ההתפתחויות בשוק הדירות להשקעה - הערה לפרסומי בנק ישראל

בנק ישראל פירסם השבוע תמצית מוקדמת של אחד הפרקים מתוך הדוח השנתי שלו (2011), שעתיד להתפרסם בסוף החודש. הפרסום המוקדם של התמצית (ראו את ההודעה לעיתונות כאן) הוא מהלך יח"צני שהונהג בשנים האחרונות בבנק ישראל. מטרתו להגביר את התהודה סביב פרסום הדוח השנתי - לא להביא לידיעת הציבור איזו אינפורמציה חשובה. וטוב שכך: הוא מאפשר לציבור לקבל במינון הדרגתי ואולי גם לספוג טוב יותר את החומר הרב המצוי בדוח השנתי - משהו מעין "שחרור איטי" בתחום התרופות. העניין שלנו בפרסום המוקדם נובע מכך שהנושא שאותו בחר בנק ישראל לפרסם הפעם הוא מעניינו של בלוג זה: "ההתפתחויות המרכזיות בשוק הדירות להשקעה בשנים האחרונות". נקדיש לו רשימה זו.

מה נאמר בפרסום של בנק ישראל?

כמה נקודות מעניינות עולות מהמסמך הקצר שפרסם הבנק המרכזי:

• מתוך מספר הדירות הנרכשות, אחוז הדירות הנרכשות לצורך השקעה (להבדיל מרכישה למגורים עצמיים) הגיע לשיא בשנת 2009 ונמצא מאז בירידה. לדעת כלכלני הבנק, הירידה היא תוצאה של השפעה משולבת של עליית הריבית הריאלית במגזר הלא-צמוד (ריבית בנק ישראל בניכוי הציפיות לאינפלציה לשנה), ההגבלה שהטיל המפקח על הבנקים על משכנתאות בריבית משתנה, והעלאת מס הרכישה על דירה שנייה.
• רוכשי דירות להשקעה מבצעים צעד כלכלי צנוע לעומת רוכשי דירות למגורים עצמיים: הם עצמם בעלי הכנסה גבוהה יותר מזו של רוכשי דירות למגורים עצמיים, והם רוכשים דירות זולות יותר מהאחרונים. המשמעות היא שבמונחי הכנסה שנתית של הרוכשים ערך הדירות הנרכשות לצורך השקעה הוא רק כמחצית מערך הדירות הנרכשות למגורים עצמיים.
• כתוצאה מכך, רוכשי דירות למטרת השקעה נזקקים פחות לאשראי בנקאי: בעוד ש-90% מרוכשי דירות למגורים נזקקים להלוואת משכנתא - רק 50% מרוכשי דירות להשקעה נזקקים לאשראי בנקאי. בהתאם, גודל ההלוואה שהם נזקקים לה נמוך יחסית לזה של רוכשי דירות למגורים עצמיים.

כמה ספקות לגבי המימצאים

תחום הדיור בישראל הוא תחום מוזנח מבחינה סטטיסטית. כך, לדוגמא, עד היום לא קיים בישראל מדד רשמי של מחירי דירות. אל הריק הזה נשאבים כל מיני יצרני נתונים מטעם עצמם, לרבות גופים במשרד האוצר שמפרסמים בציבור נתונים באיכות לא ברורה משיקולי קרדיט. בנוסף, לא קיימים בישראל סקרים עיתיים רשמיים על מצב הדיור ועל איכלוסו (כמה דירות יש בישראל? איזה סוג? מהי צפיפות המגורים של משקי הבית? כמה משקי בית חיים בדירות בבעלותם העצמית? כמה מהם מתגוררים בשכירות? מהו הקשר בין דיור בבעלות עצמית לבין המאפיינים הסוציו-כלכליים של משקי הבית? כמה דירות אינן מאוכלסות כיום? מה מצב החוב של משקי הבית?).

במצב זה של הנתונים, פרסום המימצאים ע"י בנק ישראל אינו ניתוח כלכלי גרידא של בסיס נתונים קיים וגלוי - זהו עצם גילוי הנתונים הבסיסיים. נתונים אלו אינם גלויים לציבור. במצב כזה אנו עלולים לגלוש ממחקר כלכלי (או לפחות ניתוח כלכלי) - שהוא תפקידו של הכלכלן - להסתפקות בעצם פרסום הנתונים: כמה דירות נרכשו לצורך השקעה, מהי ההכנסה הממוצעת של משקי בית הרוכשים דירה להשקעה, וכו'. בעלות אנכית זו על ידע היא לפחות בלתי-רצויה: היא אינה פותחת את הדלת בפני חוקרים אחרים להשתמש בחומרי הגלם כדי לבחון את המציאות ולהציע הסברים אלטרנטיביים להתפתחויות; מעבר לכך, היא מאפשרת קיום נתונים שאיכותם לא ברורה, ואולי גם מעודדת "בישול" נתונים לצורך קרדיט.

במקרה הספציפי של פרסום זה, קשה לי להאמין שבאמת יש בידי החוקרים נתונים אמינים על רכישת דירות להשקעה (מהי ההגדרה של עיסקת רכישה להשקעה?), ושיש בידיהם נתונים אמינים על הכנסותיהם של רוכשי הדירות.

נקודה נוספת: בידיעה שפרסם בנק ישראל יש מעבר באמצע הטקסט מרכישת דירות למגורים עצמיים לרכישת דירה ראשונה. מדובר בשתי קבוצות אוכלוסייה שונות: בעוד שרוכשי דירה ראשונה הם משקי בית חסרי דיור, מן הסתם צעירים יותר, בעלי הכנסות נמוכות יותר, רוכשים דירות זולות יותר ובעלי הון עצמי נמוך יחסית - רוכשי דירה שאינה דירתם הראשונה (משפרי דיור) הם מן הסתם מבוגרים יותר, בעלי הכנסות גבוהות יותר, קונים דירות יקרות יותר ובעלי הון עצמי גבוה יותר. 

כמה הערות רקע

העובדה שבישראל הופיע ביקוש מוגבר לרכישת דיור דווקא בשנים האחרונות, על רקע משבר הדיור ברוב העולם, היא עובדה מעניינת. היא גם לא הייתה צפויה - אם מותר לגלות לקוראים סוד מקצועי - למרות שיש אפשרות בדיעבד לנסות להסביר אותה: הרי באותה מידה אפשר היה לצפות שמשבר הנדל"ן העולמי יגרום לתגובה מקבילה גם בישראל.

ההסבר המקובל להתפתחויות המעט-דרמטיות (וההפוכות למגמות במשקי המערב) שחלו בשוק הדיור בישראל בשנים האחרונות הוא שעל רקע המשבר הפיננסי העולמי ועליית הסיכון בתחום ההשקעות הפיננסיות חלה רתיעה של המשקיעים מהשקעות פיננסיות. ירידת הריבית - מהלך מתואם שננקט ע"י הבנקים המרכזיים בכל משקי המערב כדרך לשכך את עוצמת המכה של המשבר הפיננסי - גרמה לכך שהתשואה הצפויה על חיסכון פיננסי (פיקדונות בבנקים, השקעה באג"ח ממשלתי חסר-סיכון) נפגעה. הסביבה הייתה בשלה להשקעה בדיור: מחירי הדירות בישראל, למי שלא זוכר, ירדו ריאלית עד 2007, עובדה שהגדילה את התשואה השוטפת מהשכרה. נוצרה הסטה מובנת-בדיעבד (הכל מובן בדיעבד - זהו סודם של הכלכלנים) מהשקעות פיננסיות להשקעה בדיור. לבסוף, אותה ירידת ריבית שהזכרנו איפשרה ללווים להישען על משכנתאות זולות, ולכן תמכה בביקוש לרכישת דיור. 

ואכן, השוק הגיב לגידול בביקוש: האצת בנייה, שלא הצליחה להדביק את הביקוש, עליית מחזור העיסקאות בשוק הדיור, עלייה בהיקף חוב המשכנתאות הכולל, וכמובן - עליית מחירי דירות.

מדובר באקט מחזורי. הניסיון במקרה כזה להדביק את גידול הביקוש ע"י הגברת היקף הבנייה הוא חסר-תכלית, ועלול רק להגביר את התנודה בכיוון ההפוך (נפילת מחירים כשייווצר עודף בנייה של דירות) כשגל הביקוש יחלוף. מצד שני, יש מקום להתערבות ממשלתית כיון שאם עודף הביקוש לא יטופל בטווח הקצר - הוא עלול להביא להתפתחות בועה בגלל הנטייה של משקיעים לאמץ ציפיות לכך שמחירי הדירות יעלו תמיד. ומה שהמשקיעים חושבים שיקרה עלול באמת לקרות בגלל שהם מלווים את ציפיותיהם בגל רכישות, מה שעלול להביא בסופו של דבר להתנפצות בועה. לכן הטיפול הסביר הוא ריסון מיידי של הביקוש, וכדי שלא לפגוע ברכיב הממשי והיציב של הביקוש - בעיקר ריסון של  אותו חלק מהביקוש שהוא ספקולטיבי. 

מכאן הדרך קצרה. השיטה העדיפה בעיני היא שימוש בכלי המיסוי: הגדלת שיעור מס הרכישה על דירה להשקעה, ולו רק לתקופה קצובה, ביטול הפטור ממס שבח על מכירת דירה שנרכשה להשקעה, ואולי גם הגדלת שיעור הארנונה על דירות כאלו. 

צעדים אלו אכן ננקטו ע"י הממשלה. השיטות בהן נקט בנק ישראל נראות פחות סבירות: הגבלת שיעור ההלוואה בריבית משתנה, והגדלת דרישות ההון בגין הלוואות בשיעור מימון גבוה. פרט לכך שמדובר בהתערבות פטרנליסטית ומעליבה בשיקולי הלקוחות והבנקים, מסתבר גם מהפרסום הנוכחי של בנק ישראל שצעדים אלו פגעו דווקא ברוכשי דירות למגורים עצמיים,שהם צרכני האשראי העיקריים, ולא ברוכשי דירות להשקעה.

הפניה לרשימות קודמות

דיון בנושאים הללו כבר הופיע בבלוג זה בעבר. ראו לדוגמא את הרשימות הבאות (ניתן להקליק כדי להגיע לרשימות אלו):

"על המדיניות הכלכלית החדשה לבלימת מחירי דירות" (16.11.2010)

"ערוץ הכנסת: דיון על התכנית הכלכלית בנושא מחירי הדירות" (18.11.2010)

"על צעדי המדיניות החדשים בנושא מחירי הדירות" (19.12.2010)

"על המדיניות לעצירת העלייה במחירי דירות" (17.3.2011)

"הגבלת הלוואות בריבית משתנה - ויכוח ציבורי" (3.5.2011)

על מסקנות מחקריות שפרסם הבנק

בהודעה שמסר בנק ישראל נכלל גם הקטע הבא:

"על רקע ממצאים אלו ניתן לנתח את ההשפעות של צעדי המדיניות שננקטו בשנים האחרונות כדי להתמודד עם העלייה החדה במחירי הדירות. המגבלות שהטיל בנק ישראל בתחום המשכנתאות במהלך 2011 כוונו בעיקר להפחתת הסיכון מפני עלייה חדה של התשלום החודשי לנוטלי משכנתה בריבית משתנה אך גם ייקרו את המשכנתאות, ועל כן היו אפקטיביות בעיקר בקרב רוכשי דירה ראשונה הנזקקים יותר למשכנתה. לעומת זאת, העלאת מס רכישה על דירה שנייה שהוחלה בשנת 2011 מהווה תמריץ שלילי לכלל רוכשי דירות להשקעה ועל כן השפיעה יותר מאשר המגבלות על המשכנתאות. לעליית הריבית הריאלית של בנק ישראל בסוף 2010 ובמהלך 2011 ... הייתה ככל הנראה השפעה על כלל רכישות הדירה הן בשל ייקור המשכנתאות והן בשל עליית התשואות באפיקי השקעה סולידיים."

מדובר במסמך כבד-משקל של מחלקת המחקר של בנק ישראל. היסטורית, דוח זה משמש חומר קריאה אקדמי לתלמידי כלכלת ישראל במוסדות להשכלה גבוהה, ולכן הוא מחייב. מהכתוב כאן לא ברור אם הקביעות הכמותיות כאן משקפות מחקר אמפירי (יש דיסציפלינה בכלכלה!), או שמדובר בקביעה סתמית. אין בקטע אמירה שברקע הקביעות יש אמנם בחינה אמפירית, ועושה רושם שההערכה לגבי עוצמת ההשפעה של צעדי הממשלה השונים אינה יותר מקביעה עיתונאית. הלוואי שאתבדה!