רשימת אורח: האם תיתכן ירידת מחירים בשוק הנדל"ן למגורים? - ד"ר יאיר דוכין*

בתקופה האחרונה אנו עדים לדיונים הקואליציוניים לקראת אישור תקציב הממשלה לשנים 2015 – 2016, לרבות ניסיון של ראש הממשלה לכלול גם את תקציב 2017 בתהליך האישור הנוכחי. הדיונים הללו נערכים לכאורה במנותק ממהלכי שר האוצר בתחום הדיור, תחום שבו הבטיח גדולות ונצורות, כך שלציבור נדמה שאין קשר בין השניים. המטרה במאמר הנוכחי היא להבהיר את הקשר ההדוק בין התקציב ותהליך אישורו לבין יכולתו של שר האוצר לייצר מהלך כלשהו, אפילו מצומצם, בתחום הדיור.

שני הגורמים העיקריים שמעיקים על אנשי משרד האוצר בבואם לקבוע מסגרת תקציבית הם ההתחייבויות הכספיות הגדולות שניתנו לשותפים הקואליציוניים בעת הרכבת הקואליציה ודרישות מערכת הביטחון לתוספות תקציביות נכבדות (דו"ח וועדת לוקר נדחה כידוע על ידי שר הביטחון ועוזריו). לכאורה ניתן היה להקצות משאבים ניכרים לטיפול במשבר הדיור על ידי הגדלת הגרעון התקציבי. אלא שמשבר החובות הריבוניים שפוקד מדינות אירופאיות מפותחות מבהיר היטב, למי שזקוק לכך, מה יהיה גורלה של מדינה כמו ישראל אם תעז להתקרב למצב משברי מסוג זה. השאלה שעומדת לפתחו של שר האוצר, שהתחייב לציבור לטפל במשבר הדיור היא, אפוא, מה ניתן לעשות בתחום הדיור בהינתן האילוצים לעיל. כדי לגבש מהלך, חיוני להבין תחילה מהו הגורם שמוביל כבר 8 שנים את תהליך עליית המחירים של דירות למגורים.

בנק ישראל טוען שהגורם המרכזי לעליית מחירי הדיור הוא הריבית הנמוכה במשק, שדוחפת את ציבור המשקיעים לרכוש דירות, בהעדר אלטרנטיבות השקעה אחרות שיכולות לתת תשואה מתחרה ברמת סיכון מקבילה. לפיכך, הבנק נקט במהלכים מתמשכים שתכליתם ריסון הביקושים על-ידי הטלת מגבלות שונות על שוק המשכנתאות. אולם, הפלא ופלא: תהליך עליית המחירים נמשך תוך התעלמות "מרגיזה" מצעדי בנק ישראל. גם פעולותיו של שר האוצר בתחום המיסוי, שנועדו לרסן את הביקושים של מי שמכונים (בכעס) "המשקיעים" - יצרו בעיקר כאוס בשוק והקדימו ביקושים, שבתורם הגבירו את הלחץ לעליית מחירים. בחינה של מחזורי העסקים בתחום הדיור מצביעה על תקופות ממושכות של עליית מחירים, אך גם על תקופות ארוכות של ירידת מחירים. במהלך התקופות הללו חלו שינויים ניכרים של שיעור הריבית מבלי שהדבר שינה את המהלך הכללי בשוק. לכן יש להתייחס בזהירות לטענת הבנק לגבי מקור עליית מחירי הדיור.

תקופת ירידת המחירים שחלה בשנים 1997 – 2006 היא המעניינת לצורך הניתוח הנוכחי, עקב קרבתה לזמננו. ירידת המחירים הריאלית המצטברת הגיעה לכ- 25% והיא נבעה מהצטברות של עודפי דירות, שנוצרו עקב התערבות ממשלתית. התערבות זו הובלה על-ידי שר השיכון אריאל שרון בתחילת שנות ה- 90', על רקע גל העלייה מחבר המדינות. שרון פרש רשת ביטחון ליזמים בצורת התחייבויות רכישה ממשלתיות וקביעת תמריצי זירוז ליזמים. שני הצעדים הללו, יחד עם פעולות נמרצות שנעשו לקידום תכנון והגדלת קיבולת הבנייה של קרקע, הובילו להגדלת ההיצע בלוח זמנים מהיר ביותר.

בטבלאות הבאות מוצג הגידול המהיר שחל בקצב התחלות הבנייה למגורים וכן קיצור משך הבנייה בראשית שנות ה- 90', כפועל יוצא של צעדי המדיניות של שרון. מסתבר שכאשר ירדו סיכוני היזמים הם הכפילו את מספר התחלות הבנייה בשנת 1990 ופעם נוספת בשנת 1991. גם משך הבנייה קוצר בשליש בשנת 1991 לעומת שנת 1990.

התחלות בנייה למגורים

שנה	התחלות בנייה למגורים (יחידות דיור)
1989	19,800
1990	42,380
1991	83,510
1992	46,030
1993	36,980
1994	43,320
1995	72,875
1996	59,301
1997	53,745
1998	44,462
2000	46,096
2004	30,263
2007	30,755
2010	40,299
2013	47,134
2014	44,089

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

משך זמן הבנייה

שנה	משך בנייה ממוצע בחודשים
1990	21.6
1991	14.5
1992	14.3
1993	20.5
1994	22.1
1995	22.0
1996	20.0
1997	19.0
2005 – 2013 (ממוצע)	24.0 – 26.0
2014	26.9

מקור: האגף למידע וניתוח כלכלי, משרד הבינוי והשיכון

בשונה מהצעדים בהם נקט שר השיכון שרון - צעדים שהפחיתו את סיכוני היזמים ולכן דחפו ישירות להגברה של קצב הבנייה - הצעדים האחרונים של משרד האוצר בתכניות השונות של "מחיר למשתכן" מגדילים את סיכוני הקבלנים. לכן הסיכוי להגדלה מהירה, אם בכלל, של ההיצע - נראה קלוש. בנקודה זאת מתחבר המשבר התקציבי לשוק הדיור, שכן בתנאים הנוכחיים היכולת להפנות משאבים תקציביים לפתרון משבר הדיור היא מוגבלת ביותר. מדיניות האוצר מצטמצמת אפוא לניסיונות לרסן את הביקוש ההשקעתי, ומנגד - לניסיון להגביר את שיווק הקרקעות. כדאי להזכיר בנקודה זאת שהמוצר שהציבור קונה הוא דירה ולא קרקע, והמרחק בין שני המוצרים הללו הוא במקרה הטוב בין 5 ל- 10 שנים.

ובכל זאת, האם תיתכן בעתיד הלא-רחוק ירידת מחירים בשוק הדיור? לדעתי, התשובה היא חיובית. מיפנה כזה יתכן, אולם הוא עלול להגיע מכיוון שונה מזה שמתכנן שר האוצר: ירידת מחירי דיור עשויה להתרחש אם המשק הישראלי ייקלע למיתון עמוק וממושך, שיביא לירידת ביקושים משמעותית. תרחיש זה איננו מופרך כלל במשק הישראלי שתלוי לחלוטין במחזורי העסקים העולמיים. ההאטה הכלכלית המסתמנת כיום, עקב קשיי היצוא וההאטה בצריכה הפרטית, עשויה להתפתח למיתון כלכלי, שיביא בשלב הראשון לעצירת העלייה של מחירי הדיור, ובהמשך לירידה שתהייה תלויה בעומק המיתון ובמשכו.

* ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה. רשימה זו התפרסמה בסוף השבוע האחרון, בשינויי עריכה קלים, במוסף הנדל"ן של העיתון "דה-מרקר"