רשימה משותפת: תשובה להתבטאויות כחלון לגבי פתרונות לבעית הדיור בישראל - דוד בועז*

הקדמה

משה כחלון - כנראה הפוליטיקאי "החם" של מערכת הבחירות הנוכחית - מרבה להתראיין בנושא פתרון בעיות הדיור. זה מובן, על רקע תשומת הלב הציבורית המוקדשת לנושא הדיור ולאור העובדה שמדובר במועמד פוליטי בעל דימוי חברתי. אלא שהפתרונות המוצגים על ידו נראים לא סבירים. לכן נכתבה רשימה זו במשותף ע"י דוד בועז ועל ידי.

הרשימה פורסמה היום (15.12) במדור "דעות" של העיתון "דה-מרקר" (ראו כאן). היא מתפרסמת כאן בהבדלי עריכה קלים. רשימה משותפת קודמת שלנו שעסקה בהגדרת מרכיביה הרצויים של מדיניות דיור פורסמה בבלוג זה ב-6.11.2012, (ראו כאן) לאחר שנמסרה כנייר עמדה למנהיגים פוליטיים במערכת הבחירות הקודמת. לא הרבה השתנה מאז.

בין אם משה כחלון הוא נביא שקר ובין אם הוא איש עשייה וחזון אמיתי, הוא מדבר בפשטות שובת-לב על פתרונות בתחום הדיור - דבר שהביא אותנו לבחון אותם אחד לאחד.

כחלון צודק שלהתייקרות הדיור יש השלכה חברתית קשה בגלל הרחקת צעירים ושכבות חלשות מהסיכוי לרכוש דירה. אבל הוא טועה כשהוא רואה את שורש הבעיה בצד ההיצע. הדיור בישראל מתייקר לא מפני שלא בונים מספיק (קצב התחלות הבנייה בישראל הואץ דווקא, והוא משיג את קצב יצירתם של משקי בית חדשים), אלא משום שנוצרו עודפי ביקוש עצומים לדיור. הביקוש העודף, הדוחף בעוצמה את המחירים כלפי מעלה, נובע מכך שהשקעה בדיור נתפסת כהשקעה הטובה ביותר. זהו מעגל קסמים, המונע ע"י ביקוש ספקולטיבי: הציפיות להמשך ההתייקרות מחזקות את עודפי הביקוש לדיור, גורמות לעליית מחירים (ובכך מגשימות את עצמן), וחוזר חלילה. אפשר לנתק את מעגל הקסמים הזה, אך לא ע"י הגדלת ההיצע אלא דווקא ע"י ריסון עודפי הביקוש באמצעות שינוי הציפיות לעליית מחירים. כאשר יתהפכו הציפיות - יתכווץ הביקוש הספקולטיבי ושוק הדיור יירגע. איך הופכים את מגמת הציפיות? באמצעים שונים, כמו מיסוי ההכנסות מהשקעה בדיור, נקיטת מהלכים משלימים בשוק ההון (כגון הנפקת אג"ח ממשלתי הצמוד למחירי הדיור), ועוד.

כחלון הולם בעוז בפקידי מינהל מקרקעי ישראל. לדבריו, הם האחראים להאמרת מחירי הדיור בכך שהם קובעים מחירי קרקע מופקעים באמצעות מכרזי קרקע. דבריו נשמעים משכנעים, אלא שכחלון מבלבל בין סיבה למסובב. מלאי הדירות בישראל מונה כיום למעלה משני מיליון דירות, בעוד שהמינהל מוכר קרקע בהיקף השקול ל-1-2% ממלאי הדירות. מחירי הדירות הגבוהים הם שמכתיבים את ערך הקרקע  - ולא להיפך. הצעתו של כחלון להעניק קרקע בחינם לקבלנים ולדרוש מהם לגלם זאת במחיר הדירה מזכירה מאד את הצעת לפיד על "מע"מ-אפס", ונראה שזו אותה גברת בשינוי אדרת: הוזלת מחירי חלק מהדירות החדשות ע"י ויתור מצד הממשלה על תקבולים. אלא שלא ניתן לכופף ערך שוק של נכס או מוצר מסוים ע"י החלטות ממשלה וכנסת, גם אם הדבר נעשה בנחישות רבה ומתוך כוונה טהורה. הקצאת קרקעות בחינם (או במחיר מוזל) תיצור העברת הון חד-צדדית בהיקפים אדירים למשקי בית בודדים. העברת הון שרירותית כזו עלולה להביא למשבר חברתי קשה יותר מ"סתם" הפגנות רחוב בעד צדק חברתי, כפי שהדבר נראה במדינות אחרות שבהן שכבות נרחבות לא יכלו להבליג על חלוקת נתחים גדולים של העושר הלאומי לגורמים מיוחסים באוכלוסייה.

גם ההתייחסות השלילית של כחלון ל"ביורוקרטיה" של רשויות התיכנון והליכי הרישוי נשמעת טוב אולי ברגע הראשון, אבל זוהי דמגוגיה: האם אנחנו באמת מעוניינים לבטל את גופי הרישוי והתכנון וליצור בישראל משטר בנייה בסגנון "המערב הפרוע"? האם אנו רוצים  לעודד בנייה של בתים צמודי קרקע גם באזורים צפופים? האם אנחנו מוכנים  לוותר על האינטרס הציבורי של ריאות ירוקות ותשתיות זמינות ונגישות, לא רק לנו, אלא בעיקר לרווחת הדורות הבאים?

ולעניין ההשוואה של הדיור לענף הסלולאר: מבלי להקל ראש בהצלחת "רפורמת הסלולאר" של כחלון כשר התקשורת, ההשוואה איננה במקומה. בענף הסלולאר שררה רווחיות על-נורמלית של מספר ספקים קטן שפעלו תחת משטר רגולטורי כבד. היה קל, יחסית, לשנות את כללי המשחק של ענף זה באמצעים רגולטוריים זמינים, כגון הקצאת תדרים באופן מותנה, הסרת חסמי-מעבר בין ספקים, צמצום עלויות לא מוצדקות, הצבת דרישות לרמת שירות מינימלית, ועוד. על תחום הדיור, להבדיל, לא שולט משרד ממשלתי יחיד והתהליכים בו מורכבים יותר – עובדה ששרי ממשלה ופוליטיקאים אחרים לא מבינים את התחום הזה ומציעים לגביו פתרונות הזויים.

*דוד בועז הוא כלכלן מקרו ותיק ומנוסה, שירת כממונה על התקציבים באוצר בתחילת שנות התשעים, היה יו"ר של ועדות ציבוריות בנושאי ביטחון, חקלאות, קליטת עליה, תקשורת, אנרגיה ועוד. כיום בעל משרד לייעוץ עיסקי וכלכלי