בנקים גדולים מכדי ליפול - בעיה של מי זה?

המושג  Too Big To Fail שמתייחס בדרך כלל לבנקים אינו מושג חדש, אבל הוא קיבל משמעות דרמטית במשבר הפיננסי האחרון. בספטמבר 2008 הגיע בנק ההשקעות האמריקני Lehman Brothers לסף קריסה בעקבות משברים פיננסיים שנמשכו מאז 2007 על רקע כשל כללי של שוק הלוואות הסאב-פריים. הממשל האמריקני שקל את צעדיו על רקע איום הקריסה - להתערב כדי להציל את הבנק או להשאיר אותו לגורלו - והחליט שלא להתערב להצלת הבנק אלא לתת לו לקרוס ולאותת בכך לשוק ההון שמשלם המיסים לא יתערב כדי לחלץ בנקים פרטיים שכשלו. מין מסר חינוכי.

בדיעבד, זהו אירוע היסטורי. הימנעותו של המימשל מחילוץ בנק ההשקעות הענק גרמה לשרשרת קריסות שאיימה להטביע את כל המערכת הפיננסית האמריקנית, אם בגלל מורכבות פעילותו של בנק ההשקעות, אם בגלל קשרי הגומלין הענפים שלו עם שאר המערכת הפיננסית שגרמו ל"הדבקה" (contagion)  של גופים פיננסיים אחרים, ואם בגלל שחוסנה של המערכת הפיננסית בנוי על אמון הציבור וברגע שהתחוור לציבור שהממשלה לא תתערב להציל את המערכת - הוא החל למשוך את כספו ואיים למוטט את המערכת הפיננסית כולה.

שתי מסקנות עלו מהאירוע. האחת -  מיידית - שאין למימשל אפשרות אמיתית שלא לחלץ גופים פיננסיים גדולים שנקלעו למשבר, שכן מדובר בהצלת המשק הלאומי משקיעה בשפל כלכלי שיתרחש בעקבות המשבר הפיננסי. וכך, בלית-ברירה, המימשל התערב בהמשך הדרמה, כאשר קרסו גופי ענק אחרים: בנקי ההשקעות Morgan Stanley  ו- Goldman Sachs, הבנקים Citi group ו- Bank of America וענק הביטוח AIG. בכל המקרים האלו לא היסס עוד המימשל והפעיל תכניות חילוץ אפקטיביות וחסרות תקדים בהיקפן, הכל למען הצלת המשק האמריקני מהתדרדרות לשפל כלכלי. עד כמה היה החילוץ הפעם מוטה לטובת הצלתה של המערכת הפיננסית ניתן ללמוד מכך שבשפל הכלכלי שלאחר 1929 עסק המימשל בעיקר בחילוץ משקי הבית שקרסו בגלל חוסר היכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא; במשבר של 2008 לא זכו משקי הבית לחילוץ, ומיליונים מהם איבדו את בתיהם ואת חסכונותיהם. המימשל השקיע את כל כוחו בחילוץ המערכת הפיננסית. זה לא עבר בלי שהציבור שם לב לכך שבכירי הגופים הפיננסיים המשיכו לקבל משכורות ענק ובונוסים למרות שהמוסדות שבראשם עמדו קרסו וגרמו להרס נרחב של חסכונות הציבור.

אבל המסקנה השנייה מהאירוע יותר חשובה: מתן אפשרות לגופים פיננסיים לצמוח לממדים גדולים מידי יוצר מצב שבו למימשל אין אופציה אחרת אלא לבוא להצלת גופים אלו בעיתות משבר, שכן הגופים הללו מחזיקים את הציבור כבן ערובה ומכריחים אותו לשאת בעלות החילוץ. גופים אלו הם פרטיים בתקופות גיאות והופכים לציבוריים בתקופות שפל. חוץ מהשאלה האתית שברקע התנהגות זו, קיימת גם בעייה של ערעור היציבות של המערכת הפיננסית: מודל פעולה זה מדרבן את מנהלי הגופים הללו ליטול על עצמם סיכונים פיננסיים מוגזמים (Moral Hazard), שכן הם יכולים ליהנות מהימור שהצליח ולגלגל על הציבור עלות של הימור שנכשל. המסקנה היא לכן שטובת הציבור מחייבת שהרגולטור ימנע מראש מצב שבו גופים פיננסיים יהיו "גדולים מכדי ליפול".

גופים פיננסיים חותרים באופן טבעי לגדול, הן ע"י צמיחה אוטונומית או ע"י רכישות ומיזוגים: הם נהנים מיתרונות לגודל. חלק מהיתרונות הללו הם אמיתיים, אבל חלקם נובע מסובסידיה ממשלתית המובנית במצבם. כאשר הציבור מאמין שגוף פיננסי מסויים הוא "גדול מכדי ליפול", הוא מאמין בעצם שהממשלה חייבת להתערב כדי להציל את הגוף מקריסה במקרה של כשל. בעיניו, לכן, זהו גוף חסר סיכון. בעולם שבו מחירי המקורות של גופים פיננסיים משקפים את רמת הסיכון שלהם בעיני המשקיעים/המפקידים - גוף כזה משלם פחות מגופים מתחרים עבור מקורותיו הכספיים. זהו למעשה סיבסוד סמוי שמקורו בערבות-לכאורה של המדינה. סיבסוד זה יוצר יתרון תחרותי לגוף פיננסי גדול מבחינת עלות מקורות המימון.

התיקון האפשרי למצב כזה אינו רק הגבלה רגולטורית של גודלו המוחלט של גוף פיננסי או של היקף פעילותו: הוא יכול לבוא בצורה של דרישה מהגוף הפיננסי להיות חסון יותר, ובנוסף להבטיח אולי שפשיטת רגל של הגוף המדובר היא אירוע שלא יביא לנזק רחב מידי למערכת הפיננסית כולה בדרך של "הדבקה". ניתן, לדוגמא, לדרוש שיעורי הון רגולטורי גבוהים יותר לגבי גופים גדולים, ו/או להדק את הפיקוח השוטף על פעילותם בגלל היותם מסוכנים מנקודת המבט של יציבות פיננסית כלל-מערכתית, ו/או לדרוש מגופים אלו לבצע כדרך קבע הפרשות גבוהות יותר מהנהוג בגין חשיפה לסיכון. זוהי הגישה הנקוטה בחוק היציבות הפיננסית (Dodd-Frank) שאימץ הקונגרס האמריקני בשנת 2010 על רקע המסקנות מהמשבר הפיננסי.

האם אנו בישראל נמצאים במצב טוב בכל הנוגע לסיכון פיננסי מערכתי שמקורו בגופים פיננסיים שהם "גדולים מכדי ליפול"? שאלו את עצמכם: האם לדעתכם המשק הישראלי יוכל לעמוד בקריסה של בנק לאומי או בנק הפועלים? נראה לי שהתשובה ברורה: הבנקים בישראל גדולים מכדי שנוכל להרשות להם ליפול. זה אומר שהאחריות לחילוצם במקרה של כשל היא של משלם המיסים. כי המנגנון האבולוציוני של "ברירה טבעית" שכל-כך חשוב בכלכלת שוק - האפשרות לקריסה כלכלית של גוף פיננסי כדי שיפנה את הזירה להופעת גוף אחר המנוהל טוב יותר - אינו חופשי לפעול. ויש לכך מחיר: היכולת של גופים כאלו לנהל סיכונים בצורה שמאיימת על יציבותם ועל יציבות המערכת הפיננסית כולה.

בשניים-שלושה העשורים האחרונים גדלה הריכוזיות בישראל בתחום הפיננסי: בנקים מסחריים קטנים נעלמו או התמזגו ליצירת בנקים (או 'קבוצות בנקאיות') גדולים יותר; הבנקים העצמאיים למשכנתאות (בשנת 1990 פעלו בישראל תשעה כאלו) מוזגו לתוך הבנקים המסחריים; על רקע מסקנות 'ועדת בכר' שגרמו להעברה של תחומי פעילות פיננסית מהבנקים לגופים חוץ-בנקאיים נוצרה ריכוזיות-יתר גם בתחומים פיננסיים אלו (ביטוח, ניהול השקעות הציבור). התוצאה אינה רק זו הזוכה בשנים האחרונות לתשומת-ליבו של הציבור - הקטנת התחרות בשווקים הפיננסיים והגדלת הכוח המונופוליסטי של הגופים - אלא גם מציאות של גופים פיננסיים גדולים מידי: המשק הישראלי לא יוכל לעמוד בתוצאות קריסה של אחד מהם, ולכן הם מסכנים את יציבות המערכת הפיננסית.

למי יש אינטרס לאפשר את קיומם גופים פיננסיים גדולים מידי? הגודל (ואיתו הריווחיות) הם אינטרס של מנהלי הבנקים שיכולים למשוך לעצמם שכר מוגזם, של עובדי הבנק שיכולים לאיים בהשבתה של בנק גדול ובכך לשפר את תנאי העסקתם, של ההסתדרות שנשענת פוליטית על ועדי עובדים גדולים, של לווים גדולים שזקוקים לחבילות אשראי עצומות שרק בנקים גדולים יכולים להציע, ואולי גם של הרגולטור שהפיקוח על בנקים גדולים קל יותר מבחינתו. כדאי אולי גם להוסיף את ראשי הסקטור הציבורי: האם שמתם לב שרוב העומדים בראש הגופים הפיננסיים הגדולים, אלו המקבלים את משכורות הענק, הגיעו ממשרד האוצר ומבנק ישראל?

מי משלם את המחיר של קיומם של גופים גדולים מכדי ליפול? בראש וראשונה מדובר בערבות הסמויה שמספק הציבור. מעבר לכך, גופים פיננסיים גדולים משמעותם פגיעה בתחרות, ומחיר זה ישלם הצרכן בצורת עמלות ומירווחים מוגזמים. וישנו גם חלק נוסף, סמוי: המשק הישראלי היה יכול לצאת נשכר מקיומו של שוק הון חזק יותר, פעיל יותר; התפתחותו של שוק הון כזה מתעכבת שנים רבות בגלל אינטרס של הבנקים הגדולים, שחוששים מתחרות מצד הסקטור הפיננסי הלא-בנקאי. כך אנו עדים לעיכוב של שנים ארוכות בהתפתחותו של שוק משני למשכנתאות, לעיכוב של קבלת חוק נתוני הלווים שהיה מאפשר להגביר את התחרות בשוק האשראי הקמעונאי, ולעיכוב של הפרדת הבעלות על חברות האשראי מהבנקים.

מי ידאג לבעייה של גופים פיננסיים הגדולים מכדי ליפול? האם זהו תפקידו של המפקח על הבנקים? אולי, אבל המפקח על הבנקים אינו אחראי למערכת הפיננסית החוץ-בנקאית ויש לו גם ניגוד אינטרסים מובנה בכך שהוא מעדיף בנקים יציבים (=רווחיים, גדולים) ולכן יירתע אולי מנקיטה בצעדים שיפגעו בהם ישירות בטווח הקצר, כמו הגבלה על היקף פעילות, אילוץ למכור נתחים מפעילותם (לדוגמא: חברות כרטיסי האשראי) או החמרה של דרישות ההון. ולכן זהו כנראה תפקידה של הרשות המחוקקת, שהיא זו שצריכה לבוא בדרישות אל המפקח על הבנקים.

טרגדיה יוונית מודרנית

הקדמה

בלוג זה אינו עוסק בדרך-כלל בשאלות מקרו-כלכליות. החריגה הנוכחית נובעת מהרצון לכתוב רשימה שתתאר את הטרגדיה היוונית המודרנית שאנו צופים בה. בטרגדיה זו יוון - מדינה אירופית מפותחת ופורחת - נקלעה ב-2008 למשבר פיננסי חיצוני (כפי שקרה גם למדינות אחרות), נטלה על עצמה מדיניות פיסקאלית מרסנת כחלק מתכנית חילוץ בינלאומית כדי להתמודד עם השלכות המשבר, אבל כשלה ושקעה לשפל כלכלי עמוק והגיעה בימים האחרונים למצב של חדלות-פירעון. כתוצאה, יוון נמצאת על פרשת דרכים ועליה לבחור את דרכה: להיעתר לדרישות ה"טרויקה" (קרן המטבע הבינלאומית, האיחוד האירופי והבנק האירופי) לעמוד בהסכם התשלומים שנחתם איתה ב-2010, או לסרב לדרישות ולהסתכן בפרישה מהאיחוד האירופי. אין כאן פתרונות קלים, ויש הרבה רגשות המעורבים בהחלטות. גם לאחר שתוצאות משאל העם מצביעות על סירוב להשלים עם דרישות 'הטרויקה' - איננו יכולים לדעת באמת לאן מובילה הדרך.

הטרגדיה שאנו עדים לה אינה רק עצם הכישלון הכלכלי של יוון והזעזוע הפוליטי והחברתי שמתלווה אליו: אירופה המאוחדת נמצאת כבר כשישה עשורים בתהליך של טשטוש הזהויות הלאומיות לטובת השתייכות לקהילה אירופית על-לאומית. זהו עולם חדש של סחר חופשי ומעבר חופשי של עובדים, סחורות והון, והמשבר הכלכלי סביב יוון מחזיר לחיים שדים מהעבר - האשמות עם ניחוח לאומי פוגע של 'הגרמנים' כלפי 'היוונים'. אם אין יותר מדינות בגן העדן האירופי, ואם כל יווני יכול לרכוש דירה בלונדון או לעבור לעבוד בברלין - מהיכן צץ האיום לנדות מדינה מהאיחוד? ומהיכן הנכונות של הציבור האירופי לסלק מתוכו בקלות כזו מדינה-חברה כשהמטרה היא יותר ללמד את היוונים לקח מאשר לחתור לעתיד אירופי משותף?

מטרת רשימה זו היא לנסות ולסכם את האירועים עד כאן ומשמעותם. קהל היעד אינו רק כלכלנים, ולכן הניסיון יהיה לפשט דברים. החומר להלן הוא סינתיזה של דברי כלכלנים אחרים שפורסמו באתרים כלכליים ברשת - לא ניסיון עצמאי לנתח, לחוות דעה או לשפוט.

1995-2008: פריחה כלכלית מסתיימת במשבר כלכלי

בשנים 1995-2008 נהנתה יוון מתקופה רצופה של פריחה כלכלית. ב-2000 הצטרפה יוון לאיחוד האירופי ולגוש האירו, ובעקבות זאת נפתח בפניה שוק אשראי נוח. צמיחה מהירה ואשראי זול הביאו לגיאות כלכלית שהייתה מובלת ע"י השקעות בתשתיות ובנדל"ן. גולת הכותרת הייתה בניית התשתיות לקראת אירוח המשחקים האולימפיים באתונה ב-2004.

המשבר הפיננסי העולמי של 2008 הגיע גם ליוון. כמו בכל העולם, נתוני החוב המנופחים של שנות הפריחה נבחנו בחשש, תוך ניסיון לשמור על יציבות המערכות הפיננסיות לבל יקרסו. אלא שביוון קרה דבר נוסף: הממשלה החדשה שנכנסה לתפקידה ב-2009 מצאה שחלה הטייה בהצגת נתוני הגירעון והחוב, ושהסקטור הציבורי ביוון אינו מצליח לגבות מיסים ומממן את הוצאותיו עם הלוואות הרבה מעבר לדיווח הרשמי. הסתבר גם שלא רק הנתונים השוטפים (2009) נגועים: נתוני הגירעון לשנים קודמות צריכים גם הם לעבור תיקון רטרואקטיבי, ולכן החוב גדול משמעותית ממה שדווח בפירסומים הרשמיים.

גודל הגירעון השוטף - כ-13% במונחי תוצר - וגודל החוב המצטבר - כ-110% תוצר - הביאו את האירגונים הבינלאומיים (קרן המטבע הבינלאומית נקראה לסייע) למסקנה שיוון זקוקה לתכנית הבראה מיידית. במסגרת תכנית זו, שהושקה בשנת 2010, התחייבה יוון לנקוט בסידרת צעדים נמרצים שמטרתם לקצץ לאלתר את הגירעון הממשלתי ע"י פעולה בשני צידי התקציב: הגדלת גביית המיסים מצד אחד וצמצום הוצאות הממשלה מצד שני. התכנית הייתה אמורה להביא לתהליך הדרגתי של הפחתת היחס חוב-תוצר, ובכך להחזיר את המשק היווני לפסים בריאים. התכנית נהגתה ע"י קרן המטבע הבינלאומית, בתיאום עם מדינות האיחוד האירופי ועם הבנק האירופי (קבוצה המכונה 'הטרויקה'). במסגרת תכנית זו העמידה קרן המטבע הבינלאומית אשראי מיוחד לממשלת יוון.

2010: תכנית הצנע

תכנית הצנע (Austerity) שאימצה יוון בלחצם של המוסדות הבינלאומיים נבנתה כאמור ע"י כלכלני קרן המטבע הבינלאומית. העיקרון היה פשוט: קיצוץ הגירעון הממשלתי יביא אמנם בטווח הקצר למיתון כלכלי, אבל להערכת כלכלני הקרן מדובר היה בתהליך הבראה שבו למיתון הכלכלי יש תפקיד מרפא: הצפי היה לירידה מוגבלת של התוצר (5%) בשנה הראשונה, התייצבות בשנה השנייה, וחידוש מהיר של הצמיחה החל משנת 2013. חידוש הצמיחה, כך תוכנן, ישיב את המשק היווני ליחס בריא יותר של חוב/תוצר ויפתח עבורו מחדש את הגישה לשוקי ההון הבינלאומיים. בינתיים, תעמיד קרן המטבע בעצמה אשראי לממשלת יוון כדי לאפשר לה להמשיך ולקיים את פעילותה הכלכלית עד שהצמיחה הצפויה תחדש את זרם ההכנסות ממיסים. מסלול כזה, שהוא מסלול סטנדרטי בחשיבה המקרו-כלכלית, אמור היה להיות מסלול שאין בו פגיעה קשה בצמיחה ובתעסוקה. ההערכה הזו התבררה בדיעבד כאופטימית מידי.

יוון יצאה לדרך, הצעדים הדרושים ננקטו, אבל ההישגים המתוכננים לא התממשו. הממשלה הצליחה לקצץ משמעותית את הגירעון השוטף: מגירעון הגבוה מ-10% במונחי תוצר (לא כולל תשלומי ריבית) לתקציב מאוזן בתוך 4 שנים(!). אלא שקיצוץ הוצאות הממשלה והעלאת המיסים פגעו קשה משתוכנן במשק הפרטי. היצוא, שאמור היה להוביל את חידוש הצמיחה, לא הצליח להתרומם. התוצאה הייתה שפל כלכלי: התוצר ירד ב-25%. זאת, ועוד: הפגיעה הקשה בפעילות המשקית והאבטלה הגבוהה לא חלפו כמתוכנן בשנה שלאחר השקת התכנית: גם כיום, שיעור האבטלה הממוצע ביוון עומד עדיין על למעלה מ-25%, ובקרב הצעירים הוא אף גבוה משמעותית (50%).

כשהסתבר למוסדות הבינלאומיים שהתכנית שהופעלה אינה מביאה לתוצאות הרצויות - נחתם במחצית הראשונה של 2012 שלב נוסף בתכנית ההבראה. נראה שלא הוכנס שינוי ממשי בתכנית המקורית, אבל כל הצדדים הכריזו על הגברת מחוייבותם לתכנית: ממשלת יוון מצידה התחייבה לשורה של צעדים (הפרטה של נכסים ממשלתיים, הקפאת הסכמי שכר, קיצוצים נוספים בהוצאות הממשלה ובעיקר קיצוץ בתשלומי הפנסיה), ומנגד קרן המטבע הבינלאומית התחייבה לאשראי נוסף והצהירה על מחוייבותה להבראתה של כלכלת יוון. הצהרה זו של קרן המטבע גרמה להקלה מסויימת של מצוקת האשראי, גם לגבי יוון וגם לגבי מדינות אירופיות נוספות שנקלעו באותה תקופה לקשיים.

יש תובנות?

מדוע נכשלה תכנית ההבראה? גם כלכלני קרן המטבע הודו בדיעבד, בפירסום משנת 2013, שהתכנית הייתה לקויה מבחינה מקצועית, והיא לא יכלה להביא לתוצאות שהוגדרו. למרות שהוויכוחים המקצועיים והפוליטיים על התכנית וכישלונה עוד יימשכו זמן רב, אפשר לציין (בזהירות) כמה נקודות לגביה:

• אנו יכולים לומר, בדיעבד, שההזדמנות ההיסטורית שהוחמצה ע"י הממשלה היוונית היא הצמיחה המהירה של תחילת שנות ה-2000. הצמיחה המהירה יכולה הייתה להיות מנוצלת להקטנת יחס חוב/תוצר, ואז יוון הייתה מחזקת את חוסן כלכלתה. במקום זאת, יוון התפתתה לנצל את תהליך הצמיחה להגדלת ההשקעות והצריכה, תוך הגדלה מהירה של היחס חוב/תוצר. התוצאה היא שיוון נקלעה למשבר החיצוני (2008) בנתוני פתיחה בעייתיים
• תכנית ההבראה של 'הטרויקה' לא הייתה תכנית פילנטרופית טהורה: היו למדינות האירופיות העיקריות אינטרסים משלהם. כשפרץ המשבר ב-2009 הנושים העיקריים של ממשלת יוון היו בנקים פרטיים גרמנים וצרפתים. התקופה הייתה תקופה של רעידת אדמה, שבה מערכות פיננסיות החלו להתנדנד תחת ההתפתחויות הקשות של שוקי ההון בארה"ב. האינטרס העיקרי של קברניטי אירופה היה שמירה על יציבות המערכת הפיננסית האירופית, והאיום של חדלות-פירעון של הממשלה היוונית סיכן את יציבות הבנקים הפרטיים בגרמניה וצרפת. מבחינה זו, התכנית הכלכלית שהובילה קרן המטבע הבינלאומית לא רק נועדה לסייע לממשלת יוון אלא איפשרה גם לחלץ את הבנקים הגרמנים והצרפתים מהמשבר המאיים עליהם במקרה של חדלות-פירעון. ואכן, בשנים שלאחר 2010 התהליך שהתרחש במסגרת תכנית החילוץ לא היה הקטנת החוב היווני הכולל, אלא בעיקר החלפת הרכב הנושים: שימוש באשראי ממקורות לאומיים (בנקים מרכזיים) לשם פירעון החוב לבנקים הפרטיים
• חלק מהכלכלנים מאמין שמוטב היה ליוון אילו הוכרזה כחדלת-פירעון מייד כשהתגלע המשבר, בשנת 2010. במקרה כזה, הנושים היו נאלצים למחוק חלק מהחוב ולפרוס מחדש את היתרה כדי לאפשר ליוון להתמודד עם נטל שירותי החוב. התוצאה הייתה שהמשק היווני היה נפטר מחלק מהחוב, והיה לו סיכוי גבוה יותר להשיק בהצלחה תכנית הבראה. הבעיה הייתה עוברת במקרה זה לבנקים הפרטיים של גרמניה וצרפת, וייתכן שהממשלות שם היו נאלצות להפעיל תכניות חילוץ לאומיות לבנקים שלהן. בדרך שבה הדברים התגלגלו הבנקים הפרטיים נחלצו מהסכנה, ויוון נדרשת לשלם את המחיר המלא לאחר שספגה את הפגיעה החמורה בכלכלתה
• האירוע כולו השרה אווירה רעה באירופה, ועודד נרטיבים לאומיים מיותרים. הנרטיב היווני הוא שברית של קרן המטבע הבינלאומית ומדינות האיחוד האירופי (הכוונה בעיקר לגרמניה, הדומיננטית בתהליך) דחפה את המשק היווני למיתון כבד ומיותר מתוך כוונה לסחוט את הכלכלה היוונית ככל האפשר כדי להקטין את החוב. ברית זו, לפי הנרטיב היווני, היא ברית צינית: אין לה אמפתיה לחברה היוונית, והיא אינה מתחשבת בכך שהמשק היווני אינו מסוגל בפועל לעמוד בנטל שירותי החוב. ואת כל הנזק הזה ליוון הביאה הכוונה להציל את המערכת הבנקאית של גרמניה וצרפת. הנרטיב הגרמני, לעומת זאת, טוען שהמשק היווני נטל חובות ללא חשבון והשתמש בכסף שלווה למימון צריכה שוטפת ולהשתמטות מתשלום מיסים, ושהניסיון היווני להתחמק מפירעון החוב הוא מהלך בלתי-מוסרי, נצלני, שמנסה לממן רמת חיים יוונית על חשבון משלם המיסים הגרמני. מבחינת הנרטיב הגרמני, מגיע עונש חינוכי לציבור היווני: צריך ללמד אותם לקח!
• כלכלנים המייצגים את המוסדות הבינלאומיים מסבירים שהטיעון היווני בדבר ניסיון לגבות מחיר מלא מממשלת יוון אינו נכון: הטרויקה לא ניסתה, בתכנית ההבראה, להקטין את החוב היווני ע"י כפיית פירעון. המטרה האמיתית של תכנית ההבראה הייתה לחסל בהדרגה את הגרעונות העצומים של הסקטור הציבורי של יוון, כשבמקביל נשמרה הזרמת הון חיובית לתוך יוון כדי למנוע קריסה של הסקטור הפיננסי. כך, קרן המטבע העמידה אשראי לבנק המרכזי של יוון, שמצידו העמיד אשראי לבנקים הפרטיים, כל זאת כשקרן המטבע מסכימה לקבל כביטחונות אג"ח של ממשלת יוון. ואכן, יוון נהנתה במהלך תכנית ההבראה מזרימת הון חיובית נטו. בריחת הון מיוון החלה רק במחצית 2014, כאשר הממשלה החלה להכריז בפומבי על אי-נכונות לעמוד בהתחייבויותיה, ובריחת הון זו נבעה לא מבריחת הון זר אלא דווקא מהתנהגות הציבור היווני, שלפי הערכות משך מהבנקים המקומיים מאז 2010 למעלה מ-100 מיליארד אירו כדי להוציאם אל מחוץ ליוון

2015: מהפך פוליטי

מאז שהושקה תכנית ההבראה חלו שלוש התפתחויות: 1) הממשלה היוונית עמדה בהתחייבויותיה וקיצצה את הגירעון; 2) למרות זאת, התכנית הכלכלית שננקטה לא הביאה לתוצאות הרצויות והמשק שקע לשפל ולאבטלה. ירידה של 25% של התוצר גרמה לכך שיחס החוב/תוצר עלה - לא ירד (בשיאו, הוא הגיע כנראה ל-180% במונחי תוצר); 3) הציבור היווני מאס בתכנית וחל מהפך פוליטי מפתיע. הקואליציה הנוכחית נבחרה על סמך הבטחה לציבור שלא להמשיך בתכנית ההבראה. מאז שהושבעה הממשלה החדשה נמשך המשא ומתן עם המוסדות הבינלאומיים. נראה שהציבור ביוון מתקשה לעמוד ברוע הגזירה של המשך תכנית ההבראה, מה גם שכבר ברור לכולם שהתכנית הנוכחית אינה יכולה להצליח להחזיר את המשק היווני לצמיחה כלכלית. מצד שני, גם למוסדות הבינלאומיים יש קווים אדומים, והם נלחמים על המשך התכנית.

את הצד היווני קל להבין. יוון היא מדינה שהוכתה כלכלית בעקבות המשבר הפיננסי הבינלאומי של 2008 והמיתון הכלכלי שבא בעקבותיו. בשנות הפריחה - 1995 עד  2009 - גדל התוצר לנפש ביוון מ-41% ל-71% מזה של גרמניה. מדובר, אם כן, לא רק בתקופה של צמיחה מהירה ושל טיפוח ציפיות ליהנות מפירות ההצטרפות לאיחוד האירופי, אלא גם בסגירת הפערים הכלכליים מול המדינות העשירות. אלא שאז חל המשבר והופעלה התכנית הכלכלית, והיא מחקה את רוב ההישג ההיסטורי: התוצר לנפש ביוון ירד בחזרה ל-47% מזה של גרמניה בתוך חמש שנים.

מדוע קרן המטבע הבינלאומית אינה מוכנה לוותר ומתעקשת לדרוש מיוון לעמוד בהסדר התשלומים? ההלוואה שהעמידה קרן המטבע הבינלאומית לממשלת יוון  ב-2010 ניתנה במצב שלמשק היווני לא נותרה עוד כל אפשרות לגייס אשראי ממקורות פרטיים. כניסת קרן המטבע כמלווה יחיד במצב של משבר ועל רקע קיומם של נושים אחרים מחייבת יצירת העדפה של הנושה החדש על פני הנושים הקיימים. מצב זה מקובל במקרים של אשראי מסחרי שבהם יש לכולם אינטרס לשמור על הלווה כעסק חי באמצעות הסדרים חוקיים המגבילים את כוחם של כל שאר הנושים. במישור הבינלאומי, שבו פועלת קרן המטבע הבינלאומית - לא קיימים הסדרים חוקיים כאלו, ולכן על הקרן להבטיח שיש לה עדיפות על פני נושים אחרים. מדינה שלוותה מקרן המטבע ומחליטה שלא לשרת את החוב יוצרת תקדים: אם זה אמנם אפשרי - אין יותר אפשרות מעשית לקרן המטבע להמשיך להעמיד הלוואות למדינות שנקלעות למשבר.

הממשלה החדשה של יוון ביקשה שלושה דברים מהטרויקה במסגרת המשא ומתן: לאפשר לה לסגת מחלק מהגזירות בנושא המיסים שנקבעו בתכנית, לאפשר לה לבטל חלק מקיצוצי ההוצאות הממשלתיות, ולמחול לממשלה היוונית על חלק מהחוב. המוסדות הבינלאומיים מסרבים להיענות לבקשות. הסירוב נובע אולי מכך שגם מדינות אירופיות אחרות שנקלעו למצוקה וסיכמו בזמנו על תכנית הבראה - איטליה, פורטוגל, ספרד ואירלנד - עלולות במקרה כזה לבקש הקלות דומות. ואולי הסירוב נובע מכך שיוון היא מדינה קטנה-יחסית, שפרישה שלה מהאיחוד האירופי אינה מסכנת את יציבותו של האיחוד, ולכן לא מדובר כאן באולטימטום אפקטיבי. אבל מעבר לכל אלו ייתכן שיחס זה של הטרויקה מצביע על כך שמתחת לציפוי האירופי פועלים בכל זאת שיקולים לאומיים, ונציגי מדינות אחרות באיחוד מעדיפים את האינטרסים של הציבור שלהם. בינתיים, המשא ומתן נקלע לכאורה למבוי סתום, ויוון פנתה, למגינת ליבה של הטרויקה, למשאל עם לגבי הסכמה להיענות לדרישות הטרויקה.

מה הלאה?

אתמול (5.7) הכריע העם היווני במשאל עם. קשה לדעת אם הדרך החדשה מובילה רק לשיפור עמדתה של יוון במשא-ומתן עם הטרויקה או שנפתח מהלך שיוביל בסופו של דבר לפרישתה של יוון מהאיחוד האירופי. אם האפשרות השנייה היא הנכונה - יוון יוצאת לדרך חדשה שאין לדעת את סופה. ישנם כלכלנים שרואים מוצא כלכלי ליוון, וישנם כאלו שרואים משבר עמוק ומסוכן לפני המוצא. בכל מקרה, יוון יצאה לדרך שאין לגביה מפה. מוזר לחשוב שתוצאה זו לא הייתה מעולם משאת נפשו של העם היווני: הוא הצטרף בזמנו לאיחוד האירופי מתוך תקווה לשגשג, ליהנות מפירות ההשתתפות באיחוד; מבחינה זו, הפרישה היא כישלון, שברו של חלום. וכל זה מתרחש לא מפני שכך אמור היה לקרות, אלא בגלל ניהול מקרו-כלכלי כושל שנחשף על רקע משבר בינלאומי.

הבעיה היא שגם לעולם שמחוץ ליוון אין מפה. כישלון כלכלי ביוון יכול להוביל אותה לאי-יציבות פנימית, לכיוונים פוליטיים חדשים, ואולי גם לבריתות בינלאומיות עם גורמים העויינים את האיחוד האירופי. קיימת גם שאלה לגבי יציבותן של מדינות אחרות החברות באיחוד האירופי ונמצאות בקשיים כלכליים. העתיד (בעיקר זה המדיני) נסתר מעינינו. ולחשוב שהניצוץ שגרם לכל ההיסטוריה האירופית שאולי נכתבת מול עינינו הוא בכלל בועת נדל"ן שהתפתחה לפני 15 שנים במשק האמריקני!

משפטים לסיום

זוהי טרגדיה יוונית, אבל יש לה כמה תובנות אוניברסליות. הראשונה היא שבים הסוער שבו ישראל משייטת בשנים האחרונות יש חשיבות לא רק ליכולת לחזות את העתיד ולנסות לתכנן מהלכים לפיו, אלא גם למצבו הכלכלי של המשק הישראלי לכשייקלע למשבר הבלתי-צפוי (אגב: הוא לגמרי צפוי - רק עיתויו בלתי צפוי). מכאן החשיבות העצומה של שמירה על גירעון ממשלתי נמוך ושל הימצאותה של ישראל בתוואי רב-שנתי יורד של יחס חוב/תוצר: יום יבוא וניקלע למשבר, ואז מידת הנזק למשק תיקבע ע"י יכולת התימרון הכלכלי של ישראל באותה עת. יכולת התימרון היא היכולת להגיע לשוקי ההון הבינלאומיים כדי להימנע מהצורך ביישום תכנית צנע נוקשות. לממשלת רבין הראשונה (1975) לא הייתה יכולת תימרון כזו (בעיקר בגלל ההשלכות הכלכליות של מלחמת יוה"כ ומשבר האנרגיה) והיא נאלצה לנקוט במדיניות צנע כזו. לממשלת פרס (1985) לא הייתה יכולת תמרון כזו (בגלל ניהול מקרו-כלכלי כושל שנמשך עשור שלם) והיא ניצלה בזכות מטרייה כלכלית של ארה"ב ובזכות סולידריות פנימית כללית סביב הצורך בהנהגת תכנית הבראה קשה. ההקפדה על ניהול מקרו-כלכלי אחראי היא חיונית, לאור המצב הפוליטי בישראל שמכריח את הדרג הפוליטי ליצור בריתות קואליציוניות פורצות-תקציב ולאור הטיעונים המושמעים תכופות בתקשורת ע"י הלובי האנטי-כלכלי על כך שצרכי הביטחון וההשקעות בשירותים חברתיים חשובים לא פחות מהקפדה חסרת-לב וטרחנית של הכלכלנים על שמירה על מסגרת תקציבית. ואולי עוד משפט אחרון: בעולם של חוסר יציבות פוליטית מזה וסיכונים כלכליים מזה - חשוב ששומרי הסף של המשק יהיו מחוץ למעגל הפוליטי. זוהי חשיבותו של משרד אוצר מקצועי (ולא פוליטי), וזוהי החשיבות של עצמאותו של בנק ישראל.

החוק של התוצאות הבלתי-צפויות

קיים מושג במדעי החברה הקרוי "חוק התוצאות הבלתי-צפויות" (The Law of Unintended Consequences). המושג מתייחס למקרים בהם אנו נוקטים בפעולות מסוימות מתוך כוונה שהן תבאנה לתוצאות רצויות, ובדיעבד מסתבר לנו שהן הביאו בכלל לתוצאות אחרות, בלתי-צפויות, ואולי אפילו הפוכות לאלו שרצינו להשיג.

אין כאן הגדרה מדויקת של המושג, ובכל זאת ישנן כמה דוגמאות שמשמשות להמחשת העיקרון. עיקרון "היד הנעלמה" של הכלכלן אדם סמית, עיקרון העומד בבסיס ההצדקה החברתית לחופש פעולתם של השווקים, קובע שפעולתם התועלתנית של כל הפרטים במשק כל אחד לטובת עצמו - תורמת שלא מדעת לרווחת כלל החברה. בדוגמא אחרת, הכלכלן קיינס טבע את המושג "פרדוקס החיסכון" (Paradox of Thrift) כדי לציין תופעה האופיינית למצבי מיתון לפיה משקי הבית מנסים להגדיל את החיסכון (כלומר: להקטין צריכה) כדי להתמודד עם ירידת ההכנסות, אבל הניסיון של כולם להקטין צריכה גורם להעמקת המיתון, לירידה נוספת של ההכנסות ולירידה של סך החיסכון של המשק. בדוגמא שלישית, בארצות הברית מושמעת טענה כי קיומו של הביטוח הלאומי (Social Security), שנועד להגדיל את החיסכון הפנסיוני של הציבור ואת ההשקעות - משיג תוצאה הפוכה: משקי הבית "סומכים" באופן עיוור על קיצבאות שהם עתידים לקבל מהביטוח הלאומי ולכן חוסכים פחות מידי לצרכים פנסיוניים.

אני חושב שהמקרה הישראלי של "חוק הספרים" (החוק להגנת הספרות והסופרים, 2013) נופל גם הוא בקטגוריה זו של חוק התוצאות הבלתי-צפויות: בעוד שכוונת יוזמיו הייתה להבטיח לסופרים ישראלים גמול הולם עבור יצירתם - הירידה הבולטת של קצב המכירות של ספרים חדשים בעקבות כניסת החוק לתוקף גורמת כנראה לפגיעה בהם.

הדוגמא מתחום המשכנתאות שמייצגת היטב את החוק של התוצאות הבלתי-צפויות היא הארוע של התיקון שהכניסה הכנסת בשנת 1992 בחוק הערבים. המטרה של יוזמי התיקון הייתה להפסיק את הנוהג של הבנקים למשכנתאות לתבוע את הערבים האישיים "להיכנס בנעלי הלווה" במקרה של חדלות-פירעון, ולדרוש מהם במקום זאת למצות תחילה את כל הדרכים להחזר החוב ע"י הלווה, לרבות מכירת הדירה המשועבדת. לא ניכנס כאן לפירוט (ראו רשימה שיוחדה לנושא זה במקום אחר בבלוג), אבל התוצאה של התיקון לחוק הערבים הייתה שהבנקים נוטים כיום פחות להעמיד הלוואות ללווים בעלי פרופיל סוציו-כלכלי נמוך, מדירים בכך קבוצות אוכלוסיה מסויימות ואיזורים גיאוגרפים מסויימים משוק האשראי לדיור, נוטים להציע שיעורי מימון נמוכים מבעבר לרוכשי דירות, וששים יותר לסלק לווים שנקלעו לחדלות-פירעון מדירותיהם כדי לממש אותן לכיסוי החוב. כך, תיקון חוק שנועד לשפר את מצבם של הלווים - הביא בדיעבד לפגיעה מהותית בחלק מהם.

אנו שומעים בזמן האחרון האשמות על כך שעליית מחירי הדירות באזורי הביקוש היא תוצאה של החלטת ממשלת אולמרט לפני עשור להגביל את הקצאת הקרקעות במרכז כדי להניע אנשים לעבור לפריפריה. אני חושב שדרוש בסיס מחקרי איתן יותר כדי לטעון טענות כאלו, אבל ייתכן שזהו עוד מקרה של חוק התוצאות הבלתי-צפויות.

מדוע חוק זה קורה? ישנן לכך סיבות רבות. ייתכן שמראש ההחלטה הייתה שגויה. ייתכן שמודל המציאות עליו חשבו יוזמי ההתערבות היה פחות מורכב מזה שמניע בפועל את המציאות הכלכלית. ייתכן שבין מועד קבלת ההחלטה לבין מועד התממשותה השתנתה המציאות הכלכלית. וישנה גם תופעה נפוצה של התערבות ממשלתית שמנסה להיות אנטי-מחזורית (כלומר: לפעול כנגד מחזור העסקים), אבל בגלל התמשכות התקופה עד ליישומה היא חורגת מתקופת המחזור והופכת בכלל למדיניות פרו-מחזורית. בלי קשר לסיבה, התובנה החשובה היא אולי שנדרשת מידה של צניעות מצד קובעי המדיניות: לא בהכרח אנו מבינים את חוקי המציאות, ובוודאי שאיננו יודעים אם יחולו שינויים אקסוגניים של המציאות הכלכלית שיהפכו את כל המאמץ שלנו למוטעה או אפילו לא רלוונטי.

האם המדיניות החדשה של הממשלה אכן תביא להתייצבותם של מחירי הדירות? בראיון ששודר ב"גלי צה"ל" בשבוע שעבר הסביר אחד מראשי אגף התקציבים של משרד האוצר למראיין כיצד הכנת מלאי קרקעות מתוכנן לא רק שתיצור היצע שישביע את הביקוש הקיים לרכישת דירות, אלא גם תיתן בידי משרד האוצר כלי נוח לוויסות מחירי הדירות בעתיד. לדברי המרואיין, בכל פעם שמחירי הדירות יתחילו לעלות - משרד האוצר ישחרר לשוק קרקעות בכמות מתאימה ("1,000 דירות"). זוהי חשיפה מעניינת של עולם המושגים של אנשי משרד האוצר, הסבורים כנראה שהדרך לייצב את מחירי הדירות היא לתת בידי משרד האוצר "ברז" קרקעות כדי לנהל בעצמם את שיווי המשקל בשוק (בעבר, אני זוכר אותם בעיקר מסבירים לעמיתיהם במשרדי הממשלה האחרים את היתרונות של כוחות השוק ואת אי-התוחלת של התערבות ממשלתית). ומיקרו-ניהול זה מוצע כשאנחנו זוכרים שאין כיום בישראל מדד רשמי ומוסכם של מחירי דירות, כשמה שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת (באיחור משמעותי ועל בסיס מיצוע של נתונים) הוא אינדיקטור בלבד, כשגוף במשרד האוצר מייצר "בהתנדבות" וללא אחריות מיקצועית סטטיסטיקה משלו על התפתחות מחירי הדירות, ושלא מדובר בשוק דירות יחיד והומוגני אלא בשווקים גיאוגרפיים נפרדים (מרכז, פריפריה וכו').

על משקל מה שנכתב בשורות הקודמות אפשר לחשוב על אפשרות שבניגוד לחלום הוורוד של יוזמי המדיניות החדשה - תתקבלנה תוצאות בלתי-צפויות. לדוגמא: אם הריבית תתחיל לעלות בשנה הקרובה ייתכן שחלק מהביקוש לרכישת דיור למטרות השקעה יתפוגג, ואז מה שנראה כיום כתכנית עבודה רב-שנתית לרדיפה מושכלת של צד ההיצע (הפשרת קרקעות) אחר הביקוש לרכישת דירות יהפוך לפתע למצב של שיווי משקל ואולי אפילו של עודף היצע. במצב כזה מכרזי הקרקעות יישארו ללא קונים, ויזמים ייקלעו לקשיי מכירה.

נניח שאתם יזמים שעומדים בפני החלטה על רכישת קרקעות במכרזים החדשים של רמ"י - הייתם רוכשים קרקעות ובכך מעידים על אמונתכם בהערכת המצב הממשלתית, או שאולי הייתם חוששים מתוצאות בלתי-צפויות ומהססים להשתתף במכרזים אלו? ייתכן שבקרוב נוכל ללמוד מה באמת חושבים היזמים. וגם כאן יכול להיות שנהיה מופתעים.

רוב מהומה על לא-מאומה

קורה משהו?

ההמולה התקשורתית סביב החלטות 'קבינט הדיור' יוצרת רושם שאנו מצויים בעיצומה של תפנית בתחום הדיור בישראל, שדברים חשובים מתרחשים בימים אלו, שמתקבלות הכרעות גורליות. אני סבור שזוהי אשלייה: שמדובר במהומה שאין מאחוריה כלום, ושהמסר הוא ההמולה עצמה - לא מציאת פתרונות אמיתיים לבעיות אמיתיות. אבל זה לא אומר שלהחלטות 'קבינט הדיור' לא תהיינה השלכות, וכנראה שמנקודת מבטו של שוק הדיור הן תהיינה בעיקר שליליות.

על מה ההמולה?

העלאת שיעור מס הרכישה על דירות להשקעה (אגב: החלטה נכונה כשלעצמה) 'גונבת את ההצגה'. מאות (ואולי אלפי) משקי-בית מתפתים בימים האחרונים להאיץ את צעדיהם כדי להספיק ולרכוש דירות נוספות לפני שהעלאת שיעור המס תיכנס לתוקפה. הם כבר עושים זאת מספר חודשים, אבל כעת המהלך הואץ לכדי סחרור. כתוצאה, ייתכן שמשקי בית אלו מקבלים החלטות נמהרות, שגויות, ואולי אף משלמים בחפזונם מחיר גבוה מידי תמורת הדירה. החלטות על השקעות של מיליונים נעשות בלחץ-זמן. מישהו אולי עושה טעות בגלל הצורך (לכאורה) להחליט מייד.

זה איננו מחזה חדש. המבוגרים שבינינו זוכרים אולי את הימים בהם כל הודעה על העלאה צפויה של מחירי הדלק (בדרך-כלל במוצאי שבתות) היתה גורמת להיווצרותם של תורים ארוכים בתחנות הדלק, של בעלי מכוניות שהשקיעו את ערביהם הפנויים כדי לחסוך כמה עשרות שקלים. זה נראה לא טוב כבר אז, אבל המשחק הנוכחי של קניית דירות להשקעה במהלך בזק נראה אפילו פחות טוב.

אבל הנקודה החשובה היא שכל המהלך הזה אינו רלוונטי לבעיותיה של ישראל: משקיעים מנסים לחסוך כמה עשרות אלפי שקלים ע"י מהלכי רכישה חפוזים, ומשרד האוצר, שנענה למשחק הטפשי הזה של חתול ועכבר, מנסה 'לאגף' אותם ע"י כך שהוא מקדים בשבוע את מועד תחולת תוספת המס. מה לזה ולבעיות הדיור של ישראל? ואיך הצלחנו להפוך את הדיווח על המהלך חסר המשמעות הזה לאירוע תקשורתי חשוב?

זיהוי: מהו האיום?

השבעתה של הממשלה הנוכחית, הנשענת על קואליציה שבירה עם מפלגתו החד-תכליתית של משה כחלון ('פתרון בעיית הדיור של ישראל'), איפשרה למהלך יומרני בתחום הדיור לצאת לדרך. הנקודה החשובה היא שכמו בסרט 'לכשכש בכלב' - מדובר כאן במלחמה שכלל לא היתה: למרות כל הסערה והדרמה, ההפגנות והנאומים - אין ולא היה משבר דיור אמיתי בישראל בשנים האחרונות, אלא "רק" בועת מחירים המונעת ע"י מדיניות מוניטרית מרחיבה (שהיתה, כשלעצמה, כורח המציאות). אבל בניגוד לאותו סרט חביב, התגובה הממשלתית היא אמיתית: יש בהחלט היערכות ממשלתית (מדאיגה, לדעתי) שפניה להפעלת צעדים דרמטיים, נישאת על גלי העידוד של הציבור הנאיבי, שחושב שיש בכוחה של מדיניות ממשלתית להוזיל עבורו את מחירי הדירות, ולא סתם להוזיל - עבור כולנו. הבעיה האמיתית שעומדת בפנינו, כפי שכבר טענתי ברשימות קודמות בבלוג זה, אינה קיומו של משבר בתחום הדיור שיש לפתור אותו, אלא המהלכים השגויים שהדרג הפוליטי עלול להפעיל לצורך "פתרון" המשבר המדומיין. שם גלום הנזק הממשי.

אבל לפני שנעסוק בצעדים עצמם, הבעיה הראשונה היא בעצם ההיערכות המימסדית לקראת פתרון "המשבר". כחלק מההסכם הקואליציוני צובר שר האוצר החדש תחת כנפיו עוצמה שאמורה להבטיח לו שהמדיניות שתופעל בנושא הדיור תהיה אפקטיבית. לשם כך, לראשונה, מרוכזים כל הגופים הקשורים בתכנון ובהפעלת המדיניות במקום אחד, כשהם כפופים לשר האוצר (ולא, למרבה הפלא, לשר השיכון). המטרה היא אמנם להתגבר על בעיות שיכולות לצוץ כשגופים ממשלתיים שונים אינם פועלים במיתאם ובהרמוניה (כלומר: הדגל הוא של יעילות), אבל ריכוז העוצמה הוא גם מקור לדאגה: נפתחת אפשרות להשתקה של דעות שהיו צריכות להיות חלק מהדיון המקצועי, נוצר ריכוז כוח שמאפשר הכתבה שרירותית של מהלכים, וגובר הסיכון של טעות בהפעלת מהלכי המדיניות. כי במערכה הנוכחית הפך נושא מחירי הדירות ליעד היחידי של מדיניות הדיור. מרחב היעדים הנכון של מדיניות הממשלה בתחום הדיור היה צריך להיות מורכב יותר, אבל לא זה המצב: במהלך הנוכחי יוקרבו כל העקרונות כדי להציג את ההישג היחיד שהובטח לציבור - הפחתת מחירי הדירות.

אז מהם הדברים החשובים שקורים?

הפעלת התכנית החדשה של כחלון תגרום לארבע תופעות: הפקעת חוקי התכנון והבנייה, המשך הקדחת בקרב משקי הבית בנושא רכישת דיור, גיאות מחזורית מיותרת ומסוכנת של ענף הבנייה, והשפעה לא ברורה על התחלקות ההכנסה.

הדבר הראשון שעומד לקרות בחסות המהלך החגיגי להפחתת מחירי הדירות הוא הפקעת חוקי התכנון והבנייה. התיזה המקובלת כיום בציבור היא שבעיית מחירי הדירות הגואים נובעת מביורוקרטיה, מאטימות לב של פקידים: היצע הדירות מתקשה להתאים את עצמו לשינויים בהיקף הביקוש, וקשיחות זו של ההיצע היא תוצאה, כביכול, של צוואר בקבוק ביורוקרטי בכל הנוגע ליצירת עתודות קרקע מתוכננת. המסקנה הלוגית, אליבא דגירסא זו, היא שיש לטפל בצוואר הבקבוק ע"י יצירת מעקפים של תהליכי התכנון והרישוי.

התקדים המוזכר תדירות הוא סידרת הצעדים בהם נקטה הממשלה בעקבות גל העלייה ממדינות בריה"מ לשעבר (החל מ-1990). מהצפי לקליטה של כמיליון עולים נגזר אז צורך להוסיף (בלוח זמנים קצר) למלאי הדיור הקיים כרבע מיליון דירות חדשות - למעלה מפי 10 מהיקף התחלות הבנייה השנתי באותן שנים. ההכרה בכך שהמדינה צריכה ליזום בנייה בהיקפים דימיוניים כאלו גרמה להסכמה הממשלתית לאפשר למשרד השיכון לעקוף את רשויות התכנון בצורות שונות. זה איננו המצב כיום: מחירי הדירות אמנם גואים כבר 8 שנים, אבל הביקוש להשקעה בדיור משקף את התנאים בשוקי ההון - לא גידול ממשי של צרכי הדיור. משום כך, הלחץ לעקיפת רשויות התכנון משקף בעיקר ברית-אינטרסים של גופים עסקיים שמנסים לנצל את אווירת החירום לקבלת הטבות והקלות. האם הציבור מבין זאת? האם הוא מתפתה לחשוב שנושא התכנון והרישוי הוא ביורוקרטיה צרת-עין שעדיף היה לולא התקיים?

נקודה שנייה הראויה לתשומת-לב היא שתקופה רצופה בת שמונה שנים של התייקרות מחירי דירות כבר עשתה נזק מבחינת התייחסות הציבור לנושא ההשקעה בדיור. הציבור מאמין כיום, יותר מבעבר, שמחירי הדירות תמיד עולים ושהשקעה בדיור היא אפיק ההשקעה הטוב ביותר. התוצאה היא אווירה שמוציאה אנשים משיווי משקל רציונלי וגורמת להם לקבל החלטות שיש בהן סיכון מוגזם. התוצאה היא נטייה לספקולציה בדירות. ייתכן שהנטייה להשקיע בדיור כאפיק השקעה (להבדיל מרכישת דירה למגורים) תדעך באיטיות, אבל זה יקרה רק לאחר ששוק הדירות יירגע ומחירי הדירות ייעצרו או אף ירדו. בדרך לשם, אנחנו צפויים לחוות תרחישים מפחידים על רקע עליית שיעור הריבית, כשהשקעות פיננסיות תיפגענה והרושם שהשקעה בדיור הוא המפלט היחיד של החוסך לפנסיה - עוד יגבר.

נקודה שלישית שיש לשים לב אליה היא הגידול הצפוי בפעילות ענף הבנייה למגורים. הדרישה להאיץ את קצב הבנייה לא סתם תגביר את פעילות הענף - היא תיצור בו התרחבות מחזורית מוגזמת ומיותרת שתחשוף אותו לסיכונים עסקיים של האטה לכשתחלוף הסערה. מחזור עסקים זה הוא התפתחות מיותרת, לדעתי, ומסכנת את יציבותו של הענף בטווח הארוך, אם מקבלים שקצב הבנייה של השנים האחרונות (כ-40 אלף יחידות דיור לשנה) מספק את צרכי הדיור של האוכלוסיה ושעודף הביקוש שחווינו מקורו בתגובה זמנית (ולכן הפיכה) של המשקיעים לתנאים המוניטריים.

הנקודה האחרונה היא שהתכנית המוצעת כוללת אלמנט סיבסוד קרקע לרוכשי דירות נבחרים ("מחיר למשתכן"). סיבסוד כזה משמעותו שחלק ממשקי הבית בישראל יקבלו בשנים הקרובות מענק משמעותי בזכות הפחתת מחיר הקרקע עבור דירתם. איני מודע להערכה כלכלית של עלות הסיבסוד, תחולתו והשפעתו על מקבלי הסיוע. אני מקווה שעבודה כזו אכן הוכנה לפני השקת התכנית.

הערת שוליים: מה אני הייתי מציע...

נתחיל בנקודה למחשבה. לפי אינדיקציות שמרבים לצטט, כ-30% מעיסקאות הרכישה של דירות בשנים האחרונות נעשו ע"י "משקיעים" - משקי בית שהדירה הנרכשת אינה דירתם היחידה. בישראל התקיימו בשנים האחרונות כ-120 אלף עיסקאות בשנה בממוצע. לפיכך, כ-35 אלף מהעיסקאות הן עיסקאות רכישה בידי משקיעים. מספר זה קרוב לקצב התחלות הבנייה של דירות חדשות. אנו אומרים, אם כן, שכל התוספת למלאי הדירות בישראל בשנים האחרונות נרכשת ע"י משקיעים. חסרי-דיור שוכרים דירות אלו - אולי מרצון, ואולי מחוסר ברירה, כי האמרת מחירי הדירות מרחיקה אותם מהאפשרות לרכוש אותן בעצמם. התוצאה היא ששיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם יורד משנה לשנה.

האם יש בכך משהו פסול? לא מבחינה ערכית. אבל מדינת ישראל פעלה בעבר במודע להגדלת שיעור משקי הבית המתגוררים בדירות בבעלות ולשם כך סייעה לחסרי-דיור לרכוש דירות והכבידה את ידה על בעלי דירות נוספות. גם הציבור מצפה לכך, כפי שראינו ושמענו בהפגנות המחאה של קיץ 2011. גם שר השיכון התבטא על מחוייבות המדינה לאפשר לכל מי ששירת בצה"ל להגיע לדירה בבעלות.

אם המטרה היא לאפשר דיור בבעלות - אין צורך להכניס את ענף הבנייה לאמביציה מסוכנת להכפיל את קצב התחלות הבנייה כדי לספק גם את צרכי חסרי-הדיור וגם את רצונם של בעלי דירות לרכוש דירות נוספות לצרכי השקעה. מספיק היה לבטל הטבות מס השמורות למשקיעים בדיור ולהשוות את שיעורי המס בכל האפיקים. העלאת שיעור מס הרכישה היא בונוס, ואפשר היה גם לשקול הטלת מיסוי נוסף כדי לבלום חלק מהביקוש להשקעות ולפנות את ההיצע כך שיוכל להיענות ביתר-שאת לצרכיהם של חסרי הדיור. ניקוז חלק מהביקוש - גם לדוגמא ע"י הנפקת אג"ח מדינה הצמוד למחירי הדיור ובכך להטות חלק מהביקוש להשקעה לאפיק פיננסי - יקטין את הלחץ על מחירי הדירות מבלי לסכן את ענף הבנייה ומבלי לוותר על תהליכי התכנון והרישוי.

האם אנו מתקרבים לסוף המשבר, ואיזה לקח ניתן להפיק

סוכנות המשכנתאות האמריקנית Fannie Mae הודיעה לפני מספר ימים ששיעור הפיגור העמוק (פיגור של 90 יום ומעלה) במצבת הלוואות המשכנתא שהיא מבטחת ירד בחודש אפריל ל- 1.73%. לפני שנה עמד שיעור הפיגור על 2.13%. בשיאו - בחודש פברואר 2010 - הוא עמד על 5.59%. בגרף הבא אנו רואים את הירידה המתמשכת של שיעור הפיגור מתחילת  2010 (הגרף מתוך הבלוג Calculated Risk, ומציג גם את הנתונים המקבילים של הסוכנות-האחות Freddie Mac). אנו רואים בגרף ששיעור הפיגור לא חזר עדיין לרמתו הרגילה לפני משבר המשכנתאות: שיעור הפיגור היה אז נמוך מ- 1%. האנליסטים מעריכים ששיעור הפיגור ימשיך לרדת בחודשים הקרובים ויחזור לרמה 'נורמלית' לקראת סוף 2016. משבר המשכנתאות יציין אז עשר שנים להולדתו.

האם "הסיבוב" מחזיר את המצב לקדמותו?

כשמסתכלים על הגרף לעיל נראה כאילו המצב חוזר לקדמותו, כאילו מדובר במחזור נייטרלי: הלווים נקלעו לקשיים, אבל הם הצליחו להתאושש והמשבר היה רק חוויה. אלא שכאן טמון ההבדל בין הפרט לכלל: המשק הכלכלי אולי מתאושש, אבל בדרך מספר עצום של פרטים שילמו את מחירו של המשבר. מבחינתם - שום דבר לא חזר לקדמותו. הם איבדו את בתיהם, ואיתם את מרבית חסכונותיהם. כי מחזור מחירי הדיור לא היה נייטרלי מבחינת השפעתו על התחלקות ההכנסה: אי השיוויון בארה"ב נמצא כיום במקום רחוק ממה שהיה לפני שני עשורים.

נסתכל על נקודה אחת. ב-1994 יזם ממשל קלינטון מדיניות שנועדה להגדיל את שיעור משקי הבית המתגוררים בבתים שבבעלותם. שיעור זה עמד במשך תקופה ארוכה על כ- 64%. למדיניות שאפתנית זו גייס המימשל את סוכנויות המשכנתאות, ואלו הפעילו תכניות מימון חדשות, מתירניות מהנהוג בעבר, כדי לסייע לשכבות אוכלוסיה נוספות להגיע לדיור בבעלות. ואכן, מדיניות חברתית זו, שקיבלה רוח גבית בלתי-צפויה מהמדיניות המוניטרית המרחיבה (על רקע משבר הדוט.קום) - הצליחה: בתוך עשור עלה שיעור משקי הבית המתגורר בבתים משלהם לשיא היסטורי של כ- 69%. תופעה זו התרחשה כשבמקביל מחירי הבתים מאמירים במהירות: בין 1994 ל-2006 - השנה בה התהפכה מגמת מחירי הדיור - עלה מדד מחירי הבתים פי 2.5, או כמעט פי 2 במונחים ריאליים. ואז פרץ משבר המשכנתאות והתדרדר למשבר פיננסי כולל.

קרוב לעשור עבר מאז. שיעור משקי הבית המתגוררים בבתים בבעלותם יורד בהדרגה מאז תחילת המשבר, והוא הגיע כבר ל- 63% (2015). ועדיין המשבר איננו מאחורינו. אז לא רק שהמהלך הלאומי כולו נכשל - הוא השאיר בשטח כמות אדירה של נפגעים. ההפרש הפשוט של שיעור משקי הבית המתגוררים בבעלות פירושו ירידה של כ- 6 מיליון משקי בית שאינם גרים עוד בבתיהם. עוד כמה מיליוני משקי בית (10?) נמצאים כיום במצב של חוב משכנתא הגדול מערך השוק של הבית. לא מדובר כאן במחזור נייטרלי מבחינת משקי הבית, מין עלייה וירידה של מחירי נכסים: נכסים עברו מיד ליד. לכן מישהו שילם את המחיר, כי הוא לפחות התרושש ואולי גם איבד את ביתו. וזו אינה רק חוויה - זהו נזק שיעיק עליו גם בהמשך חייו.

האמנם המשק האמריקני מתאושש?

נתוני הפיגורים של לווי משכנתאות הם אינדיקציה אחת מיני רבות להחלמתו האיטית והמתמשכת של המשק האמריקני מהמיתון אליו נקלע בעקבות משבר המשכנתאות. אינדיקציות נוספות מתקבלות משוק הדיור, שבו מחירי הבתים עולים בהתמדה, משוקי המניות הגואים, וקצת גם משוק העבודה. האינדיקטורים אינם זהים בעוצמת ההתאוששות שהם מתארים: מחירי הבתים עולים ברציפות מאז תחילת 2012 (ראו גרף של מחירי הבתים במונחים ריאליים בהמשך), אבל בגלל שיעור המימון הגבוה שהיה נהוג בארה"ב לפני המשבר עדיין מאות אלפי לווים נמצאים במצב שבו יתרת חוב המשכנתא שלהם גבוהה מערך הבית (מצב המכונה בעגה המקצועית 'Under Water'), והסיכון שהם יתייאשו ממצב זה ויבחרו בחדלות-פירעון תלוי בשאלה אם מחירי הנכסים ימשיכו לעלות ויחלצו אותם ממצב של גירעון-הון. מחירי המניות עלו לשיא, אבל השאלה היא עד כמה הם משקפים תחזית אופטימית של הציבור לגבי ההתאוששות הכלכלית של המשק האמריקני או, לחילופין, את התשואה האפסית שהשוק מציע לחוסכים על השקעות במכשירי חוב. שוק העבודה, למרות הסימנים החיוביים, מציג התאוששות איטית-להדאיג והוא טרם חזר למצבו לפני המשבר.

אנו נמצאים, לכן, במצב כלכלי מתוח. אמנם כל חודש שחולף מביא איתו אינדיקציות חיוביות על התאוששות כלכלית, אבל קצב ההתאוששות איטי מכדי שניתן יהיה להשתחרר מהחשש שמא המיתון הכלכלי טרם הסתיים. כי דבר אחד יש לזכור: כל ההחלמה של המשק האמריקני עד כה התרחשה כשהמדיניות המוניטרית היא מדיניות מרחיבה וכששיעור הריבית הוא אפס. החולה מראה אמנם סימנים חיוביים של התאוששות, אבל הוא עדיין מחובר למכשיר הנשמה. תסריטי המתח של האנליסטים מתחילים בשאלה מתי יעיזו הרופאים לנתק את החולה ממכשיר ההנשמה, כלומר מתי יחליט הבנק הפדרלי להעלות את הריבית ובאיזה קצב זה הוא יעשה זאת. כיום, ההשערה הרווחת היא שהעלאת הריבית תתחיל במחצית השנייה של 2015, אבל כל נתון כלכלי שמתפרסם גורם לדיון ציבורי עד כמה הכלכלה האמריקנית מציגה חוסן ואנו באמת מתקרבים לנקודת המפנה של הריבית.

מה באמת יקרה כשהריבית תתחיל לעלות? אנו מנווטים בשטח שאינו ממופה: אין תקדים לתקופה ארוכה של ריבית אפסית, אין תקדים לתהליך הצפוי של העלאת הריבית, והמודלים הכלכליים שבידי הכלכלנים אינם נשענים כאן על קרקע בטוחה: צריך לזכור שהמשבר הפיננסי גרם לניסוח מחדש של חלק מהמודלים המקרו-כלכליים. הדרישה הבלתי פוסקת של הציבור לדעת מה יקרה יוצרת (שלא בטובתו) שפע של תחזיות, אבל השאלה היא עד כמה אנו באמת יודעים מה יקרה מחר: כפי שאמר הכלכלן ג'יימס גלבריית, הכלכלנים העוסקים בחיזוי כלכלי מוציאים שם טוב לאסטרולוגיה.

אז משהו יקרה. אנחנו אולי נופתע מההתפתחות. פרשנים ינסו לשווא לפענח "מה קרה" ולנחש בכל נקודת זמן "מה הלאה". חלק מהכלכלנים יטען בדיעבד בלהט שמה שיקרה היה צפוי, ושהכל מובן, ושהם אפילו אמרו מראש שזה יקרה. אבל יש לקח אחר של המשבר  שצריך לעניין אותנו: היכולת של המציאות להתפתח לכיוונים שמפתיעים אותנו, השבירות המדאיגה של המערכות הכלכליות והמהירות שבה הן יכולות לעבור מהאטה למשבר עמוק, ובעיקר - חשיבותה העצומה של מדיניות כלכלית זהירה, שתשמור עלינו ממשברים במקרה של התפתחות חיצונית שלילית.

מה מזה רלוונטי עבורנו?

מידי פעם אנחנו עדים לוויכוחים תקציביים. יש מי שחושב שישראל חייבת להיות חזקה צבאית כדי לשרוד במרחב המוסלמי העוין, ולכן תקציב הביטחון חייב לאפשר שימור העוצמה הצבאית וכושר ההרתעה. לעומתו, יש מי שסבור שעוצמה לאומית צריכה לכלול השקעה בחינוך, השקעה בתשתיות ציבוריות, השקעה בנושאים חברתיים ושמירה על רמת חיים, ולשם כך יש לוותר על חלק מסוים של המאמץ הביטחוני. הדיון על חלוקת העוגה הוא מציאות קבועה ומתסכלת, ואז, לפעמים, נמצאת פשרה: אולי פשוט נעשה "גם וגם"; אולי נשקיע גם בביטחון וגם בנושאים אזרחיים וגם נישמור על רמת מיסוי נמוכה. פשוט: נכריז על שחרור מהחוקים הארכאיים של הכלכלנים לגבי הגירעון התקציבי. נגדיל מעט את יעד הגירעון. כי הרי "האינטרסים של הכלכלנים" (שמירה על תקרת הגירעון, הורדת החוב הלאומי) אינם יותר חשובים מהחינוך, מהביטחון, מהבריאות, מהצורך להשקיע בתשתיות - לא?

הכלכלנים נתפסים בדיון זה כחסרי-מעוף. כולם רוצים צמיחה כלכלית - חוץ מהכלכלנים; הם היחידים שאין להם הצעות איך לעודד צמיחה כלכלית. כולם רוצים תעסוקה - חוץ מהכלכלנים; הם היחידים שאין להם הצעות איך להגדיל תעסוקה. כולם רוצים להגדיל את היצוא - חוץ  מהכלכלנים; הם היחידים שאין להם הצעות כיצד לעודד יצוא. כולם רוצים פיתוח רגיונלי - חוץ מהכלכלנים; הם היחידים שאין להם הצעות לפיתוח הנגב והגליל. אז מה כן מעניין אותם? אם מחפשים מכנה משותף לכלכלנים (ויש ביניהם ויכוחים מקצועיים מרים) - מוצאים אותו בתחום די חסר-מעוף: השמירה על יציבות המשק, השקעה בתשתיות, ומתן יד חופשית לכוחות השוק לפעול. משרד האוצר ובנק ישראל נלחמים מלחמת-מאסף כפויית-טובה בכל "בעלי החזון" למיניהם, שיש להם רעיונות נפלאים לגבי מהלכים שכדאי למדינה לממן (לעזאזל הגירעון, החוב והדיקטטורה של "נערי האוצר"!).

המשבר הפיננסי העולמי הוא עדות למה שיכול לקרות כשמשק יוצא משיווי משקל. כמעט עשור של מהומה, משברים, ועדיין לא חזרנו למצב נורמלי. עדיין החולה מורדם ומונשם. המשבר של יוון הוא עדות נוספת לטרגדיה שיכולה לפרוץ, לכאורה משום מקום. כי מתקיים כאן המשפט "אבן שזרק טיפש אחד לבאר - אלף חכמים לא יצליחו להוציא אותה".

המשימה של הכלכלנים היא קשה. אין להם מפה של המציאות. מכשירי הניווט המסורתיים שלהם אינם מכויילים. ובכל זאת, הם מאמינים שתפקידם העיקרי הוא לייצב את המערכת הכלכלית כדי לאפשר לכוחות השוק לחזור לפעילות מלאה. וזהו מבחן מורט עצבים, כי אין בידם ערובה שמנגנוני השוק יפעלו בעוצמה הדרושה כדי לענות על ציפיות הציבור, והנימוקים שבפיהם אינם משכנעים כמו הסיסמאות הפשטניות שמשמיעים פוליטיקאים. אבל הלקח של העשור האחרון, שישראל (בעיקר בגלל צירוף מקרים) כמעט שלא נפגעה ממנו, הוא שיש להתכונן תמיד לצרה. והדרך השמרנית להתכונן למשברים חיצוניים היא לבנות חוסן כלכלי: לשמור על גירעון ממשלתי נמוך ולהמשיך להפחית לאורך זמן את יחס החוב לתוצר.

יוקר הדיור - האם יש צד חיובי?

"הצד החיובי" של עליית מחירי הדירות

במאמר דעה שפורסם השבוע בעיתון "גלובס" ("יוקר הדיור: הצד החיובי") מצביע יניב פגוט - האסטרטג הראשי בקבוצת איילון - על צד אחר של העלייה התלולה של מחירי הדירות שהתרחשה בישראל בשנים האחרונות. הכותב מסכים שמחירי הדירות הכפילו את עצמם תוך 8 שנים בעוד שהשכר הממוצע עלה בפרק זמן זה בכ-25% בלבד, ולכן חלום הדירה התרחק מהצעירים. אבל לעליית מחירי הדירות יש לדעתו גם פן חיובי: התעשרותם של משקי הבית שהם בעלי הדירות שהתייקרו. נהוג, לדברי הכותב, להציג את הנהנים מהתייקרות הדירות כשכבה דקה של קבלנים, משקיעי נדל"ן, בנקאים המפטמים את הציבור באשראי זול, וכיו"ב. אבל מי שלא נכלל ברשימת ה"ווינרים" - בטעות, לדעתו - הוא הציבור הרחב של בעלי הדירות, אלה ש"הרוויחו בענק בתור הזהב של שוק הדיור בישראל".

ציבור זה התעשר כתוצאה מסחרור מחירי הדירות של השנים האחרונות: השווי הנכסי של הדירות שבבעלותו עלה בעשרות אחוזים. פגוט אפילו מייחס את האינרציה של הצריכה הפרטית בשנים אלו, שטיפסה למרות יוקר המחייה, להתעשרות זו: הציבור, שתירגם את עליית מחירי הדירות לעליית עושר - הרשה לעצמו להגדיל את הצריכה הפרטית. גם הממשלה נהנתה מעליית המחירים, הן בגלל תקבולים ממכירת קרקעות והן בגלל גיאות בגביית המיסים על עיסקאות בנדל"ן שתרמה לה מקורות תקציביים. ולבסוף: משקי הבית המבוגרים, החיים תחת איום שהחיסכון הפנסיוני שלהם לא יספיק לצרכיהם לאחר פרישה מעבודה - שיפרו את מצבם כיון שעליית ערך נכסיהם תסייע להם לממן ביתר קלות את חייהם בגיל פרישה.

נכון? נקודת המבט של משק בית יחיד

כשמדובר במשק בית יחיד - עליית מחירי הדירות יכולה באמת להיראות כהצלחה. אם אתם בעלי דירה - האפיזודה של עליית מחירי הדירות בישראל ב-8 השנים האחרונות פעלה לטובתכם: ערך הדירה שלכם הכפיל את עצמו. אם לצורך הרכישה קיבלתם מהבנק הלוואת משכנתא בגובה 50%  ממחיר הדירה - ההון העצמי שלכם המושקע בדירה אפילו שילש את עצמו. ועוד דבר: צבירת העושר ממנה נהניתם בשנים אלו גדולה יותר ככל שדירתכם יקרה יותר, ככל שהקדמתם לרכוש את הדירה, וככל ששיעור המימון שקיבלתם מהבנק היה גבוה יותר.

אבל מהי המשמעות מבחינתכם של עליית המחיר של דירתכם? למרות עליית הערך - השירותים שאתם מפיקים מדירתכם לא השתנו: ערך השוק של הדירה אינו משנה את גודל הדירה, איכותה, מיקומה וכו'. לכן כל עוד לא תמכרו את דירתכם - עליית הערך היא חסרת משמעות עבורכם; נתון חשבונאי סתמי. גם אם תבקשו מחר להחליף את דירתכם בדירה אחרת - עליית המחירים לא שיפרה את מצבכם. היא כנראה אפילו הרעה אותו, כי ההפרש שתידרשו לשלם עבור ההחלפה יהיה עכשיו גבוה יותר.

אז מה כן הרווחתם מעליית מחירי הדירות? אולי את העובדה שהקדמתם את מועד הרכישה, שכן תהליך ההתייקרות מרחיק את הדירות מהישג ידם של משקי בית ואתם קניתם "בזמן"; אולי רכשתם דירה להשקעה ותוכלו לממש אותה עם תשואה גבוהה יותר מזו שהייתם מקבלים על השקעה פיננסית; אולי את היכולת (שעדיין אינה מפותחת בישראל) להשתמש בדירתכם ליצירת תזרים תקבולים לגיל הפנסיה ("משכנתא הפוכה"). אבל אלו הם יתרונות שכדי ליהנות מהם יש למכור את הדירה: לא מכרתם - לא נהניתם מעליית מחירי הדירות.

ואיך זה נראה מנקודת מבט של כלל הציבור?

מה הרוויח הציבור בישראל מעליית מחירי הדיור? הנקודה המעניינת כאן היא שבעוד שעליית ערך הנכס מהווה רווח הון למשק בית בודד (גם אם יכולתו לממש רווח הון זה היא מוגבלת)  - היא אינה מהווה רווח הון לציבור כולו. מדובר בסה"כ בשינוי בחלוקת העושר בתוך הציבור: משק בית א' (בעל הדירה) הוא כעת עשיר יותר, ומשק בית ב' (חסר-דירה) הוא כעת עני יותר, שכן הוא יצטרך לעבוד יותר שנים כדי לרכוש את הדירה ממשק בית א'.

ומה עם הטענה על כך שעליית המחירים השפיעה לחיוב על רמת הצריכה הפרטית? ייתכן אמנם שבעלי הדירות יתייחסו לעליית מחירי הדירות שבבעלותם כאל גידול בעושרם שמשפיע על שיקוליהם לגבי הקצאת הכנסותיהם בין צריכה לחיסכון. גם על כך יש ויכוח בין כלכלנים, אם בגלל שסביר שמשקי הבית כבר לוקחים בחשבון את האופי המחזורי של עליית המחירים, ואם בגלל הקושי המעשי של משקי בית לתרגם את נכסי הדיור למונחים של הכנסה שוטפת. אבל יש לזכור גם שכנגד אלו שערך נכסיהם עלה והם נוטים עכשיו לחסוך פחות - ישנה קבוצה של חסרי-דיור שיצטרכו עכשיו לחסוך הרבה יותר כדי להגיע לדירה בבעלות. אז מהי ההשפעה הצפויה נטו של לחצים מנוגדים מצד אלו שמצבם השתפר ואלו שמצבם הורע? קשה לקבוע. ואם יסתבר (אמפירית) בכל זאת שגלים מחזוריים של מחירי דירות ("בועות") הם בעלי השפעה ברורה באותו כיוון על הצריכה הפרטית - נוכל רק לומר שמדובר בהשפעה פרו-מחזורית בעייתית של בועות נכסים על יציבות המשק: עליית מחירי נכסים יוצרת גיאות מחזורית גם בכלכלה (באמצעות עידוד הצריכה הפרטית), והתפוצצות אותה בועה תגרור להשפעות שליליות על התעסוקה והצמיחה, מה שמגביר את הצורך בהתערבות ממשלתית אנטי-מחזורית לייצוב פעילותו של המשק הפרטי.

והממשלה?

האם הממשלה באמת נהנית מגיאות בשוק הדיור? אני סבור שרק בטווח הקצר. גיאות זו יוצרת גיאות נגזרת בגביית המיסים על נדל"ן, ולכן תורמת לעודף תקציבי בעל אופי מחזורי. כלכלני הסקטור הציבורי צריכים עכשיו להתחשב בגורם המחזורי ולחסום את הנטייה האוטומטית של הפוליטיקאים להגדלה פרמננטית של סעיפי ההוצאה, ומאידך למנוע את השחיקה של כלי המיסוי האחרים (הקלות במיסוי) על רקע העודף התקציבי. כי לכולם צריך להיות ברור שבטווח הארוך הגיאות אמורה לחלוף ואיתה גם הגיאות הנגזרת בתקבולי המיסים.

עליית מחירי הדירות יוצרת לממשלה עוד בעיה, כפי שאנו עדים בימים אלו: לחץ חברתי שמופעל עליה לפתור את בעייתם המחמירה של חסרי-הדיור. מספיק אם נסתכל סביבנו כדי שנבין. עליית מחירי הדירות כבר מכונה בתקשורת "משבר הדיור"; שאלת פתרונה של הבעיה עמדה במרכזה של מערכת הבחירות האחרונה; שר האוצר הקודם אסר מלחמה על כל הדרג הפוליטי והמקצועי בשמה של "תרופה" שהמציא ל"משבר הדיור"; שר האוצר החדש הצליח לשנות סדרי ממשל ומבנה אירגוני של משרדי ממשלה כדי להבטיח שיהיה בכוחו לפעול לפתרון "משבר הדיור". עם כל כך הרבה תכונה פוליטית - האם אפשר באמת לומר שהממשלה נהנית מתהליך עלייתם של מחירי הדירות? היה צריך להסיע מצביעים ערביים בהמוניהם לקלפיות כדי להקטין את הנזק הפוטנציאלי שגרמה עליית המחירים...

האם עליית מחירי הדירות פותרת את בעייתם הפנסיונית של משקי הבית?

לכאורה, עליית מחירי הדירות הופכת את ההשקעה בדיור לאפיק השקעה אטרקטיבי לצורך חיסכון פנסיוני. אלא שלא מדובר כאן בגילוי אפיק השקעה אופטימלי - מדובר בעליית מחירים מחזורית, בלתי צפויה מראש. בעיקר מדובר כאן ב"חכמה שבדיעבד": איננו יודעים אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות בעתיד - אנו יודעים רק שהם עלו בעבר. מדובר לכן בהשקעה מסוכנת-יחסית, לא נזילה, וכזו שדורשת ניהול נכסים אקטיבי. אז היא לגמרי לגיטימית כחלק מתיק השקעות, לתקופת-זמן מסוימת, אבל לא נוכל לבנות עליה כהשקעה שתבטיח לנו תשואה. ויש עוד דבר: אין בינתיים בישראל מסלול מובטח של "משכנתא הפוכה" כפי שקיים למשל במשק האמריקני; בהעדר מסלול כזה יקשה עלינו לתרגם נכסי דיור קיימים לתזרימים קבועים של תקבולים.

אז מהו הצד החיובי של יוקר הדיור?

אחרי כל הדברים עולה השאלה שבה פתחנו: מהו הצד החיובי של עליית מחירי הדירות של השנים האחרונות? תשובתי היא שאינני יודע מהו. היו גורמים שנהנו מהתהליך: רוכשי דירות להשקעה, בעיקר אם מימנו את הרכישה באשראי זול, גורמים עסקיים בענף הבנייה שנהנו מהגיאות, בנקים שזכו להגדלת רווחיהם על רקע פריחת האשראי לדיור, ועיתונאים ופרשנים שזכו לקהל המשתוקק לשמוע דעות ותחזיות. לא הציבור, שכולל שכבות אוכלוסיה שרואות את חלום הדירה מתרחק מהן, לא ציבור הפנסיונרים, שמודע אולי לסיכונים הפיננסיים שבועת הנדל"ן ובועת המניות יוצרות עבורו, ולא הממשלה, שעוסקת (כנראה שלא לצורך) ביציאה למלחמה על יוקר הדיור. כל אלו לא ראו משהו חיובי בתהליך.

המצב האופטימלי בשוק הדיור הוא מצב של יציבות מחירים, או אולי יציבות ארוכת-טווח של קצב העלייה. מצב שבו מחזורי העסקים הם קטנים ככל האפשר. מצב כזה מאפשר לרשויות התכנון לפעול בנחת כדי להבטיח מלאי קרקעות זמין לבנייה, לפי שיקולים אמיתיים של תכנון סביבתי וללא לחץ לפתרון "משברי דיור". מצב כזה מאפשר ליזמים לרכוש קרקע ולנהל פרויקטים ברמת סיכון סבירה, עם אופק רגוע. מצב כזה מרגיע את משקי הבית ומאפשר להם לקבל החלטות על רכישת דיור לפי אמצעיהם ובעיתוי נוח מבחינתם - לא משיקולי ספקולציה (או חשש) על רקע אי-ודאות. מצב כזה מאפשר למערכת התיווך הפיננסי להימנע מסיכונים מערכתיים שמקורם בתנודות מחזוריות של מחירי הנכסים.

כי אם באמת עליית מחירי הדיור היא תופעה חיובית, שיוצרת עושר בידי משקי הבית, דואגת לסגירת "הבור" הפנסיוני, תורמת לצמיחה באמצעות השפעה חיובית על הצריכה הפרטית ויוצרת מקורות תקציביים לממשלה - למה שלא נאיץ אותה? למה שלא נלבה את הביקוש ע"י ביטול היוזמות המתוכננות למיסוי הרכישה להשקעה? למה שלא נבטל את תקרות המימון שקבע המפקח על הבנקים?