דיון בנושא הדיור בישראל: חלק א' – אופיו של שוק הדיור

אופיו של שוק הדיור בישראל

שוק הדיור בישראל הוא שוק חופשי. כל אדם בישראל יכול לרכוש דירה כרצונו: לבחור מיקום של הדירה, להחליט איזה סוג של דירה הוא רוצה לרכוש, ולקבוע תקציב רכישה. השוק פתוח גם לאנשים שמטרתם אינה שימוש עצמי: מותר לכל אדם לרכוש דירה (או אפילו דירות אחדות) גם למטרת השקעה.

מחירי הדירות נקבעים בשוק החופשי, ע"י הביקוש וההיצע. מבחינת הרוכש, קיימים בשוק תחליפים קרובים, כך שביכולתו למצוא דירה בכל תקציב רכישה שיקבע לעצמו. לבסוף, קיים בישראל שוק הון חופשי המאפשר לכל קונה לרכוש דירה בעזרת מינוף פיננסי של הונו (הלוואות משכנתא), בשיעור שכפוף כיום (עד שבנק ישראל יממש את איומיו לקבוע תקרה רגולטורית לשיעור המימון) רק להסכמת המלווה.

שוק חופשי בתחום הדיור אינו דבר מובן מאליו

לאורך רוב ההיסטוריה הכלכלית של מדינת ישראל לא היה כאן שוק חופשי, אלא שוק דיור מנוהל. מאפייניו: הקצאת קרקע למשקי בית ספציפיים ע"י הממשלה, בנייה באמצעות חברות בנייה ממשלתיות, בנייה מרוכזת של מתחמי-דירות (שיכונים), הגרלת דירות שנבנו ע"י הממשלה בין רשימות של מחוסרי דיור הממתינים שנים בתור לרכישת דיור, שוק הון מולאם שאינו מניח לבנקים להעמיד אשראי חופשי לדיור (וכמעט כל האשראי לדיור הוא הלוואות ממשלתיות), מיסוי דרקוני כנגד רוכשי דיור להשקעה, ועוד. מצב זה השתנה בהדרגה, והמדינה נסוגה מחלקים חשובים של שוק הדיור. והנה, עוד לפני שהגיעו ימות המשיח - התגשם החלום הליברלי: דירה, ואשראי לרכישת דיור, הם כיום בישראל מוצרים חופשיים.

האם יש משהו "לא בסדר" עם קיומו של שוק חופשי לדיור?

על רקע ההתפתחות העצומה והליברליזציה של שוק הדיור בישראל, מוזר לפגוש את מצב הרוח הנוכחי כפי שהוא משתקף מהמדיה: אווירה של משבר דיור לאומי, דיבורים על "מצוקת" דיור, טענות בדבר התרחקות משק הבית הממוצע מהסיכוי להגיע אי-פעם לבעלות על דיור, אזהרות מפני התפתחותה של בועת נדל"ן, הפגנות של חסרי דיור כנגד הממשלה, ואפילו קריאה ציבורית להתערבות ממשלה בשוק הדיור כדי לספק דיור מוזל לכולם.

במאמרים שהתפרסמו באחרונה בעיתונות הכתובה, ובטענות שפגשתי אישית מצד עיתונאים, עולה הטענה שמשקי הבית בישראל מופקרים לכאורה לחסדי הבנקים; שהם נאלצים ליטול על עצמם התחייבויות כספיות אדירות, שיש סיכוי סביר שלא יצליחו לעמוד בהן. שהאופק הכלכלי המתקדר בימים אלו עלול להביא לפיטורים, להיקלעות לקשיי עמידה בנטל, ולמצב של התנפלות הבנקים על משקי הבית המתקשים.

מה קרה? מה מקור הטענות? האם באמת הכזיב החלום הקפיטליסטי? האם משהו לא בסדר עם שוק דיור חופשי?

מנגנון השוק החופשי

האידיאל הקפיטליסטי הוא שוק חופשי, שבו כל הפרטים חופשיים להביע את רצונותיהם באמצעות ארנקיהם. בשוק כזה שורר בדרך כלל שיווי משקל: כל מי שרוצה לקנות – יכול לקנות, וכל מי שרוצה למכור – יכול למכור.  כלומר: הרצונות של כולם מתממשים.

כיצד מתרחש פלא זה? מנגנון התאמת המחיר, הוא שדואג לקיומו של שיווי משקל זה: אם שורר עודף ביקוש – המחיר יעלה, ואז היצרנים יציעו כמות גדולה יותר של המוצר, והצרכנים ירצו לקנות פחות ממנו, עד שעודף הביקוש ייספג. אם שורר בשוק עודף היצע - המוצרים יוצעו אבל לא יימצא להם קונה, ומחירי המוצרים יתחילו לרדת עד שיימצאו להם קונים.

העובדה שמצב של אי-שיווי-משקל יכול לבוא על פתרונו בצורה אוטומטית, באמצעות התאמה מצד המחיר וללא שהממשלה צריכה להתערב בכך - הופכת את מנגנון השוק למנגנון אלגנטי, למנגנון יעיל. מנגנון המחיר הוא אמצעי אוטומטי לייצוב השוק. הגבלת התנועה החופשית של מחירים (לדוגמא, ע"י צווים מינהליים) תפגע ביכולת השוק לטפל בעודפי ביקוש/היצע. היא תשאיר קונים או מוכרים לא מסופקים. זהו לא רק אמצעי יעיל - זהו גם אמצעי הנתפס בדרך-כלל ככלי צודק להקצאה בין פרטים.

את עניין הצדק (הכלכלי!) נמחיש אולי בדוגמא פשוטה, של שירותי שמרטפות. נניח שבשכונת מגורים מסוימת קיים עודף ביקוש לשירותי שמרטפות: משפחות הנזקקות לשירותים אלו מתקשות למצוא פתרון במחיר הנהוג באותה שכונה. אם השכונה מבודדת – כלומר הסעת שמרטפים משכונות מגורים אחרות אינה פתרון סביר - ה"מחסור" יכול להיפתר ע"י עליית שכר השמרטפות: אם יעלה השכר לשעה - סביר שיותר צעירים יסכימו להציע שירותי שמרטפות, ומצד שני התעריף הגבוה יותר יגרום לצרכני השירות הרגילים לצמצם את הכמות שהם מבקשים.

המקרה של שוק הדיור: שוק של נכסים

התיאור לעיל מתאים בעיקר לשוק של מוצרים מיוצרים (סחורות ושירותים): שוק שבו ההיצע מקורו בייצור שוטף. בשוק כזה, גידול בביקוש יכול להיענות ע"י הגדלה של הכמות המיוצרת. שוק הדיור הוא שוק מעט שונה: מדובר בשוק של נכסים. בשוק של נכסים אין (או כמעט שאין) ייצור: אין אפשרות לענות על שינויים בביקוש ע"י התאמה של הכמות המיוצרת של דירות, שכן קצב הבנייה של דירות חדשות אינו גמיש בטווח של שנה או שנתיים. ההיערכות של צד ההיצע לענות על גידול הביקוש - האצת קצב התחלות הבנייה של דירות חדשות - נמשכת בדרך כלל מספר שנים.

כאשר משק בית מחליט לרכוש דירה, הביקוש שלו אינו מופנה כלפי היצע הדירות החדשות (ייצור שוטף) אלא כלפי ההיצע הכולל של דירות במשק (מלאי). ההבדל בין השניים הוא מהותי: אם ניקח כדוגמא את ישראל, היקף הבנייה הנוכחי של דירות הוא כ-40 אלף דירות חדשות לשנה, בעוד שמלאי הדירות הקיימות גדול משני מיליון דירות. יחס זה פירושו שהתוספת השנתית למלאי הדירות מגיעה (בשיאה) בסה"כ לכ-2%. זאת, ועוד: מספר העיסקאות בשוק הדיור גדול בממוצע רב-שנתי פי 4-5 מהיקף הבנייה החדשה, כך שלמעשה רוב העיסקאות של רכישת דיור הן העברה מיד ליד של נכס קיים.

אם גידול של הביקוש לדירות אינו יכול להיענות ע"י התאמת הכמות - הרחבת קצב הבנייה – מה תהיה התגובה לאותו גידול של הביקוש? ניחשתם נכון: עליית המחיר. לכן, המחיר בשוק הדירות נקבע במידה רבה ע"י הביקוש: אם יגדל הביקוש לרכישת דירות – מחיר הדירות יעלה ללא שתגדל כמעט הכמות המיוצרת (והנמכרת!) של הדירות.

עליית המחירים בישראל: 2008 ואילך

המשבר הכלכלי העולמי, זה שפוצץ בועת נדל"ן במדינות המערב והביא להתרסקות מחירי דירות – יצר בישראל (למרבה ההפתעה - למי שלא יודע) תופעה הפוכה. הבנק המרכזי בישראל הפחית את הריבית, כמו בנקי המערב, כדי לשכך את עוצמת המשבר הפיננסי ואת פגיעתו בפעילות הכלכלית. ירידת הריבית יצרה מצב חדש לחוסכים, שבו אין עוד תשואה ריאלית מובטחת לחיסכון הפיננסי באפיקי ההשקעה השמרניים. מצד שני, הצטברות הבעיות הכלכליות אצל הגופים הפרטיים גרמה לכך שההשקעה הפיננסית בסקטור הפרטי נתפסה כהשקעה מסוכנת. נוצר דחף לחיפוש אפיק השקעה אלטרנטיבי. דירות להשקעה, שמספקות גם תשואה שוטפת (שכר-דירה) וגם (אולי) רווחי הון – זכו להתעניינות מחודשת לאחר מספר שנים של ביקוש נמוך וירידת מחירים.

הביקוש לרכישת דיור המריא. היקף הבנייה הנמוך, פרי הביקוש הנמוך של השנים הקודמות, לא סיפק את הביקוש המתעורר (למרות האצה ניכרת בקצב התחלות הבנייה), והמחירים החלו לעלות.  

הביקוש הגובר לא נבע משינויים בצרכים האובייקטיביים של האוכלוסייה: לא חל גידול פתאומי באוכלוסייה, לא חל גידול בהכנסה הכלכלית שתורגם לביקוש לדיור, ולא חל שינוי דמוגרפי אחר שיסביר את גידול הביקוש. מקורו של הביקוש הגואה היה גידול בביקוש להשקעות, שנתמך ע"י הוזלת האשראי הבנקאי לדיור.

על הדינמיקה של המחירים - ברשימה הבאה