הצטברות דירות בידי משקיעים: מהי השאלה?

 

בכתבה שפירסם אריק מירובסקי בעיתון "גלובס" נחשפים נתוני רשות המיסים לגבי אחזקת יותר מדירת מגורים אחת בידי משקי בית בישראל (ראו: "המספרים נחשפים: לכמה ישראלים יש יותר מדירה אחת?", כאן). להלן הלוח שהתפרסם בכתבה של "גלובס":

ניתן ללמוד מהלוח שמספר מחזיקי הדירות להשקעה נמצא במגמת עלייה משמעותית בשנים האחרונות (עלייה של 30% במספר משקי הבית שבבעלותם יותר מדירה אחת בשנים 2015-2021). כיום (2021), בערך אחד מכל שמונה משקי בית בישראל מחזיק ביותר מדירה אחת. אני מעריך שמשיקולי מס חלק מרוכשי הדירות להשקעה אינם מדווחים נכונה על מהות העיסקה (לדוגמה: מציגים אותה כרכישת דירה לילדים ועל שמם), כך שממדי ההצטברות של דירות עודפות בידי משקיעים הם אף גבוהים יותר. 

התפתחות זו נובעת מהאטרקטיביות היחסית של ההשקעה בדיור, תוצאה של ההתייקרות המתמשכת של דירות מגורים ומנגד תשואה אפסית (כבר למעלה מעשור) על השקעה באפיקים פיננסיים חסרי-סיכון. ההסטה של השקעות לשוק הדיור התרחשה למרות שהממשלה ובנק ישראל פעלו כדי לבלום את נהירת המשקיעים, והממשלה אף ניסתה (בלא הצלחה) להעביר חוק שיטיל מס מיוחד על השקעות בדיור ("מס דירה שלישית").

מה זה אומר, התרחבות התופעה של מחזיקי דירות להשקעה ומנגד גידול חלקם של משקי בית חסרי-דיור שמתגוררים בשכירות פרטית? יש להתפתחות זו כמה השלכות חיוביות: היא מתיישבת עם האינטרסים של שכבות אוכלוסייה מבוססות שמחפשות (ומוצאות) דרכים להשיא את הכנסותיהן מהון; היא מסייעת לגימלאים ולחוסכים המתקרבים לגיל הפנסיה, שהתשואה האפסית באפיקי ההשקעה הפיננסיים מסכנת את מספיקותו של החיסכון הפנסיוני שלהם; והיא נוחה גם לבנקים, שמעדיפים לנהל עסקים עם משקי בית מבוססים. גם אין בהתפתחות זו פגם מוסרי, פגם חוקי, או עיוות כלכלי: כל הצדדים פועלים מרצונם החופשי ומשיקולים מסחריים-לגיטימיים, ושוק הדירות נמצא בשיווי משקל כשמחירי הדירות מגיבים ביעילות לעודפי ביקוש/היצע.

לכאורה, אם-כך, הכל טוב. ובכל זאת יש בהתפתחות זו בעייה. ההתייקרות המתמשכת של מחירי הדירות גורמת לכך שהבעלות על דירה הולכת ומתרחקת מהישג-ידם של משקי בית צעירים ושל קבוצות אוכלוסייה מוחלשות. זה אומר שהחברה הישראלית מסתכנת בכך שאוכלוסייה צעירה תבחר להגר בגלל הקושי למצוא פתרון מגורים, ומדובר כנראה באוכלוסייה בעלת הון אנושי גבוה שאינה מתקשה למצוא תעסוקה בשוק העבודה בחו"ל. בנוסף, פתיחת פערים כלכליים מוגזמים בין קבוצות אוכלוסייה מגבירה את הסיכון שתיפגע הסולידריות החברתית, החשובה במיוחד למדינה הנלחמת על קיומה. לבסוף, היא מגדילה את הסיכון להתפתחותו של אי-שקט פוליטי, שיקרא לצמיחתן של תנועות פוליטיות פופוליסטיות שניזונות מהרחבת חילוקי הדעות ומהשסע הפנימי.

ככל שייפתח הפער הכלכלי-חברתי וככל שמחירי הדירות יאמירו - כך יגבר הסיכון לשלומה של החברה הישראלית, ולכן על הממשלה לפעול לבלימת התהליך. השאלה היא באיזו דרך יש לנקוט. כבר עתה אנו עדים לשיח לא-אחראי בתקשורת על הצורך לעצור את עליית מחירי הדירות ובעיקר על פתרונות-קסם לכך. רוב הפתרונות המוצעים הם פופוליסטיים, לא מקצועיים, מתיימרים להיות פשוטים, ובעיקר - הם מוצעים על-ידי גורמים אינטרסנטיים. הם מסוכנים, כי למרות שהם פתרונות-שווא - הם עלולים לקסום לציבור הרחב בגלל פשטותם הלוגית. וזה לא משנה אם מדובר בהפחתת-מיסוי (ראו תוכניות מסוג "מע"מ אפס"), בסיבסוד קרקעות לבנייה (ראו תכניות מסוג "מחיר למשתכן"), ביצירת מלאי דירות בבעלות ממשלתית שישמש לדיור ציבורי בשכירות, בפעולות ממשלתיות שמטרתן להאיץ את קצב התחלות הבנייה, או בהפרטה המונית של עתודות קרקע המצויות בידי רשות מקרקעי ישראל כדרך להפחתת מחירי הדירות.

אנו חוזרים לעיקרון הכלכלי הקודר לפיו אין ארוחות חינם: אי אפשר להשביע את רצונו של חלק מהאוכלוסייה ללא שמישהו ייאלץ לוותר. ועכשיו, שימו לב למה שעולה מהלוח שפורסם על-ידי גלובס: אנחנו מתקרבים לכחצי מיליון דירות - כחמישית ממלאי הדירות בישראל - שמוחזקות בידי משקיעים (ולא בידי דיירים). זיכרו שזוהי כנראה הערכת-חסר, בגלל מאמצי המשקיעים להימנע ממיסוי. זה אומר שהמסע הציבורי הקורא להגדלה ניכרת של היצע הדירות הוא אולי מופרך: ייתכן שלא חסרות דירות בישראל, אלא קיים מלאי המוחזק לצרכי השקעה (והשכרה) בידי בעלי בתים, כשמנגד הולכת וגדלה קבוצת האוכלוסייה שנאלצת להסתפק בצריכת שירותי דיור בדרך של שכירות בשוק החופשי.

כי מה עוד עולה מהלוח שפורסם בכתבה של "גלובס"? עולה שבתוך תקופה של 5-6 שנים הצטרפו כ-75 אלף משקי בית למעגל המשקיעים המחזיק בדירות עודפות לצרכי השקעה. עולה גם שכ-100 אלף דירות נוספו למאגר הדירות המוחזקות לצרכי השקעה. מדובר במספרים משמעותיים: קרוב למחצית מהתוספת למלאי הדיור בשנים אלו "נספגה" בידי משקיעים.

ישראל צריכה להתעורר לשאלה העקרונית של מדיניות דיור: האם היא חותרת לכך שרוב האוכלוסייה תתגורר בדירות בבעלות עצמית, או שלחילופין היא משאירה את הפתרון לכוחות השוק. אם היא בוחרת באפשרות הראשונה - על ישראל למהר ולהכין (למעשה: להחיות) תכניות סיוע ממשלתיות ארוכות-טווח שיציעו למשקי בית צעירים סיוע ממשלתי לרכישת דיור. אם היא בוחרת באפשרות השנייה - להותיר את הפתרון לכוחות השוק - אין צורך להתערב וממילא אין טעם להלין על עליית מחירי הדירות: הסקטור הפרטי יפעל ביעילות בכפוף לתכנון קרקעות ממשלתי ובתגובה להתפתחותו של הביקוש לרכישת דירות, ועליית מחירי הדירות איננה בכלל בעייה אלא התפתחות חיובית מנקודת מבטם של המשקיעים (והיזמים), ממש כמו גיאות של הבורסה לניירות-ערך.