האם לווה בגיל 50 יכול ליטול הלוואת משכנתא ל-30 שנה?

אחת השאלות החוזרות שמופנות אלי ע"י אנשים שמבקשים ייעוץ בנושא משכנתאות נוגעת לתקופת ההלוואה. חלק מהאנשים נרתע מנטילת הלוואה לתקופה ארוכה. נטייתם הטבעית של הלווים היא לקצר ככל האפשר את תקופת ההלוואה. רתיעה זו יכולה לנבוע מסיבות שונות: החשש משיעבוד לבנק לתקופה ארוכה מידי ("לכל החיים...."), החישובים המוטעים המוצגים לאותם אנשים ע"י יועצי הבנקים כאילו הלוואה לתקופה ארוכה יותר תעלה ביוקר בגלל הצטברות תשלומי הריבית (יש חישוב כזה שהבנקים מספקים ברצון), או המחשבה שלא סביר שתקופת ההלוואה תהיה ארוכה מתקופת החיים הכלכליים של הלווה - כפי שניתן לדוגמא לגזור מכותרת רשימה זו.

כל הסיבות לעיל נובעות מטעות בהבנת הנושא.

מהו הסיפור של "תקופת ההלוואה"?

תארו לכם הלוואת משכנתא שלוח הסילוקין שלה הוא הבא: הלווה משלם את הריבית באופן שוטף (לדוגמא: מידי חודש בחודשו), ואילו הקרן משולמת בתשלום יחיד בתום תקופת ההלוואה. מבנה תשלומים זה דומה למבנה המקובל באיגרות-חוב.

המיוחד בהלוואה מסוג זה הוא שהתשלום החודשי אינו נגזר מתקופת ההלוואה: בין אם מדובר בהלוואה ל-5 שנים או בהלוואה ל-25 שנים - התשלום החודשי הוא קבוע ושווה לשיעור הריבית כפול גודל ההלוואה המקורי.

הקשר המקובל בין תקופת ההלוואה לגודל התשלום החודשי הוא תוצאה של סוג אחר של הלוואה - זו המכונה בישראל "שפיצר", שבה התשלום החודשי כולל גם החזר מסוים של הקרן. בגלל שהתשלום החודשי כולל גם החזר קרן - גודל התשלום החודשי נמצא ביחס הפוך לתקופת ההלוואה. לפיכך, לווה המעוניין להקטין את הנטל החודשי של התשלום בגין המשכנתא צריך לדאוג ל"מתיחת" ההלוואה שהוא נוטל לתקופה ארוכה.

האם יש תקופה "נכונה"?

למרות שאולי תשמעו טענות אחרות, לא קיימת "תקופה נכונה" להלוואת משכנתא. אין כאן שיקולי אופטימיזציה. "מתיחת" ההלוואה לתקופה ארוכה נובעת רק מהרצון (המשותף בדרך כלל ללווה ולבנק) להקטין את גובה התשלום החודשי. לכן, אם עליכם להחליט על תקופת ההלוואה כדאי להימנע מהתייחסות רגשית לפרמטרים של ההלוואה ולבחור בתקופת הלוואה שתביא לכך שגובה התשלום החודשי יהיה בהתאם ליכולתכם. עדיף בנושא זה להיות שמרן. קיצור תקופת ההלוואה עלול להטיל עליכם נטל מוגזם.

האם אנחנו באמת משועבדים לכל החיים?

הלוואת המשכנתא היא הלוואה שגלומה בה (לפי חוק!) אופציה חד-צדדית: ללווה זכות בלתי-מותנית לפרוע את ההלוואה בכל נקודת זמן (לרבות פירעון חלקי של ההלוואה), בלי קשר לתקופת ההלוואה החוזית. המשמעות הישירה של אופציה זו היא שתקופת ההלוואה בפועל נקבעת ע"י הלווה. לכן אין טעם להתייחס להסכם ההלוואה כאילו מדובר בהסכם ארוך-טווח - טווח ההסכם נתון להחלטת הלווה.

אם כך, מדוע ליטול הלוואה לטווח ארוך? השיקול העיקרי הוא שטווח ההלוואה (החוזי!) מכתיב את גובה התשלום החודשי. אנו נוטלים הלוואה ל-30 שנים לא כי אנו מתכוונים להיכנס להסכם "לכל החיים" מול הבנק, אלא כי אנו מעוניינים שהתשלום החודשי יהיה במיתאם להכנסתנו השוטפת. בהחלט ייתכן שאפילו בעת נטילת ההלוואה, ובניגוד לכתוב בהסכם ההלוואה, אנו כבר יודעים על סכום כסף מסוים שאנו מצפים לקבל, ואנו מתכננים לפרוע את ההלוואה (כולה או חלקה) בפירעון מוקדם, לכשנקבל סכום כסף זה. אין זה מונע מאיתנו ליטול הלוואה לטווח ארוך, ולהיכנס להסכם עם הבנק על הלוואה ל-30 שנה.

האם הלוואה ארוכת-טווח יקרה יותר?

"מחירה" של הלוואת משכנתא הוא שיעור הריבית עליה. לפעמים, אולי אפילו ברוב המקרים, הארכת טווח ההלוואה מייקרת את מחירה: נוכל ללמוד זאת מלוח התעריפים שמציג לנו פקיד הבנק. אבל הדבר אינו הכרחי: ישנם סוגי הלוואות וקיימים מצבים בשוק ההון בהם הקשר בין שיעור הריבית לתקופת ההלוואה אינו חיובי.

בהלוואות בריבית משתנה, ריבית ההלוואה אינה תלויה לרוב בטווח ההלוואה, אלא בתקופת הריבית: האם היא משתנה כל חודש, כל שנה או כל חמש שנים. גם בהלוואות בריבית קבועה קיימים מצבים בהם שיעור הריבית על הלוואות ל-15 שנים ול-30 שנים הוא זהה. הדבר תלוי במצב שוק ההון באותה עת. בישראל כבר היו תקופות שבהן הריבית לטווח ארוך הייתה נמוכה מהריבית לטווח קצר.

האם יש משמעות לסכום התשלומים המצטבר?

אחד ההרגלים המוזרים של הבנקים הוא להציג ללווה את מחיר ההלוואה כסיכום פשוט של תשלומי הקרן והריבית לכל אורך חיי ההלוואה. לפי שיטה זו נקבל שמי שנוטל הלוואה לתקופה ארוכה יותר - משלם תשלומי ריבית גדולים יותר בגינה. לכאורה, עולה שהלוואה זו יקרה יותר.

סכימה זו של לוח התשלומים היא מוטעית: היא מחברת תפוחים עם תפוזים. היא מתעלמת מגורם העיתוי. כאשר טווח ההלוואה הוא ארוך יותר - קצב הסילוק של החוב נמוך יותר. יתרת ההלוואה בכל נקודת זמן גבוהה יותר. לכן תשלומי הריבית גבוהים יותר. אם הלוואה ל-15 שנים והלוואה ל-30 שנים מוצעות באותו שיעור ריבית - מחיר ההלוואות זהה. הפרש תשלומי הריבית המצטברים מעיד רק על כך שהלווה פרע את חובו לאט יותר, או במילים אחרות: השתמש בקרן במשך תקופה ארוכה יותר.

האם יש קשר בין גיל הלווה לבין תקופת ההלוואה?

אם נחזור לכותרת הרשימה, יש לכאורה בעיה ללווה בן 50 המעוניין להקטין את גובה התשלום החודשי ע"י "מתיחת" ההלוואה ל-30 שנים: תקופת ההלוואה חורגת מהתקופה הצפויה של השתתפותו בכוח העבודה. הלווה צפוי לפרוש מעבודה במהלך תקופת ההלוואה, וייתכן ששיקול זה משפיע על שיקולי הבנק לגבי הערכת כושר ההחזר שלו.

כיצד ניתן ליישב את רצונו של הלווה להקטין את תשלומי המשכנתא החודשיים עם העובדה שתקופת ההלוואה החוזית חורגת מהתקופה הצפויה של השתתפותו בכוח העבודה? הפתרון צריך להיות גמישות מצד המלווה: המוצר הסטנדרטי - הלוואת "שפיצר" - אינו מאפשר גמישות זו ולכן יש לחפש מוצר פיננסי אחר. יותר מכך: לפעמים יש לבנות מוצר זה באופן המותאם ספציפית לצרכי הלווה.

מוצר פיננסי נפוץ הקיים בארה"ב ועונה לבעיה זו של הלווה הוא המוצר הקרוי שם "בלון". הדימוי של בלון נובע אולי מכך שבניגוד להלוואת המשכנתא הסטנדרטית שבה פירעון הקרן מוטמע כולו בזרם התשלומים החודשי הקבוע של הלווה כך שבמועד סיום תקופת ההלוואה לא נותר לו עוד כל חוב לסלקו - בהלוואת ה"בלון" נותר בתום תקופת ההלוואה חוב שיש לסלקו בתשלום יחיד.

מוצר פיננסי זה מאפשר לנתק את הקשר הקבוע שכופה הלוואת "שפיצר" בין גובה התשלום החודשי לבין תקופת ההלוואה ע"י יצירת לוח סילוקין הנגזר מהלוואה ל-30 שנים, אבל קיצור תקופת ההלוואה ל-5 או 7 שנים: בתום תקופת ההלוואה מסולקת כל יתרת הקרן בתשלום יחיד. מוצר זה משלב תשלומים חודשיים נמוכים עם תקופת הלוואה קצרה. מוצר פיננסי זה הוכנס בשעתו לישראל ע"י בנק טפחות, גם אם בשינוי מסוים של תקופת ההלוואה - הוא נקרא בזמנו "טפחות 10" - והוא קיים מן-הסתם עד היום.

מובן שזהו רק פתרון אחד, וקיימים עוד פתרונות. לחילופין, יכול בנק ליצור הלוואה לתקופה קצובה (תקופה ג'נרית, או תקופה המותאמת ספציפית לתאריך הפרישה הצפוי של הלווה), שבמהלכה מתחייב הלווה לשלם מידי חודש רק את תשלומי הריבית, ולפרוע את מלוא היתרה בתום תקופת ההלוואה, במקביל להסדרת כלל כספיו לרגל הפרישה מעבודה. וריאציות חלקיות של מוצר פיננסי זה קיימות כיום בישראל.

מהו היתרון ממוצרים פיננסיים אלו?

היתרון של מוצרים פיננסיים אלו הוא בכך שהם מרחיבים את מעגל הלווים הפוטנציאליים: לווים מבוגרים יכולים לבצע עיסקאות רכישת דיור תוך הישענות על אשראי לדיור, ולהתאים את נטל התשלומים החודשי ליכולתם. אבל זה איננו היתרון היחיד: לווים אחרים שנזקקים למימון לטווח בינוני (לדוגמא: הם יודעים מראש שהם עתידים לקבל סכום כסף גדול שיאפשר להם לפרוע את יתרת החוב) יכולים ליהנות מפריסת תשלומים נוחה מבלי להידרש לתשלום שיעור ריבית גבוה יותר.