כיצד צניחת מחירי הבתים בארה"ב הביאה למחיקת רוב ההון הנקי של משקי הבית?

סקר הצרכנים 2007-2010

השבוע פורסם מחקר של ה'פדרל רזרב' (ה'פד') - הבנק המרכזי של ארה"ב - על השפעת המשבר הכלכלי בארה"ב על מצבם של משקי הבית. לפי הפרסום (ראו כאן), המשבר הפיננסי האחרון הביא למחיקה מהירה של עושר אצל משקי הבית. המשפחה החציונית בארה"ב (כלומר: משפחה שנמצאת במרכז הטבלה, כך שמספר משקי הבית העשירים ממנה שווה למספר משקי הבית העניים ממנה), הייתה בשנת 2007 בעלת הון נקי של 126,400 דולר. בשנת 2010 נותר בידה הון נקי של 77,300 דולר – ירידה של קרוב ל-40%. המשמעות היא שהיא חזרה לאחור למצבה בתחילת שנות ה-90': צבירה מתמשכת של הון נקי שנמשכה עשור וחצי נמחקה בתוך שלוש שנים.

הנתונים הללו אינם מהווים בהכרח הפתעה לגורמים המעורבים בשוק, והם אינם נתונים "חמים" (מדובר, אחרי הכל, בנתוני 2010). חשיבותם היא בפסקנותם ובאמינותם: הם מתבססים על סקר משקי הבית בארה"ב, סקר יסודי ומקיף הנערך בארה"ב אחת לשלוש שנים.

מחיקת ההון הנקי של משקי הבית נגרמה בעיקר ע"י ירידת המחירים של הבתים: כשלושה רבעים מהירידה מוסברים ע"י ירידת מחירי הבתים. ואלו אכן ירדו: בתוך מספר שנים ירד המחיר הממוצע של הבתים בארה"ב בכ-30%, או בקרוב ל-40% במונחים ריאליים.

מציאות מפחידה

זהו מספר מפחיד – לא פחות מכך. ראשית, שיעור הירידה המצטבר מתקרב כבר לזה שנרשם בשפל הכלכלי הגדול של שנות ה-30'. ירידה כזו גורמת לכך שכבר כיום כ-12 מיליון משקי בית בארה"ב מצויים במצב שבו ערך ביתם נמוך מיתרת חוב המשכנתא שלהם. זו אינה רק בעיה שלהם: מאחר שרוב המשכנתאות בארה"ב הן הלוואות Non-Recourse, כלומר הלוואות שהלווה יכול לבחור שלא להחזיר אותן ולנקוט במקום זאת בצעד של ויתור על הדירה תמורת מחיקת יתרת החוב כולו – המערכת הפיננסית בארה"ב מצויה באיום אפקטיבי של חדלות-פירעון מבחירה (Strategic Default). התרחשות כזו תעצים את השפעתה ההרסנית של הצטברות דירות בידי הבנקים: כבר כיום מחזיקים הבנקים בכמה מיליוני דירות שהופקעו מבעליהן.

שנית, האירוע ההיסטורי של ירידת מחירי הבתים עשוי לערער את ביטחוננו העצמי. נפילה זו של מחירי בתים לא הייתה צפויה: בניגוד לרושם שאפשר לקבל מכל הניסיונות-שלאחר-מעשה להסביר אותה, רוב הציבור בארה"ב ציפה גם בשנת 2006 – השנה בה נעצרו מחירי הדירות והחלו לרדת - שמחירי הבתים ימשיכו לעלות.  גם אנחנו, בישראל, חיים בתחושה שהשקעה בנדל"ן לדיור היא השקעה בטוחה, ואפילו עדיפה-כלכלית על חלופות פיננסיות כשמדובר בטווח הארוך. אמונה זו עומדת ביסוד החלטותינו להשקיע בדיור כדי לשמור על כספנו, וברקע נטייתנו להשפיע על ילדינו להשקיע גם הם בדיור. אם אכן מחירי דירות יכולים לצנוח במידה כזו – אנו חיים בעולם פחות בטוח מששיערנו.

אינרציה שמעכבת שינוי מגמה

בנוסף, המשבר שהחל בשנת 2007 עדיין אינו מאחורינו. ירידת מחירי הבתים בארה"ב טרם נעצרה, ובידי הבנקים בתים שנתפסו ומוצעים למכירה. לפי הערכת כלכלני ה'פד' כ-30% מהדירות המוצעות למכירה הן דירות שמומשו בידי הבנקים מידי לווים שלא עמדו בהחזר המשכנתאות. הבנקים מהססים להעמיד הלוואות משכנתא חדשות לאור לקחיהם מהמשבר, ובכך הם מעכבים כניסה של ביקוש חדש (וחשוב) לשוק הדיור. משקי הבית הפסידו לפי הערכה כ-7 טריליוני דולר כתוצאה מנפילת מחירי הבתים, ולהפסד עושר זה יש השלכות אפשריות על הצריכה הפרטית (ההערכה המקובלת היא שעל כל 100 דולר הפסד עושר תיווצר ירידה של 3-5 דולר בצריכה הפרטית השוטפת). מצוקת משקי הבית נמשכת (לפי אותו סקר, ההכנסה הריאלית של משקי הבית ירדה באותה תקופה בקרוב ל-10%). ולבסוף, השלכות רעידת האדמה הכלכלית שהחלה בארה"ב מורגשות כיום באירופה ומכניסות לחששות גם את שאר העולם.

משהו על חלוקת הנזק

מהנתונים שפורסמו ע"י ה'פד' עולה עוד שעיקר הפגיעה היה במעמד הביניים (שלושת החמישונים האמצעיים). ההסבר המקובל הוא שרוב ההון הנקי של מעמד הביניים מושקע בבתים, ולאור העובדה שרוב מחיקת ההון שהתרחשה נובעת מירידת מחירי הבתים – מעמד הביניים הם הקורבן הטבעי. השכבות הגבוהות, שהרכב השקעת ההון שלהן מגוון יותר – נפגעו פחות במשבר האחרון.

בראייה לאחור, מחזור העסקים בתחום הנדל"ן לדיור היה מפתיע בעוצמתו. חלוקת הנזק אינה אחידה בין כל בעלי הדירות, ולא רק בגלל שונות גיאוגרפית חזקה: מי שעלה לרכבת השדים של הנדל"ן למגורים בתחילת המחזור ונותר עליה עד היום – אינו יכול להתלונן על יותר מאשר סחרחורת. אולי אפילו יש לו רווח מכך שהוא זכה בינתיים להקטין את עלות ההשקעה בבית שרכש בגלל ההזדמנות שניתנה לו למחזר הלוואות יקרות (משנות ה-90') בהלוואות זולות. בניגוד לו, מי שעלה לרכבת הנדל"ן בשלב מאוחר יותר – נפגע, ועומק הפגיעה גדול ככל שהוא איחר לעלות לרכבת.

יש תובנות?

האדם הוא יצור המחפש נואשות חוקיות בטבע. מה ניתן לחשוב בעקבות ההתרחשויות? התשובה היא כנראה שמדובר בתהליך נפשי - לא מחקרי-מדעי: כל אחד מוצא את המסקנות בתוך עצמו. כפי שיש המאמינים ש"הפגז לא נופל פעמיים באותו מקום", רוב הציבור דווקא נוטה להאמין שתופעות חוזרות על עצמן. לכן, אם מחירי דירות כבר עולים 20 שנה - הם יעלו גם בעתיד. זוהי גישה שעלותה נמוכה: הרוצה להביט קדימה - יסתכל לאחור; כל מה שנחוץ לחיזוי הוא רק מראה אחורית. זהו גם ההסבר מדוע רוב הציבור בארה"ב סבר בשנת 2006 (היום אנו יודעים שמחירי הבתים הגיעו לשיא באפריל 2006) שמחירי הבתים ימשיכו לעלות בקצב מהיר. הפתטיים בקרב ציבור זה גם בנו "מודל" שיסביר מדוע דברים התפתחו כפי שהתפתחו ומדוע ראוי לחייץ מודל זה לניבוי העתיד.

צנועים - יסתפקו בכך שיכירו שהעולם שבו אנו חיים יותר מורכב ומפתיע ממה שנדמה לנו.