רשימת אורח: מדיניות דיור עם אחריות חברתית: תחליף זול למדיניות מוניטרית יקרה - ד"ר גילת בן שטרית*

ההצדקה העיקרית בעיני לנחיצותה של מעורבות ממשלתית באספקת דיור היא ההצדקה החברתית. בחברה המודרנית אדם ללא דירה הוא אדם ללא כתובת. אדם ללא כתובת הוא בלתי ניתן להעסקה. יחד עם זאת, מתוך מחשבה שרוב הקוראים הנאמנים של בלוג זה שייכים לעולם הכלכלה והפיננסים, מצאתי לנכון להעלות בבלוג זה נתונים ותיזה שמצדיקים את מעורבות הממשלה מנקודת מבט כלכלית, וזאת כאלטרנטיבה לתיזה של הכלכלה הניאו-ליברלית, לפיה כוחות השוק ישיגו את הפיתרון המיטבי.

לפני כן ברצוני להצטדק ואף להתלונן. כלכלנים מחפשים תמיד את העיגון בנתונים, אך בשוק הדיור חסרים נתוני מפתח רבים. את הנתונים הרלוונטיים להרכבת הפאזל צריך לאסוף ממקורות שונים, וגם אז חסרים נתונים מהותיים לניתוח אמיתי של שוק הדיור. להלן אציג מספר שאלות מהותיות שאין להן מענה במספרים.

שאלה 1: כמה יחידות דיור יש כיום בישראל? תשובה 1: המספר האחרון הוא ממפקד האוכלוסין לשנת 1995. בהעדר נתונים ניתן לערוך אומדנים שונים.

שאלה 2: כמה משקי בית מפונים מדי שנה מדירותיהם עקב אי עמידה בתשלום המשכנתא? תשובה 2: בהעדר נתונים פורמליים ארגון "ידיד" מציין שבין 1,500 ל-2,000.

שאלה 3: כמה דירות נרכשו בשנים האחרונות על ידי תושבי חוץ? תשובה 3:  מישהו יודע, כמובן, אבל אף מקור מידע פורמלי לא מוצא לנכון לפרסם נתון חשוב זה לציבור.

משבר הדיור נוצר כתוצאה מכך שהממשלה משכה את ידיה בעשור האחרון משוק הדיור והמשכנתאות. הממשלה הזניחה את תפקידה העיקרי בשוק הדיור ולא דאגה לכך שייווצר מלאי הולם של יחידות דיור לתוספת משקי הבית. יש לציין שהגורמים המקצועיים במשרד הבינוי והשיכון מילאו את תפקידם נאמנה והתריעו על כך שהולך ונבנה מחסור במלאי. אבל אחד הגורמים למשבר הוא ללא ספק ירידת כוחו של משרד זה, שתקציביו קוצצו ב-56% תוך עשור.  

איור מספר 1 מציג את התוספת השנתית של משקי הבית, את מספר הדירות שבנייתן הסתיימה באותה שנה ואת ההפרש ביניהם בשנים 1995 - 2008. החוסר שנבנה בשוק הדיור לפי חישוב זה עומד על כ-63,000 יחידות דיור. למספר זה יש להוסיף את מספרן של יחידות הדיור שנרכשו על ידי תושבי חוץ ולכן נגרעו ממלאי הדירות הזמין לתושבי ישראל. לפי הערכה של משרד הבינוי והשיכון הצטבר בעשור האחרון חוסר של בין 80 ל-100 אלף יחידות דיור.

איור מספר 1: ההפרש בין תוספת משקי בית לדירות שבנייתן הסתיימה, 2008-1995. 

תובנה חשובה מהנתונים שמוצגים לעיל נוגעת לרגישותו הרבה של שוק הדיור ונטייתו לתנודות מחירים. שוק הדיור מאופיין בעקומת היצע קשיחה. בגלל התמשכותם של תהליכי התכנון והבנייה, כל תזוזה של עקומת הביקוש תגרום לתנודות מחירים ניכרות.

כאמור לעיל, אין נתונים עדכניים על מלאי יחידות הדיור בישראל. לפי אומדני, מספר יחידות הדיור ב-2011 עומד על כ-2.3 מיליון. 80 אלף יחידות הדיור החסרות מהוות לכן כ-3.5% מהמלאי. הנתונים מראים שבשוק הדיור די בחוסר היצע של פחות מ-4% כדי לגרום לעליית מחירים של מעל ל-40% תוך 4 שנים (ר' איור מספר 2). 
מרכיב הדיור מהווה למעלה מחמישית מהרכב ההוצאות לתצרוכת של משק הבית, ולכן לעליית מחירי הדיור השפעה גדולה על מדד המחירים לצרכן.

איור מספר 2: מדד מחירי הדירות בבעלות הדיירים, ינואר 1994 עד אפריל 2011

למי שמחפש הצדקות כלכליות לצורך במעורבות ממשלתית בשוק הדיור - הנתון שהוצג לעיל מספק את התשובה. העיניים נישאות אל נגיד בנק ישראל כאל בעל השרביט שביכולתו לשמור על יציבות המשק. אבל למעשה יכולתו של הנגיד לשמור על היציבות באמצעות מדיניות מוניטרית הולכת וקטנה בכלכלה הגלובלית. העלאת שיעור הריבית במטרה למתן את האינפלציה מושכת את סוחרי הפורקס לשקל וגורמת לייסופו. כאשר השקל יקר נפגעת יכולתם של היצואנים הישראלים לייצא. הנזק הכלכלי נגרם במיוחד באותם ענפי תעשייה שגם כך מתקשים לשרוד בכלכלה הגלובלית. לכן למי שמתנגד לתפיסות של דיור בר-השגה ודיור ציבורי מומלץ לנסות ולכמת את העלות האלטרנטיבית של הפסדי היצואנים בטווח הקצר ובטווח הארוך כנגד הסובסידיה הממשלתית הנחוצה כדי לתמוך ולאפשר פתרונות דיור אלו.

ולבסוף, יהיו מי שיטענו שהנגיד בתפקידו כמבוגר האחראי בישראל המציא פיתרונות יצירתיים כדי ליצור דיפרנציאציה בין הריבית המוניטרית לבין הריבית על הלוואות דיור. פיתרון ראשון: הגדלת ההפרשות לחובות מסופקים על הלוואות לדיור עם שיעור מימון מעל ל-60%. פיתרון שני: הגבלת חלק ההלוואה שניטל עם ריבית משתנה. שני הצעדים האלו מהווים התערבות במדיניות ניהול הסיכונים של הבנקים. ניהול סיכונים זו אמורה להיות מומחיותם של הבנקים בכלכלה החופשית. אז איפה פה הכלכלה החופשית בסופו של דבר?

*ד"ר גילת בן שטרית הינה מתכננת ערים ואזורים ומרצה במכללה אקדמית עמק יזרעאל והמרכז האוניברסיטאי אריאל