15 שנים לבלוג "עולם המשכנתאות"

 

אנחנו מציינים החודש 15 שנים לפעילותו של הבלוג "עולם המשכנתאות".

הרקע לפעילותו של הבלוג הוא מדור שבועי קבוע בנושא משכנתאות שכתבתי בעיתון "דה-מרקר" במשך קרוב לשנה, מסוף 2005. ההתקשרות עם "דה-מרקר" החלה לאחר שפרשתי מבנק "טפחות" על רקע מיזוגו לתוך "מזרחי-טפחות", ובתקופת ההתקשרות פירסמתי במדור זה כ-50 רשימות שונות (תוכלו למצוא את הרשימות באתר האינטרנט של "דה-מרקר"). ההתקשרות עם "דה-מרקר" הסתיימה לקראת סוף 2006, אבל כשנה לאחר מכן - כשהתקבלתי לתפקיד יועץ חיצוני לאגף שוק ההון במשרד האוצר בנושא ניהול סיכונים - התברר לי שהממונים עלי חושבים שאני עיתונאי במקצועי. למעשה, תפקידי בבנק טפחות היה בעיקר מנהל הסיכונים וכלכלן ראשי, אבל את החיבה לנושאי המשכנתאות פיתחתי ככל שהסתבר לי שלגבי דידם של רוב עובדי הבנק הלוואת המשכנתא היא סוג של "קופסא שחורה" שיש לה תכונות מגיות שאינן ניתנות לפיצוח והם פיתחו לגביה אמונות טפלות שהועברו בע"פ וללא הסבר ("ככה זה!") מדור לדור. מאחר שניהול הסיכונים חייב אותנו לפתוח את אותה "קופסא שחורה" ולהבין לעומק את תכונות ההלוואה ולבנות תרחישים לגבי התנהגות הלווים (יש בהלוואת המשכנתא אופציות גלומות של הלווה, והוא יכול לנצל אותן לטובתו. ניהול הסיכונים מחייב להניח הנחות לגבי התנהגות הלווה ולבחון את תקפותן) - מצאתי את עצמי בתפקיד מורה לאחרים.

אז מה עושים עם הרצון להיניק כשאין יותר מדור קבוע ב-"דה-מרקר"? העצה שקיבלתי מבני אודי הייתה ליצור בלוג פרטי ולפרסם בו רשימות בנושא המשכנתאות. בלוג פרטי מאפשר חופש: אורך רשימות, תדירות, וכו'. וכך יצרתי את הבלוג "עולם המשכנתאות" והתחלתי להעלות בו רשימות. במשך השנים שבו הבלוג פועל פורסמו בו 615 רשימות.

על מה נדון בבלוג? באתי עם יריעה מתוכננת שגיבשתי בתקופה שבה כתבתי את הטור הקבוע ב-"דה-מרקר", וכך התחלתי לרצף את הבלוג לבנה-לבנה. 

מי יהיה חוג הקוראים? הנחתי שמדובר בפרויקט המוני של "ביעור הבערות" אצל לווים פוטנציאליים: חלק ניכר מהציבור נדרש לממן רכישת דירה על-ידי הלוואה בנקאית, ולרובו אין את הכלים האנליטיים הנדרשים כדי להתמודד עם ההחלטות הפיננסיות (זכרו שברוב שנות ה-90' ההלוואות הממשלתיות עדיין משלו בכיפה, והלוואות אלו היו בתנאים מוכתבים-מראש - אין ללווה זכות בחירה ואין מיקוח בין הבנק ללווה על גודל ההלוואה, גובה הריבית או סוג ההצמדה). לכן סברתי שהביקוש לידע יהיה עצום.

בערך בתקופה שהבלוג החל לפעול התחלתי ללמד בטכניון קורס ששמו "מימון נדל"ן" במסגרת לימודים לתואר מגיסטר בנדל"ן (MRE) שניתן ביחידה ללימודי המשך של הטכניון. גיליתי שאני מלמד קורס אקדמי שאין לו "מדף ספרים": אין כמעט פירסומים בעברית בנושאי מימון נדל"ן, ושיטת ההדרכה במוסדות הפרטיים (בנקים, משרדי עו"ד, חברות תיווך, חברות ייעוץ וכו') מתבססת על העברה בע"פ של הידע (לרבות אמונות טפלות) מדור לדור. זה גרם לי להחליט להעלות בבלוג רשימות דידקטיות שמטרתן יצירת חומר הדרכה כתוב. זה הצליח, במידה מסוימת: המנוע של גוגל מראה שיש רשימות מסוימות שהופיעו בבלוג שיש להן ביקוש עונתי קבוע: אחת לתקופה, יש כניסות של עשרות קוראים בבת-אחת. הסתבר שבחלק ממוסדות הלימוד נכללו מספר רשימות מהבלוג ברשימת הקריאות. התוצאה היא שלגבי חלק מהרשימות בבלוג קיים ביקוש עצום ומתמיד (שהגיע כבר לאלפי קוראים). מדובר בעיקר ברשימות שמספקות הסברים טכניים לגבי אופן החישוב, וכו'. לדוגמא: לפי גוגל, הרשימה שזכתה למספר הקוראים הגדול ביותר היא הרשימה "מחירי הדיור בישראל: מגמה, מחזורים וכמה תובנות" שהופיעה בבלוג ביולי 2019 (ראו אותה כאן).

אבל כמה אפשר לספר ולפרט על משכנתאות מבלי לאבד את נאמנותו של קהל הקוראים? בהדרגה, הדיון בבלוג התרחב לנושאים נוספים: המדיניות הממשלתית בנושא דיור, הרגולציה של בנק ישראל, מחירי הדירות, התפתחויות בענף הנדל"ן, נושאים מקרו-כלכליים קרובים, התפתחויות בסביבה העסקית של הדיור, וכו'. מעבר לכל אלו עברתי לנושאים שאינם קשורים לדיור (תחת הסיווג "אישי"), שנעים בין דעות, התייחסות לאירועים היסטוריים, מעט היסטוריה צבאית, נושאים פוליטיים ואפילו הערכות לגבי הבחירות בארה"ב. הגעתי למצב שבו קוראים טענו שהתרופף הקשר שבין שמו של הבלוג לבין תכניו.

לאורך השנים קיוויתי שהבלוג ימשוך לא רק קוראים אלא גם כותבים נוספים, לרבות מגיבים מבין הקוראים: שהרשימות יהוו מצע לדיון מקצועי. זה לא כל-כך קרה. אמנם כ-70 מ-615 הרשימות שהועלו לבלוג נכתבו על-ידי אורחים ו-15 אורחים השתתפו בכתיבת רשימות אלו, אבל מעטים המקרים בהם נוצר דיון בין הקוראים בתוך הבלוג (חלק מהקוראים העדיפו לשלוח אלי תגובות שלא באמצעות הבלוג אלא בדואר אלקטרוני).