שכירות, בעלות וצריכת שירותי דיור: על הבחירה של הצרכן

אחת הטענות החוזרות שאני שומע מצעירים המעוניינים לרכוש דירה ראשונה היא שמחירי הדירות בישראל גבוהים מידי. השאלה היא, כמובן, מניין הם מסיקים שמחירי הדירות גבוהים מידי: מהשוואה למחירים (הריאליים) בעבר? מהשוואה בינלאומית במונחי חודשי שכר? מהטיעון (האבסורדי) שזוג צעיר עם הכנסה ממוצעת אינו יכול להגיע כיום בכוחות עצמו לבעלות על דירה ממוצעת במרכז תל אביב?

המחאה החברתית של הקיץ האחרון התמקדה גם היא בטענה שמחירי הדירות גבוהים מידי ואף דרשה מהממשלה לדאוג שמחירי הדירות ירדו. הממשלה - גם לדמוקרטיה יש מחיר - הזדרזה להבטיח שמחירי הדירות אכן ירדו. פעילים חברתיים המטיפים ל"דיור בר-השגה" זכו לפתע לאוזן קשובה בציבור, אחרי שנים שבילו באופוזיציה הכלכלית.

האם מחירי הדירות בישראל גבוהים מידי? ואולי מדובר רק בתחושה?

כמה שירותי דיור אתם צורכים?

רובנו צורכים שירותי דיור. נתעלם לרגע מההוצאות הנלוות (ארנונה, ועד בית, תשלומים לאחזקת דירה וכו') ונסתכל על ההוצאה הבסיסית: התשלום בגין השימוש בדירה.

לא כולנו נדרשים לשלם מידי חודש תמורת השימוש בדירה: כ-70% ממשקי הבית בישראל מתגוררים כיום בדירה בבעלות עצמית, ולכן אינם נדרשים להוצאה שוטפת. אבל אין זה אומר שהם אינם צורכים שירותי דיור: התשלום השוטף אינו מגדיר את עצם הצריכה, אלא רק מבדיל בין מי שצורך שירותי דיור ע"י שימוש בדירה של מישהו אחר (שכירות) לבין מי שצורך את אותם שירותי דיור ע"י שימוש בדירה שרכש. השקילות של מצבים אלו תומחש ע"י העובדה שהמתגורר בדירה בבעלות עצמית יכול לכאורה לבחור בסביבת מגורים אחרת (או בדירה אחרת) ולהפוך למי שגר בדירה שאינה בבעלותו ומשלם שכ"ד. כדי להבדיל בין השניים נהוג לומר שמי שמתגורר בדירתו-הוא משלם לכאורה את שכר הדירה לעצמו (שכ"ד "זקוף").

מהו ערך שירותי הדיור שאנו צורכים? ערך השירותים שאנו צורכים (למעט הוצאות נלוות) הוא גובה שכר הדירה ששוכר מרצון של הדירה שבה אנו מתגוררים היה משלם למשכיר מרצון. ערך זה - "מחיר השוק" - הוא ערך שירותי הדיור שאנו צורכים, בין שמדובר בדירה שאנו שוכרים ובין שמדובר בדירה שבבעלותנו.

"אמור מעתה" (ברוח ימים אלו): מי שמתגורר בדירת 5 חדרים בצפון תל אביב צורך שירותי דיור שערכם הוא 8,000-10,000 ש"ח מידי חודש; מי שמתגורר בדירת 2 חדרים בבת-ים צורך שירותי דיור שערכם הוא 2,500 ש"ח מידי חודש. לערך שירותי הדיור ששניהם צורכים אין קשר לשאלה אם הם מתגוררים בשכירות או שהם בעלי הדירות.

מה ערכו של הון הדיור הנחוץ כדי לספק שירותי דיור אלו?

שיעור התשואה מהשכרת דירת מגורים בישראל נע בד"כ בטווח 2.5-4.5%. נניח, לצורך העניין, ששיעור התשואה הוא אחיד בגובה 3%. המשמעות היא שהתשלום השנתי של שכ"ד מהווה 3% מערך השוק של הדירה. היחס הקבוע בין שכר הדירה לבין ערך הנכס מאפשר לנו לחשב את ערכה של דירה בהינתן גובה שכר הדירה השנתי.

להמחשה: אם שכר הדירה החודשי הנהוג בשוק לגבי דירה בת 5 חדרים בתל אביב הוא 10,000 ש"ח -- מחיר השוק של אותה דירה צריך להיות 4,000,000 (ארבעה מיליון) ש"ח; אם שכר הדירה החודשי הנהוג בשוק לגבי דירה בת 2 חדרים בחולון הוא 2,500 ש"ח -- מחיר השוק של אותה דירה צריך להיות 1,000,000 (מיליון) ש"ח.

החישוב לכן הוא פשוט: כדי להעריך את ערכו של הנכס שבו אתם מתגוררים חלקו את שכר הדירה השנתי ב-0.03.

חשבון זה אינו מדויק: זהו "חשבון אצבע". בפועל, קיימים הבדלים בשיעורי התשואה משכ"ד בין נכסים, אם בגלל מאפיינים גיאוגרפיים ואם בגלל השפעות גודל הדירה. קיימים גם שינויים מחזוריים של שיעור התשואה הנובעים מפיגור התאמה של מחירי הדירות לשכר הדירה (שכ"ד מגיב מהר, מחירי דירות מגיבים לאט). בגלל השונות, מי שרכשו בעבר דירות כדי ליהנות מהכנסה שוטפת משכ"ד חיפשו בד"כ דירות ששיעור התשואה מהשכרה עליהן היה גבוה מהממוצע (דירות קטנות, דירות בפריפריה וכד'). הם גם פיצלו דירות. אבל עצם השונות אינו מפריע לעיקרון החישוב: קל לאתר את שיעור התשואה משכ"ד באיזורים ובגדלי דירות שונים ולהשתמש בזה הרלוונטי עבורנו לחישוב ערך הדירה, ממש כפי שעשינו לעיל.

אז האם מחירי הדירות בישראל גבוהים?

אם אכן קיים יחס קבוע בין שכר הדירה הנהוג בשוק לבין ערך הדירות - לא ברור מה מקור הטענה שמחירי הדירות גבוהים מידי. מחירי הדירות משקפים את גובה שכר הדירה. המנגנון המניע בטווח הארוך את מחירי הדירות (למעט במקרים של בועה, שינויים בגובה הריבית במשק וכד') הוא תנועת דמי השכירות.

לפי עיקרון זה, גאות כלכלית תגרום למשקי בית להגדיל את הביקוש לשירותי דיור (הם מנסים לשדרג את איכות המגורים לדירות גדולות יותר, חדשות יותר, באיכות בנייה גבוהה יותר, במיקום גיאוגרפי טוב יותר, וכו'). אם היצע הדיור לא ידביק את הביקוש (ובמדינה צפופה וצומחת כמו ישראל הוא אינו יכול להדביק את הביקוש) - שכר הדירה יעלה, והדבר יתורגם למחירי דירות.

אם תושבי הפריפריה רוצים לעבור למרכז, ואם תושבי ערי השינה שבאזור המרכז מעוניינים לעבור לתל-אביב כדי לצמצם את זמן הנסיעה לעבודה - שכר הדירה ומחירי הדירות במרכז הארץ ובתל אביב יעלו.

אז אולי שכר הדירה בישראל גבוה מידי?

ייתכן ששכר הדירה בישראל גבוה יחסית למדינות אחרות. זוהי תוצאה טבעית של הצפיפות הגבוהה בישראל, גידול האוכלוסייה  המהיר והצמיחה הכלכלית. לכאורה, ניתן היה לחוס על חלק מהאוכלוסייה (זוגות צעירים, עולים חדשים, בעלי הכנסה נמוכה, סטודנטים וכו') ולהעמיד להם דיור במחירים הנמוכים ממחירי השוק, אבל יש לשקול שמדובר כאן רק בחלוקה מחדש של המשאבים: זה על חשבון זה. אין דיור זול לכולם. וכמובן שיש לשקול גם איך ייראו החיים בישראל כשמנגנון העדפה בנדל"ן יתחיל לפעול ברמה לאומית (לא כבעבר, בדוגמאות המוגבלות של העדפת אנשי קבע, חברי "אגד", מפוני גוש קטיף או החרדים).

היתרון של מנגנון שוק כפותר בעיות מחסור הוא שהוא גורם לכל פרט לבחור את הפתרון הרצוי לו נוכח שכר הדירה הגבוה: חלק בוחר לגור במרכז תל אביב בשטח מגורים מצומצם; חלק בוחר להתרחק מתל אביב בתמורה להגדלת שטח הדיור המשפחתי; חלק אחר בוחר לעבור לפריפריה. קיימות אמנם שאלות חברתיות בהקשר זה, אבל הן אינן קשורות לאשליה שניתן להוזיל את הדיור לכולם אלא לנקיטה בהעדפה מתקנת.

אז לרכוש דירה או לגור בשכירות?

העובדה שיש יחס קבוע בין גובה שכר הדירה למחיר הדירה צריכה להרגיע את כולם: המציאות אינה מטפיסית, ולא צריך לפתח גישה מיסטית לנושא. אין תשובה שנכונה לכולם. בסופו של דבר, זוהי החלטה של כל פרט לעצמו, והיא נשענת על שיקוליו-הוא: האם הוא מעוניין לקשור עצמו להרבה שנים לנכס מגורים מסוים, במיקום גיאוגרפי מסוים? האם הוא מעריך שמחירי הדירות עומדים לעלות בטווח הארוך מעבר למחירי הנכסים הפיננסיים ולשיעור הריבית? האם הוא חושש שמחירי הדירות במיקום מסוים שבחר לעצמו לטווח הארוך יעלו מעבר למחיר הדיור הממוצעים? האם שכר הדירה יתייקר בטווח הארוך מעבר לשכרו? האם צפויים שינויים בעתיד במצבו התעסוקתי והפיננסי? האם צפויים שינויים בעתיד ביכולתו לקבל אשראי לדיור?

אלה כמובן לא כל השאלות. עוד לא נגענו בחששות והעדפות, ובהכתבות משפחתיות. מה שהוצג כאן בא רק כדי  להמחיש שמדובר בהערכות אישיות ובהעדפות אישיות של משק הבית ושאנו חיים בעולם של אי-ודאות - אין את מי לשאול מה יקרה בעתיד, והעובדה שתמיד יימצאו "נביאים מתנדבים" רק מוסיפה למציאות המורכבת בלאו-הכי גם אנשים מסוכנים שעלולים לנצל את חששותיכם להפקת רווח לעצמם.

בעצם: מדוע התשואה מהשכרה כה נמוכה?

העובדה שהתשואה מהשכרת דירות עומדת על 3% צריכה לעורר שאלה. מדובר בתשואה ברוטו: אם ניקח בחשבון שיש הוצאות השכרה ותחזוקה, שתפוסת השכירות הממוצעת אינה 100% ושקיים מס על הכנסה מהשכרה - שיעור התשואה מהשכרה נמוך יותר. מדוע, אם כן, מסכימים משקיעים להחזיק חסכונותיהם בנכס ששיעור התשואה עליו כל-כך נמוך?

התשובה היא שהם אינם רואים בהכנסה מהשכרה את התמורה היחידה על השקעתם בדירה: הם מקווים ליהנות גם ממגמה אחרת - עליית מחירי הדירות. לפעמים הם צודקים, אבל הרבה פחות משהם חושבים. ואולי מה שחשוב הוא שהם מקווים.

האם תשלום שכ"ד הוא בזבוז?

אחת האמירות הפופולריות היא האמירה שמגורים בשכירות הם בזבוז כסף, שכן במקום לשלם את הכסף לבעל הבית יכולתם לחילופין לרכוש את הדירה בסיוע הלוואה מהבנק, לשלם את אותו הסכום מידי חודש לבנק ולהיות בסופו של תהליך בעלי הדירה.

אחרי שקראתם רשימה זו אפשר לסכם שצריכת שירותי הדיור שלכם אינה משתנה כתוצאה מהחלטה על רכישת דירה. כל מה שעשיתם הוא החלטת השקעה (טובה או רעה, ראו שיקולים מראש למעלה ואמירה שאין לדעת אם בדיעבד ההחלטה תהיה נכונה). החלטת ההשקעה שעשיתם היא להמיר את הנכסים הפיננסיים שבידכם בתוספת הלוואה נושאת ריבית - בדירה. ויתרתם על הכנסה פיננסית, התחייבתם לעלות מימון הלוואה (ריבית), ואתם מקווים שהתשואה על הדירה תעלה בטווח הארוך על שני אלו. אין בזה שום דבר רע; אין בזה שום דבר טוב; זו החלטת השקעה. ניסיון להסתכל על תשלום שכ"ד כבזבוז אינו רק שגוי - הוא עלול להוביל להחלטות שגויות, וחבל.