות האמריקני). המעבדה שבה נקבעו "עשרת הדיברות" של שוק המשכנתאות הישראלי היא, אם-כן, השוק האמריקני.

האם ניתן להעתיק קונספציה מסביבה אחת לאחרת?

כמו בניסיון להתבסס על אנלוגיות בלימוד היסטוריה, נקודת התורפה במקרה של העתקת קונספציה היא הצורך להבחין בהבדלים אפשריים בין השווקים שיש בהם כדי להפריע ביישום ידע מעולם אחר.

ממחקרים שנערכו בארה"ב, שניסו לאפיין את הגורמים המשפיעים על סיכון האשראי ולאמוד את תרומתם היחסית, עולה ששיעור המימון הוא בהחלט נתון המתואם עם סיכון. אלא שיש לעשות כאן שתי הבחנות:

• רוב הלוואות המשכנתא בארה"ב הן מסוג Nonrecourse, בהן הבנק יכול במקרה הצורך לממש את הביטחונות שבידיו, אבל הוא אינו יכול לתבוע מהלווה לפרוע חוב שנותר לאחר מימוש הנכס. הסדר זה מספק רשת ביטחון ללווים (הם אינם יכולים להפסיד יותר מההון העצמי שהשקיעו ברכישת הדירה) אבל בכך הוא מגדיל את החשיפה הפוטנציאלית של הבנקים לסיכוני האשראי, גם מכיון שיכולים להיווצר מצבים של ירידת מחירי דירות בהם התמורה המתקבלת ממכירת הנכס המשועבד לא תספיק לכיסוי מלוא החוב, וגם מכיון שהלווים רשאים לנקוט ביוזמתם בצעד שרירותי של הכרזה על אי-פירעון של יתרת ההלוואה ובמקביל להעביר לבנק את זכויותיהם בנכס (מהלך הקרוי "חדלות-פירעון אסטרטגית", או Strategic Default). מציאות זו אינה קיימת בישראל, והבנקים כאן רשאים לדרוש מהלווה לפרוע את יתרת החוב שנותרת לאחר מימוש הנכס. נצפה, לכן, שלשיעור המימון תהיה השפעה קטנה יותר בישראל על סיכון האשראי של הבנק.
• בארה"ב נהוג לרכוש בתים במינוף פיננסי גבוה (שיעור מימון גבוה). בעוד שבישראל גרמו הרגלים תרבותיים שמרניים לכך שהציבור היסס לרכוש דיור בהתבסס על מינוף גבוה - התפיסה המקובלת בארה"ב רואה במינוף גבוה מהלך רציונלי עבור משקי בית. דבר נוסף: הטבות מס לרוכשי דירות (תשלומי הריבית על המשכנתא נחשבים כהוצאה לצורך מס) יוצרות פיתוי למשקי בית להישען ככל האפשר על אשראי, משיקולי מס.

המסקנה העולה משתי הבחנות אלו היא שיש להיזהר כשמנסים להסיק מסקנות על בסיס התנהגות אמפירית שנצפתה בסביבה חוקית, בנקאית ותרבותית שונה משלנו.

נתונים אמפיריים בישראל - המחקר של בנק טפחות

לקראת סוף שנות ה-90' נכנס בנק טפחות למהלך ארוך, שנמשך מספר שנים, של בניית מודל ממוחשב לדירוג סיכוני אשראי בהלוואות משכנתא. בבסיסו של מודל כזה נמצא אלגוריתם שמתקבל בתהליך אמפירי של אמידת השפעתם של משתנים שונים על סיכון האשראי בפועל של הלווה (חדלות-פירעון, הפסד כספי לבנק). מודל כזה מאפשר למעריכי הסיכונים לקבל פרופיל מיידי של סיכון אשראי על בסיס מספר נתונים שמספק מבקש ההלוואה לבנק. מודלים כאלו מופעלים כיום ע"י כל הבנקים. המניע המקורי לפיתוח מודל ממוחשב היה אמנם ניסיון להתמודד עם הלחץ התפעולי בנושא בחינת הלוואות ואישור שנוצר בבנק עקב גיאות המשכנתאות, אבל בהמשך גברה ההכרה ביתרונות הנוספים של מודל כזה: אוביקטיביות, אחידות ועקביות במהלך בחינת האשראי, אפשרות לבקרת שינויים ברמת הסיכון, וכו'.

מימצא מפתיע שעלה בניתוח האמפירי היה חוסר קשר סטטיסטי מובהק בין שיעור המימון בהלוואה לבין ההסתברות שהלווה ייקלע לחדלות-פירעון והנזק הצפוי לבנק. מימצא זה יצר בעיה, גם כיון שהוא מערער על האינטואיציה של אנשי המשכנתאות וגם כיון שהוא מנוגד למסורת שנקבעה בבנק (ותורגמה לנהלי אשראי) לגבי תפיסת הסיכון: לכאורה, ייתכן שהבנק מקפיד בדברים לא חשובים, שאינם מתואמים עם סיכון.

מה קרה? הסברים אפשריים

סטטיסטיקה היא דיסציפלינה מורכבת. נתונים גולמיים ומיתאמים פשוטים אינם מהווים מימצאים מוחלטים לגבי קשרים וסיבתיות, והם יכולים להוביל חוקרים שונים למסקנות שונות. לכן חשובה כאן מעורבותו של החוקר, המהווה פרשן למימצאים ומנסח המסקנות.

לפני שנגיע למסקנה הקיצונית שאין בשיעור המימון כדי להשפיע מהותית על סיכון האשראי, ייתכן שהמימצאים שהתקבלו מוטים בגלל תופעות אחרות. ייתכן, לדוגמא, ששמרנותם של הבנקים גרמה להם להגביר את אמצעי הזהירות שלהם במקרים של הלוואות עם שיעור מימון גבוה. אפשרות זו פירושה שבקשות כאלו עוברות יותר בחינות קפדניות, שהן מערבות בתהליך הבחינה מעריכי סיכונים ומאשרים בכירים יותר ומנוסים יותר. הגברת הזהירות יכולה להסביר את התוצאה, שכן הבנק התייחס אחרת ללווים אלו. אפשרות אחרת היא שמדובר כאן בלווים בעלי מאפייני סיכון אחרים נמוכים המפצים על שיעור המימון הגבוה. האפשרות שנעשתה סלקציה של לווים מקטינה את חשיבותו של המימצא, שכן מדובר אמנם בהלוואה עם שיעור מימון גבוה אבל פרופיל הסיכון הכולל של אותם לווים הוא נמוך. ישנן כמובן גם אפשרויות אחרות, כמו האפשרות שאוכלוסיית הלווים הנוטלים הלוואות בשיעור מימון גבוה אינה אוכלוסיה ממוצעת אלא קבוצה ייחודית, כמו לדוגמא עולים ממדינות חבר העמים, שהציגו רמה גבוהה של עמידה בתשלומי המשכנתא.

ובינתיים - מה עשו הבנקים?

התשובה לסתירה-לכאורה בין המימצאים הסטטיסטיים לתפיסת האשראי המקובלת בבנקים אינה נמצאת בדיון זה. היא מחייבת כנראה המשך מחקר סטטיסטי (שמן הסתם כבר נעשה מאז - אינני מעורב כיום בתהליכי בנייה של מודלים אלו), והוא חשוב כדי להבהיר אם המימצא הראשוני המפתיע שהתקבל הוא יציב ומצדיק שינוי בתפיסת הסיכונים או שהוא נובע מטעות באבחנה. מה שמעניין הוא השאלה מניין צמחה התפיסה הבנקאית הרווחת (והמנוגדת) על חשיבותו הדומיננטית של שיעור המימון. צריך להבין שמורא שיעור המימון גרם לבנקים להחמיר בקריטריונים, להגביל את עצמם במתן אשראי, לגדוש את מסלולי ההערכה והאישור של הלוואות עם שיעור מימון גבוה, ובהרבה מקרים לדרוש מהלווים לפנות לחברת EMI לשם קבלת ביטוח אשראי, כשהם אפילו מתנים את מתן האשראי בהסכמתה של חברת EMI לספק ביטוח כזה.

בנק ישראל מגביל את שיעורי המימון בהלוואות משכנתא

בשנת 2012 התערב המפקח על הבנקים בשוק המשכנתאות כדי לצמצם את הנזק הפוטנציאלי מהתפוצצות בועת-נדל"ן והגביל את שיעורי המימון בהלוואות משכנתא שהבנקים רשאים להעמיד. זוהי התערבות החורגת מהמקובל בעבר: ראשית, לא מדובר בהידוק הפיקוח על העמדת הלוואות בשיעור מימון גבוה ולא בהגדלת דרישות ההון מהבנקים בגין הלוואות אלו אלא מדובר באיסור להעמיד הלוואות ששיעור המימון בהן עולה על הגודל שנקבע; שנית, הגבלה זו לא התקבלה אצלי הבנקים כצעד סביר (בראייה של סיכוני אשראי) אלא יותר כגזרה של המפקח, וכיום הבנקים מציעים ללווים לעקוף את המיגבלות שקבע המפקח ע"י נטילת הלוואה נוספת, חיצונית, שלא במסגרת הלוואת המשכנתא.

מדוע התערב בנק ישראל ברמה נקודתית בשוק המשכנתאות? לא מדובר ביתרון ידע שיש לאנשי בנק ישראל על הבנקאים: הם אינם יודעים טוב יותר מהבנקאים להעריך סיכוני אשראי, ואין להם מודל כמותי שיאפשר להם לחלוק על קביעות הבנקאים; לא מדובר במחדל אשראי שנחשף לפתע בבנקים: האשראי למשכנתאות הוא אחד התחומים היותר-מוצלחים מבחינת ניהול הסיכונים של הבנקים; לא מדובר בהגזמה מצד הבנקים במתן אשראי לדיור: הבנקים בישראל מאד שמרנים במתן אשראי לדיור יחסית למקובל במדינות אחרות;  וגם לא מדובר ביוזמה שמקורה בשינויי הרגולציה הבינלאומית (כזו של "הוראות באזל").

אז מהי הסיבה להתערבות זו? אני מעריך, על סמך מה שנאמר ומה שנרמז, שזוהי יוזמה של הבנק (ולא של המפקח על הבנקים) לתרום את חלקו לריסון עליית מחירי הדירות ע"י ריסון היקפי האשראי לדיור. זהו מהלך לגיטימי, שמשתמש באמתלה של שמירה על היציבות הפיננסית כדי להצדיק את ההתערבות. מה שמניע אותו הוא אולי תחושת אחריות לבועת הנדל"ן שפרצה עקב הפחתת שיעורי הריבית. אבל למהלך זה יש נזקים.

מהו הנזק מהתערבות זו של המפקח על הבנקים?

אני יכול לחשוב על שלושה סוגי נזקים שנגרמים ע"י התערבות זו של המפקח על הבנקים:

1. במצב שנוצר, חלק ממשקי הבית אינם יכולים עוד להגיע לדיור בבעלות - חלק ממשקי הבית אינו יכול להעמיד בעת רכישת הדירה הראשונה 25% מערך הדירה. לפני התערבות המפקח על הבנקים, הם יכלו להגיע לרכישת דירה באמצעות מינוף גבוה יותר, אם בעזרת ביטוח משכנתאות חיצוני ואם ע"י נטילת הלוואה גדולה יותר (ויקרה יותר) מהבנק. אפשרות זו שלהם להגיע לדירה בבעלות נחסמה בהתערבות המפקח על הבנקים
2. המצב שכופה המפקח אינו מצב אופטימלי - הבנקים היו מוכנים כנראה להעמיד הלוואות בשיעורי מימון גבוהים יותר ללווים, אבל הם מנועים מכך ע"י המפקח. על נכונותם זו של הבנקים אנו יכולים ללמוד מכך שהם מציעים בפועל לחלק מהלווים ליטול הלוואה פרטית (כלומר, הלוואה שלא לדיור) בנוסף להלוואת המשכנתא כדי לעקוף את הוראות המפקח. במקרה של משקיעים צריך לזכור שההחלטות על שיעורי המינוף הרצויים להם נובעות גם משיקולים של הקצאת ההון העצמי לשימושים אלטרנטיביים (חישבו על עצמאיים המשקיעים בעסקיהם), לפעמים לתקופת ביניים - לא בהכרח בגלל העדר הון עצמי
3. הפרקטיקה של ניהול סיכוני אשראי מופקעת מהבנקים - המהות של ניהול סיכוני אשראי היא הערכת הסיכונים והתימחור שלהם. לפני ההתערבות של המפקח הבנקים יכלו להתמודד בכוחות עצמם עם שאלת תמחור הסיכונים ולקבוע ללווים ריבית המשקפת את סיכון האשראי ("פרמיית סיכון"). שיעור המימון היה חלק מהשיקול בתחרות בין הבנקים על הלווים. קביעת תקרות רגולטוריות כמוה כאיסור על הבנקים לנהל את סיכוניהם למטרת השאת הרווח - להגדיל את רווחיהם ע"י נטילת סיכונים. כשמסתכלים לטווח הארוך, המשמעות היא שהבנקים יאבדו בהדרגה את היכולת לתמחר סיכוני אשראי ולנהלם ויפעלו רק כמפיצים של מוצרים סטנדרטיים שתכונותיהם נקבעו שרירותית ע"י המפקח. המוזר ביותר כאן הוא שהתערבות המפקח ממוקדת דווקא באשראי לדיור, שהוא האשראי בעל מאפייני הסיכון הנמוכים ביותר מכל האשראי הבנקאי לסקטור הפרטי: היסטורית, רוב ההפסדים של בנקים נובעים מאשראי עסקי - לא מאשראי לדיור

מה היה צריך לעשות במקום להגביל את שיעורי המימון?

במקום להתערב נקודתית בהחלטות הבנקים ולגרום לנזקים לעיל - אני מציע לבנק ישראל לשקול את הצעדים הבאים:

1. לבטל את המיגבלות על שיעורי המימון ולהשאיר את ההחלטות הנקודתיות לבנקים. אין חשש - הבנקים לא ימהרו להעמיד הלוואות בשיעור מימון של 110% כפי שניתן אולי לדמיין. הם גם לא עשו זאת בעבר. הם יעמידו אשראי בשיעור מימון גבוה רק במקרים שבהם להערכתם הסיכון והתשואה מצדיקים זאת. בכך יימנע הצורך לעקוף את הוראות המפקח, מצבם של הלווים ישתפר כשהבנקים יתחרו עליהם, והבנקים ייאלצו לתמחר נכונה את סיכון האשראי.
2. בהזדמנות זו, עדיף יהיה אם בנק ישראל יוותר כליל על היוזמה המיותרת להתערב גם בפרטים נקודתיים אחרים של ההלוואה: יחס התשלום החודשי להכנסת הלווים, הגדרת דרך החישוב של הכנסתם של הלווים, ועוד. זהו מהלך אנכרוניסטי ומיותר לקבוע לבנקים כיצד עליהם להעריך סיכון ע"י קביעת דרך החישוב. היא אינה מבוססת על שום ידע אמפירי שמצוי בידי הפיקוח על הבנקים והיא אינה תורמת ליציבות המערכת הפיננסית
3. ישנה אוכלוסייה הזקוקה לשיעור מימון גבוה - זוהי בעיקר אוכלוסיית חסרי-הדיור שהיא בעלת מאפיינים סוציו-כלכליים נמוכים, כזו שאין ברשותה הון עצמי משמעותי. אוכלוסייה זו זקוקה לסיוע - לא לאפלייה. עד שתתעשת המדינה ותשקם את מערכות הסיוע לדיור שלה - רצוי היה שבנק ישראל יפעל כדי לאפשר לאוכלוסייה זו לקבל אשראי בנקאי בשיעורי מימון גבוהים. כדי שהבנקים יסכימו להעמיד אשראי כזה ממקורותיהם צריך לדאוג שהם יוכלו לשוב ולהשתמש בערבות אישית כחיזוק לביטחונות בהלוואות המשכנתא. אמצעי זה, שהשימוש בו עדיין אפשרי במיגבלות התיקון לחוק הערבים, הוזנח במהלך השנים ע"י הבנקים ובכך נפגעה דווקא שכבת האוכלוסיה החלשה, הזקוקה לשיעורי מימון גבוהים.
4. את מקום כל ההתערבויות הנקודתיות יכולים לתפוס אמצעי רגולציה אחרים, מסורתיים: הידוק הבקרה על האופן שבו הבנקים מבצעים את בקרת האשראי שלהם, הידוק הבקרה על איכות המודלים הממוחשבים לניהול סיכוני אשראי, הגברת הדרישות להקצאת הון בגין סיכוני אשראי, ועוד. אמצעים כאלו משיתים על הבנקים את מלוא האחריות לניהול סיכוני האשראי שלהם ומאידך מתירים להם את חופש ההחלטה.

האם יש מסקנה אופרטיבית מהנתון שהתפרסם לגבי ירידת מחירי הדירות?

כדי לקבל מעט פרספקטיבה, נתחיל מכמה הערות רקע. הרשימה בנויה בצורת שאלות ותשובות.

מדוע מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות?

מחירי הדירות בישראל עלו בשנים האחרונות (מאז 2008) בקצב מהיר, לאחר עשור של ירידה. אין ויכוח על כך שעליית המחירים היא תוצאה של עודף ביקוש לרכישת דירות - הוויכוח הוא לגבי מה מקורו של עודף הביקוש: גאות בלתי-צפויה מצד הביקוש, או גידול סביר שנתקל בחסמים שהגבילו את צד ההיצע. אני טוען שעודף הביקוש אינו נובע מחולשתו של צד ההיצע - אדרבא: קצב התחלות הבנייה הואץ בשנים האחרונות - אלא מגידול מחזורי משמעותי מצד הביקוש.

מדוע גדל הביקוש לרכישת דיור?

גידול הביקוש לרכישת דירות אינו תוצאה של שינוי דמוגרפי שהתחולל בישראל, כמו גידול אוכלוסייה, עלייה המונית או הגעה של קבוצת אוכלוסייה צעירה לגיל נישואין. שום דבר חריג כזה לא קרה בשנים האחרונות. גידול הביקוש משקף פשוט התגברות הרצון מצד משקי הבית לרכוש דירות.

מדוע משקי בית מגדילים את הביקוש לרכישת דירות?

הסיבה המקורית להיווצרות התהליך של עליית המחירים היא מדיניות מוניטרית מרחיבה שנשענה על הפחתת שיעור הריבית. מהלך זה, שננקט ע"י בנק ישראל בגלל אירועי המשבר הפיננסי העולמי, הוזיל את מחיר האשראי לדיור ויצר הקלה לגבי רוכשי דירות בעזרת משכנתא: הנטל השוטף הכרוך ברכישת דירה בעזרת משכנתא ירד לעומת המצב בעבר, או שלחילופין אפשר היה ליטול הלוואה גדולה יותר עבור אותו נטל שוטף. ואכן, יותר אנשים רכשו דירות בשנים האחרונות והמשכנתא הממוצעת גדלה ביחס למחיר הדירה הממוצע.

מדוע זה נמשך כ"כ הרבה זמן?

הגאות המפתיעה בשוק הדיור יצרה מחסור בשוק הדירות, שכן ענף הבנייה מתקשה להגיב במהירות (וטוב שכך!) לשינויים בהיקף הביקוש. המחסור גרם לעליית מחירי דירות. ככל שעליית מחירים זו נמשכה - היא משכה את תשומת ליבם של משקי הבית: היא יצרה תחושה שמדובר בהשקעה "טובה", אפילו בהשקעה חסרת-סיכון, כשמנגד התשואה על השקעות פיננסיות אינה מתאוששת מהשפל שלאחר המשבר הפיננסי. התוצאה היא הסטה של כספים מהשווקים הפיננסיים לשוק הדיור, שיצרה סוג של 'מעגל קסמים': מחירי הדירות עולים כי משקי הבית מוכנים להמשיך ולרכוש אותם לאור עליית המחירים בעבר.

עד מתי זה יכול להימשך?

אין תשובה לשאלה זו. ולא רק לשאלה זו: אנו נמצאים בתהליך ששמו (העממי) הוא 'בועה', תהליך שבו עליית המחירים 'מניעה את עצמה' ללא סיבה כלכלית מוצקה שתסביר שינוי בר-קיימא של רמת המחירים. זאת, ועוד: רמת הריבית הנוכחית נמוכה מידי לטעמם של קברניטי הכלכלה במערב, והם מחכים להזדמנות להעלות אותה לרמות גבוהות יותר. הסיבה היחידה שהם אינם עושים זאת מיד היא החשש מכך שהעלאת הריבית תגרום לנפילה של הבורסות ולירידה של ההשקעות, תהליכים שיש בהם כדי לבלום את התהליך השביר של יציאת משקי המערב מהמשבר הכלכלי של 2008. אז בינתיים אנחנו חיים בדילמה של 'חוד התער': חוששים להעלות את הריבית, ובינתיים סובלים מהשפעותיה הבעייתיות של הריבית הנמוכה.

מה זה אומר לגבי עתיד מחירי הדיור?

צריך להבין שמדובר בתופעה מחזורית - לא בתיקון היסטורי של רמת מחירי הדירות. מחזורים מכתיבים גלים, כלומר שינויי מגמה. מעבר לכך, לא מדובר רק במחירים שעלו בקצב גבוה עד כה - מדובר במצב שהולך ונעשה מסוכן ככל שמחירי הדירות ממשיכים לעלות. מתקיים כאן סוג של 'משחק פירמידה' לאומי שבו כל עוד יש מצטרפים חדשים לשוק הדיור - אפשר להמשיך ולהעלות את המחירים. אבל משחק כזה סופו להסתיים, אם בגלל שהתאוששות כלכלות המערב תאפשר סוף-סוף לבנקים המרכזיים להעלות את הריבית, ואם במקרה שיתרחש משבר כלכלי חיצוני לשוק הדיור. זה אומר שצפוי מפנה, גם אם איננו יודעים מתי ובאיזו עוצמה.

איך אנחנו יודעים שמחירי הדיור אינם משקפים ביקוש יציב, פרמננטי?

איננו יודעים. לכל היותר יש לנו דעות והערכות על מה שצפוי. אחד האינדיקטורים לכך שלא מדובר באמת במשבר דיור בישראל הוא שמחירי הדירות עלו בשיעור גבוה יותר מזה של שכר הדירה. זה אומר לנו שכנראה שהתהליך שראינו עד כה אינו עליית מחירי הדירות כתוצאה ממחסור בפתרונות מגורים שדחף את שכר הדירה כלפי מעלה והוא מצידו דחף את מחירי הדירות כלפי מעלה, אלא יש לנו ניתוק בין מחירי הדירות לבין שכר הדירה. התוצאה של התנתקות מחירי הדירות משכר הדירה היא ששיעור התשואה השוטף על הדירות (הכנסה מהשכרה) נמצא בירידה כבר מספר שנים. זה אומר שהמנוע של עליית מחירי הדירות אינו מופעל ע"י ביקוש לדיור אלא ע"י ביקוש להשקעה בנכסי דיור.

ואולי מחירי הדירות יגיעו לרמה חדשה ויתייצבו בה?

ייתכן, אבל לא נראה לי שכך אכן יקרה. אם מחירי הדירות יתייצבו מעצמם ייווצר מצב שהתשואה שלה מצפים המשקיעים על החזקת דירה תרד יחסית למצב הנוכחי: בעוד ששכר הדירה ימשיך להוות תשואה למשקיעים, רווח ההון שהם מצפים להפיק מההשקעה, כתוצאה מעליית מחירי הדירות - ייעלם. במצב כזה המשקיעים ישקלו אם כדאי להם להמשיך ולהחזיק בהשקעותיהם למשך שנים נוספות. חלקם יחליט כנראה לממש את השקעתם עם תום ה'סיבוב' המוצלח שעשו בשוק הדירות. אם, מעבר לכך, נהיה עדים גם לתחילת תהליך מתקן של עליית הריבית בשוק - תהליך המימוש של דירות יתגבר בגלל התייקרות מחיר האשראי ועליית התשואה האלטרנטיבית בשווקים הפיננסיים. המסקנה מניתוח זה היא שאיננו צפויים כנראה להגיע ל'מישור' חדש של מחירי דירות ולהתייצב שם: סביר יותר שנראה שינוי מגמה של מחירי הדירות.

מדוע כדאי להיות מודאגים?

מה שצריך להדאיג אותנו זו העובדה ששוק הדיור 'מתחמם'. ה'חום' אינו קשור לרמת המחירים עצמה, אלא לעובדה שעליית המחירים של השנים האחרונות משכה לשוק הדיור משקיעים. מדובר לכן בכסף שהושקע, כנראה לטווח קצר או בינוני, כדי 'לעשות סיבוב' בשוק הנדל"ן. זהו כסף 'חם', ספקולטיבי, בניגוד לכספם של רוכשי דירות שהושקע לשם רכישת נכס למגורים עצמיים: בעוד שרוכשי דירות לצורך מגורים ימשיכו להחזיק בדירות גם כאשר מגמת המחירים תתהפך - המשקיעים יתחילו כנראה לממש את השקעותיהם. חלקם - ברווח גדול; חלקם - בהפסד. העובדה שכבר כמה שנים יש לנו אינדיקציות לכך שכשליש מרכישת הדירות היא למטרות השקעה אומרת שכאשר יסתמן מפנה במגמת המחירים נהיה כנראה עדים למגמה הפוכה, של בריחה משוק הדירות: לא רק שפחות משקיעים חדשים יגיעו לשוק לרכוש דירות - משקיעים קיימים יתחילו למכור דירות שרכשו. המשמעות האפשרית היא שמגמה ארוכה של עליית מחירים תתחלף באירוע לא סימפטי של ירידת מחירים. והוא יכול גם להיות דרמטי.

מה מוסיף לסיכון?

הממשלה. מחויבות תפלה של שרי האוצר והשיכון לעצור את עליית מחירי הדירות מגבירה את הסיכון המחזורי בגלל האצה מיותרת של קצב התחלות הבנייה, שעלולה להביא להגברת המשבר במקרה של מפנה. ממש כשם שנדרש מאמץ כביר להאיץ את קצב התחלות הבנייה - נמצא את עצמנו עם עודף התחלות בנייה מול ביקוש מתכווץ. וישנו גם סיכון נוסף: הרצון להאיץ את קצב התחלות הבנייה עלול להביא להחלשת כוחם המרסן של גופי התכנון והרישוי, ולכן לבנייה לא מבוקרת תוך פגיעה בערכי התכנון העירוני והסביבתי - הכל בשם המטרה הקדושה (והמיותרת) של הפחתת מחירי הדירות. ולסדקים הרגולטוריים שייווצרו בשם תנופת הבנייה יחדרו בקלות גם השחיתות וההפקרות, כרגיל.

מי נמצא בסיכון במקרה של שינוי המגמה?

כשמסתכלים על ההתערבות הבוטה של בנק ישראל בשוק המשכנתאות בשנים האחרונות (נסו לברר בבנקים על משכנתא - כמעט כל בקשה שלכם מהבנק בתחום של גובה המשכנתא, שיעור המימון או תמהיל ההלוואה תיענה בתשובה שהבנק היה אולי מוכן להיענות לבקשה, אבל הוא מוגבל בהחלטותיו ע"י הוראות בנק ישראל) נדמה שהבעיה העיקרית של המשק היא חשיפתם של הבנקים לסיכון. האמת כנראה רחוקה מכך: שיעורי המימון הבנקאיים הנהוגים בישראל נמוכים-יחסית, ולבנקים מנופים חזקים שיאפשרו להם לגבות חוב מלווים גם לאחר שאלו יפונו מדירותיהם וחסכונותיהם יימחקו. אז מי כן נמצא בחשיפה לסיכון של שינוי מגמה? אני סבור שהמועמדים הטבעיים הם דווקא היזמים, אלו שרכשו קרקעות לבנייה בהתבסס על הערכות אופטימיות לגבי מחירי הדירות הצפויים, ועלולים לקום בוקר אחד ולמצוא את דוכני המכירות שלהם ריקים. יחד איתם נמצאים משקיעים ספקולטיביים שאיחרו להגיע לשוק הדיור וקנו לכן את דירותיהם במחירי שיא. וראוי אולי גם להדגיש את הפנסיונרים, שלאור התשואות הנמוכות על השקעות פיננסיות היטו כספי חיסכון לשוק הדיור. בניגוד לכל אלו, הבנקים במערכה הזו הם רק 'תומכי-לחימה' - לא ממש לוחמים הנמצאים בסיכון ישיר. לעומת זאת, די צפוי שבמקרה של היפוך מגמה והיווצרות קשיים אצל יזמים ומשקיעים, הבנקים יפעלו כדי להציל את עצמם ע"י פגיעה באחרים. ממש 'ירי בתוך הנגמ"ש'.

אז מה אומר לנו הפרסום האחרון המבשר על ירידת מחירי הדירות?

לא הרבה. גם אם ברור שבשלב כלשהו נגיע למפנה - לא ברור עדיין אם הוא כבר החל. מדובר במדד בעל איכות סטטיסטית מפוקפקת, בנתון זמני שעוד יכול להשתנות בחודש הקרוב, ואולי סתם בוויברציה אקראית של המדד. אין סיבה להיכנס ללחץ ולפעול מיד, אבל בהחלט יש סיבה להקדיש מחשבה לתרחיש שכן יקרה בשלב כלשהו בעתיד.

מה צריך להיות השיקול של רוכשי דירות לשם מגורים?

כל התיאורים לעיל אינם צריכים להשפיע יותר מידי על שיקוליהם של רוכשי דירות למגורים, חסרי-דירה או משפרי דיור. רכישת דירה מבחינתם היא השקעה ארוכת-טווח, והשאלה אם מחירי הדירות יעצרו או אף ירדו בשנה הקרובה אינה צריכה להשפיע על החלטתם. ראייה של הטווח הארוך מקטינה את חשיבותם של מחזורי המחירים של דירות מבחינתם, למעט אולי תחושה סובייקטיבית וריקנית של הצלחה בעיתוי. בראייה ארוכת-טווח - הצלחה או כישלון אלו הם חסרי חשיבות.

מה משותף לברקזיט, לבחירתו של טראמפ ולמצבה הפוליטי של ישראל?

לרוב האנשים, רוב הזמן, אין עניין אמיתי בפוליטיקה; הם משאירים אותה לאחרים. חלקם אפילו מזלזלים בעולם הפוליטי, שהוא עולם של משא ומתן, יריבויות ופשרות. ואז, יום אחד, הם מתחילים להתעניין, בעיקר כשחל שינוי פוליטי בלתי-צפוי כמו זה שארע בארה"ב. אלא שאז ייתכן שהם אחרו את המועד: הפור הוטל, ונותר רק להתייחס להכרעה הפוליטית שכבר קרתה - לא לשנות אותה.

אפשר לחוש שמחה ותקוה בגין התוצאות, או לחילופין אכזבה וייאוש. עדיף להימנע מהתייחסויות מוגזמות, כי ברוב המקרים גם שינויים פוליטיים מפתיעים צריכים להתפשר עם מציאות ועם מנגנונים קיימים לפני שהם יכולים לשנות מציאות. ובכלל, כשמסתכלים על תוצאות הבחירות בארה"ב השאלה שנראית לי מעניינת איננה מה קרה, או אפילו מה יקרה בעקבות עלייתו של טראמפ (כנראה שאיננו יודעים…), אלא מדוע הצביע רוב הציבור עבור המועמד הלכאורה-בלתי-סביר: מה גרם לנחשול לחלוטין בלתי-צפוי זה של מצביעים שהביא למהפך השלטוני? אנחנו שומעים פרשנויות שונות, אבל מעבר לכל ההסברים הטקטיים והטכניים, עולה שאלה: אם האירוע הזה אינו מהלך טבעי, צפוי, רציונאלי, מוצדק - כיצד למרות בכל זאת הוא התרחש?

התשובה המקובלת כיום היא שמדובר בהצבעת מחאה של ציבור שחש שהוא ננטש ע"י ההנהגה הפוליטית שלו ומצביע נגדה אפילו במחיר של פגיעה באינטרסים שלו-עצמו. אבל מהו מקור התסכול, העלבון והמשטמה שגרמו לציבורים רחבים תחושה כה חזקה שההנהגה הפוליטית בוגדת בהם? התשובה אינה בהכרח אוביקטיבית אלא אולי בתחום החוויה: לא מה עשו להם, אלא בעיקר מה גרם להם לחוש שהם נבגדו.

התשובה אינה חשובה רק לגבי מה שהתרחש בארה"ב - היא נוגעת גם לנו. כיצד קרה ש-42% מהנשים בארה"ב הצביעו עבור טראמפ אחרי כל מה שהתפרסם לגבי אישיותו והתנהגותו, וזאת כשלעומתו מתמודדת - לראשונה בהיסטוריה האמריקנית - אשה? ומדוע העם הבריטי בחר במשאל-עם היסטורי לפרוש מהאיחוד האירופי למרות שברור לחלוטין שהחלטה זו גוררת את בריטניה להרפתקה כלכלית מסוכנת ומסובכת שיכולה - מעבר לנזק הכלכלי - גם לאיים על המשך קיומה של הממלכה המאוחדת? ואיך קרה בישראל ששכבות אוכלוסייה רחבות מוכנות לסבול מציאות של חוסר תקווה מדינית, שחיתות שלטונית, כפייה דתית מתגברת, הבלחות של לאומנות מפחידה, השתלטות עויינת של הדרג הפוליטי על כלי התקשורת, ריקון מפלגת השלטון מדרג של מנהיגים בעלי שיעור קומה, קעקוע של עקרונות הפרדת הרשויות וכירסום בכוחה של הרשות השופטת והסגת המהלך ההיסטורי של זכויות האזרח בישראל? מה זה - כל העולם השתגע? אף אחד לא רואה לאן פני הדברים?

ייתכן שלא כל העולם השתגע. ייתכן שהתשובה לכל השאלות בכלל אינה 'הם' אלא משהו אחר שפועל ברקע דעת הקהל. את התשובה נחפש בתוכנו - לא בהתנשאות ובהאשמת הזולת. על מה הכעס, ומדוע הוא גובר על שיקולים לכאורה-רציונליים?  

בארה"ב ובבריטניה, החשוד המיידי הוא שילוב של תהליך הגלובליזציה, שדחקה החוצה מקורות תעסוקה מסורתיים אל מעבר לים, עם כניסה ערה של מהגרי עבודה זרים שגורמת לחששות ולהתגברות שנאת הזרים. הבעייה היא פגיעה בתעסוקה של מקומיים - בעיקר עובדי הצווארון הכחול - פגיעה שהתגברה על רקע המשבר הכלכלי העולמי, וכתוצאה מכך תחושה של פגיעה בביטחון הבסיסי של מעמד הביניים. מעבר להתפתחויות הכלכליות יש כאן טעות לוגית של אירועים שמתרחשים סימולטנית ונתפסים לכן כסיבה ותוצאה. אבל אם זהו הסיפור האפשרי בחו"ל - מהו הסיפור בישראל? הרי המשק הישראלי לא נפגע מהמשבר הכלכלי יחסית לשאר המשקים המערביים ודווקא המשיך לצמוח בשנים אלו?

אני חושב שהכעס בישראל אינו תוצאה של התפתחויות כלכליות של שני העשורים האחרונים. הוא היה קיים גם קודם לכן. הוא אפילו פירנס מערכות בחירות קודמות. מקורו בתחושה של קיפוח שקיימת אצל חלק מהחברה בישראל, שיצרה משטמה כנגד מי שנתפסו כאלו שהמערכת הפוליטית פעלה לטובתם. תחושת הקיפוח אינה זקוקה לנרטיב מלודרמטי שיחזק אותה (סיפורי די.די.טי, חטיפת ילדים תימנים וכיו"ב) - מספיק אם נסתכל על מבחן התוצאה: הפערים הכלכליים, ההשכלתיים, הגיאוגרפיים והמעמדיים בישראל נחתכים גם כיום לפי קווי מיתאר עדתיים. גם אם איננו מייחסים מזימה למנהיגי היישוב דאז, נראה שלמרות היותנו ארץ הגירה והבטחתנו להוות 'כור היתוך' לעם השב לארצו - לא השכלנו לקלוט את גלי העלייה באופן שיוויוני, שיבטיח הזדמנות שווה לכולם. לא הנהגנו עקרונות של 'שנת שמיטה', ולא חילקנו מחדש את הרכוש בין כלל התושבים. לא עשינו זאת בשנות העלייה ההמונית ממדינות צפון אפריקה, כשאי-השיוויון היה עדיין קטן יחסית ובארץ שרר משטר צנע כלכלי, לא עשינו זאת בשנות העלייה ההמונית ממדינות בריה"מ-לשעבר, ולא עשינו זאת בעת עליית יהודי אתיופיה. חלק מעליות אלו הצליחו לבסס את מעמדן הכלכלי-חברתי בזכות תושיה עצמית, וחלק נכשלו בכך. אבל העיקרון - מעבר לסיוע הממשלתי בדיור - היה של יוזמה עצמית: 'כל אחד לעצמו'. לכן יש כיום במקומותינו קשישים ממדינות חבר העמים שעדיין עובדים בשכר נמוך ובתנאי תעסוקה נחותים בהעדר הסדרים פנסיוניים סבירים עבורם, ויוצאי אתיופיה מצטופפים בשכונות מגורים נחשלות ומוכות-עוני. ויש גם שיירים קדומים יותר, שכונות ויישובים שלמים, מצבות של הזנחה משנות הקמת המדינה.

שני העשורים האחרונים לא שיפרו את המצב. נכון אמנם שהמשק הישראלי נפגע פחות מאחרים והציג שיעורי צמיחה נאים-יחסית, אבל הסיפור הכלל-לאומי אינו מייצג את הסיפור הפרטי של כל משקי הבית. ההפרטה הנמרצת של שני העשורים האחרונים עודדה אמנם צמיחה כלכלית ועלייה של רמת החיים, אבל היא גם פתחה פערים כלכליים: חלק קטן מהאוכלוסייה נהנה מגיאות כלכלית, בעוד שחלק אחר לא נהנה מהצמיחה ואף התדרדר כלכלית. כיום, יותר מאי-פעם בעבר, הכסף בישראל מדבר: מי שיש לו - נהנה מחינוך פרטי, מרפואה פרטית, מנגישות קלה לרכישת דירה ורכב. מי שאין לו - רואה מנגד את הארץ המובטחת ועיניו כלות. הפרשי השכר הולכים וגדלים, כשחלק מהאוכלוסייה זוכה לשכר מנקר עיניים וחלק אחר אינו מצליח לכלכל את עצמו. מצד אחד חגיגת צריכה - ומנגד משבר קשה בחקלאות ובתעשייה. תל אביב פורחת - והפריפריה דועכת. אלו מול אלו ניצבים אלו שיוצאים בשבתות לבילוי משפחתי במרכזי קניות מול אלו שעובדים בהם, בעלי דירות להשקעה מול חסרי דיור, אלו שנהנים מפנסיות תקציביות מפנקות מול אלו שנאלצים לעבוד גם מעבר לגיל הפרישה. כל אחד חי לעצמו: זה איננו עולם של 'כל ישראל ערבים זה לזה' - זהו עולם אינדיבידואליסטי, מנוכר, מין גירסא פחות-מוצלחת של אמריקה, שמעלה שאלה אם לא עדיף היה לבחור במקור במקום להסתפק בחיקוי.

את השסע ותחושות הקיפוח מנצלים פוליטיקאים ציניקנים, אם כדי להקים ולקיים  מפלגות-שנאה סקטוריאליות חדשות המבטיחות למצביעיהן העדפה מתקנת ואם כדי להניע מהלכים הזויים בתחום המדיני שאין להם שום קשר אמיתי למצוקה החברתית המקורית והם משמשים להסחת הדעת. וכך, מדינת ישראל נעה כבר שנים בתוואי שאינו מועיל לה, לכודה בדפוסי הצבעה המונעים ע"י כעסים ורצון לבוא חשבון עם אויב פנימי מדומיין. והפתרון של המעטים - התבדלות, 'חיי בועה', ואפילו הגירה - אינו פתרון אמיתי. מיותר אפילו להסביר מדוע. ובינתיים הדרג הפוליטי ניזון מהשסע ומטפח אותו, כשהכיוון העכשווי הוא שיסוי לאומני שמתעל רגשות של תסכול כלפי אויב פנימי, תוך העצמת פירוד חברתי ומבלי שיש לכל השנאה הזו איזשהו סיכוי לשפר את המצב לכלל. וכך, אנחנו מדינה עם מדיניות חוץ ימנית הנגזרת משיקולים חברתיים - לא כי רובנו מאמין שהקב"ה באמת אמר לאברהם 'לזרעך אתן את הארץ הזו', ולא כי יש לנו התנגדות אמיתית לפתרון הסכסוך עם הפלסטינים בדרך של פשרה והפרדה.

מה יסייע לנו להיחלץ מהמילכוד? לא האשמה נגדית, לא תגובה עוינת, וגם לא ויתור וכניעה. עלינו לחזור לשורשי הציונות המדינית: להחיות את עיקרון הקולקטיב הציוני, להבין את מיגבלותיה של השיטה הקפיטליסטית כשמדובר בבניית חברה צודקת, סולידרית, דמוקרטית. עלינו להכיר בכך שכלכלת שוק חופשי, עם כל יעילותה הכלכלית בהקצאת גורמי הייצור, עלולה ליצור תוצאות חברתיות קשות שאינן מתיישבות עם השאיפה להישגים חומריים לכלל החברה, לצדק חלוקתי. הדברים אינם חדשים: בעבר הופעלה בישראל מערכת מס פרוגרסיבית שניסתה לתקן את תוצאות המשחק הקפיטליסטי לטובת אלו שנפגעו ממנו יותר מידי, ובחלק ממדינות אירופה קיים כיום מודל סביר של מדינת רווחה.

הנקודה החשובה בעיני היא העיקרון של מתן הזדמנות שווה לדור הצעיר. זהו לכאורה עיקרון אוטופי, שכן הדור הבא נולד ומתחנך בסביבות משפחתיות שונות, תומכות יותר ותומכות פחות, אבל זהו פנס אפשרי שינחה אותנו לספק ככל האפשר תזונה בריאה, קורת-גג, בריאות וחינוך תיכוני ואקדמי לכלל הצעירים - לא רק למי שידו (או יד הוריו) משגת. מעבר להזדמנות השווה לדור הצעיר יש לקיים מערכת רווחה שתבטיח רשת ביטחון קיומית לכלל הפרטים, ומנגד לכונן מערכת מיסוי פרוגרסיבית שתמתן את אי-השיוויון בהתחלקות ההכנסה והרכוש.

אני מסתכן אמנם באובדן ההסכמה מצד חלק מהקוראים, אבל אני מאמין שיש להטיל מס גם על רכוש ועל ירושות כחלק מהמאמץ לספק תנאי פתיחה פחות דיפרנציאליים לבני הדור הבא. פרט לכך שזה יהיה מהלך שמקובל במדינות מערביות אחרות (והוא גם נאמן לרוח ההלכה היהודית…) - הוא נשען על ההשקפה שעושר מופלג נצבר ע"י פרטים לא באמת בגלל ערך התרומה של בעליו לחברה (כפי שהכלכלנים היו רוצים בעולם מושלם) אלא בעיקר בגלל צירוף מקרים לא מתוכנן. בנוסף, אני מאמין ששיטת הפנסיה הנהוגה בישראל אינה בת-קיימא, שכן היא מעניקה תנאי פרישה מוגזמים לגימלאים. לא ניתן יהיה להמשיך ולקיים את השורות המתרחבות של הגימלאים בתנאים כ"כ נוחים לאורך זמן: אין מי שישא על גבו את הנטל העצום הזה, ויש לחשוב בזמן על קיצוץ הפנסיות.

זהו מסע  ארוך - לא כזה שניתן לבצע אותו בסידרה של מהלכים ראוותניים. כאן לא יעזרו טריקים, לא יוזמות מפוברקות כמו 'מע"מ אפס' או 'מחיר למשתכן' ולא מאבקים סקטוריאליים לטובת שכ"ד מוגן לחלק מהאוכלוסיה על-חשבון חלק אחר - נדרשת מדיניות חברתית חדשה שתתבסס על אמנה חברתית חדשה. מהלכים אמיתיים של ביסוס העיקרון של הזדמנות שווה, השקעות בחינוך, בתשתיות, חלוקה מחדש של העוגה - אלו יסודות של פרויקט לאומי, לא צירוף של יוזמות חקיקה פרטיות של פוליטיקאים תאבי-פירסום ולא יוזמות של מפלגות סקטוריאליות שכל עניינן להעניק למצביעיהן הטבות על-חשבון אחרים.

זו לא הייתה רשימה שמטרתה להציע מדיניות כלכלית חדשה לישראל - קטונתי. המטרה הייתה רק לחבר בין התופעות הפוליטיות של השנה האחרונה בבריטניה, בארה"ב ובישראל ולטעון שמה שאנחנו רואים הוא תוצאה של תחושה של ציבורים רחבים שהם ננטשו ע"י הנהגותיהם הפוליטיות. תסכול חברתי מניע מהלכים מדיניים בכיוונים שגויים. לכן יש לפעול בכיוונים החברתיים וליצור אמנה חברתית חדשה שתשכנע את כלל הציבור שטובתו נלקחת בחשבון ע"י ההנהגה: הוא אינו צריך לתמוך במפלגת שנאה מגזרית שתדאג לו (על חשבון היתר), ואינו צריך לבסס בחירות פוליטיות על שנאת האחר. זה יכול לאפשר לנו לחפש מחדש את דרכנו כחברה ציונית ודמוקרטית במקום לשלול אחד את זכותו של השני להביע דעה.