יום ראשון, 25 ביולי 2021

מדיניות כלכלית, מדיניות חברתית: החיבור ההכרחי

 

מניין הגענו?

מסיבות היסטוריות, המשק הישראלי הוקם כמשק מתוכנן. הוא לא נבנה על-ידי איכרים פרטיים ותעשיינים אינדיבידואליסטיים שיצאו לדרך כדי להגשים חלום כלכלי - להיפך: הוא היה חזון לאומי-קיבוצי שעיקרו הקמת בית לאומי לעם היהודי. לכן הוא נבנה מלכתחילה כמפעל משותף של קהילות יהודיות שריכזו מקורות כספיים והיגרו קבוצות-קבוצות לארץ ישראל, מסונוורים על-ידי החלום הציוני וחדורים תקווה לבניית עולם לאומי חדש. בכך הייחוד של המשק הישראלי: הוא החל כמפעל משותף - לא כצירוף של יוזמות פרטיות של מחפשי זהב. יזמות פרטית לא הייתה אפשרית בתנאים הכלכליים הקשים של תחילת המאה ה-20' ולא על רקע העויינות האתנית שציפתה למהגרים.

מדוע השתנינו?

במהלך השנים, המשק הישראלי התפתח במהירות. אלא שעם הזמן האתגרים הכלכליים גברו נוכח הצרכים הגדלים של אחזקת מדינה עצמאית, ומנגד התבהרה הבעייתיות של משק סוציאליסטי הנתון לתכנון מרכזי ולשליטה בירוקרטית. לכן, כדי לסייע לו להתמודד ביתר הצלחה עם האתגרים הכלכליים, המשק עבר בהדרגה תהליכי הפרטה. ובכל זאת, למרות מהלכים אלו, ואולי בגלל היותם חלקיים בלבד, המשק הישראלי לא הצליח להתמודד עם משברי האנרגיה הבינלאומיים (1973, 1979) ועם הגידול המהיר של הוצאות הביטחון (1974 ואילך) ונקלע למשבר מתמשך במאזן התשלומים, למיתון מתמשך, לגידול מהיר של החוב הציבורי ולסחרור אינפלציוני. לאחר מספר ניסיונות כושלים ועל סף קריסה כלכלית, לא נותרה לממשלה ברירה אלא לנקוט במדיניות כלכלית מהפכנית. 

תכנית הבראה: "התכנית לייצוב המשק",  1985

במהלך היסטורי, אימצה הממשלה מדיניות כלכלית ("התוכנית לייצוב המשק", 1985) שעיקרה ליברליזציה: שחרור המשק הפרטי והקטנת מעורבותה של הממשלה כמתכנן. התוכנית הופעלה אמנם בשיטה של הלם, תוך הקפאה מיידית של השכר, המחירים ושער החליפין, אבל במהותה זו הייתה תוכנית הבראה כלכלית שביצעה טיפול שורש בגורמי הבעייה: הוצאות הממשלה המנופחות, הגירעון הממשלתי העצום, החוב הציבורי שיצא משליטה והשיטה של הדפסת הכסף כאמצעי למימון הוצאות הממשלה שגרמה לשחיקה מתמשכת בערך המטבע ולנטישת המטבע הישראלי כמטבע לצרכי עיסקאות (נקיבת חוזים בדולרים, העברת כל הההסכמים ארוכי-הטווח - שכר, חיסכון, הלוואות וכו' - למטבע הצמוד למדד המחירים לצרכן). "התוכנית לייצוב המשק" לא הייתה סוג של "רפואה מיידית" שנועדה לטפל במצב של טראומה: זו הייתה מדיניות כלכלית לטווח הארוך. מנקודת מבטם של הכלכלנים, היא "עבדה כמו בספרים". מנקודת מבטו של הציבור היא חוללה סוג של נס.

"נס" כלכלי

המשק הישראלי של העשורים האחרונים שונה לגמרי מזה שהיה בעשור שלפני הפעלת תוכנית הייצוב. בתוך שלושה עשורים המשק הישראלי חווה (מחדש) צמיחה מהירה, ליברליזציה מקפת, יציבות מחירים וירידה מתמשכת של החוב הציבורי במונחי תוצר. כתוצאה, המשק הישראלי 'התברג' כמשק מערבי מפותח. הצעירים שבינינו מקבלים אולי את מציאות החיים בישראל של היום כדבר מובן-מאליו, אבל המבוגרים זוכרים היטב את מציאות החיים שלפני תכנית הייצוב: את שיעורי מס ההכנסה הדרקוניים שיצרו עשרות "מקלטי מס" המופיעים עד היום בתלושי השכר הישראליים, את מס הנסיעות על הנוסעים לחו"ל, את מיגבלות רכישת המט"ח והוצאת כספים מהארץ, את המכסים הגבוהים על היבוא כדי להגן על תוצרת הארץ, את התמריצים הממשלתיים ליצוא ולהשקעות שחייבו את החקלאים והתעשיינים להיות סמוכים על שולחן הממשלה, את האשראי הממשלתי המוכוון (והקצוב) לענפי המשק, את העובדה שלא ניתן היה לקבל אשראי לרכישת דיור אלא במסגרת תוכניות הסיוע של משרד השיכון, ועוד. כל זה חלף מהעולם בזכות השקת מדיניות כלכלית חדשה, ליברלית,גם אם השינויים הוחלו בהדרגה ולא בשלמות. אבל זה לא היה חינם: המחיר הבולט של סיפור הצלחה זה הוא פתיחת פערים כלכליים בין סקטורים מצליחים לבין סקטורים כושלים; גידול של אי-השוויון הכלכלי בין חלקי האוכלוסייה.

ההעדפה לכלכלת שוק

הכלכלנים נוטים לקבל גידול של אי-שוויון כמחיר בלתי-נמנע של כלכלה חופשית המנוהלת על-ידי השווקים. בעיניהם, גידול אי-השוויון הוא מחיר מוצדק תמורת הגדלת העוגה הכוללת - התוצאה האופיינית של מדיניות ליברלית המשחררת את היוזמה הפרטית מכבלי הבירוקרטיה, מחוסר היעילות האופייני לסקטור הציבורי ומעיוותים שנוצרים על-ידי המיסוי. ואמנם, ה"נס" הכלכלי של ישראל הוא תוצאה ברורה (וצפוייה) של מדיניות ליברלית שהונהגה החל מ-1985 ושהזניקה את המשק הישראלי לגבהים חדשים. לכן הכלכלנים מאמינים שאין לוותר על עקרונות המדיניות הליברלית ולחזור לכלכלה מתוכננת ומנוהלת "מלמעלה". עם זאת, ערים להסתייגויות החברתיות שמעורר גידולו של אי-השוויון, הם מציעים מדיניות מיסוי פרוגרסיבית המחלקת את הנטל הציבורי בצורה 'צודקת-חברתית' ה'מתקנת' מעט את אי-השוויון שנוצר במהלך החופשי של פעולת השווקים. 

הבעיות עם כלכלת שוק

תיאורטית, זה אמור היה להספיק: יכולנו ליהנות מפירותיה של המדיניות הליברלית תוך הנהגת מערכת מיסוי פרוגרסיבית הדואגת למצבן של שכבות מוחלשות. זו השיטה הנהוגה ברוב מדינות אירופה. היא גם מתאימה לרוח נביאי ישראל ("פרוס לרעב לחמך"). אלא שבעשורים האחרונים התרחשו כמה התפתחויות מטרידות שמאתגרות את המערכת הכלכלית: 

1) תהליכי גלובליזציה נמרצים גרמו לשינויים מרחיקי-לכת במבנה הסחר העולמי ובמבנה המשק, שכתוצאה מהם ענפי-משק מסורתיים דועכים וענפי משק חדשים צומחים במהירות. הבעייה היא שכוח העבודה שנפלט מענפי המשק הדועכים איננו מתאים לצרכיהם של הענפים החדשים, ולכן כוח האדם שנפלט אינו ממשיך להשתתף בשוק העבודה; 

2) השינויים המהירים שחלו במבנה המשק גרמו להתבדרות של הכנסות משקי הבית: ההכנסה הממוצעת אמנם גדלה משמעותית, אבל חלק ממשקי הבית נהנו ממנה במיוחד בעוד משקי בית אחרים סבלו מירידת הכנסתם. זה קורה בתוך ענפי משק, זה קורה בין ענפי משק, וזה קורה בין מקצועות. זו איננה תופעה ייחודית למשק הישראלי, כמובן; 

3) תהליך ההפרטה המהיר של המשק בעשורים האחרונים יצר ריכוזי כוח מונופוליסטיים. גם זו איננה תופעה ייחודית למשק הישראלי: היא קרתה בכל המשקים הסוציאליסטיים שניסו לעבור במהירות לכלכלת שוק. ריכוזי כוח אלו מאפשרים לתאגידים לגדול, לצמצם את התחרות בתחומיהם, להגדיל את רווחיהם ולייקר את המחייה לציבור הרחב. כוחם מאפשר להם גם להפעיל לחץ על הרשות המחוקקת והרשות המבצעת ולהשיג לעצמם הטבות נוספות (תמיכות, הגנות, פטור ממיסוי).

חשוב לזכור שבעוד שתחרות קפיטליסטית יכולה להגדיל במידה מסויימת את אי-השוויון (כל אחד יקבל תמורה לפי תרומתו לרווח), ולכן דיפרנציאציה יכולה להתקבל כתוצאה מוצדקת, כדרך להבטיח יעילות ופיריון - המצב של תחרות מונופוליסטית איננו חלק אינטגרלי של קפיטליזם. להיפך: היא ניצול לרעה של ריכוז כוח להגדלה לא-מוצדקת של רווחים. כפי שאמר באחרונה הנשיא ביידן: "קפיטליזם ללא תחרות איננו קפיטליזם - זהו ניצול". 

הבעייה עם העברה בין-דורית

שאלה מיוחדת לגבי קפיטליזם נוגעת לאפשרות להעברת העושר הנצבר מדור אחד לדור שני. העיקרון של תחרות חופשית תחת מטריית 'היד הנעלמה' מתבסס על כך שהפעולה של כל פרט להגדיל את הכנסתו גורמת לתועלת לחברה כולה. מדובר במשחק הוגן, כשהשחקנים מתייצבים ל"משחק" הכלכלי ומנסים להצטיין בו. אי-השוויון שנוצר הוא תמורה להצטיינות (ולכן בהכרח לתרומה לכלל). הבעייה היא עד כמה אמנם נשמר עיקרון זה של הוגנות כשתנאי הפתיחה של השחקנים השונים הם נבדלים, כי לחלק מהשחקנים יש רכוש התחלתי שהועבר לרשותם על-ידי הוריהם. אם הקפיטליזם בא לשנות את העולם הישן, האריסטוקרטי, שבו העושר (והפריווילגיות) הועברו מדור לדור, והציע במקומו עולם של הזדמנות שווה ותחרות חופשית והוגנת שבה כל פרט יכול לשפר את מצבו על-ידי הגדלת ערך התרומה שלו לכלל - עיקרון ההעברה הבין-דורית עלול לשמר מעמדות עשירים ומעמדות עניים, כשההכנסה נובעת מרכוש ואין לה קשר לתרומת הפרט לכלל. המשמעות של חברה כזו היא מוביליות חברתית מוגבלת או אי-שוויון בהזדמנויות. ראוי היה למדינה, לכן, לשקול העברה מתקנת של חלק מההון ההתחלתי משחקנים שזכו לקבל העברה בין-דורית לכאלו שלא זכו לכך.

שאלה חברתית

לאור עוצמת השינויים של העשורים האחרונים מתחדדת בישראל גם שאלה חברתית, עקרונית: עד לאיזו מידה אנחנו מוכנים לקבל אי-שוויון כלכלי, ועוד יותר מזה אי-שוויון מעמדי המועבר מדור לדור, בעיקר כשאנו חיים בחברה שאמונה על ערבות הדדית (המסורת היהודית) ושלכידות חברתית בה היא גם צורך ביטחוני (הציווי הביטחוני חל על כולם במידה שווה).

מסקנה

אם מקובל עלינו העיקרון הקפיטליסטי של תחרות חופשית, המעצימה את היוזמה הפרטית ומעניקה חופש כלכלי – עלינו לשמור עליו בהקפדה. במקביל, עלינו לנקוט באמצעים שיבטיחו הוגנות חברתית ובכך יבצרו אותו: עלינו להילחם בריכוזיות ובצבירת כוח מונופוליסטי על-ידי גופים גדולים, עלינו להנהיג מדיניות מיסוי פרוגרסיבית שתתקן את מידת אי-השוויון שנוצר במהלך הפעילות הכלכלית, עלינו לקיים 'רשת ביטחון' שתבטיח קיום נאות ומכובד לאוכלוסייה מוחלשת, ועלינו להגביל את ההשפעה של ההצלחה הכלכלית של דור אחד על גורל הדור הבא כדי להבטיח שוויון הזדמנויות ו'משחק הוגן' לכלל השחקנים.

יום שישי, 16 ביולי 2021

משבר אמיתי ומשבר מדומה: מה על הממשלה לעשות בנושא הדיור?

 

מה קורה מסביבנו?

אנחנו מצויים בעיצומו של אירוע כלכלי שמקורו במגפת הקורונה. המשק העולמי ספג חבטה שהוציאה אותו מאיזון והסיטה אותו ממסלולו. הוא נאבק עתה לשוב לאיזון ולתוואי הצמיחה המקורי. זה איננו תהליך זול, אוטומטי או קצר: נגרמו כבר נזקים כלכליים כבדים, נדרשת התערבות ממשלתית כדי לסייע לסקטור הפרטי להתאושש, ותהליך ההתאוששות יימשך כנראה (כך אנחנו למדים מהפירסומים המקצועיים) עד לסוף 2022. 

מה שאנחנו רואים עכשיו מסביבנו איננו תמונת סיום של האירוע: אנחנו עדיין בחדר התאוששות. המערכת הכלכלית איננה יציבה עדיין. הייצור העולמי טרם חזר לרמתו מלפני המשבר, קיימים צווארי בקבוק נקודתיים שיוצרים חוסרים קריטיים ותנודות מחירים, ושוק העבודה עדיין סובל מרמה גבוהה של אבטלה. אי-הוודאות מפריעה לשוק הפרטי לחזור לפעילות מלאה. מנגד, הממשלות מנסות לסייע למשק הפרטי לחזור לפעילות אפילו במחיר סיכון רפואי, ומצמצמות את ההגבלות הרפואיות שהוטלו על הציבור.

ערפל קרב שורר. הסימנים החיוניים של המשק (וזה נכון בכל העולם) אינם מצביעים על תמונה חד-משמעית: האם הביקושים הפרטיים שנפגעו בתקופת הקורונה ישובו במהרה לרמתם הקודמת ויאפשרו לתוצר ולתעסוקה לחזור למסלול ארוך-הטווח, או שיש צורך להזרים ביקושים ממשלתיים שימריצו את תהליך ההחלמה (לדוגמה: הגברה דרמטית של ההשקעות הממשלתיות)? האם קיימת בעייה של סינכרון בחזרת המשק הפרטי לתפוקה מלאה (צווארי בקבוק בתחום ההובלה הבינלאומית, מחסורים נקודתיים בחומרי גלם)? האם עליית המחירים שמסתמנת בחודשים האחרונים מבשרת על תחילתו של תהליך אינפלציוני שידרוש - לראשונה זה יותר מעשור - ריסון מוניטרי כדי למנוע גלישה לעולם אינפלציוני? 

בניגוד לכמה פרשנים בהם נתקלתי, שמצביעים על מסקנות חד-משמעיות ודורשים מהממשלה לנקוט בצעדים נמרצים - אני סבור שעל ההנהגה הכלכלית להיזהר גם באבחנה וגם בנקיטת צעדים כלכליים: יש אמנם מחיר להשתהות התגובה, אבל יש מחיר גבוה יותר (גם פוליטי) לנקיטה במדיניות מוטעית. לכן ראוי להיזהר בהערכת המצב ובאבחנה לגבי מצב המשק וצרכיו, ועוד יותר ביישום תוכנית כלכלית. לא תהיה הזדמנות שנייה לממשלה הזו, ואסור לה לכן להיחפז. גם אין סיבה כלכלית לחיפזון, למרות המהומה התקשורתית.

הסיפור של שוק הדיור בישראל

כל מה שאמרנו לעיל נכון בוודאי לגבי שוק הדיור. הכותרות זועקות את נתוני עליית המחירים (מדד מחירי הדירות, מדד מחירי תשומות הבנייה) ואת נתוני המשכנתאות של החודשים האחרונים. הדהוד הכותרות מחזק את הרושם שאנחנו נמצאים בעיצומו של משבר דיור חמור ('דה-מרקר', 13.7.2021: השרה איילת שקד: "שוק הדיור במצב הקשה ביותר אי-פעם"). מוצעת גם פרשנות לפיה "... הנתונים האלה, שממחישים את הרתיחה שבה מצוי שוק הדיור, מעידים בעיקר על דבר אחד: הציבור הישראלי בפאניקה, הוא אינו מאמין שלממשלה החדשה יש תוכנית משמעותית להתמודדות עם מחירי הדירות המאמירים – והוא רץ לרכוש דירה מחשש שבעוד חודש או חודשיים המחירים יעלו עוד" (יעל דראל, 'דה-מרקר', 11.7.2021). 

אני מציע לשקול ששתי האמירות הללו, שמתארות מצב דרמטי בשוק הדיור של 2021 שמחייב נקיטת צעדי מדיניות מיידיים, הן מוטעות, וזאת משלושה טעמים: א) אין מקום לקביעת דיאגנוזה שקולה לשוק הדיור על-סמך האינדיקטורים הלא-יציבים המתקבלים ביציאה ממשבר הקורונה (כותרת לדוגמא: "השוק בוער: שיא בנטילת משכנתאות ביוני - זינוק של 22% לעומת מאי", הדר חורש, 'דה-מרקר', 12.7.2021);  ב) אין באמת עדויות על משבר דיור בישראל במובן המקובל של המושג, של מחסור בפתרונות מגורים לאוכלוסייה הקיימת, ויש כאן לדעתי טעות באבחנה המתייחסת ל'בועת' מחירי דירות (שמקורה ספקולטיבי) כאל עדות למחסור פיזי במלאי הדיור;  ג) באופק הישראלי, בטווח של שניים-שלושה עשורים, מתגבשת מצוקה אמיתית של דיור: מחסור צפוי של מלאי הדיור לעומת צרכי האוכלוסייה. לרוע המזל אין ביכולתו של הסקטור הפרטי למנוע התפתחות זו. 

לפיכך, אנחנו סובלים לדעתי מטעות בזיהוי: המשבר שאנו 'רואים מחלון ביתנו' איננו באמת משבר, בוודאי לא המשבר הגדול והצפוי, זה שלקראתו אנחנו חייבים להיערך. אם נתעקש ונמשיך להיאנח ולזעוק - תעלה שוועתנו לממשלה והיא תנקוט בצעדים. לא תהיה לה ברירה: היא חלשה פוליטית ותאבת-חיים. אלו יהיו צעדים חפוזים, מזיקים, ובעיקר - מיותרים. אם לא נבין זאת - אנחנו נדחוף את הממשלה (ואת עצמנו) למהלך כושל ויקר. עדיף, לכן, להירגע מהפאניקה הנוכחית - היא מיותרת ומסוכנת. גם האזהרות שהושמעו בתקשורת, לפיהן מחירי הדירות יעלו בשנה הקרובה ב-10% - אינן צריכות להפחיד אותנו: גם אם זה יקרה לא יתרחש אסון. אבל אסון כן יתרחש אם הממשלה תתומרן בידי המון מודאג לביצוע מהלכי-סרק. ונזק קורה כבר עכשיו, כשמשקי בית מודאגים חשים לחץ לקבל החלטות מהירות ולרכוש דירות או כשהבנקים מנצלים את גיאות המשכנתאות להעלאת המירווח הפיננסי שלהם.

מה, אם-כן, יש לעשות? ואולי גם - מה לא לעשות?

עתיד בעייתי

אוכלוסייתה של ישראל גדלה בקצב יציב ומהיר. לפי תחזיות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה היא צפויה לגדול מכ-9 מיליון כיום ל-15-16 מיליון בתוך פחות משלושים שנה. בהנחות שמרניות לגבי גודלו הממוצע של משק בית יהיה צורך בתוספת של כ-2 מיליון יחידות-דיור למלאי הקיים כדי לענות על צרכי הדיור - כמעט הכפלה של המלאי הקיים. זה אומר שישראל עומדת בפני תהליך דרמטי ומתמשך של הצטופפות האוכלוסייה. הסתכלו מסביבכם ונסו לדמיין כיצד תיראה המדינה עם תוספת של 2 מיליון יחידות-דיור.

המגזר הפרטי איננו יכול להתאים את מלאי הדיור לצרכים בכוחות עצמו: הוא מסוגל אמנם להגביר את קצב הבנייה, אבל צוואר הבקבוק שלו יהיה חוסר בקרקעות מתוכננות לבנייה. מהיכן תגיע הקרקע? במדינה שכבר צפופה-יחסית, ציפוף נוסף ידרוש לא רק הקצאה של שטחים חדשים לבנייה ושימוש במשבצות קרקע עירוניות פנויות שטרם נוצלו לבנייה, אלא גם החלפה של חלק ממלאי הדיור הקיים במלאי חדש שמאפשר הגדלה של הצפיפות (פינוי-בינוי). זה אומר מיחזור קרקע בנויה. מעבר לכך, יש להתאים את התשתיות הציבוריות לגידול הצפוי של האוכלוסייה. אלו מהלכים אדירים, והמגזר הפרטי לא יוכל להתמודד איתם.

הנטל העיקרי הוא לכן על הממשלה: רשויות התכנון והרישוי, פעולות של פינוי-בינוי, התאמת התשתיות הציבוריות לצפיפות העתידית המוגדלת, ואולי אפילו מהלכים שיאפשרו פיתוח מרכזים אורבניים חדשים בצפון ובדרום הארץ, כהשלמה לגוש דן. זוהי משימת ענק, והיא תדרוש מהממשלה מאמצים בתחום התכנון והביצוע. אי-הצלחה של הממשלה להתמודד עם האתגר תשאיר אותו ל"טיפול" היחיד האפשרי מצד כוחות השוק: עליית מחירים כמכשיר לקיצוב משאבים המצויים במחסור. מה שצפוי אז הוא מצוקת דיור אמיתית, התייקרות בלתי-סבירה של מחירי הקרקעות ושל מחירי הדירות, הדרה של קבוצות אוכלוסייה מוחלשות משוק הדיור, ואולי גם דחיפה להגירה של הדור הצעיר אל מחוץ לישראל בגלל יוקר הדיור. לשם, לעבר העשורים הבאים, צריכה להיות מופנית מדיניות הדיור הממשלתית - לא להמולה התקשורתית שבחוץ.

הווה בעייתי

המצב הנוכחי בשוק הדיור איננו משביע רצון, אבל הוא איננו מצדיק את כל הטענות הקשות העולות נגד הממשלה. מחירי הדירות בישראל עולים כבר למעלה מעשור, אבל עלייה זו איננה משקפת מצוקת דיור אמיתית ואינה נובעת ממחדל בצד ההיצע כפי שטוענים רבים וטובים: מלאי הדיור הקיים מתיישב כנראה עם גודל האוכלוסייה, וקצב הבנייה בשנים האחרונות לא פיגר משמעותית אחר גידול הצרכים (הגידול הדמוגרפי). עליית המחירים המתמשכת נובעת, כמו במקומות אחרים בעולם, מהריבית הנמוכה שיצרה פיתוי להסיט את החיסכון הפרטי מאפיקים פיננסיים דלי-תשואה לשוק הדיור. זהו ביקוש להשקעה מצד משקי בית מבוססים, שתוצאתו חלוקתית: הגדלה מתמשכת של פלח השוק של דירות שנמצא בידי משקיעים. התוצאה היא כנראה 'בועה' - מצב שבו מחירי הדירות עולים אל מעבר לרמה שמתיישבת עם הגורמים הכלכליים. הבעייה היא שזה איננו מצב יציב.

הפניית אצבע מאשימה כלפי הממשלה אינה תורמת לפתרון. ספק אם אפשר היה למנוע התפתחות זו לאור המצב הכלכלי העולמי (בעיקר מאז המשבר הפיננסי של 2008/9) שגרם להפחתה דרמטית של הריבית. ספק אם יש בכוחה של הממשלה בישראל כיום להפוך את המגמה ולגרום לירידת מחירי הדירות. תפקידה של הממשלה צריך להתמקד בסיוע לחסרי דיור - לא בהתנהלות לעומתית (כנראה חסרת-סיכוי) מול המוני המשקיעים. רוב הלחצים המופעלים על הממשלה לפתור את 'משבר הדיור' וקוראים לנקיטת אמצעים נמרצים עלולים להביא לתוצאות בלתי רצויות. הקריאות להקצאת קרקעות נרחבת עשויות לגרום לוויתור על שיקולים של תכנון אורבני, לפגיעה בערכי-טבע ולדריסה מיותרת של קרקע חקלאית. הקריאות להגברת קצב התחלות הבנייה אינן תורמות דבר (פרט להגברת הפאניקה) והן אינן מבוססות על ניתוח כמותי שניתן לאשש אותו. גם התערבות בנק ישראל בשוק האשראי לדיור שמטרתה לצנן את הביקוש היא מיותרת ומעלה לדעתי שאלה עקרונית לגבי גבולות המותר לרגולטור. ההתמכרות לנתונים החודשיים של שוק הדיור היא היסטרית, כפי שניתן להתרשם מהתגובה המוגזמת להם, והיא אף מסוכנת - תנו לאבק סערת הקורונה לשקוע. המצב איננו מסוכן: לא "פצצה חברתית מתקתקת", ואינני חושב ש"המשימה המרכזית כיום נוגעת להגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש ולטיפול בהול בתשתיות" או ש"על הממשלה מוטלת גם האחריות לצנן את הפאניקה ואת הפסיכולוגיה שמניעה את טירוף הביקושים". אלה אמירות חזקות מידי ('דה-מרקר'). התמקדו בעתיד, בבעיות האמת שיש להיערך לקראתן מראש - לא בניסיון לתקן את המצב הקיים.

יום שני, 5 ביולי 2021

מגיפת הקורונה כהזדמנות לחשבון נפש לאומי

 

מגפת הקורונה שחווינו היא "מגפה דה-לוקס": ההלם שיצרה היה בעיקר תודעתי - לא אסון אנושי במונחים היסטוריים. המגפה גרמה לנו לטראומה: חווינו פחד, נותקנו מהחוויה הציבורית היומיומית ומהאינטראקציה הרגילה שלנו עם הסביבה, נסגרנו במעגלי חיים מזעריים, שינינו הרגלי חיים, השתנה התפקוד המסורתי שלנו בבית ובמשפחה, ואולי גם איבדנו ביטחון כלכלי. כתוצאה, יכולנו לראות את עצמנו "מבחוץ", בפרספקטיבה, והמגפה גרמה לחלקנו להצפה של שאלות עקרוניות ולחשיבה מחדש. אסור "לבזבז" אירוע כזה: צריך להתייחס אליו כאל הזדמנות שנקרתה לנו, לנצל אותו לחשיבה מחדש בתחומים השונים של חיינו - לא לחזור אוטומטית, בעיניים עצומות, למסלול חיינו הקודם.

זוהי הזדמנות לחשיבה מחדש על המעגל האישי שלנו: על זוגיות וקשרי משפחה, על טיב מערכות היחסים, על ניהול משק הבית, על סביבת המגורים המיידית - על כל מה שאנחנו מגדירים כאיכות חיים.

זוהי הזדמנות להיווכח עד כמה חיינו פגיעים: עד כמה אנחנו חיים על קליפה דקה, במצב של אי-ודאות, גם אם אנחנו מדחיקים עובדה זו ומתייחסים למציאות היומיומית שלנו כאל מציאות יציבה, ודאית, מוצקה, כזו שניתן לתכנן לגביה ולבנות עליה.

זוהי הזדמנות לחשיבה מחדש בתחום התעסוקתי: לתהות אם אנחנו מסופקים בתחום העיסוק אותו בחרנו, עד כמה עתידנו המקצועי והכלכלי מתוכנן נכון, מהם הרגלי העבודה שאימצנו לעצמנו ומהי החלוקה שיש בחיינו בין פרנסה לבין עיסוקים אחרים.

אבל זו איננה רק הזדמנות לחשיבה מחדש במישור הפרטי - זו גם הזדמנות לחשיבה מחדש במישור הציבורי. כאן אנו חיים במין קיבעון, מחייצים אל תוך העתיד את מציאות העבר הקרוב. אנו מקפידים לחזור בכל שנה על מה שעשינו בשנה הקודמת, וזאת על-אף שהמהות של הניהול הציבורי איננה שימור הקיים אלא התמודדות עם מציאות משתנה ועם אתגרי העתיד. כך, רוב התקציב הממשלתי משועבד לאינרציה, לצריכה ציבורית בתוואי קשיח (ולא לצמיחה, לשינויי מגמה, להיענות לאתגרים משתנים ולהשקעה), וכך שקענו לעולם של מושגים טכניים כמו "טייס אוטומטי" (כשהקרקע משתנה!) או קביעת  "תקציב המשכי" (שהופך את כל המנגנון של תכנון ותיקצוב למנוון). אינרציה כמדיניות, כהישג אסטרטגי.

המגפה גרמה לשינויים ולתזוזות שאי-אפשר היה לצפות להם בזמנים כתיקונם. תקציבי-ענק ממשלתיים מוסטים בתקופה האחרונה כמעט בן-לילה משימוש לשימוש; מימון גרעוני משמעותי של הוצאות הממשלה - שהיה טאבו בחיים הקודמים, ה"נורמליים" - הופך לפתע לאסטרטגיה סבירה, לגיטימית; מגבלות קשיחות של חשיבה ותכנון מוסרות לאור הצרכים המשתנים. זו איננה התפרקות - זוהי הזדמנות להבין שההתנהלות השמרנית-כפייתית של הממשלה לאורך השנים, זו שמכריחה אותנו לנוע לעבר העתיד באזימוט, במסילות העבר, אינה הכרחית: שצריך וניתן להסיט משאבים עצומים משימוש לשימוש בגלל צרכים משתנים, שחלק מהאילוצים התקציביים שאנו מורגלים לציית להם לאורך השנים אינם הכרח אלא עדות לחוסר יכולת לקבל החלטות אמיצות נוכח מציאות משתנה.

אחת הדוגמאות הזועקות לשינוי היא מערכת הבריאות, ההולכת ונחנקת כבר שנים ארוכות בגלל דרדורה בסדרי העדיפות הפוליטיים של הממשלה. כך, מערכת שהיא בעלת פוטנציאל ברור לספק רמת שירות גבוהה לכלל האוכלוסייה מגיעה למחנק תקציבי, לעיוותים, ליצירת צווארי בקבוק, לניצול-יתר של כוח העבודה הרפואי שלה, ולהתארכות בלתי-נסבלת של תורים. התוצאה: התפתחות מערכת מקבילה, פרטית, שבאמצעותה קבוצות אוכלוסייה חזקות עוקפות את "הפקק" וזוכות לשירותי רפואה נפרדים וטיב שירות שהיו צריכים להיות נחלת הציבור כולו. זוהי הזדמנות לחשוב מחדש לא רק אם רמת השירות הנהוגה בישראל מקובלת עלינו, אלא אם אנו - כחברה סולידרית - מקבלים את העובדה שבריאות הופכת ללא-משים ממוצר ציבורי למוצר פרטי.

דוגמא נוספת היא מערכת החינוך, שגם היא דורדרה בסדרי העדיפות הממשלתית. התוצאה היא נסיגה היסטורית בהישגים בתחום הקניית ההון האנושי ופגיעה בעיקרון של מתן הזדמנות שווה לבני הדור הבא. חינוך הוא השקעה בעלת שיעור תשואה גבוה במישור הלאומי, ואסור לנו כחברה להסכים להזנחתו המתמשכת, להפקיר את המערכה על התאמת החינוך לטכנולוגיה המתקדמת, לאפשר התבדרות של איכות החינוך בקרב קבוצות אוכלוסייה שונות, ולקדם מציאות של יצירת תחליפים פרטיים לחינוך ממלכתי שיפעלו להגדלת אי-השוויון בצבירת ההון האנושי ולהרחבת פערים ויצירת מעמדות בחברה הישראלית.

היסטורית, השקעה ממשלתית היא תחום מועד להזנחה: הקשר הלא-טריוויאלי והלא-מיידי בין ההשקעה לפירותיה, והעובדה שפירות ההשקעה נצרכים ציבורית (ולא פרטית), גורמים לכך שאין "לובי" ציבורי להשקעה ממשלתית. התוצאה היא שההשקעה הממשלתית אינה זוכה למעמד הראוי לה: לא רק שהמשק משקיע פחות מידי בתשתיות לאורך השנים, אלא שהרפלקס הממשלתי הוא להגיב למצוקה תקציבית מזדמנת בקיצוץ בסעיף זה, בעיקר כיון שקיצוץ ההשקעה איננו מיתרגם לגזרה כלכלית על הציבור (שלא כמו העלאת מיסים או קיצוץ תמיכות). כך, לאורך השנים, נקלעה ישראל לפיגור מהותי בתשתיות הלאומיות: תחבורה, ביוב, מים, חשמל, תקשורת. לרוב הפיגור אינו גלוי לנו בחיי היומיום (פקקי-תנועה הם מקרה יוצא-דופן), אבל פרט לאיום של משבר תשתיות פתאומי המרחף על המשק (ראו דוגמאות בינלאומיות של קריסת מערכות תשתית, חישבו על ההשלכות המפחידות של פגיעה ביטחונית במערכות תשתית) מדובר בהשפעה שלילית על הפיריון, על הצמיחה הכלכלית, על התוצר לנפש. גם כאן, קיבלנו הזדמנות לחשוב מחדש על הטווח הארוך, אם סביר בעינינו שהמשק הישראלי ימשיך לסכן את עתידו וליצור גורם חיכוך מעכב להתפתחות המשק הפרטי בתמורה להבטחות פופוליסטיות בסגנון "לא תהיה העלאת מיסים".

דוגמא קיצונית של הזנחה היא תחום התחבורה בישראל. אימפוטנטיות פוליטית לקבל החלטות בלתי-נמנעות (ראו את הפתרונות שננקטו בשאר העולם) בגלל שאינן פופולריות לקבוצות אינטרסים, בתוספת הזנחה ארוכת-שנים של ההשקעה בתשתיות, גרמו להתנהגות בת-יענה: עצימת-עין מול גידול מפלצתי של מצבת הרכב הפרטי, השקעה חסרת-תכלית בתשתית כבישים ומחלפים (אין שום תוחלת שהשקעה בתשתיות כבישים תפתור את מצוקת התחבורה), עיכוב נורא, של עשרות שנים, בפיתוח מערכות הסעה המוניות, ושלילת עדיפות מהתחבורה הציבורית בתשתיות הכבישים הקיימות. כולנו רואים את התוצאה. כולנו (פרט למפעילי הצ'קלקות) סובלים מהפיגור בהתאמת התשתיות. כולנו מבינים היטב שהרכב הפרטי איננו פתרון תחבורתי מתאים לכלל הציבור (למרות שהוא בהחלט פותר בעיות למשק בית יחיד). אולי זו הזדמנות לחשוב מחדש על פתרון כולל, מערכתי, במקום ההתעסקות חסרת התוחלת בפתרונות חלקיים כמו הרחבת כבישים, בניית מחלפים, הוספת מסילה, או הקצאת שבילי אופניים. 

ישנו "פיל" בחדר שאנחנו מסרבים לראות אותו: המדיניות הסביבתית. לא מדובר רק בשאלות הנוגעות במשבר האקלים ובהתחממות כדור הארץ - מדובר גם במניעת רעש וזיהום סביבתי, בשמירה על איכות מקורות מים, בשמירה על חופי הים והנחלים, בניטור איכות האוויר, ובשמירה על ערכי טבע ונוף. אלה שאלות שמחייבות מדיניות ממשלתית ותקציבים, ומדובר בנושאים שתורמים לאיכות החיים ושהזנחתם עלולה לגרום להתפתחות תהליכים בלתי-הפיכים. זוהי הזדמנות להתעורר.

ונקודה אחרונה: השאלה החברתית. אירוע הקורונה גרם לפגיעה דיפרנציאלית באוכלוסייה, רפואית וכלכלית. שאלת האחריות ההדדית התחדדה: האם בחברה הישראלית נותר כל אדם לגורלו, או שאנו מאמינים באחריות הדדית כאמצעי לגידור סיכונים של הפרט. מעבר לפתרונות אד-הוק שאומצו, כמו פיצויים לעסקים שנפגעו, מענקי חל"ת, חיסונים המוניים וגיוס יחידות מיוחדות של מערכת הביטחון לניהול המערכה - האירוע שחווינו היה צריך להעלות בנו הרהורים לגבי התנהלות חברתית גם בימים כתיקנם: הצורך בהבטחת הכנסה מינימלית לכלל משקי הבית, הצורך בתפעול מערכות לאומיות להסבה מקצועית שתאפשרנה למשק להתמודד עם שינויים טכנולוגיים וכלכליים (צפויים ובלתי-צפויים) בשוק התעסוקה ותמנענה שחיקה של ההון האנושי בקרב האוכלוסייה בגילי העבודה, הצורך להבטיח תשתיות ללימוד מרחוק לכלל משקי הבית, והצורך בקיום מערכת רפואה ציבורית שוויונית. וזה כמובן גם המקום לחשוב מחדש על מדיניות ממשלתית שתסייע לחסרי-דיור להגיע לדירה בבעלות עצמית ותקטין את הפער הנורא בין אלו שיש להם לבין אלו שאין להם.

יום ראשון, 27 ביוני 2021

הממשלה איננה צריכה לפתור את "משבר הדיור" - יש כאן טעות בזיהוי הבעייה

 

באין התרחשויות ביטחוניות, מדיניות או פוליטיות כבר שבועיים (אפשר למות פה משיעמום…) - נפנתה התקשורת לעסוק במה שקרוי בפיה 'משבר הדיור'. הגרשיים מדגישים שלכאורה מיותר לקבוע אם אמנם יש בישראל משבר בתחום הדיור: אמרתם "דיור" - אמרתם "משבר הדיור". וכל כך למה? כי מחירי הדירות בישראל "דוהרים" בשנה האחרונה. "משבר".

וכך, חלל האוויר מתמלא ידיעות, פרשנויות, אזהרות, תחזיות, דרישות להתערבות ממשלתית, הכרזות ממשלתיות על מחוייבות לפעולה ואפילו טיוטת הוראה חדשה של בנק ישראל. אז חכו רגע לפני ההסתערות. תנו דעתכם לכך, שכבר היינו בריטואל הזה, כבר ראינו מדיניות ממשלתית נחרצת (בניגוד למדיניות הקודמת שהייתה גם היא נחרצת), ולא קרה כלום: כבר עשור וחצי שמחירי הדירות עולים. בואו נחשוב רגע לפני שניכנס לריטואל העקר. יותר מידי מוטל על המאזניים מכדי שנוכל להרשות לעצמנו לבזבז זמן וכסף רק כדי להיכשל שוב.

סדר האירועים הוא פשוט, חוזר על עצמו: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת נתון לפיו מחירי הדירות עולים; התקשורת (אם אין באותו שבוע הסחה מהזירה הביטחונית או מהזירה הפוליטית) מדווחת על עליית המחירים בחשיבות-יתר, 'מגישה להנחתה'; גורם 'חברתי' תורן נענה לאתגר ומנחית - פרשנות, נבואה, איום, דרישה להתערבות פוליטית; גורם אינטרסנטי תורן מצטרף לאמירה ולדרישה - הממשלה חייבת לנקוט בצעדים, ומייד; הדרישה הכוללת מהממשלה מתגבשת - יופחתו מחירי הדירות! חיישנים פוליטיים מגיבים ללחץ ומניבים תגובה - דוברים מתחייבים לתוכנית ראשונית.

מהי בדיוק הדרישה הזו, להפחית את מחירי הדירות? מן הסתם, אם נתרגם אותה ליעד מדויק, נוכל להורות לדרג המקצועי לבנות עבורה תוכנית פעולה מתאימה, אפקטיבית, לתקצב אותה ולהעביר אותה לאישור הכנסת. אז מהי המטרה - להפחית את מחירי הדירות בחזרה לרמתם הממוצעת ב-2007, לפני שהחלה העליייה האחרונה (הפחתה של כ-50%)? אולי להסתפק בצעד חלקי, לדוגמא הפחתה ממוצעת של 10-20% שתסיג את מחירי הדירות רק שלוש-ארבע שנים לאחור? ואולי מספיק לייצב את מחירי הדירות ברמתם הנוכחית ולהבטיח שלא יעלו עוד? כי אם איננו יודעים מהו היעד - כיצד נפעל? ומה הטעם ליצור סערה בכוס מים? וסערה אכן צפויה - שימו לב לכל הצעדים המוזכרים בתקשורת: הטלת מיסים על רוכשי דירות להשקעה, האצת קצב התחלות הבנייה של דירות, הגבלת הבנקים במתן אשראי לרוכשי דירה נוספת, הענקת הקלות מיוחדות לחסרי-דיור. האם יש בכלל קשר כמותי ידוע (אמפירית) בין הצעדים המוצעים לבין התוצאה המיוחלת של ירידת מחירי הדיור? כי אם אין קשר ברור, או שאין לנו בכלל יעד כמותי מוסכם, אנו עלולים 'לבזבז' שנים מיותרות ומשאבים מבלי להשיג הישגים. שלא לדבר על העלות הפוליטית של מהלך כושל.

אבל בואו נעבור למישור גבוה יותר: מי בכלל קבע שמחירי הדירות בישראל צריכים לרדת? למי מבין משקי הבית זה חשוב? לא לאלו שמחזיקים בבעלותם דירה: מדובר הרי בפגיעה ישירה בערך רכושם! לא למשקיעי נדל"ן: אם הם יעריכו שמחירי הדירות עומדים לרדת הם יימנעו מלהשתתף בשוק והם (בטווח הארוך) מהווים גורם מייצב בשוק; לא לבנקים: הדירות משמשות אותם כביטחונות לאשראי שכבר ניתן, וירידת ערכן מהווה הגדלה של סיכון האשראי שלהם; לא למתגוררים בדיור ציבורי או בדיור מוגן: הם בכלל אדישים למחירי הדירות. מתחוור, אם כך, שמשקי הבית היחידים שיוכלו ליהנות מירידת מחירי הדירות הם חסרי-הדיור, אלו שמתגוררים בפתרונות דיור זמניים (שכירות, הורים) ושהורדת המחירים תסייע להם להגיע לרכישת דירה משלהם. ואולי גם צריך לכלול משפרי-דיור פוטנציאליים, אלו שישמחו לשפר את תנאי מגוריהם באמצעות החלפת דירתם בדירה מרווחת יותר אם מחירי הדירות ירדו.

על איזה חלק מהאוכלוסייה מדובר? אין דרך ברורה לאמוד כמה משקי בית שיש בידיהם דירה היו מחליפים את דירתם הנוכחית במרווחת יותר אילו מחירי הדירות היו יורדים ב-%X, לכן נניח לכך ונחשוב רק על משקי בית חסרי-דיור. אני מניח שלכ-75-80% מהאוכלוסייה בישראל יש כיום דירה בבעלותם, גם אם אינם מתגוררים בה (מצער שאין בישראל פירסום שוטף של נתונים וניתוח של מצב הדיור), ושלא כל הנותרים מעוניינים לרכוש דירה או שהם בעלי יכולת פיננסית (או אחרת) להתמודד עם בעלות על דירה. מדובר לכן כנראה בפחות מ-10% מהאוכלוסייה.

זהו? בגלל 10% ממשקי הבית שהיו יכולים להגיע לבעלות על דירה אבל מתקשים לממן את ההפרש נצא למערכה לאומית להפחתת מחירי הדירות? נזכור שמדובר במערכה לאומית כבדה במשאבים, ביצירת עיוותים כלכליים, בוויתורים מאולצים על שיקולים סביבתיים ותכנון עירוני, בוויתורים פוליטיים, בנזקים צדדיים צפויים ובלתי צפויים. מדובר במערכה ארוכה, כזו שכבר נכשלה כמה פעמים בעבר ושסיכויי הצלחתה קלושים גם הפעם. מדובר במערכה שיעדה איננו מוגדר ושתדרוש מן הסתם ניווט ללא מפות וללא מכשירים: חישבו כיצד ייראה כעבור שנה-שנתיים הוויכוח הציבורי אם המהלך הממשלתי אמנם השיג את מטרותיו. זה מחזיר אותנו לוויכוח בין אברהם לאלוהיו: "האף תספה צדיק עם רשע?" - אם כל מה שאנחנו רוצים זה לאפשר לקבוצת אוכלוסייה מוגדרת ומצומצמת (חסרי-דיור) להגיע לבעלות על דירה (מטרה סבירה), מדוע להיכנס למערכה מורכבת, כבדה, כמעט חסרת-סיכוי? 

וישנה עוד שאלה מהותית, ברקע השימוש במושג "משבר הדיור": על איזה משבר מדובר בכלל? האם יש כיום בישראל מחסור פיזי בפתרונות דיור? לא שמעתי על ניתוחים מקצועיים המצביעים על כך שמלאי הדיור בישראל אינו מספיק לצרכי האוכלוסייה ומהו גודל המחסור. לא פגשתי סקרים המציגים מצוקה פיזית מתגברת, הצטברות מתמשכת של קבוצות אוכלוסייה שאין להן פתרון מגורים סביר. אני מציע לשקול שמדובר בתופעה אחרת: בתהליך הדרגתי של כניסת משקיעים לשוק הדירות, בצבירה של מלאי דיור בידי משקיעים, ובשל כך בהתרחבות התופעה שחסרי-דיור מתגוררים בשכירות פרטית בדירות של משקיעים. מה שקרוי "משבר דיור" איננו משבר מגורים: אין כנראה מחסור בפתרונות דיור (והתפתחות דמי השכירות על פני השנים מעידה על כך שהשוק לא חווה מחסור), אבל מתרחבת התופעה של אוכלוסייה, ברובה צעירה, שאינה מגיעה לבעלות על דיור. ההדרה של קבוצות אוכלוסייה צעירות מבעלות על דיור מונעת על-ידי התייקרות מתמדת של הדירות. שימו לב לרשימה קודמת בבלוג זה שבה הערכתי (על סמך נתוני רשות המיסים) שכחמישית ממלאי הדיור בישראל מוחזק כיום בידי משקיעים (ראו כאן).

אז יש באמת "משבר דיור", כך שיש מחסור במלאי הדיור ונדרשת פעולה ממשלתית להגדלת ההיצע? אני סבור שלא. אני סבור שמתקיים תהליך מתמשך של צבירת מלאי דירות בידי משקיעים, שמקורו של התהליך הוא בריבית הנמוכה של העשורים האחרונים, ושמנגנון הדחיקה החוצה (Crowding Out) של שכבות אוכלוסייה מוחלשות נשען על עליית מחירים מתמשכת. עליית המחירים איננה סימפטום של מחלה, כפי שעולה מהצגת התהליך כ"משבר" - זוהי הדרך (הלגיטימית) שבה השינוי מתרחש. האם יש כאן בסיפור 'רעים' ו'טובים'? אינני סבור כך. השאלה שצריכה להטריד אותנו היא בתחום החברתי (אי-שוויון), והאפשרות שעליית מחירי הדירות תביא להגירה של אוכלוסייה צעירה אל מחוץ לישראל.

לכן, היעד הנישא בפי-כל - הפחתת מחירי הדירות - הוא יעד שגוי. הממשלה איננה אמורה לקבוע את מחירי הנכסים ולא לפקח עליהם: לא דירות, לא מגרשים, לא נכסים פיננסיים. היא אינה אמורה להשתתף כשחקן בשוק תחרותי מתפקד. אם ברצונה לסייע לחסרי-דיור להגיע לבעלות על דיור - אדרבא: תתכבד, תגדיר מטרה זו כחלק ממדיניות ממשלתית בנושא דיור, תכין תוכנית ממשלתית מתאימה, תתקצב אותה, ותביא אותה לאישור הכנסת. היעד אינו צריך להיות הפחתה של רמת המחירים הכללית, אלא יצירת נגישות לקבוצות מוחלשות: לא צריך להנמיך את הרכבת - צריך לספק מדרגות נוחות שיאפשרו למוחלשים לעלות עליה.

יום רביעי, 16 ביוני 2021

שיא חדש בהיקף המשכנתאות - ממה להיזהר?

 

אתמול (15.6) התבשרנו שהיקף המשכנתאות שניתנו בחודש מאי 2021 היווה שיא של כל הזמנים. ידיעה זו לוותה בהשוואה לממוצע החודשי של 2020 (לא ברור לי מדוע משווים נתון חודשי חריג לממוצע חודשי של שנה קודמת), ובניסיון להסביר את התופעה שלנגד עינינו (מחירי הדירות עולים בגלל מחדל מצד הממשלה) ולחזות את הצפוי בשנה הקרובה בשוק הדירות (המחירים ימשיכו לעלות בשנה הקרובה). לפני שאנחנו מתפתים לפעול לאור הערכת המצב הזו - כמה הערות:

  1. המשק עבר בשנה וחצי האחרונות טלטלה כלכלית משמעותית בגלל מגפת הקורונה. הניסיון לעקוב אחר נתונים חודשיים, לתת להם משמעות ולנסות לגזור מהם מגמה ארוכת טווח - הוא ניסיון נואל: הטלטלה שעבר המשק יצרה "רעש" שמסתיר מגמות יציבות. זה נכון לגבי נתוני מקרו - צמיחה, תעסוקה, אינפלציה - ונכון לגבי נתונים ענפיים. שפע האינפורמציה והפרשנויות המתפרסם משקף יותר את הרעב של הציבור למידע ואת הנכונות של התקשורת לספק לו "חטיפים" - לא את התבהרות התמונה הכלכלית. התוצאה היא מידע לא מבוסס ולא אמין. 

  2. נתוני הביצוע של הבנקים שמתפרסמים הם נתונים כספיים: אלו סכומי הכסף שהבנקים העבירו ללווים בחודש מאי. הם אינם מעידים על מספר עיסקאות רכישה של דירות שנקשרו בחודש מאי (זהו נתון שניתן לקבל רק בשלב מאוחר יותר מרשות המיסים), ולא על מספר הבקשות להלוואות שהוגשו לבנקים או אושרו על-ידם בחודש מאי (נתונים כאלו כלל אינם מתפרסמים). 

  3. תהליך רכישת דיור בעזרת אשראי מעט מורכב, וכולל מספר שלבים:  ביצוע עיסקת רכישה (חתימה על הסכם מכר), הגשת בקשה לבנק להעמדת אשראי למימון הרכישה, קבלת אישור מהבנק על הסכמה להעמיד את האשראי, ולבסוף - שחרור כספי ההלוואה ללווה. בחלק מהמקרים יכולה לעבור תקופה ארוכה בין עיסקת הרכישה לשחרור הכספים (ראו מקרים של דירות הנמכרות ב-"פריסייל" שבהן האשראי יכול להינתן שנים לאחר המכירה, או דירות שנרכשו במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן"). בחלק מהמקרים הלווה זקוק למימון ביניים (לדוגמה, עד שימכור את דירתו הנוכחית). בחלק מהמקרים מתבצע במקביל מיחזור של הלוואה קודמת כך שסכום ההלוואה איננו מועבר כולו ללווה. בחלק מהמקרים האשראי אינו ניתן כלל לצורך מימון רכישת דיור אלא במסגרת הלוואות "לכל מטרה" כשדירת המגורים משמשת כבטוחה בלבד.

  4. המסקנה היא, לכן, שהתמונה המלאה איננה מתקבלת על-ידי התמקדות במעבר היחיד המואר על-ידי הפנס ששמו "הלוואות שניתנו בחודש X": כדי להבין אם מדובר בשינוי מגמה אמיתי, כזה שניתן לאשש אותו על-ידי צפייה בכל המשתנים שמנינו נצטרך להתאמץ יותר כדי שלא לשגות בפענוח המציאות. הבנקים עושים זאת - הם הרי חייבים להבין את המתרחש סביבם כדי להתנהל נכונה. ואנחנו? לא ראיתי שהדבר נעשה בידיעות ובכתבות שהגיעו לידיעתי. 

  5. מה נותר, אם כן? רק ידיעה נייטרלית על היקף שיא של שחרור כספים. יותר משיש בנתון זה מידע - הוא מעורר שאלות. ולא רק שאין בו תשובה לגבי עצם התופעה - הסתמנות של מגמה יציבה או רק "רעש", "תיקון טכני" - אין בו מסר שיאפשר לנו לפרש את הסיבות לאירוע או להעריך מה צפוי לשוק הדיור בתקופה הבאה.

למה זה חשוב לכם, אתם ששוקלים להיכנס לעיסקת רכישה של דירה? כי אתם עלולים להיקלע ללחץ מלאכותי לקבל החלטה. יש מי שנהנה מהלחץ: המוכרים, מתווכי הנדל"ן, הבנקים, וכמובן התקשורת. אתם לא בצד הזה של השוק - מבחינתכם הלחץ הוא רוח נגדית.

יום שלישי, 15 ביוני 2021

מה מאותתות ההפגנות נגד ישראל? לא רק שנאת ישראל


הזעם נגד ישראל שפרץ בעולם על רקע מבצע "שומר החומות" צריך להיתפס על ידינו כאיתות של דעת הקהל במערב. קיבלנו "כרטיס צהוב". אין סיבה להגיב רגשית: זוהי אמירה - לא שיפוט מוסרי על 'רעים' מול 'טובים'. חבל אפילו להתחיל את הוויכוח הפנימי העקר אם המבצע הצבאי היה מוצדק, מידתי, מוצלח (בהיבט הצבאי). עוד יותר מיותרת התגובה הקורבנית שהפכה לאינסטינקט, להתלונן על אנטישמיות ויחס בינלאומי לא הוגן מצד דעת הקהל העולמית כלפי ישראל. במקום להתגונן - כדאי להפנים: האיתות לישראל, והוא ברור, הוא על חציית גבולות הפעלת הכוח. מה שניתן להפיק ממנו הוא הבנה טובה יותר של האילוצים תחתם פועלת ישראל. מה שאולי נתפס אצל חלק מהציבור בישראל כאסטרטגיה אפשרית להתמודדות עם החמאס וחיזבאללה - הולך ומאבד לגיטימציה בינלאומית.

חילופי הממשל בישראל הם הזדמנות לחשיבה מחדש. המשחק האמיתי של ישראל הוא משחק הישרדותי מלא - לא משחק שניתן לנצח בו באמצעות הצלחות צבאיות המושגות בהתנגשויות נקודתיות מזדמנות. זהו משחק רב-ממדי ורב-משתתפים - לא מאבק מול יריב יחיד (החמאס) בנוכחות קהל אדיש או חסר-פניות. ישראל אינה פועלת בריק - יש חיכוך, יש מחיר מדיני למהלכים הצבאיים, ויש אפקט מצטבר של האירועים. והזמן איננו גורם סתמי - הוא פועל כיום לרעתנו: אנחנו פועלים נגד הרוח, והיא מתגברת. זה אולי לא תמיד היה כך, ולאחר מלחמת העולם השנייה המפעל הציוני נהנה מרוח גבית שאיפשרה לו לפעול במהירות ולקבוע עובדות נחרצות במרחב הגיאופוליטי. זה כנראה נחלת העבר.

קשה לנו רגשית להתמודד עם אובדן דעת הקהל התומכת, עם ההאשמות המוטחות כלפינו: לדעתנו, נולדנו צודקים. לכודים בסוג של ריטואל, אנחנו חוזרים על טענותינו המתגוננות. אנו מאשימים את הצד השני בניהול מלחמה לא הוגנת, בחוסר נכונות להגיע לפשרות. אנחנו מאשימים את דעת הקהל העולמית בדעות קדומות, בעויינות מובנית. נראה לנו לפעמים שהסיבה לחוסר האהדה נעוצה בחוסר ההצלחה שלנו להעביר את המסר, שישנה אולי הסברה מדינית אחרת שתוכל לשכנע את העולם. אבל צדקנות אינה אסטרטגיה, והבעייה אינה אצל השומעים - היא במעשינו-אנו. הבעייה היא האשלייה שאם נמשיך לנהל את הסכסוך - בכל זאת נצליח לנצח (ולא ברור כלל מהו ניצחון בסכסוך הזה). אבל מה שהיה אולי אפשרי פעם - איננו אפשרי עוד. גם לא נראה לצופים במחזה שהאסטרטגיה הנוכחית של ישראל תצליח להביא לפתרון אמיתי לאחר למעלה ממאה שנות סכסוך עקר, סטטי, כבד-דמים. הקהל מאבד סבלנות. 

עלינו לבחור בחירה אסטרטגית. עלינו להכיר בכך שמרחב הפתרון הוא סביב חלוקת הארץ לשתי מדינות לאום. כל השאר - שרטוט הגבולות, הזיקה בין המדינות, ההסכמים הבינלאומיים הנחוצים כדי לתמוך בחלוקה ולערוב לה ובחירת התוואי של התהליך המדיני - נגזרים מהגדרת היעד: קודם מה, אחר-כך איך. לכן צריך להתחיל לפעול. נדרשת הסכמה הדדית. נדרשת הבנה והכלה אתנית. נדרשת פתיחות לרצונו של הזולת - לא אסטרטגיה שכולה קביעת 'קווים אדומים' ותנאים מוקדמים. נדרש תכנון גיאופוליטי אזורי שמתיישב עם המציאות הדמוגרפית הנוכחית ועם החזון של הצדדים - לא ויכוח אינסופי על מוסר, דת או נרטיבים מתחרים על הסכסוך שהיה עד כה. העתיד צריך להיטוות משיקולי העתיד - לא העבר.

נדרשת חשיבה ריאלית; צריך להסתכל במראה. המפעל הציוני הגיע להישגים מופלאים. בלוח זמנים שהוא הרף-עין היסטורי קובצה כאן אוכלוסייה תוססת, אידיאליסטית, יצרנית ונחושה והוקמה מדינת-לאום חדשה, דמוקרטית, מתפקדת. האתגר הביטחוני נענה בבניית כוח צבאי מרשים שמגן בהצלחה על קיומה של המדינה. הוקם משק דינמי, צומח, מעורר השראה, שמאפשר לאוכלוסיית ישראל לחיות ברמה חומרית הנהוגה רק במשקים המפותחים. אבל עם כל זאת - אסור לנו להתבלבל: ישראל איננה מעצמה, לא כלכלית ולא צבאית. איננו יכולים להתנהל עצמאית, תוך התעלמות מאילוצים חיצוניים ומהמערכת הגיאופוליטית הבינלאומית. איננו יכולים להתנהל מדינית ללא בני-ברית חזקים. איננו יכולים לנהל מדינה ללא מדיניות-חוץ. איננו יכולים לנהל מלחמות לבדנו: לא נשרוד אותן ללא ברית צבאית.

כדאי לנו לכן לצמצם את האלמנט הפשיסטי בתפיסת העולם שלנו, לוותר על החלומות האימפריאליסטיים בהם שגינו, ולסגת מהדרישות מבוססות-התנ"ך לשליטה מדינית ב'נחלת אבותינו'. זקיפות-גו אינה אסטרטגיה הישרדותית, ופעולות 'כירורגיות' של חיל האוויר ויחידות העילית של צה"ל אינן מעידות על עוצמה צבאית אמיתית שניתן להסתמך עליה במקרה שנביא על עצמנו מלחמה אמיתית. עדיף היה אם היינו מתמקדים ביעדים בני-השגה: הישרדות כחברה משגשגת וחופשית גם באיזור גיאוגרפי שאיננו כזה ושעויין את קיומנו. ייתכן שההיסטוריה זימנה לנו 'חלון הזדמנויות' בדמות מאבק כוחות במרחב המוסלמי, שפילג את ההתנגדות ההיסטורית באזור לקיומה של מדינה יהודית. צריך לנצל אותו ואת חילופי השלטון האחרונים בארה"ב ובישראל לנקיטת מהלכים שיביאו אולי לסיום הסכסוך הישראלי-פלסטיני. מספיק עם סיפורי מורשת וריקודי דגלים.

יום ראשון, 30 במאי 2021

הצטברות דירות בידי משקיעים: מהי השאלה?

 

בכתבה שפירסם אריק מירובסקי בעיתון "גלובס" נחשפים נתוני רשות המיסים לגבי אחזקת יותר מדירת מגורים אחת בידי משקי בית בישראל (ראו: "המספרים נחשפים: לכמה ישראלים יש יותר מדירה אחת?", כאן). להלן הלוח שהתפרסם בכתבה של "גלובס":

ניתן ללמוד מהלוח שמספר מחזיקי הדירות להשקעה נמצא במגמת עלייה משמעותית בשנים האחרונות (עלייה של 30% במספר משקי הבית שבבעלותם יותר מדירה אחת בשנים 2015-2021). כיום (2021), בערך אחד מכל שמונה משקי בית בישראל מחזיק ביותר מדירה אחת. אני מעריך שמשיקולי מס חלק מרוכשי הדירות להשקעה אינם מדווחים נכונה על מהות העיסקה (לדוגמה: מציגים אותה כרכישת דירה לילדים ועל שמם), כך שממדי ההצטברות של דירות עודפות בידי משקיעים הם אף גבוהים יותר. 

התפתחות זו נובעת מהאטרקטיביות היחסית של ההשקעה בדיור, תוצאה של ההתייקרות המתמשכת של דירות מגורים ומנגד תשואה אפסית (כבר למעלה מעשור) על השקעה באפיקים פיננסיים חסרי-סיכון. ההסטה של השקעות לשוק הדיור התרחשה למרות שהממשלה ובנק ישראל פעלו כדי לבלום את נהירת המשקיעים, והממשלה אף ניסתה (בלא הצלחה) להעביר חוק שיטיל מס מיוחד על השקעות בדיור ("מס דירה שלישית").

מה זה אומר, התרחבות התופעה של מחזיקי דירות להשקעה ומנגד גידול חלקם של משקי בית חסרי-דיור שמתגוררים בשכירות פרטית? יש להתפתחות זו כמה השלכות חיוביות: היא מתיישבת עם האינטרסים של שכבות אוכלוסייה מבוססות שמחפשות (ומוצאות) דרכים להשיא את הכנסותיהן מהון; היא מסייעת לגימלאים ולחוסכים המתקרבים לגיל הפנסיה, שהתשואה האפסית באפיקי ההשקעה הפיננסיים מסכנת את מספיקותו של החיסכון הפנסיוני שלהם; והיא נוחה גם לבנקים, שמעדיפים לנהל עסקים עם משקי בית מבוססים. גם אין בהתפתחות זו פגם מוסרי, פגם חוקי, או עיוות כלכלי: כל הצדדים פועלים מרצונם החופשי ומשיקולים מסחריים-לגיטימיים, ושוק הדירות נמצא בשיווי משקל כשמחירי הדירות מגיבים ביעילות לעודפי ביקוש/היצע.

לכאורה, אם-כך, הכל טוב. ובכל זאת יש בהתפתחות זו בעייה. ההתייקרות המתמשכת של מחירי הדירות גורמת לכך שהבעלות על דירה הולכת ומתרחקת מהישג-ידם של משקי בית צעירים ושל קבוצות אוכלוסייה מוחלשות. זה אומר שהחברה הישראלית מסתכנת בכך שאוכלוסייה צעירה תבחר להגר בגלל הקושי למצוא פתרון מגורים, ומדובר כנראה באוכלוסייה בעלת הון אנושי גבוה שאינה מתקשה למצוא תעסוקה בשוק העבודה בחו"ל. בנוסף, פתיחת פערים כלכליים מוגזמים בין קבוצות אוכלוסייה מגבירה את הסיכון שתיפגע הסולידריות החברתית, החשובה במיוחד למדינה הנלחמת על קיומה. לבסוף, היא מגדילה את הסיכון להתפתחותו של אי-שקט פוליטי, שיקרא לצמיחתן של תנועות פוליטיות פופוליסטיות שניזונות מהרחבת חילוקי הדעות ומהשסע הפנימי.

ככל שייפתח הפער הכלכלי-חברתי וככל שמחירי הדירות יאמירו - כך יגבר הסיכון לשלומה של החברה הישראלית, ולכן על הממשלה לפעול לבלימת התהליך. השאלה היא באיזו דרך יש לנקוט. כבר עתה אנו עדים לשיח לא-אחראי בתקשורת על הצורך לעצור את עליית מחירי הדירות ובעיקר על פתרונות-קסם לכך. רוב הפתרונות המוצעים הם פופוליסטיים, לא מקצועיים, מתיימרים להיות פשוטים, ובעיקר - הם מוצעים על-ידי גורמים אינטרסנטיים. הם מסוכנים, כי למרות שהם פתרונות-שווא - הם עלולים לקסום לציבור הרחב בגלל פשטותם הלוגית. וזה לא משנה אם מדובר בהפחתת-מיסוי (ראו תוכניות מסוג "מע"מ אפס"), בסיבסוד קרקעות לבנייה (ראו תכניות מסוג "מחיר למשתכן"), ביצירת מלאי דירות בבעלות ממשלתית שישמש לדיור ציבורי בשכירות, בפעולות ממשלתיות שמטרתן להאיץ את קצב התחלות הבנייה, או בהפרטה המונית של עתודות קרקע המצויות בידי רשות מקרקעי ישראל כדרך להפחתת מחירי הדירות.

אנו חוזרים לעיקרון הכלכלי הקודר לפיו אין ארוחות חינם: אי אפשר להשביע את רצונו של חלק מהאוכלוסייה ללא שמישהו ייאלץ לוותר. ועכשיו, שימו לב למה שעולה מהלוח שפורסם על-ידי גלובס: אנחנו מתקרבים לכחצי מיליון דירות - כחמישית ממלאי הדירות בישראל - שמוחזקות בידי משקיעים (ולא בידי דיירים). זיכרו שזוהי כנראה הערכת-חסר, בגלל מאמצי המשקיעים להימנע ממיסוי. זה אומר שהמסע הציבורי הקורא להגדלה ניכרת של היצע הדירות הוא אולי מופרך: ייתכן שלא חסרות דירות בישראל, אלא קיים מלאי המוחזק לצרכי השקעה (והשכרה) בידי בעלי בתים, כשמנגד הולכת וגדלה קבוצת האוכלוסייה שנאלצת להסתפק בצריכת שירותי דיור בדרך של שכירות בשוק החופשי.

כי מה עוד עולה מהלוח שפורסם בכתבה של "גלובס"? עולה שבתוך תקופה של 5-6 שנים הצטרפו כ-75 אלף משקי בית למעגל המשקיעים המחזיק בדירות עודפות לצרכי השקעה. עולה גם שכ-100 אלף דירות נוספו למאגר הדירות המוחזקות לצרכי השקעה. מדובר במספרים משמעותיים: קרוב למחצית מהתוספת למלאי הדיור בשנים אלו "נספגה" בידי משקיעים.

ישראל צריכה להתעורר לשאלה העקרונית של מדיניות דיור: האם היא חותרת לכך שרוב האוכלוסייה תתגורר בדירות בבעלות עצמית, או שלחילופין היא משאירה את הפתרון לכוחות השוק. אם היא בוחרת באפשרות הראשונה - על ישראל למהר ולהכין (למעשה: להחיות) תכניות סיוע ממשלתיות ארוכות-טווח שיציעו למשקי בית צעירים סיוע ממשלתי לרכישת דיור. אם היא בוחרת באפשרות השנייה - להותיר את הפתרון לכוחות השוק - אין צורך להתערב וממילא אין טעם להלין על עליית מחירי הדירות: הסקטור הפרטי יפעל ביעילות בכפוף לתכנון קרקעות ממשלתי ובתגובה להתפתחותו של הביקוש לרכישת דירות, ועליית מחירי הדירות איננה בכלל בעייה אלא התפתחות חיובית מנקודת מבטם של המשקיעים (והיזמים), ממש כמו גיאות של הבורסה לניירות-ערך.