הרשימה הפעם תוקדש לניתוח של אירוע אמיתי שהתרחש בתחום המשכנתאות בישראל בתחילת העשור הקודם: גידול פתאומי ומהיר של שיעור הפיגורים בחוב המשכנתאות. הרקע לגידול היה האטה כלכלית: לאחר מספר שנים של צמיחה מהיר פקעה בארה"ב באמצע שנת 2000 "בועת הדוט-קום", וגלי ההרס שנוצרו הגיעו אפילו לישראל וגרמו להאטה כלכלית. ברשימה נטפל באירוע של גידול חוב המשכנתאות, בתגובות הבנקים לאירוע זה, ובשינויים שחלו בעקבות זאת בענף המשכנתאות.
האירועים המתוארים להלן מתייחסים למה שקרה בבנק יחיד - בנק טפחות - שאת ההתרחשויות בו חוויתי מקרוב, אבל אני מעריך שהאירועים התרחשו בצורה דומה בכל הבנקים למשכנתאות. לשאלה (הצפויה) מה בצע בלימוד אירועי העבר, אומר כך: אירועים אינם חוזרים על עצמם בהכרח, אבל חוקי ההתנהגות של הבנקים לא השתנו מאז וצפוי שגם במקרה הבא שתתעורר בעיה של גידול בהיקף הפיגורים - הם יפעלו שוב כפי שפעלו בעבר. אז אם באמת קיים חשש שאירוע של פיגורים עומד לחזור - ראו לדוגמא אזהרות של בנק ישראל על רקע טענה ל"בועת נדל"ן" ועל רקע נטיית הציבור להעדיף הלוואות בריבית משתנה ובכך להיחשף לסיכוני ריבית - כדאי לחשוב מה תהיינה תוצאותיו.
שיעור הפיגורים עולה במפתיע
בשנת 2000 נפל דבר בתחום המשכנתאות: שיעור הפיגורים של לווים, שהיה במגמה כללית של ירידה לאורך שנות ה-90' - שינה את כיוונו והחל לפתע לגדול. האירוע היה חוויה כמעט-טראומטית מבחינת הבנקים: לאחר למעלה מעשור של צמיחה מואצת בפעילות המשכנתאות החופשיות בישראל, צמיחה שהייתה מלווה בירידה רצופה של שיעור הפיגורים שחיזקה בבנקים את התחושה שהם "פיצחו" את הנוסחא להערכת סיכוני האשראי של הלווים - החלו פתאום שיעורי הפיגור לעלות. והם המשיכו לעלות. מאחר שהבנקים בטחו ביכולתם להעריך סיכון אשראי, ומאחר שהם לא התייחסו לתופעת הפיגורים של לווי משכנתאות כאל סיכון מהותי (להבדיל מאשראי מסחרי) אלא יותר כאל בעיית תחזוקה שוטפת של תיק ההלוואות (הביטוי המקובל באנגלית הוא Servicing) - נוריות האזהרה נדלקו רק בהדרגה, כשהעלייה של שיעור הפיגורים נמשכה מספר חודשים והסתבר שלא מדובר כנראה ב"רעש" סטטיסטי וגם לא בתופעה עונתית. משהו לא בסדר!
פיגור בקבלת ההתרעה
ההתרעה על שינוי של מגמת הפיגורים נקלטה באיטיות בגלל האופי המיוחד של טיפול בגבייה השוטפת בהלוואות משכנתא. בניגוד לאשראי מסחרי, שבו מדובר בסיכון ממוקד ומערכת ההתרעה היא מיידית - מדובר כאן בסיכון מפוזר: מאות אלפי הלוואות שהתשלומים בגינן נגבים אוטומטית (סרטים מגנטיים שמועברים מידי חודש ע"י הבנקים למשכנתאות למערכת הסליקה הבין-בנקאית), על בסיס הוראות קבע, ולכן הטיפול הוא בשיטות של ייצור המוני. סטטיסטית, כ-5% מהחיובים האוטומטיים היו נתקלים מידי חודש בבעיה כלשהי ולא מתבצעים, לרוב בגלל בעיות טכניות בחיוב חשבון הלווה. מדובר במערכת עם "רעש" חזק: שיעור הפיגורים האמיתי (כלומר: לאחר שמנפים את כל המקרים הנובעים מבעיות טכניות) היה רק כעשירית משיעור המקרים של אי-כיבוד הוראות הקבע. התוצאה של יחס גבוה זה של ברוטו/נטו היא שיש פרק זמן מסויים עד שהתמונה של שינוי מגמה חודרת דרך הרעש הסטטיסטי והופכת להתרעה על בעיה ממשית: שינוי מגמה אמיתי של תופעת הפיגורים.
מי בעמדת השער?
באותן שנים, ה"זקיף" בשער היה למעשה ה"זקיף" החשבונאי: מחלקות הגבייה של הבנקים היו גופים בעלי אוריינטציה תפעולית (להבדיל מאוריינטציה עסקית), שעסוקים כמעט בלעדית בטיפול פרטני באלפי מקרים מידי חודש. בהתאם, כוח האדם שנשלח ע"י הבנקים למחלקות הגבייה היה בעיקר פקידותי, מתמחה בפרוצדורות קבועות, להבדיל מיועצי המשכנתאות של הבנקים שישבו בסניפים ונדרשו להשחיז את יכולותיהם המכירתיות. תמונה כוללת על מצב הפיגורים הצטברה אז רק אצל מנהלי החשבונות, שהיו אז אחראים לגיבוש הדיווח החשבונאי. הסיבה לכך היא, כנראה, שהבנקים למשכנתאות בישראל התפתחו היסטורית כמבצעי הלוואות מכספי הממשלה ועל אחריותה, ולכן הם עסקו בטיפול פרוצדורלי בגבייה ולא בהערכה וניהול של סיכוני אשראי. בהתאם, מחלקות גבייה אלו לא יכלו לצייר תמונה של סיכוני האשראי או לגבש תובנות אנליטיות לגבי ניהול סיכוני האשראי. ואכן, מדיניות האשראי שאבה מעט מאד תובנות סדורות מניסיונן של מחלקות הגבייה: בעיקר במה שנוגע לביטחונות הנכסיים.
מערכות הבקרה וניהול הסיכונים של הבנק טרם הגיעו לבגרות באותה עת, ויכולתן לבצע ניתוחי-עומק של תיק האשראי הייתה מוגבלת. השיקוף הכמעט-יחיד של הגידול הכולל של היקף הפיגורים היה לכן חשבונאי, וגם הוא היה מוגבל לחלק מתיק האשראי: לתיק ההלוואות מכספי הבנק (להבדיל מכספי המדינה).
פונקציית הפסד חשבונאית
הטריגר, אם כך, היה חשבונאי. הוא הופעל בגלל פונקציית הפסד חשבונאית אחידה שקבע המפקח על הבנקים במהלך שנות ה-90' לכל הבנקים למשכנתאות: במקרה של פיגור בהלוואות מכספי הבנק, הבנק נדרש להפריש חלק מיתרת החוב כהפרשה לחובות מסופקים, כלומר להקטין בכך את רווחיו באותו רביע. ההפרשה חושבה כפונקציה של "עומק הפיגור", גודל הנמדד כמנה של סכום הפיגור מחולק בגובה התשלום החודשי, כשהסף להפרשה כזו היה עומק פיגור 6. כל העמקה של הפיגור חייבה את הבנק להגדיל את ההפרשה לחובות מסופקים.
זוהי נקודה שחשוב להבינה. ההפסד שהבנק נדרש לרשום ברביע השוטף אינו גודל המשקף את הסיכון הממשי בעיני הנהלת הבנק (שאמור לקחת בחשבון, לדוגמא, את ערך הביטחונות המשועבדים לבנק כנגד החוב), כפי שנהוג היה לגבי אשראי מסחרי, אלא הוא גודל טכני-שרירותי שקבע המפקח על הבנקים. לפיכך, ייתכן מצב של אי-התאמה בין המצג החשבונאי לבין הערכת הסיכון הספציפית בהלוואה. בדיעבד הסתבר שבעוד שבתקופות של יציבות כלכלית אין משמעות לבחירה בשיטה של רישום הפסדים חשבונאיים, שכן הדברים נכונים בממוצע - בתקופת מפנה מצטיירת תמונה שעלולה להוות עיוות של המציאות הכלכלית. ואכן, גידול מהיר של תופעת הפיגורים הכריח את הבנקים ליצור הפרשות בהיקפים ניכרים, למרות שבניתוח עסקי אובייקטיבי של סיכון האשראי מדובר היה ברוב המקרים בסיכון שולי בלבד.
פונקציית הפסד זו שקבע המפקח על הבנקים הייתה אפקטיבית מבחינת השפעה, שכן היא הכריחה את הבנק לדווח על ירידה מיידית ברווחיו כאשר חל גידול של עומק הפיגור בהלוואות. מצד שני, העובדה שמדובר ב"טריגר" חשבונאי - כלומר מקור הדיווח אינו באמת מודע למתרחש "בשטח", ברמת ההלוואות - יש לה השלכות בעייתיות: פיגור ביצירת תמונת המצב, ואי-בהירות לגבי מקור הבעיה. הפיגור נבע מכך שנתונים חשבונאיים היו מעובדים רק בתדר רבע-שנתי, והם היו מתפרסמים למעלה מחודש לאחר תום הרבעון נשוא הדיווח. לשם המחשה: קפיצה בהיקפי הפיגור שחלה בחודש ינואר זכתה לדיווח חשבונאי רק בעת פירסום הדוח הכספי של הרביע הראשון, לקראת סוף חודש מאי. אי-הבהירות מקורה בכך שמדובר בנתונים מיצרפיים: אין בהם אבחנה לגבי מקור הבעיה. כאנלוגיה, ניתן לחשוב על כך שבדיקות המעבדה הרפואית מראות לנו שקיים זיהום בגופנו אבל הן אינן יכולות למקד את המימצא ולומר באיזו מערכת קיים הזיהום ומהו.
מהו יכול להיות מקור הבעיה?
מהן בעצם האפשרויות? נמנה כאן ארבע:
- ייתכן שמדובר בתופעה סטטיסטית: מקריות, השפעה עונתית או סתם "רעש";
- ייתכן שמדובר ב"עוקץ": הצלחה של קבוצת לווים לרמות את הבנק;
- ייתכן שמדובר בשיקולים מוטעים מצד הבנק בתהליך החיתום - טעות נקודתית, הקשורה למאשר הלוואות או סניף מסוים, או טעות מערכתית במדיניות האשראי של הבנק;
- ייתכן שמדובר בהשפעת מחזור כלכלי על יכולתם של הלווים לעמוד בתשלומי המשכנתא.
הדיאגנוזה חשובה. אם מדובר בתופעה סטטיסטית - מיותר לנקוט בצעדים; אם מדובר ב-"עוקץ" - נדרשת פעולה מיידית ונקודתית לעצירת ה"דימום" ולהשבת הכספים; אם מדובר בטעות במדיניות האשראי - יש לזהות את הטעות ולסגור את ה"פירצה"; אם מדובר בהשפעת מחזור עסקים - שוב, אין (כמעט) מה לעשות.
בהעדר אינפורמציה, גוברת תחושה של דאגה: אנחנו מדממים, ולא יודעים מהיכן. פרט לעצם הניסיון להבין מה קורה, נוצר כמעט-מייד לחץ חיצוני על הבנק מצד הדירקטוריון, הציבור (המיוצג ע"י אנליסטים בשירות התקשורת) והרגולטור, לנקוט בצעדים לטיפול בבעיה שנוצרה ולהרחיק את האיום מהבנק. זה מעלה את מפלס הדאגה בבנק לכדי-פניקה: אנחנו מוקפים אויבים.
כיצד מזהים?
המציאות הייתה מאתגרת: נוריות הבקרה נדלקו, נוצר לחץ חיצוני לנקוט בצעדים דחופים, אבל לא הייתה בשלב זה יכולת לבצע דיאגנוזה אמינה של הבעיה - אין עדיין תמונת מצב. מערכת הבקרה של הבנק לא יכלה לראות "בזמן אמיתי": הבדיקות הנדרשות כדי לאתר את מקור הבעיה ולגבש דיאגנוזה אורכות זמן. חישבו על תפקוד חדר המיון בבית חולים: על בדיקות מעבדה, על צילומי רנטגן. אנליזה היא תהליך ארוך, יקר ודורש חשיבה שקולה.
התוצאה הייתה שלבנק לא הייתה יכולת באותה עת להבחין בין סיכון אשראי לבין התממשותו. זוהי אבחנה חשובה: סיכון אשראי הוא חלק בלתי נפרד מעולם האשראי; הוא חבוי (לטנטי), כלומר הוא מתקיים גם כאשר הוא אינו גלוי לעין. ההבחנה היחידה בו היא באמצעות מודלים אנליטיים להערכה כמותית של החשיפה לסיכון אשראי, אבל באותה עת גם לא פעלו בבנק מודלים כאלו. התממשותו של סיכון אשראי היא אירוע עצמאי: היא אינה מעידה על גידול של החשיפה לסיכון, אלא על התממשות הסיכון שהיה גלום בחשיפה. אבל כשההבחנה אינה קיימת - כיצד נפענח גידול מפתיע בהיקף הפיגורים?
מנווטים בחושך
הבעיה של הבנק הייתה שהוא אינו יכול להמתין עד להתבהרות התמונה: היה עליו לפעול מייד, למרות הערפל, ולהישען על עירוב של פיסות מידע קיימות עם תחושות-בטן כאינדיקציות לגבי זיהוי הבעיה. זהו שלב רגיש, שבו הרצון לאסוף מידע במהירות פוגש (שלא בטובתו) בחרושת של שמועות והערכות לא מבוססות, ונוצרת בעיה של סינון המידע המטעה. במקרה שבו מדובר, כפי שנראה בהמשך, האנליזה שנעשתה בשלב מאוחר יותר הראתה שהערכת המצב המיידית הייתה מוטעית.
המחשבה האינסטינקטיבית של הבנק הייתה שמדובר בטעות בקבלת החלטות האשראי, בין שמדובר בבעייה נקודתית ובין שמדובר בטעות במדיניות האשראי. הפעולות המיידיות בהן נקט הבנק היו לכן בשני מישורים: זה של קבלת החלטות האשראי, וזה של גביית הפיגורים. במישור הראשון הועבר מסר תקיף למעריכי האשראי שיש צורך להחמיר בבחינות המקדימות את קבלת החלטת האשראי. יש לזכור שהחלטות האשראי באותה עת היו מבוזרות, ונסמכו במידה רבה על שיקול דעתו של מקבל ההחלטה; לכן, המאמץ להחמרת הקריטריונים דרש העברת מסרים ניהוליים כלליים (סיסמאות) ולא תיקון נוסחאות ספציפיות. במישור הגבייה החל מהלך שעיקרו תביעה ממחלקות הגבייה להקטין את ממדי הפיגורים של לווים ע"י הפעלת לחץ מוגבר על לווים שנקלעו לפיגור. מהלך זה נמשך בשנים שלאחר מכן וגרם בהדרגה לשינוי הדרך שבה מטפלים הבנקים בלווים שנקלעו לפיגור.
מחיר
המסר למקבלי החלטות האשראי להחמיר את הקריטריונים יכול אמנם להגביר את עירנותם של הללו ובכך לשפר מעט את סיכויי ההצלחה - זוהי התפיסה הניהולית בבסיס העברת המסר. אלא שישנן גם השפעות שליליות למסר כזה: הטלת מורא בקרב מקבלי החלטות האשראי, ובכך יצירת אסימטריה בין שכר ועונש בתחום החלטות האשראי; הקטנת נכונותם של מקבלי ההחלטות לפעול לפי מיטב שיפוטם ונטייה למה שקרוי "כסת"ח" או "סינדרום הראש הקטן"; החמרה שלא לצורך של הקריטריונים למתן אשראי, שעלולה לפגוע בהיקף פעילותו העסקית של הבנק.
הדרישה ממחלקות הגבייה לנקוט בצעדים דחופים להקטנת היקף הפיגורים גם היא מובנת: זהו צעד אינסטינקטיבי, מין טיפול סימפטומטי בבעיית הפיגורים. הבעייה היא שדרישה זו משנה את כללי ההתנהגות של אנשי הגבייה, מניסיון לפתור בעיות פרטניות של לווים, לרוב תוך הבנה הדדית ולטובת שני הצדדים, למיקוד בהפעלת לחץ על לווים שנקלעו לפיגור להקטין את היקף הפיגור "בכל מחיר". האינטראקציה בין הבנק ללווה הופכת יותר ויותר ל-'משחק סכום אפס': הבנק יקריב את טובת הלקוח כדי להגיע להישגים בתחום הגבייה. ככל שחלף זמן וממדיה של בעיית הפיגורים רק החריפו - האסטרטגיה של הבנק הלכה ונעשתה יותר ממוקדת, יותר צינית: מאמצי הגבייה התמקדו יותר ויותר בגביית פיגורים כדי להקטין את הנזק לרווחיותו החשבונאית של הבנק, כלומר להקטין את ההפרשה לחובות מסופקים; המשמעות הייתה התמקדות במחולליה העיקריים של ההפרשה לחובות מסופקים: הלוואות מכספי הבנק, הלוואות בסכומים גדולים, והלוואות בעומק פיגור גבוה.
פעולות הדירקטוריון
דירקטוריון הבנק נהג להתכנס אחת לחודש. ככלל, מדיניות האשראי של הבנק הייתה קבועה לאורך שנים, והיא שיקפה את תפיסותיו המקצועיות לגבי מחוללי סיכון. עם זאת, מדיניות זו נידונה מחדש מידי שנה ואושררה ע"י הדירקטוריון בדיון שנתי ייעודי בנושא האשראי. העניינים קיבלו תפנית מסויימת כשהחלה החמרה של מצב הפיגורים בהלוואות המשכנתא.
תופעת הפיגורים הגואים צצה על שולחן הדירקטוריון בשני הקשרים: בסקירת המנכ"ל את הפעילות בחודש השוטף, ובהצגת טיוטת הדוחות הכספיים במסגרת אישור הדוחות הכספיים הרבע-שנתיים. כתוצאה מהאירועים, המנכ"ל נכנס לעמדת התגוננות: היה עליו להסביר לדירקטוריון את הסיבה להתגברות הפיגורים ואת תכניתו לפתרון הבעייה. כאמור, הדיאגנוזה עדיין לא הייתה ברורה בשלב הראשון, ולכן מדובר היה יותר בהערכה, ביכולת שכנוע ובנקיטת מכלול רחב של צעדים - מין ירי לכל הכיוונים. אבל ככל שחלפו חודשים והצעדים בהם נקט הבנק לא הביאו להקלה הצפויה בבעיית הפיגורים והבנק המשיך להקיז דם - האווירה סביב שולחן הדירקטוריון השתנתה והלחץ על המנכ"ל גבר. במצב שנוצר הוא נדחף לצורך לנקוט בצעדים נוספים.
הצעדים העיקריים שננקטו היו שלושה:
- שינוי מדיניות האשראי (החמרת הקריטריונים למתן אשראי);
- התקשרות עם EMI - החברה הפרטית לביטוח משכנתאות - כדי להישען על ביטוח משלים בהלוואות עם שיעור מימון גבוה;
- חיזוק משמעותי של גוף הגבייה של הבנק, לרבות התקשרות עם משרדי עורכי דין חיצוניים לצורך מיקור-חוץ של תהליכי מימוש הנכסים במקרים של לווים חדלי-פירעון.
האם הצעדים שקבע/אישר הדירקטוריון היו מועילים?
יש לי ספק בכך. החמרת מדיניות האשראי אינה צעד סביר לפני שנוצרת אבחנה אנליטית ברורה מהן החוליות החלשות במדיניות האשראי. ללא אבחנה כזו שינויי הקריטריונים שנקבעו היו סתמיים, פופוליסטיים. שינויים כאלו יכולים אפילו לפגוע ברווחיותו של הבנק: להרחיק מהבנק אוכלוסיית לווים רווחית, אם יסתבר שהמירווח הפיננסי שמשלמים לווים אלו על הלוואותיהם יותר ממכסה על תוספת הסיכון.
ההתקשרות עם EMI הייתה יותר צעד פוליטי-הכרזתי מאשר צעד מהותי: על פניו, אין לחברה פרטית יתרון יחסי בניהול סיכוני אשראי על-פני בנק למשכנתאות, מה גם שלבנק היה ניסיון אמפירי מצטבר שהיה נכס חשוב בעוד שחברת הביטוח הייתה (עדיין) חסרת ניסיון וללא בסיס נתונים רלוונטי. מצב זה השתנה, כמובן, לאחר מספר שנים, כשחברת הביטוח כבר צברה ניסיון ובסיס נתונים קריטי ויצרה עדיפות על הבנק ביכולת הערכת סיכוני האשראי. בנוסף, התמחור שקבעה חברת הביטוח (והחברה הייתה מונופול בתחום ביטוח סיכוני משכנתאות) איפשר לה לבצר לעצמה רווחיות גבוהה בעוד שהבנק נותר רק עם רווחיות שולית מתחום המשכנתאות.
המטמורפוזה של גופי הגבייה פעלה גם היא נגד הבנק. כאמור, הבנק התמחה היסטורית בהלוואות מכספי המדינה שניתנו ל-"זכאים" לפי הגדרות משרד השיכון. ככזה, הבנק קיים קשר נרחב עם קבוצות אוכלוסיה פחות-מבוססות, חלקן החשוב ממוקם בפריפריה. טיפול בגבייה מקבוצת אוכלוסייה זו דרש אמפתיה, דרש חיפוש פתרונות שיתאימו לשני הצדדים. המעבר לראיית "שורה תחתונה" - גבייה כמטרה יחידה - שינה את ההתייחסות ללקוחות. בעולם של "משחק סכום אפס" המטרה של הבנק אינה מתחשבת עוד בטובת הלווה, אלא מתמקדת במזעור הנזקים לבנק גם במחיר של גרימת נזקים כבדים ללווה. העברת הטיפול במימוש הנכסים למשרדים פרטיים של עורכי-דין יצרה מצב של ניתוק יחסים עם הלווה שנקלע לקשיים והפקרתו לחסדי עורך הדין החיצוני. בראייה ארוכת-טווח, הבנק - שהיה לו מוניטין כבנק "מתחשב", בנק שהלקוח יבחר בו אולי בגלל שבעת צרה הוא יהיה יותר אמפתי מהאחרים - ויתר על המוניטין (והיתרון התחרותי הגלום בו) תמורת הסיכוי להקל על בעיית הפיגורים ועל הפגיעה בריווחיות בטווח הקצר. בעולם שבו הלוואת-משכנתא היא כמעט מוצר אחיד (commodity) - זהו מהלך אסטרטגי מעורר תמיהה. ומעניין שהבנק, שוויתר על מיתוגו כבנק "מתחשב" - ניסה אח"כ לבנות לעצמו מיתוג כבנק "מומחה למשכנתאות". בעולם הנוכחי של מוצרים אחידים, כפי שקוראי בלוג זה כבר הבחינו בוודאי במספר רשימות - אין לדעתי מומחיות כזו.
הבעייה של התיקון לחוק הערבים
למי שעוקב אחר הרשימות המתפרסמות בבלוג זה מוכרת כבר הבעייתיות שיצר התיקון לחוק הערבים שקיבלה הכנסת בשנת 1992. נזכיר בקיצור: לפי התיקון, שחל רק לגבי הלוואות לדיור, בנק אינו יכול לפנות לערבים האישיים בתביעה לפרוע את יתרת החוב של הלווה לפני שמיצה את כל הצעדים למימוש דירתו של הלווה. פרט לכך שהתיקון גרם לכך שהבנקים "נגמלו" די מהר מהנוהג להשתמש בערבים אישיים כחיזוק לשעבוד הדירה - הם נאלצים כיום, במקרה של לווים שנקלעו לפיגורים ואינם יכולים לסלק את הפיגור, לפעול קודם כל לפינוי הלווה מדירתו ולמכירת הדירה לצורך כיסוי החוב.
השינוי גרם לבנקים למשכנתאות להיות יותר נוקשים כלפי הלווה. בעבר, הבנקים לא נהגו לתפוס דירות ולמכור אותן אלא עסקו בניהול משא-ומתן עם לווים וערבים לגבי הקטנת פיגור ופריסת חובות. לאחר שנתקבל התיקון לחוק, דרך פעולה זו נאסרה עליהם והם נדחפו שלא מרצונם לנקיטת צעדים למימוש השיעבוד. המדובר אינו רק באפשרות של פינוי הלווה מדירתו לצורך מכירת הדירה - מדובר ב- State of Mind של הבנקים: מרגע שנדלקת נורית האזהרה לגבי הלווה - הבנק כבר מתכוונן למהלך של מכירת הדירה.
למרות שבתקופה הקצרה (כשבע שנים) שחלפה מאז התיקון לחוק הערבות ועד למשבר שבו מדובר כאן כבר צברו הבנקים מעט ניסיון במימוש דירות (תהליכי המימוש יכולים להתמשך כשנתיים) - האירוע של "מכת הפיגורים" שבו מדובר היווה מבחן ממשי ראשון ליכולתם של הבנקים להגן על עצמם ולכסות את יתרות החוב של הלווים בדרך זו. והבנקים אמנם פנו להתמודד עם גל הפיגורים בדרך היחידה שהותיר להם המחוקק: הסתערות על הלווים שנקלעו לפיגורים. בגלל עוצמתו ופתאומיותו של הנחשול - אפשר אולי להבין את "הסרת הכפפות" ואת השימוש של הבנקים בקבלנים חיצוניים (משרדים פרטיים של עורכי-דין) לביצוע המימושים. המפסיד הברור כאן היו הלווים שנקלעו לפיגורים: לא רק שהם נקלעו לבעייה המאיימת על פרנסתם - עכשיו הבנקים מפעילים כנגדם אמצעים נוקשים, לרבות עיקול דירותיהם, כדי להכריח אותם להמשיך לשלם את הלוואות המשכנתא.
מה הסתבר כאשר האור נדלק?
במהלך החודשים שחלפו מאז שנדלקו נוריות האזהרה הלכה תופעת הפיגורים והתרחבה. במקביל, זרימת מידע וניתוחו גרמו לכך שהחלה להתגבש בבנק תמונה לגבי התופעה. אם נתייחס לפי סדר לארבע האפשרויות שמנינו בתחילת הרשימה כמקור להתפרצות הבעיה, נראה כך:
- האפשרות שמדובר ב"רעש" סטטיסטי, בתופעה מקרית או בהשפעה עונתית - נשללה ככל שהתברר שמדובר במגמה יציבה של גידול קצב הפיגורים;
- האפשרות שמדובר ב"עוקץ", כלומר בקבוצת לווים שהצליחו להונות את הבנק - נשללה כשהתחוור שמדובר בתופעה רחבה, שאינה ממוקדת גיאוגרפית ושאינה קשורה למקבל החלטות יחיד;
- האפשרות שמדובר בטעות במדיניות האשראי של הבנק או בשיקולים מוטעים של מקבלי החלטות מסויימים במידרג האישורים - נשללה גם היא. ככל שהצטברו הנתונים ונמשכו הניתוחים הסתבר שלא מדובר בכניסה לפיגור של לווים חדשים - כאלו שנטלו הלוואות בשנה שקדמה למועד כניסתם לפיגור, מה שהיה יכול להצביע על התדרדרות של איכות החיתום בבנק - אלא דווקא של לווים ותיקים, ששילמו את תשלומי המשכנתא שלהם כסידרם במשך מספר שנים לפני שארע משהו שגרם להם להיכנס לפיגור בתשלומים. העובדה שמדובר בלווים המוגדרים "טובים" שללה את האפשרות שמקור הבעיה בסטנדרטים של חיתום או בטעות במדיניות האשראי;
- נותרה, לכן, האפשרות האחרונה: שמדובר בהשפעה של מחזור העסקים שגרמה לעלייה כללית של שיעור הפיגורים. ככל שהצטברו הנתונים התחזקה מסקנה זו, כשהסתבר שמדובר בלווים נורמטיביים, ותיקים, ואין מדובר בפירצה במדיניות האשראי של הבנק.
אז מה באמת קרה באירוע זה? כמה מסקנות
בדיעבד, אנו מבינים טוב יותר את השפעתו של מחזור עסקים על תחום המשכנתאות. האטה כלכלית פוגעת בהכנסותיהם של עצמאים, וגורמת גם לשכירים לאבד מקום עבודה ולשהות פרקי זמן ארוכים מהממוצע מחוץ למעגל העבודה. חלק מפגיעה זו מגיע גם לחוב המשכנתאות של משקי הבית. לא מדובר בלווים "טובים" או לווים "רעים" - התופעה יכולה להתרחב לכולם. זה אולי נשמע פשוט, אבל האירועים של תחילת העשור הקודם היו הפעם הראשונה שבה נתקלו הבנקים בהשפעת מחזור על פיגורים מאז הרפורמה במשכנתאות (1990) שהעבירה את רוב סיכוני האשראי אל כתפיהם.
התמונה העולה מהתנהגות הפיגורים אינה חופפת את הגידול בחשיפתו של הבנק לסיכון אשראי. סיכון אשראי הוא תוצאה של שני גורמים: הסיכון התיאורטי שלווה ייקלע לחדלות-פירעון, והסיכון שהתמורה ממכירת הדירה לא תספיק לכיסוי יתרת החוב. העובדה שלווה מסויים נקלע לפיגור אינה מהווה כשלעצמה גידול של חשיפת הבנק לסיכון אשראי: ייתכן שמדובר בבעייה זמנית של הלווה (לדוגמא: פגיעה בהכנסתו השוטפת בגין מחזור עסקים או פגיעה אינדיבידואלית בו) שניתן היה להתגבר עליה ע"י הסכמה לפריסת התשלומים, אפילו לתקופת-ביניים; ייתכן בכלל שיתרת החוב מהווה חלק לא-גבוה מערך הדירה, ואז הבנק אינו חשוף כלל לסיכון של הפסד כתוצאה מכשל האשראי. במקרה כזה ההתייחסות לתמונת הפיגורים כאינדיקציה היא טעות בהבנת תמונת הסיכון. מטעות זו נפגעים גם הלווים וגם הבנקים.
תופעה של מחזוריות בפיגורים היא משהו שהבנקים צריכים לקחת בחשבון כנגזרת מהמחזוריות העסקית במשק. המשמעות היא שאין להיבהל מגידול בפיגורים בתקופות של האטה ולהתייחס לכך ככישלון, ממש כשם שאין להתייחס לירידה של שיעור הפיגורים בתקופה של פריחה כלכלית ולהתייחס לכך כהצלחה. אם בכלל, הבנקים צריכים להיערך לקראת מצבים של האטה מחזורית ולתגבר בהתאם את מחלקות הגבייה שלהם: לא דווקא כדי להגביר את קצב הפינוי של לווים מדירותיהם ואת קצב מימוש הנכסים (גם זה נחוץ), אלא גם כדי להיערך לפעולות נחוצות של אירגון מחדש של חובות לווים שנקלעו לקשיים כלכליים. אירגון מחדש של חובות אינו צעד טכני: הוא מחייב הערכה מלאה של סיכון וקבלת החלטות.
נקודה אחרונה זו היא פתח להפיכת אירוע הפיגורים להזדמנות עסקית עבור הבנקים. הבנקים מתחרים ביניהם כשהם משתמשים בכלים כמו מוצרים פיננסיים וריבית. למעשה, הלוואת המשכנתא היא כמעט Commodity - הבנקים מציעים מוצרים פיננסיים כמעט זהים ולכן בשיעורי ריבית כמעט זהים. מאז שהבנקים העצמאיים למשכנתאות נעלמו מהמפה ומוזגו לתוך חברות-האם, הבנקים המסחריים מנסים להישען על לקוחותיהם הקבועים (בעלי חשבונות עו"ש) ולהפוך את הלוואות המשכנתא לעוד מוצר פיננסי במערך המוצרים והשירותים שהם מציעים. טיפול אמפתי בלווים שנקלעו לבעיות (המחייב, כאמור, יכולת ניתוח סיכונים) הוא הזדמנות לבנק לבדל את עצמו מהמתחרים; להציע חבילת ערך שונה.
האירוע שתואר ממחיש את החשיבות העצומה של דיאגנוזה. הבחנה מוטעית בין סיכון אשראי לבין התממשותו עלולה לגרום לבנקים לנקיטה בצעדים דרסטיים מידי, כמו הסתערות תוקפנית על הלווים או שינוי שלא לצורך של מדיניות האשראי. דיאגנוזה מחייבת מערכות מודרניות להערכת סיכון אשראי, ומערכת בקרה שתאפשר להבחין בין כשלים לסוגיהם ובינם לבין השפעות מחזוריות.
מרגע שקיימת אפשרות אמינה לבצע דיאגנוזה ולהעריך את מקור הבעיה - אין צורך לבסס את הערכת התוצאות הכספיות של הבנק על הפרשה אוטומטית לחובות מסופקים: אפשר להבחין בין סיכון לבין הפרשה חשבונאית לחובות מסופקים. בעולם יותר נאור, גם המנכ"ל והדירקטוריון יהיו פטורים מהצורך לעסוק ב"קוסמטיקה חשבונאית" ויוכלו להתייחס למשמעויות העסקיות האמיתיות של תופעת הפיגורים. כפי שראינו, לא רק שלא יהיה צורך אז לנקוט בצעדים יחצ"ניים של הכרזה על הידוק מדיניות האשראי - אפשר יהיה גם לוותר על פעולות שמטרתן היחידה הייתה הקטנת ההפרשה השוטפת.
ומשהו גם לבנק ישראל
אירוע עליית הפיגורים בתחילת העשור הקודם לא קרה באשמת בנק ישראל, והוא גם לא היה יכול למנוע אותו או לגרום להחלשתו - זוהי תוצאה בלתי-נמנעת של מחזור עסקים. אבל הדרך שבה פעלו הבנקים היא כבר תוצאה של כללי התנהגות שכפתה עליהם הוראת המפקח על הבנקים בנושא הפרשה לחובות מסופקים. שיטה זו, שהייתה אולי "שיטת אצבע" סבירה כל עוד לבנקים לא היו כלים להערכה כמותית של החשיפה לסיכוני אשראי - אינה דרושה עוד כיום לאור ההתפתחות של הכלים והמערכות לניהול סיכונים. אפשר היה לחתור לדיווח חשבונאי שישקף נכוחה את סיכון האשראי. ללא שינוי בכללי הדיווח אנו צפויים להשפעתה המעוותת של השיטה החשבונאית על תמונת הרווחיות, ועוד יותר - להשלכות על התנהגות הבנקים לכשניתקל שוב באירוע מחזורי.
זוהי הסיבה, כפי שהזכרתי ברשימה קודמת, לפנייתי לבנק ישראל על רקע ההיערכות לאפשרות שהשפעות המשבר הפיננסי של 2008 יגיעו גם לישראל. החשש שהבעתי, כפי שהוסבר ברשימה הנוכחית, הוא שהאטה כלכלית תביא לגידול מחזורי של היקף הפיגורים בהלוואות משכנתא. גידול כזה, בהינתן כללי הדיווח החשבונאי, יחייב את הבנקים להציג פגיעה ברווחיהם. פגיעה זו אינה אמיתית אלא מחזורית, אבל היא תכריח אותם לפעול בנחרצות נגד משקי הבית. המשמעות היא פינוי לווים מבתיהם וניסיון של הבנקים לכסות את יתרות החוב ע"י מכירת הדירות. זהו מהלך-סרק, שיפגע בלווים ובבנקים שלא לצורך. במקרה של מחזור עסקים מספיק חזק, זהו תהליך שיכול לגרום לנזקים קיצוניים, לפגוע בשוק הדירות ולאיים על יציבות המערכת הפיננסית. זה מה שניסיתי למנוע. למזלנו, השפעות המשבר הפיננסי העולמי הביאו רק להאטה של קצב הצמיחה בשנת 2009 - לא לשפל. החששות לא התממשו. אבל כדאי לזכור: הגלגל ממשיך להסתובב.
רשומות
