הגיע הזמן להכניס שינוי בחוק הערבות

רקע: השימוש בערבים אישיים בהלוואות לדיור

עד לסוף שנות ה-80 היה שוק ההון הישראלי מולאם ברובו. האשראי לרכישת דיור נבע כמעט-בלעדית מתוכניות הסיוע של משרד השיכון, שבמסגרתן הועמד אשראי מכספי המדינה (בתנאים מיוחדים) לחסרי-דיור שעמדו בקריטריונים קשיחים ("זכאים"). גופים מתמחים שפעלו אז בהסכם עם הממשלה ("הבנקים למשכנתאות") עסקו במתן האשראי ובניהול ההלוואות עבור הממשלה.

בגלל מצב ירוד של רישום זכויות בפנקס המקרקעין, בגלל שמדובר היה בלווים בעלי פרופיל סיכון בעייתי (גודל הסיוע הממשלתי היה ביחס ישר למידת הנזקקות של משקי הבית) ובגלל שהאשראי הממשלתי שימש גם לרכישת דירות בשלבים מוקדמים של הבנייה (רכישת דירות "על הנייר") – אומצה שיטה ייחודית של ביטחונות כחיזוק (ולמעשה כתחליף) לשיעבוד הזכויות בנדל"ן: שימוש בערבים אישיים. מהות השיטה היא חתימה של אנשים על כתב ערבות להלוואה, לפיו במקרה שהלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו (כלפי הממשלה) – הם מתחייבים להיכנס בנעליו ולהפוך לחייבים במקומו. הנוהג שנקבע בהסכם שבין הבנקים למשכנתאות לממשלה היה שכל לווה נדרש להמציא ערבות אישית של חמישה ערבים, כשחלק מהערבים הם בעלי קירבה משפחתית מדרגה ראשונה ללווים. ואכן, רוב הערבים להלוואה היו בני משפחה (הורים/אחים) של הלווים.

מהו ההיגיון של השיטה? כשמטרת כל האופרציה הממשלתית היא סיוע לחסרי-דיור, ומדובר בהטבה כלכלית משמעותית, סביר היה להתנות את מתן ההטבות בחתימה של קרובי המשפחה על ערבות להחזר החוב. מעבר לכך, השיטה התבררה במהלך חייה כאפקטיבית מבחינת מיעוט כשלי האשראי, והיא איפשרה לממשלה להעמיד אשראי ללא חשש לכשלים וללא צורך בהפעלת סלקציה קפדנית של לווים. במקרים בהם התעוררו בעיות גבייה - הבנקים למשכנתאות הפעילו תחילה לחץ על הערבים להלוואה (כאמור: קרובי משפחה של הלווים) והמעיטו ככל האפשר בצעדים של פינוי הלווים מהדירות או ממימוש הדירות.

התיקון לחוק הערבות (1992)

רפורמות שהופעלו בשוק המשכנתאות ב-1990, גלי העלייה ממדינות בריה"מ-לשעבר שהחלו באותה שנה והגיאות הכלכלית שהחלה בגינם, גרמו ליציאה הדרגתית של הממשלה משוק המשכנתאות ולהופעתן של הלוואות פרטיות (מכספי הבנק) לדיור, ובעיקר להופעת סוג חדש של לווים: משפרי דיור. הפרופיל של אוכלוסיית הלווים השתנתה: יותר בעלי-דירה שמשתמשים באשראי למימון מעבר מדירה אחת לאחרת, לווים יותר מבוגרים, לווים יותר מבוססים-כלכלית. ההתרחבות המהירה של שוק המשכנתאות המשיכה להישען לזמן-מה על ערבות אישית, אבל נוצרה בעייה: לווים מבוגרים יותר לא יכלו עוד להתבסס על הורים לצורך ערבות להלוואה, והתבסס נוהג של ערבויות הדדיות בין לווים: אתה תערוב להלוואה שלי ואני אערוב להלוואה שלך. גם הבנקים, שפגשו לראשונה בלווים מבוססים-כלכלית, החלו להקל סלקטיבית על הדרישות לערבות אישית כחלק מהתחרות בשוק המשכנתאות.

השימוש המתרחב בערבויות אישיות שאינן מבוססות על קרובי משפחה מדרגה ראשונה יצר מצבים בהם הבנקים, כהרגלם, פנו בתביעה לערבים האישיים להיכנס בנעלי הלווה לפני שנקטו בצעדים ממשיים כנגד הלווה, אלא שלא היה מדובר עוד בקרובי משפחה. לפיכך הועלתה טענה כנגד הבנקים שבמקרה של אי-עמידה של הלווה בתנאי ההלוואה על הבנקים למצות תחילה את הצעדים כנגד הלווה עצמו, לרבות מימוש הדירה המשועבדת, ורק לאחר-מכן – אם נותר חוב – לפנות בתביעה לערבים האישיים. הלחץ הציבורי הלך וגבר והביא בסופו של דבר להכנסת התיקון לחוק הערבים. לפי התיקון שהוכנס, הבנקים אינם רשאים עוד לפנות לערבים להלוואה בדרישה לממש את ערבותם לפני שמיצו את כל הצעדים כנגד הלווה ולפני שמיצו את יכולתם לפרוע את החוב מהכספים המתקבלים ממכירת הדירה. מעבר לכך, בניגוד לנוהג הקודם לפיו כל אחד מהערבים היה אחראי למלוא החוב - ערבותו של כל ערב הופחתה עתה לחלקו היחסי בערבות. אבל הנקודה החשובה בתיקון לחוק היא שהוא איננו ניתן להתנייה: הבנק אינו יכול להחתים לווה מסויים (או את הערבים להלוואה) על חוזה שבו הוא מוותר על התיקון לחוק הערבות – התיקון קיים לגבי כלל ההלוואות ואיננו ניתן להתנייה.

מה קרה כתוצאה מהתיקון לחוק הערבות?

התיקון לחוק הערבות גרם למספר שינויים בשוק המשכנתאות:

1.     במקרים של לווים בעלי פרופיל סיכון נמוך (הכנסות גבוהות, יחס מימון נמוך בעיסקת הרכישה, נכסים קלים למימוש) הבנקים נטו לוותר כליל על הצורך בערבים אישיים. התוצאה היא שהשימוש כיום בערב להלוואה הוא שולי

2.     בגלל שישנם גם לווים בעלי פרופיל סיכון בעייתי, וכדי לעקוף את המיגבלות שקבע התיקון לחוק הערבות שהפך את הערב לבעל חשיבות פחותה - הבנקים הנהיגו שיטה של "לווה נוסף": בחוזה ההלוואה מוסיפים ללווה (המוחלש) לווה נוסף (בדרך כלל קרוב משפחה מדרגה ראשונה), בתקווה שבמקרה של כשל שיגיע לדיון בבית המשפט השופט יכיר בחוקיות ההסדר ולא יראה בלווה הנוסף ערב מוסווה. כדי לחזק את הרושם שמדובר בלווה ולא בערב נוהגים הבנקים לחייב את הלווה הנוסף שחלק מהתשלום השוטף של המשכנתא יהיה ישירות מחשבון הבנק שלו

3.     בעוד שבעבר מנגנון הגבייה של הבנקים התמקד במציאת הסדר מול הלווה והערבים ונטה שלא לממש את הדירה אלא במצבים של חוסר ברירה (נוהג סביר כשזוכרים שמערכת הסיוע הממשלתית היא מערכת שמטרתה לסייע לחסרי-דיור) – המצב כיום הוא שונה: במקרה של כשל של הלווה הבנקים נכנסים כבר בשלב מוקדם לתהליך של פינוי הלווה מהדירה ושל מימוש הנכס. לא מדובר ברשעות או בשינוי טקטיקה: הבנקים אינם יכולים, בהינתן התיקון לחוק הערבים, לפנות לערבים לפני שמיצו את המהלכים כנגד הלווה.

4.     לווים בעלי פרופיל סיכון בעייתי (בעיקר לווים מוחלשים) ולווים שרוכשים נכס דיור שאיננו קל למימוש במקרה של כשל (בעיקר המיגזר הערבי, המיגזר החקלאי) מתקשים יותר מבעבר לקבל אשראי בנקאי: המצאת ערבים אישיים אינה יכולה לפצות את הבנק על חולשת הלווה או על בעיות אפשריות במימוש הנכס המשועבד

5.     חולשתם של לווים מתורגמת כיום אוטומטית למונחי פרמיית סיכון מוגדלת. המשמעות היא אפלייה לרעה של לווים מוחלשים (במונחי ריבית על ההלוואה), בלא שתינתן להם זכות לפצות על מאפייני הסיכון הבעייתיים שלהם בהמצאת ערבים "חזקים"

מה ניתן היה לעשות כיום לשיפור המצב?

הקביעה הגורפת לפיה לא ניתן להתנות על התיקון לחוק הערבות היא שרירותית, היא אינה נחוצה, והיא גורמת לאפלייה של לווים מוחלשים בשוק האשראי לדיור: הם מודרים משוק האשראי, או לפחות מופלים לרעה במחיר, בלא שתינתן להם זכות לשפר את מצבם על-ידי שימוש בערבות מצד בני משפחותיהם. המסקנה היא שמה שהחל כמהלך להגנה על זכויותיהם של ערבים אישיים כנגד הבנקים הסתיים בפגיעה בזכויותיהם של לווים מוחלשים. שוב למדנו שאין ארוחות חינם: הגנה על זכויותיהם של בני מעמד הביניים פגעה בזכויותיהם של בני השכבות המוחלשות.

היה מקום להכניס גמישות בחוק הערבות, כדי לאפשר ללווים מוחלשים להימלט מהפגיעה שיצר התיקון הקודם לחוק: לאפשר ללווים להתנות על התיקון על חוק הערבות. כך היה מקום – לדוגמה במקרה של לווים מהמגזר הערבי – להמציא לבנק ערבים אישיים (שאינם מוגנים) שיחפו על החולשה המובנת של שעבוד זכויות בנדל"ן בכפרים הערביים. כך היה מקום – לדוגמה במקרה של לווים מוחלשים – לאפשר להם ליטול על עצמם התחייבות שוטפת גבוהה או ליטול הלוואות עם שיעור מימון גבוה, ולהמציא לבנק ערבים אישיים (שאינם מוגנים) שיניחו את דעתו של הבנק וימנעו את הצורך בהשתת פרמיית סיכון מוגדלת בהלוואות אלו. התוצאה תהיה הגדלת הנגישות של מגזרי אוכלוסייה מוחלשים לשוק האשראי לדיור.

תיקון חוק הערבות אינו חייב להחזיר אותנו דווקא לאותם מנהגים שננקטו בעבר. ניתן היה לחשוב על ערבות אישית מוגבלת בסכום, ו/או ערבות אישית המוגבלת בתקופה: במקרה הראשון ידע הבנק שלגבי חלק מההלוואה יש בידיו ביטחון נוסף (שניתן למימוש מבלי שהבנק נדרש למצות תחילה את מלוא התהליכים כנגד הלווה); במקרה השני ידע הבנק שבמשך תקופה ראשונה ומוגבלת (5 שנים?) יש לו אפשרות להישען על ערבות אישית במקרה של חדלות-פירעון של הלווה. ממילא, בתום התקופה הראשונית כבר יהיה ברור לבנק אם מדובר בלווה בעייתי, ויתרת החוב כבר תהיה קטנה יותר בהינתן לוח התשלומים.

מדוע אתם משלמים ריבית גבוהה יותר על המשכנתא מאשר חבריכם?

הגשתם בקשה לבנק לקבלת הלוואה לרכישת דיור ('משכנתא'). אחרי בירור קצר לגבי מחיר הדירה הנרכשת, גודל ההון העצמי העומד לרשותכם והכנסותיכם החודשיות - קיבלתם מנציג הבנק הצעה. ההצעה היא כמעט-אוטומטית, והיא מחלקת את סכום ההלוואה הכולל לשלושה חלקים ('מסלולים'). האם ההצעה הוגנת מבחינתכם? אתם מתקשים לקבוע. כשהשוויתם להלוואה שנטל חבר או קרוב-משפחה נראה לכם שהמחירים (ריביות) שהוצעו לכם מעט גבוהים. מצד שני, ההלוואות אינן זהות: ההלוואה ההיא ניתנה לפני חודשיים, היא בסכום אחר, ואולי גם החלוקה מעט שונה או שטווחי-הזמן מעט שונים. אז כיצד תדעו?

קצרים בזמן? התרגלתם לקבל אינפורמציה על החיים בציוצים של עד 140 תווים? אז הנה התשובה: מה שמפריד בין הריבית שאתם נדרשים לשלם לבין האחרים זה הבדל בפרמיית הסיכון והבדל בכושר המיקוח. נותר רק להבין מה משני אלה היא נקודת התורפה שלכם.

מה קובע את שיעור הריבית בהלוואה?

שיעור הריבית בהלוואה אמור לכסות למלווה את העלויות - זו המימונית וזו התפעולית - ולהותיר בידיו רווח. העלות המימונית היא עלות המקורות עבור המלווה (מחיר הכסף). העלות התפעולית מתחלקת לשתיים: זו המיידית, הכרוכה בעצם ביצוע ההלוואה, וזו העתידית, הנגרמת בגלל הצורך לנהל את ההלוואה לאורך חייה (גביית התשלומים, ניהול הקשר מול הלקוח). את העלות המיידית יכסה המלווה בדרך כלל באמצעות עמלה שיגבה מהלקוח בעת ביצוע ההלוואה ("דמי פתיחת תיק"); את העלות העתידית הוא יגלם בריבית ההלוואה. נכתוב זאת כך:

ריבית ללווה = עלות מימונית למלווה + מירווח בנקאי

הבנו שחלק מהמירווח הבנקאי (ההפרש בין שיעור הריבית שמשלם הלווה בהלוואה לבין שיעור הריבית שמשלם המלווה כדי לגייס את המקורות הדרושים להעמדת ההלוואה) נועד לכסות הוצאות עתידיות הכרוכות בניהול ההלוואה; האם ניתן להבין שכל יתר המירווח מהווה רווח של המלווה? התשובה שלילית: בכל עיסקת אשראי קיים סיכון שהמלווה לא יזכה להחזר מלא של הקרן, בגלל חדלות-פירעון מצד הלווה. סיכון זה ('סיכון אשראי') יש לקחת בחשבון, כדי שלא לבלבל בין מירווח בנקאי לבין רווח. לשם כך, המלווה מעריך מראש (כבר בעת הגשת הבקשה ע"י הלווה) את סיכון האשראי הגלום בעיסקה וקובע לגביה פרמיית סיכון שנתית (%). פרמייה זו, שמהווה חלק מהמירווח הבנקאי, היא הוצאה "זקופה" של המלווה ( כלומר היא נזקפת כהוצאה שוטפת של המלווה ולא רק בהתרחש אירוע של חדלות-פירעון), והיא אמורה לכסות את הפסדי הבנק הצפויים בגין ההלוואה. רק לאחר שהמלווה "זוקף" כהוצאה את עלות הסיכון הוא יכול לחלץ את הרווח הצפוי לו (מירווח בנקאי מנוכה-סיכון). את המשוואה לעיל נכתוב לכן לצורך הבהרה בצורה הבאה:

מירווח בנקאי = עלות תפעולית עתידית + פרמיית סיכון + מירווח בנקאי מנוכה-סיכון

אז מדוע הלוואות שונות נושאות שיעורי ריבית שונים?

כאשר אנו משווים שתי הלוואות שהן בעלות אותו תמהיל (אותה חלוקה אחוזית לחלקי הלוואות, שהרי איננו רוצים להשוות בין תפוחים לתפוזים) אבל שונות זו מזו בשיעורי הריבית - הבדלי הריבית צריכים לנבוע מהבדלים בין שלושת רכיבי המירווח שראינו. העלות התפעולית העתידית בהלוואה איננה תלויה בנתוני ההלוואה או בלווה, ולכן היא איננה יכולה להוות הסבר להבדלים בשיעורי ריבית. נותרנו אפוא עם שני גורמים: פרמיית סיכון, ומירווח פיננסי מנוכה-סיכון. שני אלו גורמים הנקבעים ספציפית להלוואה: שתי הלוואות זהות יכולות להיות שונות זו מזו בריבית המוצעת ללקוח אם פרמיית הסיכון היא שונה ואם המירווח הפיננסי מנוכה-הסיכון הוא שונה. ואת שני אלה קובע המלווה.

מה קובע את פרמיית הסיכון?

פרמיית סיכון היא תרגום למונחי %-לשנה של תוחלת הנזק שייגרם למלווה כתוצאה מחדלות-פירעון של הלווה. תוחלת הנזק - גודל סטטיסטי המבוסס על הערכה - היא בעצמה תולדה של שני רכיבים: 1) הסיכוי שהלווה ייקלע למצב של חדלות-פירעון; 2) גודל הנזק שייגרם למלווה בהינתן שווי הביטחונות הקיימים בהסכם ההלוואה (שווי הנכס המשועבד).

הרכיב הראשון - הסיכוי שהלווה ייקלע למצב של חדלות-פירעון - קשור למאפיינים של הלקוח: גודל הכנסתו הקבועה, היחס בין התשלום החודשי בגין החוב לבין הכנסתו, עדויות לגבי איכות ההתנהלות הפיננסית שלו בעבר, ומאפיינים נוספים הקשורים לפרופיל התעסוקתי שלו, לסוג ההלוואה שהוא לוקח, וכו'.

הרכיב השני - גודל הנזק שייגרם למלווה אם הלווה ייקלע לחדלות-פירעון - קשור ליחס בין החוב לבין הביטחונות שיש בידי המלווה להבטחת החזר החוב: לגודל ההלוואה, לשיעור המימון בעיסקה, לאיכות השעבוד, לקיומם האפשרי של ביטחונות נוספים כנגד החוב (נכסים נוספים, ערבות אישית), ולקלות שבה המלווה יכול לממש את הנכס המשועבד.

מסקנה: הערכת הסיכון של הבנק לגביכם ולגבי ההלוואה שביקשתם ("פרופיל הסיכון") היא ספציפית לכם ולהלוואה שביקשתם. היא תהיה לכן שונה אם תחליטו לרכוש דירה אחרת (במחיר אחר), או אם תחליטו לשנות את גודל ההלוואה שאתם מבקשים. היא גם יכולה להיות שונה עבור חבר שלכם שירצה לרכוש אותה דירה, כיון שפרופיל הסיכון שלו אולי שונה משלכם (בעיני המלווה).

ומה קובע את המירווח הפיננסי?

מאחר שהעלויות למלווה כבר נלקחו בחשבון, ואת הסיכון הגלום בהלוואה הבנק מעריך בנפרד - מה עוד נותר לו לצורך קביעת המירווח הפיננסי שהוא דורש מהלווה? התשובה פשוטה: הוא מגדיר לעצמו כמה רווח הוא רוצה להפיק במתן ההלוואה.

כמה רווח הוא רוצה? כמה שהוא יכול. אם עמדת המיקוח שלכם חזקה יחסית (הגעתם במסגרת קבוצת לווים מאורגנת, אתם מקושרים למישהו בעל השפעה בבנק, אתם לקוחות בנקאיים מבוססים, אתם יפי-תואר ורהוטים, הגשתם בקשות גם לבנקים אחרים ובידיכם הצעות נגדיות) - המירווח הפיננסי מנוכה-הסיכון שיוכל הבנק להשיג בעיסקה יהיה נמוך יותר; אם, לעומת זאת, עמדת המיקוח שלכם חלשה-יחסית (אינכם שייכים לקבוצת לווים מאורגנת, אינכם מקושרים למישהו בעל השפעה בבנק, אינכם לקוחות בנקאיים מבוססים, אינכם בעלי הופעה מרשימה או שאתם מתקשים בשפה או בניהול משא-ומתן, אין בידיכם הצעות של בנקים אחרים) - המירווח הפיננסי מנוכה-הסיכון שיוכל הבנק להשיג בעיסקה יהיה גבוה יותר. זהו פשוט משא-ומתן חופשי. סוג של משיכת חבל.

עצוב? לא הוגן? אתם מכירים את זה מכל התחומים האחרים בחיים שלכם: זהו הסקטור הפרטי כשהתחרות אינה משוכללת, כשאפשר לקבוע לכל אחד מחיר שונה ולנהל מולו משא-ומתן. זהו המצב בשוק המשכנתאות הריכוזי הקיים בישראל (אין לכם כיום אפשרות לקבל משכנתא "אמזון" או "אלי-אקספרס" דרך האינטרנט). זהו המצב כשנדרש כ"כ הרבה מידע פיננסי כדי להבין את ההחלטות להן אתם נדרשים בשוק המשכנתאות, ואתם נמצאים בנחיתות מול הבנקים.

מה אתם יכולים לעשות כדי להוזיל את מחיר האשראי לדיור?

אתם נמצאים במציאות של משא-ומתן, של אפליית מחירים בין לווה ללווה. אתם צריכים להתמודד. מדובר בעיסקה בהיקף כספי גדול, וכל חיסכון בשיעורי הריבית של הלוואת המשכנתא הוא משמעותי כך שכדאי להתאמץ.

דרך אחת היא להתאמץ וללמוד בעצמכם את כל הדרוש כדי לנהל משא-ומתן מוצלח. זו דרך קשה אבל פירותיה יהיו שמורים איתכם: הלוואת משכנתא אינה מהלך חד-פעמי בחייכם - אתם יכולים בעתיד לחשוב על מיחזור שלה, על סילוק מוקדם של חלק ממנה, על שינוי פריסת תשלומים - והידע הפיננסי שתרכשו לקראת נטילת ההלוואה יסייע לכם גם בעתיד.

דרך אחרת היא לנסות לשפר את מצבכם ע"י חיזוק עמדתכם במשא-ומתן מול הבנק: לנצל קשרים שאולי יש לכם עם הבנק (או לחפש קשרים כאלו), או להצטרף לקבוצת לווים כדי להיכלל בהטבות קבוצתיות אפשריות.

דרך שלישית היא לפנות ליועץ משכנתאות פרטי. חלק ניכר מיועצי המשכנתאות אינם עוסקים בייעוץ פיננסי אמיתי אלא מבטיחים לכם בדיוק את זה: לייצג אתכם מול הבנקים, לחסוך לכם זמן וכאב-ראש ולהשיג לכם הוזלה של שיעורי הריבית על המשכנתא.

ונניח שהיתה כתובת ציבורית להגנה על זכויות הלווים - מה יכולנו לבקש?

ראינו שהפרשי ריבית בהצעות שמציעים הבנקים ללווים - כאשר מדובר בתמהיל הלוואה זהה - יכולים לנבוע משני מקורות: 1) הבדלים בפרופיל הסיכון של הלווה/ההלוואה שמביאים להפרש בפרמיית הסיכון שהבנק דורש בהלוואה; 2) הבדלים במירווח מנוכה-הסיכון שדורש הבנק בהלוואה. הבעייה של לווה שקיבל הצעה מהבנק שלדעתו היא יקרה יותר מהצעה שקיבל אדם אחר היא שהוא אינו יודע אם ההבדל הוא תולדה של העובדה שפרופיל הסיכון שלו יותר גבוה, או שהוא משקף הצלחה פחותה בניהול המשא-ומתן.

האינפורמציה הזו חשובה ללווה כיון שהוא יכול לפעול בשני המקרים לשיפור מצבו. אם מסתבר לו שפרופיל הסיכון שלו בעיני הבנק הוא מקור הבעייה - הוא יכול לחשוב על דרכים לשפר אותו: להקטין את גודל החוב, להציע לבנק נכס נוסף כבטוחה, לצרף לווה נוסף בהלוואה, להציע לבנק ערב אישי, וכו'. הוא יכול למעשה להפחית את עלות החוב בעצה אחת עם הבנק על-ידי מהלכים שישפרו את פרופיל הסיכון שלו. אם יסתבר ללווה שהבעייה במקרה שלו איננה נעוצה בפרופיל הסיכון שלו אלא בכך שהוא איננו מנהל בהצלחה את המשא-ומתן מול הבנק - הוא יכול לחפש דרך מאלו שמנינו לעיל כדי לשפר את ההצעה.

כדי שהוא יוכל להעריך את מצבו הוא זקוק למידע מהי פרמיית הסיכון שהבנק תמחר בהלוואה שלו. לבנק, כמובן, אין שום אינטרס לגלות ללקוח את פרופיל הסיכון כדי שלא לסייע לו בניהול המשא-ומתן. זה חלק ממסך העשן הכללי שהבנקים מפעילים מול לקוחותיהם, שכולל גם "בישול" של הצעות מורכבות (תמהיל, תקופות הלוואה, הנחות לגבי חלק מרכיבי ההלוואה או חלק מהסכומים) - הצעות שמגבירות את נחיתותו של הלווה מול הבנק בהבנת הנתונים ושמקשות עליו להשוות בין ההצעה שבידיו לבין הצעות נגדיות.

כאן היה צריך למצוא גורם שיסייע ללווים: שידרוש מהבנקים לפרט בהצעת ההלוואה שהם מגישים ללקוח גם את פרמיית הסיכון שקבעו לו. במציאות שבה המודלים להערכת פרופיל סיכון של לווה הם פרטיים ושונים בין בנק לבנק - ייתכן גם שהבדלים בין פרמיות סיכון יהוו בסיס להחלטת הלקוח באיזה בנק לבחור.

קפיטליזם, סוציאליזם, דרך שלישית

בתוך כל ההמולה סביב מערכת הבחירות, שלא עסקה כלל בשאלות החשובות העומדות בפני ישראל ושלגביהן נדרשת הכרעה של הבוחר, בצבצו מידי פעם הדיו של ויכוח ישן לגבי השיטה הכלכלית "הנכונה". פעם ניתן היה לזהות בישראל "שמאל" ו-"ימין" פוליטיים גם לפי עמדות כלכליות: אלו המאמינים במעורבות מכריעה של הממשלה בהכוונת התפתחותו וניהולו הכלכלי של המשק ובעיקר בשאלות של חלוקת הכנסה (שמאל), ואלו המאמינים בעדיפותם של כוחות השוק בפתרון שאלות אלו (ימין). כיום - כשלושים שנה לאחר קריסתה הכלכלית הדרמטית של המעצמה הסוציאליסטית, ולאור ההתפתחויות השליליות שמסתמנות בעשורים האחרונים במדינות שבהן נהוגה כלכלה ליברלית - האמונה בעדיפותה של שיטה כלכלית זו או אחרת התערערה. אז על מה בעצם היה מדובר?

לרוב הכלכלנים יש תפיסת עולם משותפת

לכלכלן ישראלי מצוי, כזה שהתחנך במוסדות להשכלה גבוהה בישראל, יש נטייה ברורה להעדיף שיטה כלכלית המתבססת על קיום תחרות חופשית ומתן חופש פעולה לכוחות השוק לקבוע את כיוון הדברים. הוא מאמין שהשיטה הקפיטליסטית מבטיחה חופש בחירה לפרטים ולכן מתיישבת עם עקרונות משטר דמוקרטי, שהיא יעילה יותר כלכלית (במובן של ניצול מלא ונכון של משאבים) ושהיא מחנכת את הפרט לנטילת אחריות על חייו הכלכליים. מעורבות ממשלתית בכלכלה - הוא מאמין - יוצרת עיוות בהקצאת המקורות (ולכן אינה יעילה), היא בזבזנית (כספם של אחרים), משחיתה, ובעיקר - פוגעת בחופש הפרט. מסקנתו היא, לכן, שצריך לצמצם את מעורבותה של הממשלה במשק למינימום ההכרחי (ייצור מוצרים ציבוריים, טיפול בכשלי שוק), לשמור על שיעורי מיסוי נמוכים כדי שלא לפגוע במוטיבציה שמניעה את היוזמה הפרטית, ולהותיר ככל האפשר את הפעילות המשקית בידיים פרטיות.

מניין צמחה תמימות-דעים זו בין הכלכלנים? זוהי תוצאה של אינדוקטרינציה שהצליחה, בגלל יכולתה של הדיסציפלינה לעשות רדוקציה של השאלות הכלכליות והחברתיות הגדולות לדוגמה מספרית פשוטה ומשכנעת הנלמדת בקורס "מבוא לכלכלה" (ראו בהמשך). עכשיו - כולם השתכנעו. אם נזכור שכיום רוב שכבת הניהול הבכירה בישראל היא בוגרת מסלולי ניהול אקדמיים (MBA) שגם בהם נלמד הקורס "מבוא לכלכלה" - נבין מדוע רוב הכלכלנים והמנהלים מאמינים בשיטה של כלכלת שוק, תומכים בכל-מאודם בהפרטה ומתנגדים למעורבות ממשלה. מדוע מסרים קליטים וחד-משמעיים קנו להם אחיזה ברוב השיח החברתי-כלכלי.

אינדוקטרינציה שהצליחה: "תרגיל השדות"

התרגיל האנליטי שבו מדובר מכונה "תרגיל השדות" והוא נלמד בשלב מוקדם של הקורס "מבוא לכלכלה". בתרגיל זה מקבל התלמיד נתונים על משק ובו הרבה שדות חקלאיים המתחלקים לשני סוגים, כמות נתונה של עובדים, וטכנולוגיה ("פונקציית הייצור") ידועה. התלמיד מתבקש לפעול כרשות מתכננת, ותפקידו בתרגיל להקצות את הפועלים בין השדות השונים כך שתתקבל תפוקה מקסימלית של סך המשק. לתרגיל כמותי זה יש פתרון יחיד, שמטמיע בקרב התלמידים את חשיבות מושג 'התפוקה השולית של גורם ייצור' ושניתן להגיע אליו ע"י הקצאת הפועלים לשדות בהם התפוקה השולית שלהם היא מקסימלית. עד כאן - תובנה לוגית.

הפלא מתרחש דווקא בשלב הבא של התרגיל. שוב מוצג אותו משק, אבל הפעם השדות שייכים למאות בעלי שדות פרטיים, אין במשק רשות מתכננת וכל פועל מחפש עבודה כשהוא מנהל משא-ומתן עצמאי עם בעל שדה על שכרו. במציאות הזו, כל הקצאה של הפועלים לשדות היא תוצאה אוטומטית של פעולות אינדיבידואליות של הפרטים - לא תוצאה של חשיבה כלל-משקית. והנה מסתבר - וזהו הלקח החשוב (והמפתיע) של התרגיל - שהפתרון אליו יגיעו מאות עובדים ובעלי שדות הנאבקים זה בזה כדי להשיא את הכנסותיהם הוא בדיוק אותו הפתרון היעיל אליו הגיע הסטודנט בתרגיל הקודם, כשהוא שימש המתכנן המרכזי: "יד נעלמה" דאגה לכך שהמשק יפעל ביעילות המרבית למרות שכל אחד מהפרטים דאג רק לאינטרס הפרטי שלו. זאת, ועוד: חסכנו את הצורך בתכנון מרכזי, בניהול ובאכיפה. ועוד דבר, אף יותר חשוב: לא רק שקיבלנו הקצאה של גורמי הייצור שמבטיחה מקסימום תפוקה לכלל המשק - גם חלוקת ההכנסה במשק נקבעה (מעצמה!) בדרך לפתרון. והעיקרון של חלוקת ההכנסה הוא שכל גורם ייצור מקבל בתמורה את ערך תפוקתו השולית. ועוד בונוס: מסתבר שנוצר שיווי-משקל יציב - לאף אחד מהפרטים אין אפשרות לשפר את מצבו ע"י שינוי המצב הקיים.

כמה מעלות ל"יד הנעלמה" עלינו?

ברוח החג, יכולנו לשחק את המשחק הידוע מההגדה של פסח, הפעם עם "היד הנעלמה": "אילו יצרה פתרון יעיל להקצאת גורמי הייצור של המשק מבלי לחסוך לנו את הצורך ברשות מתכננת - דיינו!", וכן הלאה. נקצר ונאמר: "היד הנעלמה" מאפשרת לנו לחיות במשק יעיל ויציב; היא מייתרת את הצורך ברשות מתכננת; לכל אחד מהפרטים יש חופש לפעול כרצונו; חלוקת ההכנסה במשק נקבעת סימולטנית עם ההקצאה של גורמי הייצור; העיקרון של חלוקת ההכנסה - תמורה שמשקפת תרומה - נראה על-פניו צודק מוסרית; החלת עיקרון זה מחנכת את המשתתפים ליוזמה חופשית ששכרה בצידה (ראו: "אומת ההיי-טק" הפורחת).

ויש עוד יתרון שרלוונטי לעולמנו המודרני: אנו חיים בעולם משתנה; עולם שחלים בו שינויים דמוגרפיים, כלכליים, טכנולוגיים, גיאופוליטיים; עולם ששינויים אלו מחייבים אותנו להתאמה כלכלית. התחרות החופשית הכניסה למערכת הכלכלית מנגנון שמאפשר לה להתאים עצמה אוטומטית וברציפות למציאות משתנה ולצרכים משתנים.

שמירה על חוקי המשחק

ישנה בעיה אחת, מיקדמית, עם קיומה המוצלח של תחרות חופשית: מדובר במשחק עסקים רב-משתתפים, והוא מחייב שיהיו בו כללים ברורים ("תחרות משוכללת") ושהם יישמרו בקפדנות. כלל ראשון הוא שמדובר במשחק הוגן, שבו יש אינפורמציה מלאה לכלל המשתתפים. בהעדר אינפורמציה זהו כבר משחק אחר, שבו שליטה באינפורמציה מייצרת לשחקן אחד יתרון על רעהו. במונחי שוק משכנתאות חישבו על אפשרות שבה הלווה הפוטנציאלי אינו מבין את המוצר הפיננסי שהוא רוכש (הצמדה למדד, ריבית משתנה, זכות לפירעון מוקדם) או שאינו מסוגל להבין מהו המחיר (ריבית) האמיתי שהוא משלם למלווה על המוצר.

כלל שני הוא שיש מספר גדול של משתתפים והתחרות ביניהם נשמרת (כלומר: הם אינם רשאים להתאגד ביניהם כדי לנצל את כוחם המשולב להגדלת רווחיהם). זוהי הסיבה שקיימים הגבלים עיסקיים, שקיים פיקוח על מונופולים ושקיימת בעייה עקרונית עם התאגדות של עובדים.

כלל שלישי הוא שעיסקה בין שני צדדים לא תשפיע על רווחתו של צד שלישי ("השפעות חיצוניות"), שאיננו צד לעיסקה. כאן נכנסים חוקים ותקנות למניעת פיזור פסולת וזיהום מי-תהום, למניעת רעש וזיהום אוויר, נגד עישון במקומות ציבוריים, להגבלת מהירות הנסיעה, וכדומה.

אם אנחנו רוצים ליהנות מיתרונותיה של כלכלת שוק אנחנו צריכים להבטיח שהכללים הללו יישמרו, שהמשחק יהיה הוגן, ושהשחקנים יתוגמלו בהתאם לתרומתם לחברה. לכן אנו זקוקים למשטרה של התחרות, שתעסוק בהרתעה ובמניעה של ניסיונות של המשתתפים (והם תמיד מנסים) להתאגד או להתארגן או לתאם עמדות כדי להגדיל את התמורה שהם מקבלים מהמשחק העסקי מבלי שיגדילו את תרומתם לחברה.

הבעייה של הצבר הון

קיימת נקודת תורפה של השיטה הקפיטליסטית: הצבר הון המועבר מדור לדור. בדור הראשון, העובדה שאחד השחקנים הצליח לקבל תמורה גבוהה יותר מאחרים אינה מהווה בעייה מוסרית לגבי המודל, כיון שהיא מעידה (אם כללי התחרות אמנם נשמרו) שתרומתו לחברה הייתה גדולה יותר: הוא חרוץ יותר, הוא מוכשר יותר, הוא יצירתי יותר (הלחין שיר, כתב ספר, המציא פטנט, חיבר אפליקציה לסלולר), הוא לקח סיכון יותר גבוה (הקים עסק משלו). זה בדיוק מה שרצינו, לעודד יוזמה: שכל אחד יפעל ממניעים אנוכיים וכולנו ביחד נצא נשכרים. אבל בדור הבא משתנה משהו במשחק הזה: חלק מהשחקנים מגיעים למגרש כשהם מצויידים בהון שהועבר אליהם מהדור הקודם, וחלק מגיעים ללא הון. המשחק בדור השני שונה מאשר בדור הראשון: חלק מהשחקנים נהנים מיתרון בתנאי הפתיחה על אחרים. הם בעלי דירות, הם בעלי רכוש, הם עובדים בחברה של הוריהם, וכו'. המשחק הזה, בניגוד לקודם, כבר אינו מבטיח הזדמנות שווה לכולם. ועוד דבר: בשנים האחרונות הולך ומתחוור לכלכלנים שהצטברות העושר אינה אקראית ואינה בלתי תלויה; שהשיטה הקפיטליסטית גורמת לכך שהעושר הולך ומצטבר מדור לדור בידי מעטים, ונוצרות שכבות אוכלוסייה עשירות (והכוונה היא לעושר רב-דורי) ומולן שכבות אוכלוסייה עניות.

מה שנראה היה בתחילה כמו משחק מלהיב, צודק, מעורר השראה, מדרבן ליוזמה, שבו ישנה הזדמנות שווה לכל השחקנים וההצלחה תלויה רק בהשקעה האישית - נראה בדיעבד כמשחק פחות פתוח משחשבנו, משחק שבו המוביליות החברתית (הסיכוי של פרט לנוע כלפי מעלה בפירמידה הכלכלית) היא מועטה. למעט מקרים קיצוניים, עתידו הכלכלי של כל אחד מוכתב במידה רבה מראש (שוב, כמו בימים של האריסטוקרטיה), ע"י המיקום החברתי של הולדתו. זהו עולם של מעמדות קשיחים, שהסיכוי להתקדם במידרג החברתי הוא קטן. בעולם כזה, של עשירים מופלגים ועניים מרודים שמצבם איננו תוצאה של מאמציהם אלא של הקלפים שחולקו להם בפתיחת המשחק - יכולה להיווצר התבדרות למעמדות קבועים ועלייה מתמדת של מידת אי-השיוויון הכלכלי, עלולה להיחלש הסולידריות החברתית והנכונות לתרום לכלל ("זו לא המלחמה שלנו", אמרו השחורים בארה"ב בזמן מלחמת וייטנאם), והמערכת הפוליטית הופכת להיות פגיעה יותר להסתה, להאשמות, לשיסוי של קבוצה כנגד קבוצה.

דרך שלישית?

ייתכן שהגענו להכרה ששתי הדרכים - זו של משק מתוכנן ("סוציאליסטי") וזו של משק תחרותי ("קפיטליסטי") - אינן מהוות פתרון רצוי. מה עושים? חושבים מיד על דרך שלישית, על "שביל הזהב". זה בהחלט נשמע טוב: לוגי, אקלקטי, פרגמטי. אלא שנכונה לנו בשורה רעה: אין כזה פתרון - אין שום שביל ב"אמצע". האמצע - הוא איזור לא-ממופה, שאין בו דרכים סלולות. אם נרצה לחיות בו - נצטרך לנווט בכוחות עצמנו. נצטרך לסלול לנו דרך משלנו.

יש צורך בהסכמה חברתית. זהו נושא חברתי מובהק, ולכן רצוי שהוא יוכרע במישור הפוליטי. ההכרעה צריכה להיעשות מראש, עקרונית, כבחירת דרך-חיים לחברה - לא לכשיתפתח משבר, לא מעל צמיגים בוערים, לא אגב מלחמת מעמדות (והיא עלולה לפרוץ), לא במלחמת אחים (והיא הולכת ומתקרבת, מסיבות אחרות בינתיים). רצוי גם לזכור שמדובר בשאלות כבדות וחשובות, כאלו שישפיעו על עתיד החברה בישראל. לכן עדיף להימנע מסיסמאות נבובות מהסוג שמושמע בשנים האחרונות, הן אלו "החברתיות" והן אלו "הקפיטליסטיות".

ואולי עצה אחרונה למי שמעוניין להתחיל לחשוב על פתרונות: אין ארוחות חינם; אין דרך לשפר את מצבה של קבוצה אחת מבלי שקבוצה אחרת תישא בנטל; אין דרך לפתור בעייה אחת מבלי שתתפתחנה בשל כך בעיות אחרות. כד השמן של בית המקדש הוא אגדה. לכן פריצת נתיב היא אינדיבידואלית לחברה, היא תושג רק ע"י עשיית פשרה מוסכמת בין מיצוי יתרונותיה של התחרות החופשית לבין תשלום המחיר בגין מגבלותיה החברתיות.

כמה תובנות מתוצאות הבחירות לכנסת

ממשלת אחדות לאומית?

תוצאות הבחירות מצביעות על כמעט-שוויון בין שתי מפלגות גדולות שאף אחת מהן לא הצליחה לגייס לבדה רוב מוחלט, ולכן נדרשת הקמת ממשלה קואליציונית. במצב עניינים רגיל, הפתרון הטבעי הוא הקמת קואליציה המתבססת בעיקר על שתי המפלגות הגדולות. אז האם צפוייה ממשלת אחדות לאומית?

אני סבור שלא. הבעייה איננה הבדלים אידיאולוגיים: אין למעשה הבדלים אידיאולוגיים בין שתי המפלגות הללו. הבעייה היא שהבחירות הללו הוקדמו ע"י נתניהו כדי לעכב הליכים משפטיים שעומדים להינקט נגדו סביב היותו חשוד במספר נושאים, והן הפכו לסוג של משאל עם לגבי העמדתו לדין. בהתאם, ההצבעה של הציבור לא הייתה אידיאולוגית אלא יותר הבעת תמיכה (או התנגדות) בנתניהו עצמו. העם נחלק, ולכן אין מקום לממשלת אחדות לאומית: אין על מה להסכים. נתניהו מתכוון להפוך את הכנסת הקרובה לעיר מקלט פרטית שלו, שתגן עליו מפני רשויות החוק. כל עוד הוא יכול לגבש קואליציה שתאפשר לו זאת - הוא יקים ממשלה כזו. נותר רק לקוות שכשרונו הפוליטי המפורסם יאפשר לו לצמצם למינימום את המחיר הפוליטי שייאלץ לשלם תמורת הסכמת השותפות לקואליציה, לטובת כולנו: זה אנחנו שנשלם את המחיר.

מלחמת אזרחים?

כחברה, אנחנו נמצאים קרוב למלחמת אזרחים. ההתחלקות למחנות פוליטיים אינה משקפת לדעתי חילוקי דעות אידיאולוגיים ואפילו לא הבדלי השקפה לגבי המהלכים המשפטיים סביב משפטו הצפוי של נתניהו - היא משקפת מאבקי זהות, והיא מלווה בשנאה בולטת בין מחנות סטריאוטיפיים. הנתונים הגיאוגרפים של תוצאות  ההצבעה מצביעים לדעתי על הצבעת מחאה עדתית יותר מאשר על התלכדות סביב נתניהו. הוא גם אינו מבטיח להם כלום ואין לו מצע מפלגתי מחייב (מעניין היה לשאול את בוחריו למה הם מצפים ממנו בקדנציה הקרובה). הוא אמנם משתמש באנרגיה העדתית כדי להלהיט את תומכיו ("הם", "השמאל") אבל אני חושב שהוא נתפס בידיהם יותר כאמצעי, כאויב של האויב, מאשר כמנהיג ובן ברית אמיתי. זה אומר שהבעייה העדתית חיה ובועטת, כמחלה כרונית של החברה הישראלית. נתניהו הוא רק שסתום מוצא אפשרי לאנרגיה זו, ונקווה רק שהבעייה תיחלש עם פרישתו ושיורשיו בליכוד לא ישתמשו באנרגיה העדתית כדלק העיקרי לגיוס תמיכה פוליטית.

ההישג של בני גאנץ

ההישג האלקטורלי של "כחול-לבן" קיים למרות האכזבה המרה מכך שהמפלגה לא הצליחה לעקוף את הליכוד באחוזי התמיכה. מדובר ברעידת-אדמה: בחור משכמו-ומעלה, סוג של שאול המלך, שלא תכנן כנראה במקור לפנות לקריירה פוליטית, החליט לפתע להיכנס לפוליטיקה ובמהלך בזק הצליח לכרות בריתות ולהגיע להישג פוליטי חסר-תקדים. הצלחתו זו מבשרת על רצון עז שקיים בציבור בישראל לסיים את תקופת נתניהו ומעלליו, עד כדי ויתור על עמדות ודעות פוליטיות קבועות ונהירה ממפלגות אחרות למחנהו. זה אמנם לא הספיק כדי להחליף את השלטון, אבל זה מעיד על אנרגיה שעדיין קיימת במחנה המרכז-שמאל (שכמעט החריבה את מפלגות השמאל). אינני סבור שהמצב שנוצר בעקבות הבחירות הוא יציב, ומוקדם עדיין להכתיר את המהלך של "כחול-לבן" ככישלון: הסיפור שבו אנחנו מצויים טרם נכתב במלואו.

תבוסת השמאל היא הזדמנות

אינני סבור שתבוסת מפלגות השמאל בבחירות האחרונות היא סיבה לדכדוך: זה מגיע להם. מפלגות השמאל בישראל אינן באמת מפלגות שמאל אלא סוג של מפלגות מרכז ליברלי שמשתעשעות בתחפושות של שמאל. שמאל אמיתי היה צריך להילחם על שיוויון זכויות מלא לכלל תושבי ישראל, לרבות ערביי ישראל, מבקשי מקלט ופועלים זרים. הוא היה צריך להילחם על אפלייה מתקנת בחינוך, על מערכת מיסוי פרוגרסיבית שמשמעותה העלאת שיעורי המס (כולל מיסוי ירושות ורכוש), על תכנית ממשלתית אמיתית שתספק דיור לחסרי-דיור, על פנסיית מינימום לכלל תושבי ישראל, נגד ועדי העובדים הגדולים ונגד הפיכת הרפואה הציבורית בישראל לרפואה פרטית. הוא היה צריך להילחם על הפרדת הדת מהמדינה, על ביטול התמיכה הממשלתית ברבנות האורתודוקסית ועל הנהגת נישואים אזרחיים. הוא היה צריך להילחם ברכב הפרטי כדי לפנות את התשתיות הקיימות לתחבורה הציבורית (זה עד כדי כך פשוט).

השמאל הנוכחי (ומדובר בעיקר במפלגת העבודה) הוא צללית חיוורת של סדר יום זה. הוא עוסק אמנם מעט בפלסטינים, אבל תומך בוועדי העובדים הגדולים ואינו יוצא למלחמה על נושאים טבעיים שלו. הוא מנסה להתגונן (לשווא) מהכתם שהטיל בו הליכוד, כאילו אינו פטריוטי, ואולי לכן אינו חובר בגלוי לבוחר הערבי. הוא אינו יוצא להתקפה חזיתית בנושא חסרי הדיור, לא בנושא התחבורה הציבורית ולא בנושא מיסוי העושר. הוא מתבסס אלקטורלית על אוכלוסייה שבעה, מבוססת-מידי, וחושש לצאת בגלוי למלחמת מעמדות. הוא תומך בעיקרון בעמדות הימין בנושאי המשא ומתן עם הפלסטינים (עם הבדלים קוסמטיים) ומאמין בעצם בהמשך ניהול הסכסוך. מחנה פוליטי כזה, שאין לו עמדות תקיפות וברורות (בגלל הרצון למשוך מצביעים מהמרכז והימין), מצטמצם מרצונו לדיונים על שחיתות, מלחמות-מגדר, זכויות הלהט"בים, אי-יעילות ממשלתית ובלימת יוזמות חקיקה של גורמים קיצוניים בימין. אלה אזורים בהם קל להסכים, נעים להצטלם ואין מחלוקות מהותיות. אין פלא שברגע שקמה קריאה לדגל של "כחול-לבן" - המחנה מתרוקן. כי זה לא באמת מחנה רעיוני אלא מגרש חנייה פוליטי נוח. ואז במדינה שבה יש כמיליון מצביעים ערבים, כחצי מיליון להט"בים ולמעלה מחצי מיליון סטודנטים - שלא לדבר על רוב (70%?) שמוכן לוויתורים טריטוריאליים תמורת הסכם עם הפלסטינים במסגרת הסדר שלום אזורי - מפלגות השמאל שאמורות לינוק מהם את כוחן מגיעות לסף הכחדה פוליטית. הם צריכים לנצל את התבוסה לשידוד מערכות: לא רק להסתפק בפולחנים הרגילים של עריפת ראשים ובחירת מנהיגים חדשים אלא להקים שמאל אמיתי, אידיאולוגי, לוחם, פרוגרמטי (לא רק ביקורתי), נוכח במאבקים הפוליטיים היומיומיים ומעורר השראה בציבור בוחריו.

תחזית מזג האוויר

הממשלה הקרובה תהיה ככל הנראה אסון. היא תנהל שתי מלחמות בלתי-תלויות: נתניהו ינהל מלחמה פרטית כדי להציל את עצמו ממערכת המשפט, ושותפיו מהימין המתנחלי ינהלו מלחמה לביטול סופי של "הקו הירוק". במלחמתו של נתניהו נראה ניסיונות לעכב את התהליכים, לדחותם ואולי אפילו לבטלם בדרך של חקיקה. כל מערכת החוק ומערכת המשפט יוכנסו לחדר הניתוחים של הכנסת כדי לעקר אותן ולבטל את התהליך הצפוי של ניהול תביעה נגדו. שומרי הסף יוחלפו. במקביל, נהיה צפויים לסיפוח ולהחלת חוק ישראלי בשטחים. המשותף לשני המאמצים הוא כמובן האויב: שלטון החוק, מערכת המשפט, ובג"ץ כמווסת החקיקה הלא-חוקתית. בתוך כל ההמולה, המפלגות החרדיות יפעלו לשדידת אוצרות שטרם נבזזו בתקציב המדינה ולהתערבות נוספת באורח חייהם הרדוף של החילוניים. והתזמורת תנגן שירים לאומיים כרקע, אם כהסחה לצופים ואם כאמצעי חביב לנגח את "השמאל". שימו לב שבניגוד לתוצאות הבחירות - "השמאל" (כמילת גנאי בישראל) הולך ומתרחב: הוא כולל כיום גם את "כחול-לבן", את מערכות המשפט ואכיפת החוק, את רוב התקשורת, את צמרת צה"ל, ועוד היד נטוייה: הוא עתיד לכלול כל מי שיפריע לעיקור מערכת החוק.

זו תהיה קואליציה של מלאכי חבלה. כל מי שישב בביתו (או בבועתו) ויצפה פסיבית במתרחש - זה רק מגיע לו. יש לצאת ולהילחם על גורלה של המדינה היהודית היחידה, זה המאויים כיום ע"י קואליציה של בוזזים המנופפים משום מה את דגלי ישראל. במגבלות החוק, יש לעשות כל שניתן כדי לבלום את תהליכי ההרס של מוסדות המדינה: לדבר, לזעוק, להפגין, לסרב לקחת חלק בהצגה הלאומית הכוזבת, המאחזת עיניים.

תכנית "מחיר למשתכן" - מבט על הכישלון בהתמודדות עם שאלת מדיניות הדיור

בימים אלו מסיים משה כחלון קדנציה של קרוב לארבע שנים - מאז מאי 2015 - כשר האוצר של ישראל. כהונה זו שלו קיבלה אופי של מסע צלב פרטי לפתרון "בעיית הדיור" - כינוי שניתן ללא הצדקה לתופעה המתמשכת של עליית מחירי הדירות בישראל שהחלה בשנת 2008 ונמשכה עד לעת האחרונה. "בעיית הדיור" זכתה למודעות ציבורית בעיקר בזכות המחאה הציבורית של קיץ 2011 והפכה בכך לדגל פוליטי אטרקטיבי, שכחלון התפתה להניף. שימו לב שגבולותיה וממדיה של מה שקרוי "בעיית הדיור" משורטטים רק ע"י עליית מחירי הדירות בישראל: היא לא זכתה (לפחות לא בגילגולה הנוכחי) להגדרה אלטרנטיבית כלשהי שניתן היה לחשוב עליה - ממדים של מצוקה פיזית של דיור, צפיפות הדיור, שיעור משקי הבית המתגוררים בדיור בבעלותם, שיעור משקי הבית המתגוררים אצל הוריהם, אי-שיוויון בתחום הבעלות על דיור, וכו'. וכך, הביטוי היחיד לממדיה של "בעיית הדיור" הנוכחית הוא מדד מחירי הדירות של הלמ"ס. אפשר לכן להבין את התחייבותו הפוליטית הנמהרת של כחלון - מנהיג פוליטי שמחפש דגל חברתי שיבדל אותו - להוריד את מחירי הדיור.

לצורך ביצוע המהלכים הנחוצים לפתרון "בעיית הדיור" רוכזו האמצעים והמנופים. כך קיבלה מפלגתו של כחלון לרשותה גם את תיק השיכון, הוקם "קבינט דיור" ונעשו שינויים אירגוניים שנועדו להכפיף את כל המנופים הנחוצים לשר האוצר. במסגרת זו הועברו רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון לשליטת משרד האוצר, כך שכל סמכויות התכנון וניהול הקרקע של המדינה הועברו ממשרדי הפנים והבינוי לידי משרד האוצר. במקביל הועבר תכנונן של כ-20 אלף יחידות דיור חדשות ל'מסלול מקוצר' - שם קוד למעקף של גופי התכנון והרישוי. המסר ב-2015 היה ברור: הקרב על מחירי הדיור החל, ובקרב זה לא יילקחו שבויים. גורלו הפוליטי של כחלון הוטל על כף המאזניים. מדד מחירי הדיור מוטל בכף הנגדית. רק אחד מהם ינצח.

איל הברזל שבעזרתו ניסה שר האוצר להתמודד עם עליית מחירי הדיור הוא תכנית "מחיר למשתכן" - תכנית ותיקה של משרד השיכון שהופעלה לסירוגין מאז שנות ה-90', אלא שהפעם תכנית זו הופעלה ככלי הכמעט-יחידי להשגת המטרה והפכה למותג העיקרי של הקדנציה של כחלון. ארבע שנים מאוחר יותר, אנו עדים לעצירתם של מחירי הדיור, בשלהי 2018. אז מה היה לנו כאן - הצלחה היסטורית? בימים אלו נכנס מבקר המדינה לבחון את קרביה ואופן ביצועה של תכנית "מחיר למשתכן" על רקע טענות שונות שהועלו נגד התנהלותה. עד שהוא יפרסם את מסקנותיו נוכל להעריך מה קרה כאן בארבע השנים האחרונות, כשאנו מסתכלים לא דווקא על התכנית עצמה אלא על התמונה הרחבה יותר של המערכה לפתרון "בעיית הדיור".

מה קרה?

ההתמודדות עם עליית מחירי הדירות לא החלה בקדנציה של כחלון: שרי שיכון קודמים ניסו גם הם להתמודד עם מחירי הדירות המאמירים ע"י ניסיונות להגביר את קצב התחלות הבנייה. אסטרטגיה זו מבטאת השקפה שקנתה לה אחיזה בציבור, לפיה מחירי הדירות הגבוהים משקפים חסמים מצד ההיצע (בעיקר - מחסור בזמינות קרקע מתוכננת לבנייה). ואמנם, טוענים מצדדי השקפה זו, גם עליית המחירים המהירה של העשור האחרון היא תוצאה של אותה בעייה ישנה: קושי מצד ההיצע להתאים את מלאי הדירות לביקוש הגואה - אף מילה על השאלה מדוע בכלל הביקוש לרכישת דירות גאה בשנים אלו. השקפה זו אומצה גם ע"י בנק ישראל, שטען אף הוא ש"משבר הדיור" שנוצר ב-2008 נובע מהיצע נמוך של קרקע לבנייה (ולא, חלילה, כתגובה להפחתה חדה של שיעור הריבית במשק על רקע המשבר הפיננסי העולמי) ויש לכן לנקוט בצעדים שיאפשרו להגביר את קצב התחלות הבנייה. לזכותו של הבנק המרכזי אפשר לומר שמעבר לטענה לגבי מרכזיותו של גורם ההיצע בגרימת ההתייקרות הוא ניסה במקביל "לצנן" את הביקוש לרכישת דירות ונקט לשם כך בצעדים (אפקטיביים, יש לציין) כדי להגביל את היקפי האשראי הבנקאי לרכישת דירות.

ייחודו של המאמץ שהפעיל כחלון היה בהיותו טיפול סימפטומטי - לא טיפול שורש: הוא לא עסק בתחום התכנון הקרקעי של ישראל לטווח הארוך, הוא לא מיקד את המאמץ בחסרי הדיור באמצעות החייאתו של הסיוע הממשלתי שהתפוגג בעשורים האחרונים והותיר משקי בית צעירים חסרי-אונים מול מחירי דירות המתרחקים מהישג-ידם, והוא לא פעל מספיק לריסון הביקוש הספקולטיבי שהציף את שוק הדירות - הוא התמקד בניסיון לעצור את מחירי הדירות הגואים, וזאת במהירות האפשרית.

מדד מחירי הדירות איננו השורה התחתונה של תחום הדיור בישראל ואף לא של מדיניות חברתית להבטחת נגישות לדיור - זוהי רק השורה התחתונה שבחר לעצמו כחלון, מרצונו החופשי. הצורך הפוליטי הזה להצביע על הצלחה בלוח זמנים רלוונטי גרם לקדחתנות - להעדפת הצלחות מהירות על-פני מציאת פתרונות בסיסיים לבעיות הדיור האמיתיות של ישראל. בעיקר - היעד של המדיניות הפך להיות חד-ממדי: מדד מחירי הדיור הפך לקנה המידה היחידי להצלחה/כישלון. יש משהו מוזר בוויכוח אם מדיניותו של כחלון הצליחה או נכשלה כשקנה המידה למדידה הוא שגוי מעיקרו: הסרגל למדידת מצב הדיור בישראל אינו מדד מחירי הדירות.

הדגש הטקטי של מהלכי המדיניות היה על מנופים, ולכן על היערכות: ריכוז כל סמכויות התכנון וניהול הקרקעות בידיו של קבינט הדיור והפיכת תכנית "מחיר למשתכן" לכלי העיקרי בפתרון הבעייה. כך, כל קרקעות המדינה שהוקצו בשנים אלו לבנייה הוקצו רק במסגרת מכרזי קרקע של תכנית  "מחיר למשתכן". מאחר שזוהו תהליכים "בועתיים" שהביאו לרתיחה של שוק הדיור (תהליכים שהחלו עוד לפני זמנו של כחלון כשר אוצר) - העיקרון היה לנטרל את עודף הביקוש לדיור ע"י פעולה במקביל: מצד ההיצע - האצה של קצב התחלות הבנייה ע"י קיצור תהליכי תכנון ורישוי, והוזלת מחירי הדירות הכלולות במבצע ע"י סבסוד מחיר הקרקע ליזמים; מצד הביקוש - ריסון מסוים של הביקוש הספקולטיבי ע"י העלאת מיסי הרכישה על דירות הנרכשות למטרת השקעה (יש לי ספק עד כמה העלאת מיסי הרכישה הייתה בעלת השפעה אפקטיבית על הביקוש, וכידוע ההצעה להטיל מס על הכנסה מריבוי דירות לא צלחה את הכנסת). אבל מעבר לכל אלו פעל מנגנון אפקטיבי של דילול הביקוש מצד חסרי-הדיור ע"י הנהגת שיטה של הגרלות של זכויות עתידיות שגרמה לפרישה (זמנית) של עשרות אלפי משקי בית משוק הדיור: ההבטחה שניתנה להם, לקבל בעתיד דירות במחיר מוזל - גרמה למשקי בית צעירים לפרוש משוק הדיור ובכך למעשה להקל על המחסור. ייתכן שהתייצבות מחירי הדירות במחצית השנייה של 2018 היא תוצאה של מהלכים אלו, אם כי קשה בכלכלה לשייך תוצאה לגורם וייתכן שאנו עדים להפוגה בלבד.

האם זו הצלחה? מה עוד קרה?

הקצאת הדירות במסגרת התוכנית "מחיר למשתכן" התמקדה בפריפריה, ובגלל הסיבסוד העמוק של מחירי הדירות במכרזים אלו נוצר מצב שבו חסרי-דיור מנצלים את ההזדמנות ורוכשים דירות במיקומים שאינם תואמים את דפוסי מגוריהם או את דפוסי תעסוקתם. הציפיות של משקי בית אלו הן כנראה להחזיק בדירות שרכשו עד למועד שבו הם יוכלו לממש את רווחי ההון שנוצרו בזכות הסיבסוד הממשלתי (הדרישה הנוכחית היא להחזיק בדירות לפחות חמש שנים ממועד האיכלוס שלהן). בינתים עולה שאלה מה יקרה לערי הפריפריה בהן נבנו דירות אלו אם אוכלוסיית הרוכשים לא תגיע להתגורר בהן. ייתכן שמדובר ביצירת עודפי היצע בפריפריה שעוד ישפיעו לרעה על מחירי הדיור שם.

תנאי המכרז בין היזמים והלחץ בעטיו להורדת מחירי דירות למשתכנים הביאו כנראה לפגיעה משמעותית באיכות הבנייה של דירות שנבנו במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן" יחסית לאיכות הנהוגה בדירות דומות הנמכרות בשוק הפרטי. הדבר גרם לפגיעה במוניטין של התכנית ולרתיעה של חלק מהרוכשים. כך, נוצרו עודפים בחלק מהאתרים ומתרבים מקרים של ויתור על הזכיות מצד הרוכשים.

להצלחה המספרית של תכנית "מחיר למשתכן" (הוגרלו כנראה כבר 60 אלף יחידות דיור) התלוותה תוצאה שלילית בלתי-צפויה: המחירים הנמוכים של דירות הנמכרות (או לפחות מובטחות) במסגרת המבצע גורמות ליזמים לצמצם את התחלות הבנייה של דירות שמחוץ למסגרת התכנית בגלל אי-ודאות לגבי יכולתם למכור את הדירות הללו במחירים שיבטיחו להם רווחיות סבירה. התוצאה היא שבעוד שהמהלך כולו תוכנן כדי להאיץ את קצב התחלות הבנייה במשק - הוא גרם למעשה לצמצום קצב התחלות הבנייה בגלל הירידה של התחלות הבנייה של יחידות דיור שאינן כלולות במבצע. לכן, בעוד שמובילי התכנית מתבשמים מהצלחתם לעצור את עליית מחירי הדירות - הולך ונעשה ברור שקצב התחלות הבנייה הולך ומואט ויש בכך כדי להתריע מפני מצב של מחסור צפוי מצד ההיצע.

עוד כמה בעיות

בשולי ההצלחות יש עוד כמה בעיות שטרם נפתרו או אפילו נולדו:

• גם אם מחירי הדירות נעצרו ב-2018, הם אינם נמצאים כיום ברמה סבירה: מחירי הדירות במונחי שכר ממוצע נמצאים כיום בשיא של כל הזמנים, ומחוץ להישג ידם של רבים ממשקי הבית הצעירים בישראל. כתוצאה מכך אנו נמצאים כיום בנסיגה היסטורית של אחוז משקי הבית המתגוררים בדירות בבעלות, ובהתאם בגידול משקלם של משקי בית צעירים ש"חונים" אצל הוריהם או מתגוררים בשכירות מחוסר ברירה. פתרון אמיתי של בעיות הדיור מחייב אותנו להתייחס גם לבעייה זו של "ביקוש כבוש".
• מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, זה שהפך ללוח התוצאות הרשמי של המדיניות לפתרון "בעיית הדיור", זוהם בשנים האחרונות. גם לפני כן הוא סבל מכך שאיננו למעשה מדד מחירים אמיתי (כהגדרתו הסטטיסטית) ואיננו יכול לספק תיאור אמין ומדויק של מגמת מחירי הדיור (לדוגמה: לצורך שימוש בו כבסיס הצמדה לניירות-ערך ממשלתיים, לתכניות חיסכון לדיור או לחוב משכנתא), בוודאי שלא בחתכים גיאוגרפיים. מיגבלות אלו היו ידועות כבר מזמן ולמרות זאת לא נענו בקשות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה להקצות לה אמצעים כדי לאפשר לה לפתח ולתחזק מדד מחירים מבוסס. אבל מהלכי התוכנית יצרו בעייה נוספת: השיטה של סיבסוד דירות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" יצרה מצב שבו מחיריהן של חלק מהדירות אינם משקפים את ערכיהן אלא את עלותן למשתתפי התוכנית, ובכך נוצר עיוות של מדד המחירים שבו מערבבים את מחיריהן של דירות הנמכרות במחירי שוק עם אלו של דירות מוזלות הנמכרות במסגרת התוכנית.
• הרצון להצביע על הצלחת המהלך גרם לניסיונות לבצע מניפולציה של הנתונים ולהפעיל צנזורה על דיווחים ועל השמעת דעות ביקורתיות. כך נמנעו פירסומים אלטרנטיביים לגבי מגמת המחירים, ולכולנו זכורה העויינות שהופגנה כלפי בנק ישראל והנגידה פלוג כשחטיבת המחקר של הבנק העלתה ספקות לגבי מידת ההצלחה של התוכנית. זו אמנם איננה תופעה חדשה ביחסים בין משרד האוצר לבין בנק ישראל, ובוודאי שתופעה זו מתגמדת מול המערכה שמנהלת לשכת ראש הממשלה בשנים האחרונות כדי לקבל תקשורת מפרגנת, אבל בכל זאת קיימת בעייה כשיורים בשליחים: האמת נפגעת.
• המשאבים שהושקעו במימון תוכנית "מחיר למשתכן" הגיעו לפי הערכות לששה מיליארד ש"ח. זוהי העלות שנוצרה לממשלה (ולכן למשלם המיסים) ע"י הוויתור על חלק מתקבולי המכירה של הקרקעות כדי להוזיל את מחירי הדירות למשתכנים. סכום זה אינו מופיע בתקציב הממשלה במפורש, שכן אילו היה מופיע - הוא היה גורם לגידול בהוצאות הממשלה ולכן מחייב העלאת מיסוי או קיצוץ בהוצאות ממשלה אחרות, או לחילופין גורם לחריגה מיעד הגירעון של תקציב הממשלה. המניפולציה וההסתרה של עלות זו היא סוג של רמאות עצמית של הציבור: הוא שילם את מחיר התוכנית, אבל בשיטה מסוימת של רישום הוא איננו רואה יותר את ההוצאה. המשמעות היא שתקציב הממשלה זוהם: הכלי שאמור היה לסייע לכנסת לאשר את תקציב הממשלה ולבקר את פעילותה הפיסקלית (וכמובן גם לשקף את איכות הניהול) - אינו מראה עוד את מה שהוא אמור להראות. כך, אפשר ליצור יש מאין, אפשר להוציא כספים מהקופה (שאינה רושמת…) ואפשר להתהדר בעמידה ביעדים פיסקליים (גירעון ממשלתי, יחס חוב לתוצר) בשיטת 'ישראבלוף'. גם זו כמובן איננה המצאה של כחלון, אבל אולי הגיע הזמן להגדיר מחדש את כללי החשבונאות התקציבית ולמנוע מצב מגוחך שבו הפנס (או המגנומטר) הותקן בכניסה הראשית וכולם נמנעים מלעבור בכניסה זו בגללו ומשתמשים בחלונות.

כמה מסקנות כלליות יותר

המטרה (מחירי הדירות) היא מטרה מוטעית - הגדרת מחירי הדירות כיעד למדיניות ממשלתית היא מוטעית. ניתוח מצב הדיור בישראל יכול להצביע על נקודות תורפה חברתיות ואחרות ולהוביל לזיהוי בעיות קיימות ולניסוח פתרונות. לכל אלו אין שום קשר הכרחי למדד מחירי הדירות. יותר מכך: אם מחירי הדירות בישראל ייחתכו חס-וחלילה לחצי בשנים הקרובות - לא תיעלמנה כתוצאה מזה בעיות קיימות, אבל אולי תתעוררנה בעיות חדשות. מי שרוצה להתמודד עם בעיות הדיור בישראל צריך לזהות אותן, להצביע על כיווני פתרון, לבחור בכלים, ולהפעיל מדידה אמיתית וגלויה של מידת ההתקדמות לקראת פתרון הבעיות. המדד שמפרסמת הלמ"ס בכל חודש אינו יכול להוות אינדיקטור להצלחתה של מדיניות לאומית לדיור.

אנחנו חיים עדיין במשטר ריבית בעייתי - המשבר הפיננסי העולמי שהחל ב-2008הניע בנקים מרכזיים ברוב העולם להפחית את הריבית המוניטרית ולבצע הרחבה מוניטרית. היסטורית - זה איננו מצב "נורמלי": גרעונות ממשלתיים בסדרי הגודל שישנם בשנים האחרונות היו נתפסים פעם כחוסר אחריות לאומית וכפצצת זמן אינפלציונית; כיום - זה נתפס אחרת. המערכת המוניטרית משועבדת למען שמירת חיוניותה של המערכת הריאלית. כל זה קורה כי העולם נע כיום בטריטוריה לא-ממופה: אנחנו יודעים כיום פחות ממה שנהגנו לדעת בעבר מה יקרה בשנים הקרובות ומה בדיוק עלינו לעשות. זוהי גם הסיבה שהבנק הפדרלי בארה"ב מהסס להעלות את הריבית לפי התוואי שהוא כבר הכריז עליו, רק כדי למנוע זעזועים במערכת הריאלית. המצב נתפס לכן כזמני, ויש בו בעיות ששוקי הכספים וההון אינם מורגלים בהן, כמו הריבית הנמוכה. התוצאה היא שבנק ישראל אינו מאפשר כבר מספר שנים ללווים ליטול את מלוא הלוואותיהם בריבית משתנה בגלל החשש שהם אינם מביאים בחשבון את סיכון הריבית, סיכון שעלול להתממש ולסבך אותם ואת הבנקים. מעבר לכך, איננו יודעים לומר מה יקרה לשוק הדיור לכשישתנה מצב הריבית בשוקי ההון: ייתכן שהריבית תעלה ונהיה צפויים אז להתאמה כלפי מטה של מחירי הדירות.

המיגבלות שקבע בנק ישראל בתחום המשכנתאות אינן סבירות - ההתערבות של בנק ישראל בשוק המשכנתאות בשנים 2009-2012 על רקע החשש מהתפתחות "בועה" יצרה מצב לא סביר שבו בנק מרכזי (באמצעות הוראות המפקח על הבנקים) מכתיב לבנקים הפרטיים קריטריונים מפורטים למתן אשראי. זהו מצב ללא תקדים בישראל: אפילו בשנים הארוכות בהן המקור היחיד של אשראי לדיור היה ממשלתי ("הלוואות משרד השיכון") והבנקים למשכנתאות היו רק צינורות להעברת הסיוע למשקי בית ולניהול הגבייה - הבנקים היו אמונים על החלטות אשראי, והסכמי החשב הכללי של משרד האוצר עם הבנקים למשכנתאות חייבו אותם רק לפעול בנאמנות עבור המדינה כאילו מדובר בכספם-הם. השנים חלפו, המערכת הופרטה, הבנקים רכשו ניסיון חשוב בניהול סיכוני אשראי ופיתחו מודלים ממוחשבים להערכת סיכוני אשראי המתבססים על פרופיל הסיכון של הלווה, והנה לפתע המפקח על הבנקים אינו סומך עוד על שיקולי הבנקים ויוצר מצב הזוי שבו פקידיו מכתיבים לבנקים (הפרטיים) קריטריונים מפורשים למתן אשראי. אחרי כשלושה עשורים שבהם הבנקים מנהלים בעצמם את סיכוני האשראי שלהם, לא יכול להיות שיש בידי המפקח על הבנקים אינפורמציה סטטיסטית באיכות גבוהה יותר משל הבנקים עצמם, כזו המאפשרת לו להכתיב להם קריטריונים מפורשים למתן אשראי. התערבות זו, שמקורה איננו ברגולציה בינלאומית ("באזל") אלא בניסיון מקומי לרסן את היקפי האשראי הבנקאי לדיור במצב עניינים מסוים, הובילה למצב עניינים בלתי-סביר ואיננה יכולה להימשך משחלף מצב העניינים שגרם לה.

חסר בישראל סיוע ממשלתי לרכישת דיור - מזה קרוב לשלושה עשורים מתקיים תהליך "זוחל" של הפרטת תחום המשכנתאות. אם עד 1990 כמעט כל האשראי לדיור נבע מסיוע ממשלתי לחסרי-דיור בתנאים מועדפים - כיום כמעט כל מערכת המשכנתאות היא פרטית והסיוע הממשלתי התדלדל לשוליים דקים של תחום הדיור. התוצאה היא דחיקה של שכבות צעירות שאינן שייכות לעשירונים העליונים ואין למשפחותיהם אמצעים להעמיד להם הון עצמי - אל מחוץ למעגל הדיור. בעייה זו מחייבת פתרון, ולשם כך יש להחיות מערכת של סיוע ממשלתי לרכישת דיור. כחלון לא טיפל בנושא זה, למרות שהוא מציג את עצמו כשר אוצר חברתי וכנושא הדגל בזכויות הצעירים להגיע לדיור. תוכנית "מחיר למשתכן" גם היא לא פתרה את הבעייה: יש בה עדיין העדפה של משקי בית מבוססים, ההטבות הן אקראיות, ומידת הסבסוד של כל משק בית במסגרת התוכנית אינה נובעת ממידת הזדקקותו האובייקטיבית לסיוע.

הבנקים נהנים ממירווח פיננסי מוגזם בתחום המשכנתאות - הגאות בשוק המשכנתאות בשנים האחרונות הביאה לפריחת רווחיהם של הבנקים. חלק מפריחה זו נובע מעצם הגידול המהיר של תיקי האשראי, מירידה בבעיות אשראי בתקופה של צמיחה כלכלית (פחות לווים מאבדים את מקום עבודתם) ומעליית מחירי הדירות (שמבחינת הבנקים משמעותה עליית ערכם של הביטחונות לאשראי). אבל חלק אחר קשור להגדלת המירווח הפיננסי שהם נוטלים לעצמם. ואכן, עליית ריבית המשכנתאות של השנים האחרונות אינה משקפת התייקרות מקורות ולא עלייה של מידת הסיכון, אלא פשוט גידול בכוחם המונופוליסטי של הבנקים שמאפשר להם להכתיב לשוק המשכנתאות ריבית גבוהה יותר כדי להגדיל את רווחיהם. דיונים שהתקיימו בוועדות הכנסת על תופעה זו, אליהם הוזמנו המפקחת על הבנקים והממונה על ההגבלים העסקיים, לא הצליחו להגיע למסקנות ולנקיטת צעדים נגד הבנקים. ובכל זאת, התחרות בין הבנקים בתחום המשכנתאות פחתה בעשור האחרון והציבור משלם את המחיר. אין דרך קלה לחשוף רווח מוגזם ועדיף פשוט להגביר את התחרות בתחום המשכנתאות. הדברים יסתדרו אז מעצמם. דבר לא נעשה בעניין זה בקדנציה הנוכחית של שר האוצר.