יוקר הדיור - האם יש צד חיובי?

"הצד החיובי" של עליית מחירי הדירות

במאמר דעה שפורסם השבוע בעיתון "גלובס" ("יוקר הדיור: הצד החיובי") מצביע יניב פגוט - האסטרטג הראשי בקבוצת איילון - על צד אחר של העלייה התלולה של מחירי הדירות שהתרחשה בישראל בשנים האחרונות. הכותב מסכים שמחירי הדירות הכפילו את עצמם תוך 8 שנים בעוד שהשכר הממוצע עלה בפרק זמן זה בכ-25% בלבד, ולכן חלום הדירה התרחק מהצעירים. אבל לעליית מחירי הדירות יש לדעתו גם פן חיובי: התעשרותם של משקי הבית שהם בעלי הדירות שהתייקרו. נהוג, לדברי הכותב, להציג את הנהנים מהתייקרות הדירות כשכבה דקה של קבלנים, משקיעי נדל"ן, בנקאים המפטמים את הציבור באשראי זול, וכיו"ב. אבל מי שלא נכלל ברשימת ה"ווינרים" - בטעות, לדעתו - הוא הציבור הרחב של בעלי הדירות, אלה ש"הרוויחו בענק בתור הזהב של שוק הדיור בישראל".

ציבור זה התעשר כתוצאה מסחרור מחירי הדירות של השנים האחרונות: השווי הנכסי של הדירות שבבעלותו עלה בעשרות אחוזים. פגוט אפילו מייחס את האינרציה של הצריכה הפרטית בשנים אלו, שטיפסה למרות יוקר המחייה, להתעשרות זו: הציבור, שתירגם את עליית מחירי הדירות לעליית עושר - הרשה לעצמו להגדיל את הצריכה הפרטית. גם הממשלה נהנתה מעליית המחירים, הן בגלל תקבולים ממכירת קרקעות והן בגלל גיאות בגביית המיסים על עיסקאות בנדל"ן שתרמה לה מקורות תקציביים. ולבסוף: משקי הבית המבוגרים, החיים תחת איום שהחיסכון הפנסיוני שלהם לא יספיק לצרכיהם לאחר פרישה מעבודה - שיפרו את מצבם כיון שעליית ערך נכסיהם תסייע להם לממן ביתר קלות את חייהם בגיל פרישה.

נכון? נקודת המבט של משק בית יחיד

כשמדובר במשק בית יחיד - עליית מחירי הדירות יכולה באמת להיראות כהצלחה. אם אתם בעלי דירה - האפיזודה של עליית מחירי הדירות בישראל ב-8 השנים האחרונות פעלה לטובתכם: ערך הדירה שלכם הכפיל את עצמו. אם לצורך הרכישה קיבלתם מהבנק הלוואת משכנתא בגובה 50%  ממחיר הדירה - ההון העצמי שלכם המושקע בדירה אפילו שילש את עצמו. ועוד דבר: צבירת העושר ממנה נהניתם בשנים אלו גדולה יותר ככל שדירתכם יקרה יותר, ככל שהקדמתם לרכוש את הדירה, וככל ששיעור המימון שקיבלתם מהבנק היה גבוה יותר.

אבל מהי המשמעות מבחינתכם של עליית המחיר של דירתכם? למרות עליית הערך - השירותים שאתם מפיקים מדירתכם לא השתנו: ערך השוק של הדירה אינו משנה את גודל הדירה, איכותה, מיקומה וכו'. לכן כל עוד לא תמכרו את דירתכם - עליית הערך היא חסרת משמעות עבורכם; נתון חשבונאי סתמי. גם אם תבקשו מחר להחליף את דירתכם בדירה אחרת - עליית המחירים לא שיפרה את מצבכם. היא כנראה אפילו הרעה אותו, כי ההפרש שתידרשו לשלם עבור ההחלפה יהיה עכשיו גבוה יותר.

אז מה כן הרווחתם מעליית מחירי הדירות? אולי את העובדה שהקדמתם את מועד הרכישה, שכן תהליך ההתייקרות מרחיק את הדירות מהישג ידם של משקי בית ואתם קניתם "בזמן"; אולי רכשתם דירה להשקעה ותוכלו לממש אותה עם תשואה גבוהה יותר מזו שהייתם מקבלים על השקעה פיננסית; אולי את היכולת (שעדיין אינה מפותחת בישראל) להשתמש בדירתכם ליצירת תזרים תקבולים לגיל הפנסיה ("משכנתא הפוכה"). אבל אלו הם יתרונות שכדי ליהנות מהם יש למכור את הדירה: לא מכרתם - לא נהניתם מעליית מחירי הדירות.

ואיך זה נראה מנקודת מבט של כלל הציבור?

מה הרוויח הציבור בישראל מעליית מחירי הדיור? הנקודה המעניינת כאן היא שבעוד שעליית ערך הנכס מהווה רווח הון למשק בית בודד (גם אם יכולתו לממש רווח הון זה היא מוגבלת)  - היא אינה מהווה רווח הון לציבור כולו. מדובר בסה"כ בשינוי בחלוקת העושר בתוך הציבור: משק בית א' (בעל הדירה) הוא כעת עשיר יותר, ומשק בית ב' (חסר-דירה) הוא כעת עני יותר, שכן הוא יצטרך לעבוד יותר שנים כדי לרכוש את הדירה ממשק בית א'.

ומה עם הטענה על כך שעליית המחירים השפיעה לחיוב על רמת הצריכה הפרטית? ייתכן אמנם שבעלי הדירות יתייחסו לעליית מחירי הדירות שבבעלותם כאל גידול בעושרם שמשפיע על שיקוליהם לגבי הקצאת הכנסותיהם בין צריכה לחיסכון. גם על כך יש ויכוח בין כלכלנים, אם בגלל שסביר שמשקי הבית כבר לוקחים בחשבון את האופי המחזורי של עליית המחירים, ואם בגלל הקושי המעשי של משקי בית לתרגם את נכסי הדיור למונחים של הכנסה שוטפת. אבל יש לזכור גם שכנגד אלו שערך נכסיהם עלה והם נוטים עכשיו לחסוך פחות - ישנה קבוצה של חסרי-דיור שיצטרכו עכשיו לחסוך הרבה יותר כדי להגיע לדירה בבעלות. אז מהי ההשפעה הצפויה נטו של לחצים מנוגדים מצד אלו שמצבם השתפר ואלו שמצבם הורע? קשה לקבוע. ואם יסתבר (אמפירית) בכל זאת שגלים מחזוריים של מחירי דירות ("בועות") הם בעלי השפעה ברורה באותו כיוון על הצריכה הפרטית - נוכל רק לומר שמדובר בהשפעה פרו-מחזורית בעייתית של בועות נכסים על יציבות המשק: עליית מחירי נכסים יוצרת גיאות מחזורית גם בכלכלה (באמצעות עידוד הצריכה הפרטית), והתפוצצות אותה בועה תגרור להשפעות שליליות על התעסוקה והצמיחה, מה שמגביר את הצורך בהתערבות ממשלתית אנטי-מחזורית לייצוב פעילותו של המשק הפרטי.

והממשלה?

האם הממשלה באמת נהנית מגיאות בשוק הדיור? אני סבור שרק בטווח הקצר. גיאות זו יוצרת גיאות נגזרת בגביית המיסים על נדל"ן, ולכן תורמת לעודף תקציבי בעל אופי מחזורי. כלכלני הסקטור הציבורי צריכים עכשיו להתחשב בגורם המחזורי ולחסום את הנטייה האוטומטית של הפוליטיקאים להגדלה פרמננטית של סעיפי ההוצאה, ומאידך למנוע את השחיקה של כלי המיסוי האחרים (הקלות במיסוי) על רקע העודף התקציבי. כי לכולם צריך להיות ברור שבטווח הארוך הגיאות אמורה לחלוף ואיתה גם הגיאות הנגזרת בתקבולי המיסים.

עליית מחירי הדירות יוצרת לממשלה עוד בעיה, כפי שאנו עדים בימים אלו: לחץ חברתי שמופעל עליה לפתור את בעייתם המחמירה של חסרי-הדיור. מספיק אם נסתכל סביבנו כדי שנבין. עליית מחירי הדירות כבר מכונה בתקשורת "משבר הדיור"; שאלת פתרונה של הבעיה עמדה במרכזה של מערכת הבחירות האחרונה; שר האוצר הקודם אסר מלחמה על כל הדרג הפוליטי והמקצועי בשמה של "תרופה" שהמציא ל"משבר הדיור"; שר האוצר החדש הצליח לשנות סדרי ממשל ומבנה אירגוני של משרדי ממשלה כדי להבטיח שיהיה בכוחו לפעול לפתרון "משבר הדיור". עם כל כך הרבה תכונה פוליטית - האם אפשר באמת לומר שהממשלה נהנית מתהליך עלייתם של מחירי הדירות? היה צריך להסיע מצביעים ערביים בהמוניהם לקלפיות כדי להקטין את הנזק הפוטנציאלי שגרמה עליית המחירים...

האם עליית מחירי הדירות פותרת את בעייתם הפנסיונית של משקי הבית?

לכאורה, עליית מחירי הדירות הופכת את ההשקעה בדיור לאפיק השקעה אטרקטיבי לצורך חיסכון פנסיוני. אלא שלא מדובר כאן בגילוי אפיק השקעה אופטימלי - מדובר בעליית מחירים מחזורית, בלתי צפויה מראש. בעיקר מדובר כאן ב"חכמה שבדיעבד": איננו יודעים אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות בעתיד - אנו יודעים רק שהם עלו בעבר. מדובר לכן בהשקעה מסוכנת-יחסית, לא נזילה, וכזו שדורשת ניהול נכסים אקטיבי. אז היא לגמרי לגיטימית כחלק מתיק השקעות, לתקופת-זמן מסוימת, אבל לא נוכל לבנות עליה כהשקעה שתבטיח לנו תשואה. ויש עוד דבר: אין בינתיים בישראל מסלול מובטח של "משכנתא הפוכה" כפי שקיים למשל במשק האמריקני; בהעדר מסלול כזה יקשה עלינו לתרגם נכסי דיור קיימים לתזרימים קבועים של תקבולים.

אז מהו הצד החיובי של יוקר הדיור?

אחרי כל הדברים עולה השאלה שבה פתחנו: מהו הצד החיובי של עליית מחירי הדירות של השנים האחרונות? תשובתי היא שאינני יודע מהו. היו גורמים שנהנו מהתהליך: רוכשי דירות להשקעה, בעיקר אם מימנו את הרכישה באשראי זול, גורמים עסקיים בענף הבנייה שנהנו מהגיאות, בנקים שזכו להגדלת רווחיהם על רקע פריחת האשראי לדיור, ועיתונאים ופרשנים שזכו לקהל המשתוקק לשמוע דעות ותחזיות. לא הציבור, שכולל שכבות אוכלוסיה שרואות את חלום הדירה מתרחק מהן, לא ציבור הפנסיונרים, שמודע אולי לסיכונים הפיננסיים שבועת הנדל"ן ובועת המניות יוצרות עבורו, ולא הממשלה, שעוסקת (כנראה שלא לצורך) ביציאה למלחמה על יוקר הדיור. כל אלו לא ראו משהו חיובי בתהליך.

המצב האופטימלי בשוק הדיור הוא מצב של יציבות מחירים, או אולי יציבות ארוכת-טווח של קצב העלייה. מצב שבו מחזורי העסקים הם קטנים ככל האפשר. מצב כזה מאפשר לרשויות התכנון לפעול בנחת כדי להבטיח מלאי קרקעות זמין לבנייה, לפי שיקולים אמיתיים של תכנון סביבתי וללא לחץ לפתרון "משברי דיור". מצב כזה מאפשר ליזמים לרכוש קרקע ולנהל פרויקטים ברמת סיכון סבירה, עם אופק רגוע. מצב כזה מרגיע את משקי הבית ומאפשר להם לקבל החלטות על רכישת דיור לפי אמצעיהם ובעיתוי נוח מבחינתם - לא משיקולי ספקולציה (או חשש) על רקע אי-ודאות. מצב כזה מאפשר למערכת התיווך הפיננסי להימנע מסיכונים מערכתיים שמקורם בתנודות מחזוריות של מחירי הנכסים.

כי אם באמת עליית מחירי הדיור היא תופעה חיובית, שיוצרת עושר בידי משקי הבית, דואגת לסגירת "הבור" הפנסיוני, תורמת לצמיחה באמצעות השפעה חיובית על הצריכה הפרטית ויוצרת מקורות תקציביים לממשלה - למה שלא נאיץ אותה? למה שלא נלבה את הביקוש ע"י ביטול היוזמות המתוכננות למיסוי הרכישה להשקעה? למה שלא נבטל את תקרות המימון שקבע המפקח על הבנקים?