האם מגורים בשכירות הם בזבוז כסף?

ברשימה קודמת בבלוג זה (ראו: שכירות, בעלות וצריכת שירותי דיור: על הבחירה של הצרכן, 25.3.2012) הקדשתי את הפיסקה האחרונה לתפיסה הנפוצה והשגויה כאילו מגורים בשכירות הם בזבוז כסף. בעקבות הרשימה פנה אלי אחד הקוראים המסורים - חיים לוטנר - בבקשה להרחיב בנושא (ראו תגובה לאותה רשימה). 
 ברשימה הנוכחית נרחיב מעט.

"מגורים בשכירות הם בזבוז כסף!"

בוודאי נתקלתם לא-פעם בטענה הנפוצה שמגורים בשכירות הם בזבוז כסף. לפי טענה זו, במקום לשלם שכ"ד במשך שנים יכולתם לחילופין לשלם לבנק תשלומי משכנתא ולהגיע לדירה משלכם.

אמירה זו שגויה. ננסה להלן להסביר כיצד ראוי להבין את החלופות האמיתיות העומדות בפניכם.

רקע: שוק השכירות של דירות בישראל הוא שוק חופשי, ושכר הדירה נקבע ע"י כוחות השוק

בשוק הדירות להשכרה קיים שיווי משקל. שיווי משקל בכלכלה פירושו שהשוק "מתנקה": אין בו עודפי ביקוש או עודפי היצע. ואכן, רוב בעלי הדירות מצליחים להשכיר את דירותיהם, ורוב הציבור המעוניין לשכור דירה - מוצא דירות כאלו. מה שמאפשר לשוק הדירות להשכרה להיות בשיווי משקל הוא העובדה ששכר הדירה המשולם בשוק הדירות להשכרה הוא גמיש, והוא נקבע כך שמלאי הדירות המוצע להשכרה אכן מגיע לאיכלוס. תנועת שכר הדירה נעשית מעצמה, כלומר ע"י כוחות השוק: בעל דירה שלא מוצא דייר - מפחית את שכר הדירה שהוא דורש עד שהוא מוצא דייר, ודייר שאינו מוצא דירה מעלה את המחיר שהוא מציע.

קיום מצב של שיווי משקל בשוק אינו דבר מובן מאליו. נזכור שמדובר במוצר לא-אחיד (כל דירה היא בעלת מאפיינים ספציפיים לה), ובמהירות מחזור לא גבוהה (לא כל הדירות מתאכלסות מחדש בכל שנה, ולכן שכר הדירה, לפחות של חלק מהדירות, אינו חייב להתעדכן באופן רציף לפי מצב השוק). ולמרות זאת, מדובר במנגנון שוק שבו שאלת הכמות נפתרת ע"י התאמת מחיר: שכר הדירה מגיב ללחצי ביקוש/היצע ומביא לאיכלוס רצוני כמעט מלא.

שוק חופשי בנושא דיור אינו דבר מובן מאליו. לדוגמא, אם הממשלה תדאג לדיור בשכר דירה מופחת לקבוצות אוכלוסיה מסוימות (בעלי הכנסות נמוכות, משפחות מרובות ילדים, סטודנטים וכו') - ייווצר עודף ביקוש לדירות אלו, ובמקום המחיר, שאינו יכול עוד להשתנות, יידרש מנגנון קיצוב וחלוקה לפרטים שיוכיחו את זכאותם לדיור מסובסד. דוגמא אחרת: אם הממשלה תקבע תקרה לשכר דירה, או תקרה לשינוי השנתי בשכר הדירה (הגנה על דיירים, בנוסח חוקי המנדט הבריטי) - ייווצר מצב שבו אנשים המתגוררים בשכירות "נלכדים" בדירותיהם (המוזלות) כיון שזכותם לדיור מוזל מוגבלת לדירה הנוכחית שלהם, שבה הם מוגדרים כ"דיירים מוגנים". מלכודת זו, שנוצרה בזמנו עקב הנהגת "חוק הגנת הדייר", היא הסיבה העיקרית להתדרדרות מרכזי ערים בעולם, לרבות בישראל.

כמה עולה שכירות דירה?

כל אחד מאיתנו יכול לעשות את החישוב בעצמו: לחשב מהו שכר הדירה החודשי המקובל בשוק לדירה מסוימת (לפי כל המאפיינים הקובעים אותו), לכפול ב-12 כדי לתרגם את שכר הדירה החודשי למונחים שנתיים, ולחלק את התוצאה במחיר השוק של אותה דירה כדי לקבל את שיעור התשואה מהשכרה על אותה דירה.

ישנם הבדלים בשיעור התשואה מהשכרה בין דירות קטנות לדירות גדולות. ישנם גם הבדלים בין דירות בתל-אביב לדירות בקריית ביאליק או בדימונה או בקצרין או בבאר שבע. ייתכנו גם שינויים מחזוריים הנובעים מכך שמחירי הדירות מגיבים לאט יותר משכר הדירה לשינויי מצב המשק. אבל נדמה לי שנוכל להסכים על כך שברוב הדירות בישראל נעים שיעורי התשואה מהשכרה בטווח שבין 2.5% ל-4.0%.

אם ניקח ככלל-אצבע לגבי שיעור התשואה מהשכרה את המספר 3, נוכל לומר שדירה שמחיר השוק שלה הוא 2,000,000 ש"ח צריכה להניב שכ"ד חודשי של 5,000 ש"ח. 

המקרה של רכישת דירה: כמה הנחות יסוד

בשוק הנמצא בשיווי משקל יציב שיעורי התשואה נטו על כל הנכסים צריכים להיות שווים. אמירה זו נשמעת אולי מעט אקדמית ותיאורטית, אבל היא אינה כזו: אם התשואה על דירה להשכרה בדרום הארץ תהיה גבוהה מהתשואה על דירה להשכרה בצפונה - המשקיעים יפנימו אינפורמציה זו ויעדיפו לרכוש דירות בדרום הארץ ולא בצפונה; בהתאם, מחירי הדירות בדרום הארץ יעלו יחסית למחירי הדירות בצפונה, ולכן שיעור התשואה על דירה להשכרה בדרום הארץ ירד, ובצפון - יעלה.

אותה אמירה נכונה גם לגבי השוואה לנכסים פיננסיים: אם התשואה על דירה להשכרה תהיה גבוהה מהתשואה על נכסים פיננסיים (לדוגמא: השקעה בקופות גמל, פיקדונות בבנקים וכו') - הציבור יעבור בהדרגה מנכסים פיננסיים להשקעה בדירות להשכרה. כתוצאה, מחירי הדירות יעלו ולכן שיעורי התשואה מהשכרה ירדו. זהו מנגנון השוק שפועל להשוואת התשואה מכל הנכסים. מובן שמדובר בתשואה נטו (לאחר מס) ובניכוי השפעות כמו סיכון ונזילות (דירה יכולה להיות קשה יותר למימוש מאשר נכס פיננסי).

מהאמור עד כאן נוכל להסיק ששיעור התשואה שיקבל משק בית על נכסים פיננסיים צריך להיות נמוך מעט משיעור התשואה על דירה להשכרה. את העובדה שהתשואה על נכסים פיננסיים צריכה להיות נמוכה מזו על השכרת דירה נוכל להסביר בכך שמשכיר דירה חשוף לאי-רציפות של ההשכרה, להוצאות אחזקה מסוימות, ולבעיית נזילות נמוכה. נניח לכן ששיעור התשואה על נכסים פיננסיים הוא 2% לשנה. 

רוכש דירה זקוק לאשראי בנקאי. מאחר שהבנק אמור להפיק רווח מימוני מפעילותו הפיננסית - נצפה שכנגד שיעור הריבית שהוא משלם למפקידים (2%) הוא יגבה שיעור ריבית גבוה יותר מהלווים, לדוגמא 4%.

נניח עוד, שמשק הבית רוכש דירה שמחירה 2,000,000 ש"ח. לבסוף, כדי לחשב את תנאי המימון של משק בית שבוחר לרכוש דירה, נצטרך להניח מהו שיעור המימון שלו בעיסקת רכישת הדירה. נניח כאן שמשק הבית משתמש בהון עצמי המהווה 30% ממחיר הדירה הנרכשת, ונעזר באשראי מהבנק בשיעור 70% מעלות הדירה. לפיכך, גודל הלוואת המשכנתא הדרושה יהיה 1,400,000 ש"ח.

התזרימים

אם משק בית בוחר לגור בשכירות בדוגמא שתיארנו, הוא ישלם שכ"ד חודשי בגובה 5,000 ש"ח. מנגד, לרשותו נכסים פיננסיים בסך 600,000 ש"ח המניבים 2% לשנה. משק הבית יכול לבחור להשתמש בהכנסות מריבית - 1,000 ש"ח לחודש - למימון חלקי של התשלום לשכ"ד, כך שעלות המגורים בשכירות תהיה מבחינתו  4,000 ש"ח.

אם משק הבית יבחר לרכוש את הדירה, וישתמש לשם כך בהלוואת משכנתא כאמור, וההלוואה תהיה עם לוח סילוקין "שפיצר" (תשלומים חודשיים שווים הכוללים קרן וריבית) ל-30 שנים - התשלום החודשי יהיה 6,684 ש"ח. 

הלוואת "שפיצר אינה חובת המציאות. אילו הבנק היה מסכים להעמיד לרשות הלווה הלוואה "עומדת" - כלומר הלוואה שבה הקרן מוחזרת רק בתום תקופת ההלוואה והתשלום השוטף כולל רק את חיוב הריבית - החיוב החודשי היה מצטמצם ל-4,667 ש"ח (אנו מניחים כאן שהבנק אכן מוכן להעמיד ללווה הלוואה עומדת מבלי לדרוש תוספת ריבית עבור הלוואה זו יחסית להלוואת "שפיצר").

מה ניתן להבין?

בדוגמא שהבאנו, שכירת דירה יוצרת נטל שוטף נמוך יותר מאשר רכישתה בעזרת הלוואת משכנתא. עובדה זו נכונה גם אם משק הבית אינו מתחייב לבנק לכלול בתשלום החודשי החזר מסוים של הקרן: 4,000 ש"ח לעומת 4,667 ש"ח. תוצאה זו משמעותה שבנתונים שהוצגו זול יותר לשכור דירה מאשר לשכור את ההון הדרוש לרכישתה. מובן מאליו שאילו משק הבית היה בוחר בהלוואה במסלול "שפיצר" - המשמעות התזרימית הייתה אף חמורה יותר מבחינתו.

המסקנה היא, אם כן, שהאמירה כאילו מסלול השכירות הוא בזבוז כיון שניתן היה בעזרת אותו תשלום חודשי לרכוש את הדירה - אינה נכונה. בדוגמא שלנו, רוכש הדירה צריך גם להעמיד 30% מערך הדירה ממקורותיו העצמיים כתשלום ראשון וגם לשלם 2,684 ש"ח יותר מידי חודש.

האם המסקנה לעיל נובעת מדוגמא לא מייצגת?

השאלה היא כמובן עד כמה המסקנה כללית, או שהיא נובעת מנתוני הדוגמא. מבלי להיכנס לנוסחאות (והן אינן מסובכות) נאמר רק שהתוצאה הוכתבה ע"י כך ששיעור התשואה מהשכרת דירה הוא נמוך יחסית לתשואות שמקובלות בעולם. תשואת ההשכרה היא כאמור 3%, ועלות הכסף של משק הבית במקרה של רכישה היא 3.4% (30% מהמקורות הם הון עצמי שהתשואה האלטרנטיבית עליו היא 2%, ו-70% מהמקורות הם אשראי שהריבית עליו היא 4%). כדי שללווה יהיה כדאי לרכוש דירה במקום לשכור אותה צריך לשרור מצב שהתשואה על השכרת דירה תהיה גבוהה במידה ניכרת משיעור הריבית במשק. בדוגמא שלנו, אם היינו מניחים שהתשואה מהשכרה היא 6% - כדאי היה למשק הבית לרכוש דירה ולא להתגורר בשכירות. אבל כדאי שנעצור בשלב זה: זה איננו המצב ההיסטורי בישראל, ושיעור התשואה מהשכרה הוא בסדר גודל זה הנוכחי.

אז מדוע בכל זאת משקי הבית רוכשים דירות?

התשובה לשאלה אינה מצויה בחישובי התזרים, ולא בתשואה מהשכרה. היא מצויה בשני דברים: בציפיות הציבור לגבי המשך העלייה של מחירי הדירות בטווח הארוך, כך שעיקר ההכנסה שמשק הבית מצפה לה מהשקעה בדיור אינה ההכנסה מהשכרה אלא ההכנסה מרווחי הון, ובנטייה התרבותית להעדיף דיור בבעלות.

התשובה הראשונה מסבירה אולי מדוע התשואה מהשכרה כה נמוכה בישראל: אילו הציפיות בישראל היו שמחירי הדירות לא יעלו בעתיד - הציבור לא היה ממשיך להחזיק דירות להשכרה כיון ששיעור התשואה הכולל עליהן (השכרה + רווחי הון) היה נמוך מידי עבורו, והדבר היה גורם לירידת מחירי דירות עד שהתשואה מהשכרה היתה מתייצבת ברמה גבוהה מספיק. התשובה השנייה מסבירה מדוע העדפת הציבור לדיור בבעלות אינה תלויה רק בשיעור התשואה הכולל. לכן, גם כששיעור התשואה הנמוך היה צריך לכאורה לעודד משקי בית לבחור בהשכרה - שילוב של העדפות תרבותיות, הערכות כלכליות לגיטימיות (מחירי הדירות בתל אביב ימשיכו לעלות, וכדומה) ואמונות טפלות (כמו האמירה ששימשה יעד לרשימה זו) מכתיב לרוב הציבור רכישה. אז אין בעיה אם ההחלטה מבוססת על שני הגורמים הראשונים (העדפות תרבותיות והערכות כלכליות), אבל כדאי להימנע מהישענות על טענות שגויות בקבלת החלטות.