משפרי דיור שנתקעו עם דירות

כותרות העיתונים דיווחו לנו לפני שבוע על סקירה מיוחדת שפירסם משרד האוצר בנושא מצב שוק הדיור. לא הצלחתי למצוא באתר האינטרנט של משרד האוצר כל התייחסות לסקירה המוזכרת, כך שאינני יודע מהו המקור לידיעה זו, שהופיעה במספר עיתונים, ומהו תוכנה המדויק. בכל מקרה, לפי הדיווח בעיתונים, הנטייה של משפרי דיור בישראל לרכוש דירות חדשות לפני שסיימו למכור את דירותיהם הישנות התחזקה בשנים האחרונות, ועל רקע ההאטה שהייתה בשנה האחרונה בשוק הדיור - היא גרמה להצטברות מקרים של רוכשי דירות שהשלימו את רכישת הדירות אבל טרם הצליחו להיפטר מדירותיהם הקודמות כמתוכנן. התוצאה היא גידול של מלאי הדירות למכירה. בעלי דירות אלו, שנטלו ברוב המקרים הלוואות גישור, נאלצים לשקול אם להנמיך את ציפיותיהם לגבי התמורה ולמכור בכל מחיר עכשיו, או לחילופין ליטול הלוואות משכנתא חדשות במקום הלוואות הגישור שנטלו בזמנו כדי לאפשר להם להמשיך בניסיונותיהם למכור את דירותיהם הישנות במחירי היעד שקבעו לעצמם.

ברשימה זו ננסה להבין מהי התופעה שבה מדובר, מהו מקורה ואילו בעיות היא מעוררת.

הבעיה של משפרי דיור

משפרי הדיור הם משקי בית שיש להם דירה, והם רוכשים דירה אחרת במקומה. הם מתכננים שחלק ממימון רכישת הדירה החדשה יגיע ממכירת הדירה הנוכחית שלהם.

זוהי עיסקה מורכבת. משפרי דיור, בניגוד לחסרי דיור (עולים חדשים, זוגות צעירים וכדו') ולמשקיעים (רוכשי דירה לשם השקעה) צריכים לבצע שתי עיסקאות נפרדות: קניית דירה חדשה, ומכירת דירה קודמת. עיסקאות אלו הן בלתי-תלויות, ומחייבות מאמץ נפרד ליצירת תיאום טוב ככל האפשר של לוחות הזמנים: לוח הזמנים הריאלי (פינוי הדירה הישנה ושיפוץ אפשרי של החדשה), ולוח הזמנים הפיננסי (תיאום תזרימי הכספים של שתי העיסקאות).

בשוק אחר - שוק הרכב הפרטי - נוהגים חלק ניכר מהפרטים לצמצם את הצורך בתיאומים מסובכים אלו ע"י יצירת זיקה בין שתי העיסקאות: מסירת הרכב הישן לסוכן המכירות כחלק מהתשלום תמורת הרכב החדש ("טרייד-אין"). לרוע המזל, הסדר נוח זה אינו קיים בתחום רכישת הדיור.  אולי יבוא יום ומשווקי דירות מגורים ייבאו שיטה זו גם לשוק הדיור.

ועוד בעיה של משפרי הדיור

בעיה נוספת של משפרי הדיור היא ששוק הדיור אינו שוק משוכלל: לא מדובר במוצר אחיד - כל דירה היא ספציפית, בעלת מאפיינים שונים, ולכן עשויה להימכר במחיר ספציפי. אין לדעת מראש את מחיר המכירה של דירה: המחיר נקבע בתהליך ארוך של איטרציה. המוכר קובע מחיר התחלתי לאיטרציה, ומנהל תהליך הדומה למכרז שבו קונים פוטנציאליים מציעים מחיר קנייה. התהליך מסתיים כאשר נוצר מפגש בין אחד מהקונים הפוטנציאליים לבין המוכר.

התוצאה היא שעיסקת דיור היא עיסקה מתמשכת: תהליך ההתכנסות למחיר הסופי נמשך בדרך-כלל מספר חודשים. העובדה שמשך התהליך אינו ידוע מראש מקשה עוד על תכנון המהלך הסימולטני של משפרי דיור: הם אינם יודעים מראש את התזמון הנכון של העיסקאות.

סדר הפעולות הסביר של משפרי דיור

לאור העובדה שבעיסקה אופיינית של משפרי דיור קיימת אי-ודאות כפולה - הן לגבי עיתוי כל אחת מהעיסקאות (מכירה, קנייה) והן לגבי מחיריהן (מחיר הדירה הנמכרת, מחיר הדירה הנרכשת) - נשאל את עצמנו כיצד היה צריך משק בית להתנהג. בהינתן שאי-הוודאות לגבי המחירים יכולה להגיע לממדים ניכרים במונחי חודשי השתכרות, ובהנחה שמשק בית אינו שש ליטול על עצמו סיכונים - רק טבעי הוא שמהלך הדברים יהיה שמשק הבית לא ייכנס לעיסקת הרכישה לפני שיסיים את עיסקת המכירה: הוא לא יקבל החלטות פיננסיות לפני שידע מהם המקורות האמיתיים העומדים לרשותו ובאיזה לוח זמנים.

בפועל, חלק ניכר ממשפרי הדיור אינם פועלים לפי סדר הפעולות שתיארנו. חלקם פועלים במקביל, וחלקם אף הופכים את סדר הפעולות: הם מקדימים את רכישת הדירה החדשה למכירת הדירה הנוכחית. זאת, ועוד: לפי הנתונים שמצטטים העיתונים, נטייה זו של משפרי הדיור גברה מאד בשנים האחרונות.

מה גורם למשקי הבית להתנהג כך? האם אנו טועים בהבנת אופי התנהגותם והם בעצם אוהבי סיכון? נראה שהתשובה נעוצה במקום אחר: יש משהו שמפחיד את משקי הבית יותר מהסיכון שבו אנו מדברים, והוא שגורם להם לנקוט בסדר פעולות לא-שמרני.

החשש מהתייקרות מחירי הדירות

מה שמדריך את מנוחתם של משפרי הדיור הוא החשש מפני הפסד הנובע מהתייקרות מחירי הדירות. אם הם מבצעים קודם את פעולת המכירה ורק אז נפנים לפעולת הקנייה - הם עלולים להימצא במצב שבו הפרש הזמן בין "סגירת" עיסקת המכירה לבין "סגירת" עיסקת הקנייה יהיה 3-6 חודשים. הפרש זמן זה הוא חסר-משמעות בעולם יציב. אבל הוא אינו חסר-משמעות בעולם שבו מחירי הדירות נמצאים בעלייה.

נתייחס לדוגמא מספרית. נניח שמדובר במשפר דיור שמוכר דירה שמחירה המשוער הוא 1.5 מיליון ש"ח ומתכוון לרכוש תמורתה דירה שמחירה המשוער הוא 2.5 מיליון ש"ח. נניח עוד שהמצב הקבוע בשוק הדיור הוא עליית מחירים שנתית בקצב של 10%. במצב כזה, פעולה "בטור" (כלומר: השלמת מכירת הדירה הקיימת לפני רכישת דירה חדשה) תגרום לו להפסד כספי של 125 אלף ש"ח אם הפרש העיתוי הוא 6 חודשים, או 62.5 אלף ש"ח אם הפרש העיתוי הוא 3 חודשים. הפסד זה הוא תוצאה של שחיקת כוח הקנייה של הכסף במונחי דירות. אצל משק בית ממוצע, מדובר לעיתים בסדרי גודל של הכנסה רבע-שנתית ומעלה.

כיצד נמנעים מהפסד זה? אם משק בית סבור, לדוגמא, שמחירי הדירות יעלו ב-10% לשנה - הוא ינסה לצמצם את הפרשי העיתוי בין העיסקאות כדי לחסוך מעצמו את השחיקה. הוא ינסה לפעול ככל-האפשר במקביל: הוא ינסה לקיים את רוב שלבי החיפוש של דירה חדשה ואפילו להיכנס למשא ומתן עם מוכרי דירות עוד לפני שהוא עצמו סיים למכור את דירתו. הוא ישאף "לסגור" את החוזים - מכירה וקנייה - במועדים סמוכים ככל האפשר זה לזה. הוא גם ישתדל ליצור תיאום מירבי בין לוח מועדי התשלומים שהוא קובע עם רוכש דירתו הישנה לבין זה שהוא קובע עם מוכר דירתו החדשה.

היפוך סדר הפעולות: קנייה לפני מכירה

אם משפר הדיור משוכנע שמחירי הדירות אכן עולים בקצב שנתי של 10% - הוא עלול אפילו לנתק את הקשר הכובל שבין רכישת הדירה החדשה לבין מכירת הדירה הקיימת. הוא יקיים את תהליכי החיפוש, המשא-ומתן ואפילו ההתקשרות החוזית לגבי הדירה שהוא רוכש מבלי להתנות אותם בהשלמת המכירה של דירתו. במצב מסוים, הוא עלול אפילו להימצא, שלא מתוך כוונה מראש, בהיפוך-סדר: הוא ירכוש דירה חדשה לפני שהשלים את מכירת דירתו הקיימת, וכאשר הוא אינו יודע עדיין את מחיר המכירה הסופי.

החשיבה (בשלב זה עדיין מעורפלת) שברקע סדר הפעולות ההפוך היא שהחשיפה למחירי הדירות פועלת לטובתו: עליית מחירי הדירות (שהוא מניח אותה) יוצרת לו, לדעתו, רווחי הון. לכן הפרשי העיתוי בין הקנייה למכירה אינם מהווים בעיניו חשיפה לסיכון: הזמן פועל רק לטובתו. 

מהימור פסיבי להימור אקטיבי

ניתוק הקשר בין העיסקאות הוא הימור על המשך עליית מחירי הדירות. שחרור מסדר הפעולות המחייב (קנייה אחרי מכירה) הוא דבר אחד - זוהי דרגת חופש שמאפשרת למשפר הדיור פחות לחץ-זמנים להשלמת העיסקאות, ולכן אולי הזדמנות לשיפור המחירים הסופיים מבחינתו בשתי העיסקאות. אבל כאשר משפר הדיור יוזם בכוונה פער-זמנים כדי ליצור רווחי הון - זהו דבר שונה לגמרי. כאן הוא כבר מקבל החלטה על נטילת פוזיציה בתחום ההשקעה בדיור: פרט לדירה המשמשת אותו למגורים, הוא מחליט להשקיע השקעה נוספת בדיור כדי ליהנות מהעלייה הצפויה (לדעתו) של מחירי הדירות. אם הראשון הוא תוצאה של אילוץ של הנסיבות - השני הוא בחירה מכוונת.

הבנקים מצטרפים לעיסקה: הסיפור של מימון ביניים בנקאי

עד לשנת 1992 הבנקים למשכנתאות בישראל היו רשאים להעמיד אשראי רק לרכישת דיור. ליברליזציה של התקנות שהוכנסה אז איפשרה להם להעמיד אשראי גם למטרות אחרות, ובלבד שהאשראי יהיה מגובה בשעבוד דירת מגורים.

ההיתר החדש שניתן לבנקים למשכנתאות פתח פתח לשיתוף פעולה חדש בין הבנקים למשקי הבית. נוצרה אפשרות להעמיד למשקי הבית אשראי נוסף, מעבר לאשראי לרכישת הדירה החדשה. משקי בית שרצו עכשיו לרכוש דירה לפני שמכרו את דירתם הקיימת, יכלו עתה לקבל משכנתא כפולה: הלוואה ארוכת טווח לדיור שהביטחון כנגדה הוא שעבוד הדירה החדשה, והלוואה נוספת, קצרת-טווח ("הלוואת גישור"), שהביטחון כנגדה הוא שעבוד הדירה הישנה. בכך, פעולה שיכלה להתבצע מקודם רק ע"י בעלי-יכולת מעטים -  כאלו שיכלו לממן אותה ממקורות עצמיים (או מהלוואות משפחתיות) - הפכה כעת לאפשרות הפתוחה לציבור הרחב.

מתי מדובר בחוסר אחריות?

במציאות הבנקאית הקיימת, כמעט כל משפר דיור יכול להפוך את סדר הפעולות הטבעי - לקנות דירה חדשה לפני שמכר את זו הישנה. מה שמאפשר זאת הוא המימון הבנקאי הכפול: הלוואה לרכישת דיור + הלוואת גישור. האחריות להחלטה עוברת אל כתפי משקי הבית.

הלוואת הגישור מכניסה את משק הבית לסיכון פיננסי ("סיכון בסיס") למשך התקופה הנמשכת עד למכירת הדירה הישנה ופירעון החוב. משק הבית נטל הלוואה כדי לדחות את מועד מכירת דירתו. הוא עשה זאת כיון שחשב שהשיפור שיושג במחיר המכירה (ההפרש בין מחיר המכירה הסופי של הדירה לעומת ההצעה האחרונה שהתקבלה) יפצה אותו על עלות הלוואת הגישור (תשלומי ריבית והצמדה + עלויות חד-פעמיות בגין הקצאת האשראי). החשיפה הפיננסית שנוצרה למשק הבית היא לאפשרות שמחיר הדירה יעלה בפחות מעלות האשראי. 

השאלה היא שאלה של ממדים. ניקח את הדוגמא לעיל: משק הבית זקוק ל-2.5 מיליון ש"ח לרכישת הדירה החדשה. נניח שיש בידיו 0.5 מיליון ש"ח במזומן, ואת היתר הוא תיכנן לממן באמצעות התמורה ממכירת הדירה הקיימת (1.5 מיליון ש"ח) בתוספת הלוואת משכנתא ארוכת-טווח (0.5 מיליון ש"ח). מאחר שהוא טרם השלים את מכירת דירתו הוא פונה לבנק, שמסכים להעמיד לו בנוסף להלוואת המשכנתא הראשונה (0.5 מיליון ש"ח) גם הלוואת גישור. נניח שהלוואת הגישור היא לתקופה של שנתיים, וגודלה המקסימלי הוא 50% מערך הדירה הנמכרת: 0.75 מיליון ש"ח. על סמך הלוואה זו יכול משפר הדיור לשלם למוכר עד 1.75 מיליון ש"ח מבלי למכור את דירתו. התשלום הנותר - 0.75 מיליון ש"ח - יידחה על-ידי הרוכש למועד מאוחר ככל האפשר, כדי שיקבל פסק-זמן שיספיק למכירת הדירה או פשוט כדי לנצל את הזמן להגדלת רווחי-הון.

הבחנה לא רשמית

למרות שלא ניתן לעשות הבחנה חותכת, נעשה כאן הבחנה בין משק בית שגייס הלוואת גישור בנקאית כדי לנסות ולשפר את מחיר המכירה של הדירה הישנה, לבין משק בית שהחליט להשתמש בהלוואת הגישור כדי ליצור רווחי הון מעליית מחירי הדירות. בשני המקרים מדובר בחשיפה שמקורה בפוזיציה, אבל ההבדל הוא בכוונה שמאחרי העיסקה: במקרה הראשון הכוונה היא לקבל פסק זמן להשלמת המכירה; במקרה השני מדובר בספקולציה בנדל"ן.

נתמקד במקרה השני: משק הבית, שבעבר המאזן שלו כלל דירה (1.5 מיליון ש"ח) ומזומן (0.5 מיליון ש"ח), ושלא היו לו חובות - שינה מבחירה את המאזן שלו כך שיש לו עכשיו שתי דירות (4.0 מיליוני ש"ח) והתחייבויות בסך 2.0 מיליוני ש"ח (0.5 מיליון ש"ח משכנתא ארוכת טווח, 0.75 מיליון ש"ח הלוואת גישור ועוד 0.75 מיליון ש"ח התחייבות לשלם למוכר הדירה). זהו מצב שונה בתכלית.

החשיפה הפיננסית

משפר הדיור המשתמש בהלוואת גישור חשוף כעת יותר מאשר בעבר לשינויי מחירי הדירות. הוא עשה זאת מבחירה חופשית, כיון שצפה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות: אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות ב-10% לשנה הוא ירשום לעצמו מידי שנה רווח הון של 150 אלף ש"ח (ברוטו: לפני ניכוי הוצאות המימון). הבעיה תהיה אם מחירי הדירות לא יעלו כלל, או אפילו ירדו.

שינוי הכיוון כלפי מטה של מחירי הדירות הוא מלכודת-פתאים. השינוי מתרחש בדרך כלל אחרי תקופה ארוכה שסימאה את עיני הציבור וגרמה להם לחשוב שמחירי דירות יכולים רק לעלות. זה מה שקרה בשנת 2006 בארה"ב, ושם נלכדו רוכשי הדירות ואיתם המלווים. האירוע הנוכחי בישראל אינו כה דרמטי: לכל היותר מדובר בינתיים בעצירת העלייה של מחירי הדירות - לא בהתחלת התמוטטות. גם האשראי הבנקאי לדיור המקובל בישראל אינו בשיעורים המסכנים את הבנקים במקרה של ירידת מחירים. לכן יש בכל האירוע רק תזכורת לכל המשתתפים לכך שמחירי הדיור אינם חייבים לעלות תמיד, וששימוש בהלוואות גישור להיפוך סדר הפעולות ההגיוני של משפרי דיור הוא חשיפה לסיכון פיננסי ויש לקחת חשיפה זו בחשבון. הגרוע מכל הוא מצב של הכחשה: העמדת הפנים שמי שרוכש דירה באמצעות הלוואת גישור אינו נחשף לסיכון פיננסי.