רשימת אורח: האם לקנות דירה עכשיו? - ד"ר יאיר דוכין*

 שוק הדירות למגורים עובר מאז שנת 2008 תהליך של "תיקון אלים" (כלפי מעלה) של מחירי הדירות, לאחר ירידת המחירים המתמשכת שאפיינה אותו בעשור שלפני כן, מאז שנת 1997. לאורך 10 השנים הללו ירדו מחירי הדירות בבעלות, ריאלית, בשיעור מצטבר של למעלה מ- 20%. שחיקת המחירים ההיא תוקנה בתוך פחות משנתיים, תוך יצירת תחושה בציבור - לדעתי בלתי מוצדקת - שמדובר בתהליך של "בועה".

אין פלא, אפוא, שבשנתיים האחרונות מרבים אנשים להעלות בפני את השאלה אם העיתוי הנוכחי מתאים לרכישת דירה. עבור רובם זוהי החלטה כבדה ביותר, שכן מדובר בהשקעת נתח גדול (לעיתים עיקרי) מכספם (חסכונותיהם לטווח ארוך), וברוב המקרים גם בכניסה להתחייבויות כבדות לטווח ארוך (משכנתא). השאלה מתחדדת עוד יותר היות ורכישת דירה, עבור מרבית משקי הבית, היא תהליך מורכב (פסיכולוגית ופרוצדורלית), המלווה בחששות כבדים, הנובעים הן מעצם החלטת ההשקעה והן משאלת העיתוי (האם קנינו היום ביוקר מה שמחר יהיה זול בהרבה?).

שאלת העיתוי מתחדדת, כמובן, לאור ההערכות המנוגדות המתפרסמות חדשות לבקרים על ידי חזאים ואנליסטים שונים, באשר למגמת המחירים בענף. בזהירות אומר, שמרבית ההערכות הללו אינן נשענות על ניתוח סדור של התהליכים הענפיים, וחלקן אף מופרחות לאוויר כבלונים המיועדים לשרת אינטרסים של מפריחיהם. הפרסום הבלתי פוסק של ההערכות הללו מחזק את תחושת הבלבול של חלק נכבד מרוכשי הדירות הפוטנציאליים - ואולי בעצם לכך שואפים חלק מיצרני התחזיות הללו?

במאמר הנוכחי אנסה לענות על השאלה אם העיתוי הנוכחי הוא העיתוי המתאים לרכישת דירה. לאותם אנשים שעבורם התשובה היא שלילית - אנסה להצביע על העיתוי המתאים.

כדי לענות על השאלה יש לחלק את ציבור רוכשי הדירות הפוטנציאלי לשני מגזרים עיקריים: הראשון - רוכשי דירות למטרות מגורים עצמיים; השני - רוכשי הדירות למטרות ההשקעה.

לרוכשים למטרת מגורים עצמיים המלצתי היא פשוטה: חפשו ומצאו את הדירה המתאימה לכם ביותר, ואותה תרכשו. אין טעם לדחות את הרכישה, שכן כל התחזיות על ירידות מחירים צפויות הן בעירבון מוגבל ביותר (כולל התחזיות המופיעות בהמשך מאמר זה), ועלולות להתבדות. התחזיות הללו מתאימות בעיקר למשקיע שמנהל את מערכת הסיכונים של תיק ההשקעות שלו, שכולל גם דירות מגורים, המניבות לו שכר דירה.

כאן ברצוני לפרט את כוונתי באמירה הדירה המתאימה. דירה מתאימה פירושה שמצד אחד הרוכש יכול לעמוד לאורך זמן בנטל הכלכלי הכרוך ברכישתה (החזר המשכנתא ותשלומים שוטפים אחרים), ומצד שני היא הטובה ביותר לצרכיו מבחינת גודל ומיקום (ברור שתמיד יש דירות גדולות יותר וממוקמות טוב יותר, אך הן כמובן, בדרך כלל, יקרות יותר).

לרוכשי הדירות למטרות ההשקעה, התשובה לשאלה מורכבת יותר ומחייבת ניתוח והערכה של מצב השוק כיום והערכת המגמות המסתמנות בו לשנים הקרובות.

במאמרים קודמים הצבעתי על סוף שנת 2011 כעיתוי הסביר בעיני להתאזנות שוק הנדל"ן למגורים, היינו סוף התיקון כלפי מעלה במחירי הדירות. האיזון, שאכן מסתמן, נובע, לדעתי, בעיקר מהגידול בהיצע, שמתבטא בעיקר בגידול המתמשך במספר התחלות הבנייה למגורים. גידול ההיצע השיג את הביקוש לתוספת דירות, שמקורו בעיקר בתוספת השנתית של משקי בית (לכך יש להוסיף ביקוש שולי בהיקפו לדירות להשקעה של תושבי חוץ, שאינן מיועדות להשכרה).

היות ומשך הזמן הנדרש לתגובת היצע בענף הבנייה הוא ארוך - בדרך כלל שנתיים ויותר - האיזון שהולך ומסתמן במגמת המחירים בשוק כיום (נובמבר 2011) הוא תולדת תגובה של יזמים בענף לעליית המחירים שהסתמנה החל משנת 2008. מכאן נובע, להערכתי, שתגובת היזמים ל"התקררות" המסתמנת בשוק כיום צפויה לבוא לידי ביטוי כמותי בתוך כשנתיים.

לתגובה הטבעית של היזמים בענף יש להוסיף גורם שעשוי לחזק משמעותית את מחזור העסקים הענפי: רמת הפעילות המשקית. סביר להניח, להערכתי, שההאטה הכלכלית המסתמנת בעולם תימשך לפחות במהלך שנת 2012, ואולי גם בשנת 2013. המשק הישראלי, שתלותו בפעילות הכלכלית בעולם גבוהה, צפוי לסבול לפחות מהאטה, אם לא למעלה מכך, של קצב הצמיחה.

בהתאם, צפויה תגובה של היזמים בענף הבנייה. אלו צפויים להיכנס (ומרביתם כבר נכנסו) למגננה, שפירושה צמצום והתאמה של היקף הפעילות ל"חורף הכלכלי" הצפוי, דהיינו הקטנת מספר התחלות הבנייה בפרויקטים שבהם ניתן לעשות זאת. התאמת ההיצע הצפויה, לא תאפשר למחירים לרדת בחדות.

להלן נתוני התחלות הבנייה לשנים 2006 – 2010 ותחזית התחלות הבנייה עד סוף שנת 2013:

להערכתי, ההאטה בענף תגיע לשיאה לקראת סוף שנת 2013, ומכאן נובעת התשובה לשאלה שהוצגה בראשית המאמר. העיתוי הנכון לרכישת דירה להשקעה הוא לקראת סוף שנת 2013. עיתוי זה צפוי לאפשר למשקיעים כניסה להשקעה בנקודת שפל ענפית שבה השוק צפוי להיות שוק של קונים. לאחר מכן צפוי שינוי במחזור העסקים, שבו יוכלו לקטוף את פירות השקעתם.

* ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים. רשימה זו פורסמה ביום 18.112011, בשינויי עריכה קלים, במוסף הנדל"ן של העיתון  "דהמרקר"