בהמתנה לקוסם שיפחית את מחירי הדירות

דבר התקשורת

העיתונאי אלי ציפורי כתב בעיתון 'גלובס' בסוף השבוע האחרון (ראו כאן):

למרות המאבקים הפנימיים באוצר על הסכם תקציב הביטחון, …. ואף שהוא נתפס כמי שברח מאחריות בנושא הגז …. כחלון ייבחן בסופו של דבר בעניין אחד משמעותי: מחירי הדירות. ולא בכדי: מחירי הדירות הם הבעיה מס' 1 במשק….. כחלון יכול לעשות אלף ואחד דברים מוצלחים במשרד האוצר, הוא יספוג ביקורת נוקבת על אלף ואחד דברים אחרים, אבל אם מחירי הדיור ימשיכו להתנפח או אפילו יישארו סטטיים בסוף הקדנציה שלו באוצר - זה מה שיזכור לו הציבור.

זהו, לדעתי, איום ישיר על עתידו הפוליטי של שר האוצר. יותר מזה: אני מעריך שאין לו מה לעשות נוכח איום זה חוץ מאשר לאבד את (שארית) קור הרוח ולבצע מהלכים נמהרים ומזיקים. ועיתון 'גלובס' אינו היחיד האוחז בתפיסת מציאות זו.

מה קרה? הצעה לקריאת המצב

כפי שידוע לקוראים המתמידים של בלוג זה, טענתי לכל אורך הדרך שהתופעה הדרמטית של העלייה הרצופה של מחירי הדירות בישראל מאז 2008 אינה תוצאה של מחסור בפתרונות דיור: בתקופה זו לא חלה פריצה דמוגרפית של מספר משקי הבית ולא חלה האטה בקצב התחלות הבנייה של דירות חדשות (להיפך); תופעת העלייה המהירה של מחירי דירות, שנראית ויותר כבועת נדל"ן, היא תוצאה של ריבית נמוכה שהנהיג בנק ישראל, שיצרה גל מחזורי של ביקוש להשקעה בדיור. גל זה נתמך ע"י ביקוש ספקולטיבי לרכישת דיור.

אי-אפשר להאשים את בנק ישראל בכך שהפחית את שיעור הריבית: לא הייתה לו ברירה, לנוכח הפחתת הריבית הדרמטית שננקטה במשקי המערב על רקע האיום של מיתון כלכלי שיצר המשבר הפיננסי העולמי. אבל אפשר בהחלט להתפלא על הבנק המרכזי על כך ש:  א) הוא עסק לאורך זמן בהכחשה של אופי התופעה (הטענה של בנק ישראל לאורך רוב התקופה הייתה שקיים מחסור דיור ולכן יש להאיץ את קצב התחלות הבנייה בישראל);  ב) הוא לא התריע על התפקיד הבעייתי שמילא הביקוש הספקולטיבי לדיור בניפוח הבועה, ולא דרש מהממשלה לנקוט בצעדים שיבלמו ביקוש זה (לדוגמא: צעדים בתחום מיסוי רווחי הון);  ג) הוא תרם במידה משמעותית להדרה של שכבות אוכלוסייה חלשות משוק הדיור באמצעות דרישה רגולטורית מהבנקים להחמיר את הדרישות לגבי ההון העצמי המזערי של הלווים (בתואנה של הגנה הן על הלווים והן על הבנקים מפני סיכוני הבועה).

התוצאה הכוללת היא שבמהלך השנים האחרונות חלו שלוש התפתחויות עיקריות:

1. מחירי הדירות בישראל הכפילו את עצמם בתוך 7 שנים;
2. קבוצות אוכלוסייה חסרות-דיור מתרחקות והולכות מהאפשרות להגיע לבעלות על דירה (ראו את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו באחרונה על הירידה המתמשכת של אחוז משקי הבית שמתגוררים בדירה בבעלות עצמית);
3. ענף הבנייה נגרר לסיכון עסקי מחזורי כשהוא מאיץ שלא לצורך את קצב התחלות הבנייה לרמה שאינה מתיישבת עם צרכי המשק בזמן הארוך ויוצר בכך עודף מלאי של דירות.

המצב הנוכחי לכן הוא מצב מסוכן, הן למשקיעים בדירות, הן ללווים שנטלו הלוואות ענק (בעיקר אלו שנטלו הלוואות בריבית ניידת), והן ליזמים שנחשפים לסיכון של שינוי מגמה מחזורי.

קריאה אלטרנטיבית

בעוד שאני סבור שזוהי הקריאה הנכונה של המצב שנוצר - קיימת גם תמונה אחרת המצטיירת בציבור, והיא שונה לחלוטין. לפי תמונה זו קיים בישראל משבר בתחום הדיור שמתבטא במצוקת דיור; משבר זה נוצר ע"י מחסור במלאי הדירות; המחסור נגרם ע"י שילוב של גירעון היסטורי של דירות יחסית לצרכי המגורים וקצב בנייה איטי מידי בהווה שאינו מצליח להתמודד עם סגירת הפער; קצב הבנייה האיטי הוא תוצאה של חסמים בתחום הקצאת הקרקעות, בירוקרטיה משתקת מצד ועדות התכנון ומחסור כפוי בכוח-אדם מקצועי בענף הבנייה.

התוצאה של קריאה אלטרנטיבית זו של המצב היא דרישה המושמעת מכל עבר להאיץ את קצב הבנייה, וזאת ע"י שילוב של הפשרת קרקעות, עקיפת חוקי התכנון והבנייה, והגדלת מכסות ההעסקה של עובדים זרים ע"י חברות הבנייה - תלוי רק מיהו הדובר.

הלחץ על ההנהגה הפוליטית למצוא פתרון מהיר

מאחר שהתפיסה שאני מכנה כאן 'האלטרנטיבית' היא זו שמקובלת יותר בציבור - אם בגלל שהתקשורת אימצה אותה, אם בגלל שבנק ישראל טען אותה בעקביות ואם בגלל שלרוב קבוצות האינטרסים במשק נוח לטעון אותה כבסיס להפניית דרישות כאלו ואחרות לממשלה - ההנהגה הפוליטית מוצאת את עצמה תחת תביעה ציבורית 'לפתור את משבר הדיור', 'להפחית את מחירי הדירות' וכיו'ב. גם נושא הלו"ז מופיע בדרישות הציבור: אנו פוגשים דרישה להפחית את מחירי הדירות לאלתר.

הלחץ הציבורי הוא כנראה הסיבה ששרי שיכון המתחלפים תדיר מאמצים תכניות יצירתיות ומבטיחים שהם יצליחו להפחית את מחירי הדיור. חלקם פועלים להקצאה מוגברת של קרקעות לבנייה, חלקם פועלים לסירוס עבודתן של ועדות התכנון, וחלקם מפעילים תכניות לסבסוד מחירי דירות. כל אחד פועל בדרך שונה, ובכל זאת יש שני דברים משותפים לכולם: א) למרות ההבטחות הם לא הצליחו עד כה לעצור את עליית מחירי הדירות; ב) מאמציהם הנמהרים להצביע על הישגים גורמים לנזקים ממשיים לטווח ארוך.

התסכול הגובר של ההנהגה הכלכלית הפוליטית נוכח חוסר ההצלחה, מזה, והלחץ הציבורי והתקשורתי המתגבר, מזה (ראו את האיום על מורשתו הצפויה של שר האוצר בציטוט לעיל) - יוצר דחף שיכול רק להביא לנזק גדול יותר: לטעויות בתחום תכנון הבנייה, להגדלה מיותרת של מלאי הדירות שתפעל כבומרנג לכשיחול מיפנה במחזור העסקים, ולעודף כושר ייצור בענף הבנייה. ויש כמובן גם נזק נוסף: במאמץ (שהופך לנואש) לבלום את עליית המחירים נוקטת הממשלה בפתרונות שהם לכל היותר קוסמטיים מבחינת השפעתם על הענף ('מע"מ אפס', 'מחיר מטרה', 'מחיר למשתכן', 'תמ"א 38-תיקון 2' וכיו"ב), אבל נותנים בידי מעטים הטבות מפליגות (רווחי הון, פטורים ממיסים) ללא הצדקה ועל חשבון הציבור.

המחזור יסתיים מעצמו

אני טוען שהתהליך הארוך של התייקרות הדירות יסתיים, ולא בגלל צעדים בהם תנקוט הממשלה אלא בגלל שהסיבות שיצרו את המחזור הארוך תחלופנה מעצמן. להלן תרחיש שנראה לי סביר: הריבית במשקי המערב תועלה כנראה בחודשים הקרובים, ככל שקברניטי הכלכלה ישתכנעו שהמשקים נמצאים בתהליך מתמשך של התאוששות. בעקבות העלאת הריבית בעולם נראה גם בישראל העלאת ריבית. עליית הריבית תייקר את האשראי לדיור ותעלה במקביל את המחיר האלטרנטיבי של השקעה של ההון העצמי בדיור. התפתחויות אלו יחלישו בהדרגה את הביקוש הספקולטיבי לדיור. היחלשות הביקוש תביא לעצירת העלייה של מחירי הדירות, ואף לירידתן. האוויר יתחיל לצאת מהבועה.

האם התרחיש לעיל יתממש? באיזה לוח זמנים ובאיזו עוצמה? והאם הוא באמת ישחרר את הלחצים העודפים בהדרגה ויסתיים ללא משברים והתמוטטויות של חברות בנייה וגופי מימון? אין לי תשובה. אבל יש לי שאלה נגדית לקוראים: מהו הקשר בין מה שתעשה ההנהגה הפוליטית לבין שינוי מגמה של מחירי הדיור ועיתויו? והאם אתם סבורים - לאור ההכרזות הפוליטיות והצעדים הננקטים - שהדרג הפוליטי ייחס את המיפנה להתפתחויות כלכליות מחזוריות או שהוא ישתדל לקחת קרדיט למיפנה? כי כולנו 'חיים בסרט' לגבי יכולתה של ההנהגה הפוליטית לפתור בעיות שיוצרת בועת הנדל"ן, ואנחנו לוחצים אותה למחוזות של פעלתנות מיותרת ומסוכנת.

מה אני מציע לכולנו לעשות?

אם אתם מקבלים את הניתוח לעיל ואת האפשרות שהתרחיש המתואר אכן יתממש, אני מציע להסתלק מהכיכר שבה ההמון עדיין זועק על המנהיגים לפעול להפחתת מחירי הדיור. מקומנו אינו בכיכר הזו: כי אין בכוחם של המנהיגים לפתור בעיה, כי מחירי הדיור ייעצרו כנראה מעצמם, וכי צעדי המדיניות שבהם הדרג הפוליטי יכול לנקוט הם מסוכנים לכולנו. הייתה הזדמנות להתערב, בעיקר ע"י בלימת הביקוש הספקולטיבי באמצעות מיסוי, אבל היא הוחמצה; עכשיו כבר מאוחר, וייתכן שפעולות הממשלה רק יחמירו את המיפנה הצפוי מתישהו ממילא. וכמובן, אסור לשכוח שבהמולה של מחאה חברתית  יש תמיד אלו שמנצלים את המצב כדי לפרוץ לחנויות שבכיכר: להשיג בהזדמנות זו הטבות מגזריות לעצמם, על חשבונו של הכלל.

כדאי גם להפריד בין מצוקה אמיתית של חסרי דיור שאין בכוחם להגיע לבעלות עצמית על דיור בנתונים הכלכליים הנוכחיים, לבין הציבור הרחב, הזועק 'בפרינציפ' נגד עליית מחירי הדירות למרות שאולי הוא בכלל נהנה ממנה (נקודה למחשבה: עליית ערך הדירות בשבע השנים האחרונות העשירה את ציבור בעלי הדירות בישראל בכטריליון ש"ח, לדעתי. חשבו בעצמכם). הבעיה היחידה שיש לטפל בה היא הקבוצה הראשונה, וגם לגביה אין דחיפות: לא מדובר בסיפוק קורת גג (יש, כך או אחרת) אלא בהיתכנות להשגת הבעלות עליה, והפתרון יכול בהחלט להמתין כמה שנים.

לכן, במקום להשתתף במצור העקר על ההנהגה הפוליטית שתובע ממנה לטפל לאלתר במחירי הדיור (וגם עוקב בשקיקה אחר כל פיסת מידע מפוקפקת על מחירי הדירות בחודש האחרון) - יש להתמקד בעיקר בחתירה לכינונה מחדש של מדיניות ממשלתית-חברתית שתסייע לחסרי-דיור להגיע לדירה בבעלות, בבניית סיוע פרוגרסיבי שיסייע לחסרי הדיור המתקשים כלכלית (ולא לכולם), ולפעול כדי לצמצם את אי-השיוויון ההתחלקותי כדי לשמור על חברה מלוכדת יותר, סולידרית יותר, צודקת יותר.