רשימת אורח: הערות ראשוניות לתוכנית הדיור של המחנה הציוני (תוכנית טרכטנברג) - אמנון פורטוגלי*

אני מתייחס להלן לתוכנית ולמצגת של 'המחנה הציוני' (ראו באתר המחנה הציוני כאן), ולאותה תוכנית כפי שהוצגה ב-3 לפברואר ודווחה בתקשורת (ראו כאן).

בתוכנית הדיור של 'המחנה הציוני' ישנם הרבה דברים נכונים בעיני. ביניהם: יזמות ממשלתית לבניית אלפי דירות להשכרה שתהיינה בבעלות ממשלתית; שכירות ארוכת-טווח; אפשרות לצבירת בעלות חלקית דרך תשלומי שכר-הדירה; הקמת סמכות עליונה לנושא הדיור שתחלוש על הקרקעות, התכנון והרישוי, ותביא לניהול ולסדר-עדיפות ברורים בהסכמים עם רשויות מקומיות בשיתוף כל משרדי הממשלה הרלוונטיים, ושילוב התחדשות עירונית והשקעה בפיתוח מרכז העיר. ולבסוף: חקיקה על בסיס חוק שכירות הוגנת.

עם זאת, ישנן בתכנית מספר בעיות מהותיות: תפיסה של שכירות מסובסדת לזכאים במקום דיור בר-השגה לכל; הישענות על יזמות פרטית (ולא ממשלתית) שתייקר את עלות הדירות ב-15% לפחות (שיעור הרווח היזמי); מימון יזמי שהוא יקר ממימון ממשלתי ומגדיל את עלות הדירות; שכר דירה מפוקח בהתאם לגובה השכר - שיטה מורכבת ומסובכת שלא ברור איך תתמודד, לדוגמה, עם השינויים בשכר; אפשרות לאיגוח תיקי האשראי (של בנקים קטנים) שהיא מהלך שגוי: איגוח הלוואות זו קטסטרופה וצריך לאסור זאת.

אפשר וצריך לשפר את ההצעה של המחנה הציוני. להלן עיקרי התוכנית המוצעת על ידי:

• הממשלה תיזום בנייתן של כ-10,000 דירות להשכרה בכל שנה במשך שש עד עשר שנים, בכל רחבי הארץ. הדירות תהיינה בגדלים שונים: בנות 2 חדרים (60 ממ"ר), 3 חדרים (80 ממ"ר), ו-4 חדרים (100 ממ"ר). עלות הבנייה של 30,000 דירות, לפי כ-5,000 שקל לממ"ר ובתמהיל מתאים, צפויה להסתכם בכ- 4 מיליארד שקל לשנה. הדירות והקרקע יישארו בשלב הראשון בבעלות הממשלה.
• הדירות תושכרנה בשכ"ד המשקף כ-7% מעלות הבנייה בלבד בשכירות לטווח ארוך לפי רצון השוכר. חלק קטן מהדירות יושכר לאוכלוסיה מוחלשת בשכירות מסובסדת. הזכאים לשכור דירות שתיבנינה במסגרת הפרויקט יוגדרו בפשטות כאלו מעל גיל 18, שזו תהיה הדירה הראשונה בבעלותם, והדירה היחידה בה הם גרים.
• מימון הפרויקט יושג ע"י הנפקת אג"ח בריבית של  3.5% - 4% (צמודה) לקרנות הפנסיה והגמל, למשקיעים מוסדיים, או בשוק ההון, או בהנפקה ישירה לאזרחים כאשר דמי השכירות יהיו הבטוחה לתשלום הריבית על אג"ח אלו, או באמצעות עסקת קומבינציה עם הקבלן הבונה (לא היוזם) שייבחר במכרז, או בהלוואה מבנק ישראל (אפשר להשתמש בדולרים שבנק ישראל רכש לייצוב שער הדולר).  
• בניית הדירות תיעשה באמצעות חברות בנייה פרטיות. הפרויקט ינוהל בידי חברות פרטיות או ממשלתיות המתמחות בכך, ובכלל זה השכרת הדירות ותחזוקתן.
• בהערכה ראשונית, שכר הדירה יהיה כ-7% מעלות הדירה - כ- 30 שקל לממ"ר לחודש - צמוד למדד המחירים לצרכן. שכר הדירה החודשי לדירה של שני חדרים, שעלותה כאמור כ-300,000 שקל - יהיה כ-1,750 שקל; לדירה של שלושה חדרים, שעלותה כ-400,000 שקל - כ-2,350 שקל,  ולדירה של ארבעה חדרים, שעלותה כ-500,000 שקל - כ-3,000 שקל.
• לשוכרים תהיה אופציה לרכישת הדירה (כולל הקרקע) לפי 66% מערכה בשוק, במהלך 3-5 שנים הראשונות. המחיר ייקבע לפי הערכת שמאי לגבי ערך השוק של הדירה ביום איכלוסה, או ביום ההודעה על מימוש האופציה - הגבוה מביניהם.
• רכישת הדירה תהיה בתשלומים חודשיים קבועים צמודים למדד וללא ריבית שישולמו במשך 25 – 30 שנה (300 – 360 תשלומים). האופציה תינתן לאלו שיגורו בדירה וישלמו את דמי השכירות במועדם במשך 3 שנים. שכר הדירה ששולם עד מועד ההודעה בדבר מימוש האופציה ייחשב כחלק מהתשלום בגין הרכישה.
• מכירת הדירה לפני תום 5 שנים ממועד מימוש האופציה תהיה חייבת במס בדומה להליכים הנהוגים לעולים חדשים.

פתרון מקיף לבעיית הדיור מחייב הקמת ארגון ייעודי. על הממשלה להקים גוף לאומי לניהול משק הדירות הלאומי, רשות לאומית לדיור, לדיור בר-השגה ולהתחדשות עירונית בדומה לוועדה לקידום וריכוז הפעילות העירונית לפתרונות דיור בר-השגה בעירית ת"א. הרשות תציע חקיקה המתאימה, בין השאר, לקביעת הזכאים לדיור בשנים הראשונות לפרוייקט, ועד שתיבנינה מספיק דירות שתאפשרנה דיור בר-השגה לכל האזרחים.      

זהו מיתווה ראשוני שיכול לתת תוצאות כבר בתוך שנתיים-שלוש. המספרים יכולים להשתנות, אך להערכתי במנעד קטן יחסית. יתרון נוסף הוא שההורדה במחירי השכירות הצפויה עם גמר בניית הדירות להשכרה, תוזיל גם את מחירי הדירות שכן היא תקטין את כדאיות רכישת הדירות להשקעה, והשפעה זו תחל עוד קודם לגמר הבנייה.

* אמנון פורטוגלי הוא חוקר במרכז חזן במכון ון-ליר ומרצה במכללה החברתית-כלכלית