רשומות
שאלה ישנה החוזרת ועולה בתחום הבנייה למגורים היא עד מתי יימשך המרדף היזמי אחר קרקעות לבנייה ולאן הולכים מחירי הדירות. כדי לענות על שאלה זו עלינו להבין תחילה את הקשר בין מחירי הקרקעות, שעלו בשנתיים האחרונות בחדות, לבין מחירי הדירות.
המוצר הסופי שנמכר לציבור צרכני המגורים הוא דירות. קרקע מתוכננת היא תשומה מרכזית בעלות הקמת הדירות. למעלה מ- 90% מהקרקעות בישראל נמצאות בבעלות המדינה. שיעור הבעלות של המדינה אינו אחיד: באזורי הפריפריה הוא מתקרב ל- 100%, ובאזורים המכונים 'אזורי הביקוש' - קרי: מחוזות תל אביב והמרכז - שיעור הבעלות עומד על 80-85%. ניהול קרקעות המדינה מבוצע על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שתפקידה העיקרי הוא לספק קרקע מתוכננת לבנייה: להפוך קרקע גולמית לקרקע מתוכננת, שאותה ניתן למכור ליזמים שיבנו עליה דירות.
ניהול כלכלי נכון, כזה שתואם את האינטרסים הכלכליים של המדינה, היה צריך להוביל את רמ"י להכין מלאי של קרקע מתוכננת שיאפשר ליזמים להתאים את היקף הפעילות שלהם לביקושים השוטפים לדירות. כאן טמון עיקר הכשל של רמ"י: היא לא הצליחה עד כה להכין מלאי בהיקף הנדרש, והכשל הביא בין היתר לתנודות חריפות של מחירי הקרקעות. התנודות הללו מתבטאות בהגשת הצעות מחיר גבוהות במכרזי רמ"י, הצעות שמנותקות לעיתים מהשווי הכלכלי הנגזר ממחירי הדירות הנוכחיים ומשקפות ציפיות של היזמים לעלייה משמעותית של מחירי הדירות בשנים הקרובות. בהתנהלות כזו טמון גם סיכון משמעותי, כפי שיוסבר ויודגם בהמשך.
הגישה המקובלת להערכת שווי קרקע, שהיא הבסיס להגשת הצעה במכרז על קרקע, היא 'גישת החילוץ', שמתבססת על חילוץ שווי הקרקע כ"שארית" (Residual Value) של תחזית המכירות של תמהיל השימושים הסחיר האופטימלי של הקרקע (קרי: דירות, שטחים מבונים מניבים אחרים), בניכוי עלויות ההקמה והרווח היזמי. שימוש בגישת החילוץ מחייב: 1) ניתוח מפורט של הסביבה העסקית; 2) גיבוש תמהיל שימושים אופטימלי; 3) הגדרת מסלול מכירות אופטימלי (של מוצרי הנדל"ן) על ציר הזמן; 4) הפחתה מותאמת של עלויות הבנייה והרווח היזמי המתוכנן; 5) היוון תזרים השארית כדי לקבל את שווי הקרקע. מצורת חישוב זו נובע שלציפיות היזמים לגבי מחירי הדירות העתידיים יש השפעה מכרעת על המחירים המוצעים על ידם, הן במכרזי הקרקעות של רמ"י והן ברכישת קרקע פרטית.
כדי להדגים את הקשר שבין מחירי הדירות הצפויים לבין המחירים המוצעים על ידי היזמים במכרזי קרקע ואת הסיכון הטמון בהם, להלן דוגמא מספרית.
נתוני יסוד:
א. מחיר מכירה נוכחי של הדירה, כולל מע"מ 17% (אלפי ₪): 2,340
ב. רווח יזמי מתוכנן: 15% ממחיר המכירה נטו
ג. שטח דירה: 120 מ"ר
ד. עלות בנייה ישירה: 5,000 ₪ למ"ר
ה. תוספת בגין שטחי שירות: 20%
ו. עלויות עקיפות (אגרות, תכנון, ניהול, שיווק בצ"מ): 2,000 ₪ למ"ר
מנתוני היסוד נובע:
סה"כ עלויות הקמה למ"ר: 8,000 ₪
סה"כ עלות הקמה לדירה: 960,000 ₪
רווח יזמי לדירה: 300,000 ₪
נוכל כעת לחשב את שווי קרקע המחולץ:
מחיר מכירה נטו: 2,000,000
- רווח יזמי: 300,000
- עלויות הקמה: 960,000
= שווי קרקע מחולץ 740,000
שווי קרקע זה, אותו יכול היזם להציע במכרז, מותאם למחיר הדירה הנוכחי. אי-הוודאות ליזם טמונה בפער הזמן שבין מועד רכישת הקרקע למועד מכירה הדירות. אם נניח שפרק הזמן הוא כ- 3 שנים, ושבמהלכו מחירי הדירות יעלו במצטבר ב- 20% - תחשיב שווי הקרקע יהיה הבא:
מחיר מכירה נטו: 2,400,000
- רווח יזמי: 360,000
- עלויות הקמה: 960,000
שווי קרקע מחולץ: 1,080,000
מה יקרה אם היזם יעריך שמחירי הדירות יעלו במהלך השנים ב-20% במצטבר ולכן יציע במכרז עבור הקרקע 1,080,000 ש"ח אבל מחירי הדירות לא יעלו אלא ישארו ברמתם הנוכחית? נחשב עתה את הרווח היזמי שייוותר בידיו:
מחיר מכירה נטו 2,000,000
- עלויות הקמה 960,000
- תשלום עבור הקרקע 1,080,000
רווח יזמי 40,000-
כלומר: ליזם יהיה רווח יזמי שלילי, שפירושו שחיקת ההון העצמי שהושקע במיזם.
ומה יקרה אם מחירי הדירות ירדו בפרק הזמן שבין רכישת הקרקע למכירת הדירות? אם המחירים ירדו ב- 10% יתקבל התחשיב הבא:
מחיר מכירה נטו 1,800,000
- עלויות הקמה 960,000
- תשלום עבור הקרקע 1,080,000
רווח יזמי 240,000-
כלומר, היזם יפסיד בפרויקט זה כ- 240,000 ₪ לדירה. אם היזם מימן כ- 25% מהמיזם בהון עצמי - הון זה יישחק וייעלם.
ראינו שציפיות לעליית מחירי דירות בשיעור מצטבר של 20% הובילו לתוספת של 46% לשווי הקרקע המחולץ, לעומת התחשיב המקורי. אנו יכולים כעת להפוך את כיוון החישוב: לחלץ ממחירי הקרקעות שהוצעו על-ידי היזמים את הציפיות שלהם לגבי מחירי הדירות בעת המכירה.
ניתוח מכרזי קרקע של רמ"י, במרחב תל אביב-יפו, פתח תקווה, רמת השרון, מודיעין-מכבים-רעות, רמלה ובאר יעקב, שנסגרו בשנים 2016-2015 (טרום התוכנית "מחיר למשתכן"), מעלה שהפער הממוצע בין מחיר השומה (המחושב על יד השמאי הממשלתי) למחיר ההצעה הזוכה עמד על כ- 18%. הפער בין ממוצע ההצעות למחיר השומה היה אפס. בהנחה שמחיר השומה נקבע על פי מחירי הדירות בעת קביעת השומה, משמעות הנתונים הללו היא שבממוצע ציפיות היזמים היו שתשרור יציבות של מחירי הדירות. לעומת זאת, ההצעות הזוכות שיקפו ציפייה לעלייה מצטברת של 8% במחירי הדירות במשך 3 – 4 שנים (פרק הזמן הצפוי כאמור בין זכייה במכרז קרקע מתוכננת להוצאת היתרי בנייה).
ניתוח מכרזי קרקע של רמ"י במרחב תל אביב-יפו, מודיעין-מכבים-רעות, רמת השרון, באר יעקב ואור יהודה, שנסגרו בשנים 2021-2020, לאחר סיום התכנית "מחיר למשתכן" (בתקופה זאת נמשך שיווק קרקעות במסגרת התכנית "מחיר למשתכן", אולם בהיקף נמוך יותר וכן הוגדל נתח השיווק של קרקע לשוק החופשי) מעלה שהפער הממוצע בין מחיר השומה למחיר ההצעה הזוכה עמד על כ- 69%. הפער בין ממוצע ההצעות למחיר השומה היה 54%.
משמעות הנתונים הללו היא שבשנים 2016-2015 שיקף ממוצע ההצעות של יזמים ציפיות ליציבות של מחירי הדירות. ההצעות הזוכות שיקפו ציפיות לעליות מחירים של 1.5-2.5% לשנה, זאת בדומה לעליית הערך הממוצעת של דירות בישראל בטווח הארוך, שעמדה על 2-3%. בשנת 2021 משקפות ההצעות הזוכות במכרזים ציפיות לעליית מחירי הדירות בשיעור מצטבר של כ- 30% במהלך 3-4 השנים הקרובות, דהיינו, עלייה שנתית ממוצעת של 6-7%. ממוצע ההצעות משקף ציפיות לעליית מחירי הדירות בשיעור מצטבר של כ- 24%, דהיינו, עלייה שנתית ממוצעת של 5.0-5.5% - התייקרות שנתית גבוהה בהרבה מהממוצע ארוך-הטווח.
על רקע נתוני היסוד שהוצגו והמשמעות הכלכלית שלהם, מתחדד באחרונה הוויכוח בין כלכלנים אם העלייה המתמשכת של מחירי הנכסים, במכלול השווקים (שוק ההון, נדל"ן, נכסים אלטרנטיביים אחרים) משקפת בועת נכסים עצומת-ממדים שסופה לפקוע ולהביא לקריסת מחירים משמעותית. הדוגמא המספרית שהוצגה לעיל וכן נתוני המכרזים באזורי הביקוש ממחישים את גודל הסיכון ליזמים, שכן אם אכן תתחולל קריסה כזאת במהלך השנה–שנתיים הקרובות והציפיות לעלייה משמעותית של מחירי הדירות לא תתממשנה, צפויה הזכייה של היזמים במכרזים להסתיים בבכי.
