דירה בתל אביב יקרה מדירה בבאר שבע - האם עלינו לדרוש מהממשלה לפעול לשינוי מצב זה?

תזכורת: על המחיר היחסי של דירה

נתחיל מדברים שאמרנו ברשימה הקודמת:

• שוק הדיור הוא שוק שבו פועל מספר גדול של קונים ומוכרים, והתנהגותו האופיינית מתקרבת לזו של מה שאנו מכנים 'שוק משוכלל': הרבה קונים ומוכרים מרצון, שאינם יכולים להשפיע על המחיר, ומנגנון קביעת מחיר שמאפשר לעיסקאות להתבצע כיון שהוא מבטיח התכנסות - גם אם לא מהירה - למחיר "נכון";
• בשוק זה, מחירה היחסי של כל דירה - דירה אחת לעומת דירה אחרת - נקבע לפי הביקוש וההיצע: דירה בקומה גבוהה יותר, או בכיוון שנחשב "טוב" יותר, או בעלת שטח מגורים גדול יותר - נמכרת במחיר גבוה יותר, ולאו דווקא בגלל הפרשים של עלות הבנייה;
• במצב של שיווי משקל בשוק הדיור, מחירה של דירה צריך לשקף את עלות ההקמה של דירה נוספת;
• עלות ההקמה - מנקודת מבטו של היזם - היא סכום של שלושה סעיפי הוצאה: עלות משבצת הקרקע, עלות הבנייה עצמה, והמיסוי.

מדוע מחירה של דירה במרכז שונה ממחירה של דירה בפריפריה?

מאחר שעלות הבנייה (שכר עבודה, שימוש במכונות, חומרי בנייה) אינה רגישה כ"כ למיקום גיאוגרפי (עלות הבנייה בתל-אביב ובדימונה אינן שונות מהותית זו מזו) - ההבדלים הגיאוגרפיים במחירי השוק של דירות משקפים למעשה הבדלים בערך משבצת הקרקע.

מה זה אומר? נסתכל לדוגמה בטבלה שפירסם השמאי הממשלתי הראשי לגבי הרביע הראשון של 2016, טבלא המשווה את מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בישובים שונים בארץ. לפי הטבלא, מחירה הממוצע של דירה בת ארבעה חדרים בתל אביב היה 2.961 מיליוני ש"ח, בירושלים 1.929, בחיפה 1.379 ובבאר שבע  1.049 מיליון ש"ח. הפרש המחיר העצום הזה - מחיר דירה ממוצעת של 4 חדרים בתל אביב הוא כמעט פי שלושה ממחירה של דירה מקבילה בבאר שבע - משקף את ההפרש במחיר משבצת הקרקע.

בואו נשחק משחק…

חישבו על מצב היפותטי שבו יש לכם דירת 4 חדרים ניידת - מין קארווילה כזו - ואתם שוקלים באיזו עיר למקם אותה. זהו מצב דמיוני, כמו כששיחקתם פעם 'מונופול' ומיקמתם בתים בערים ששייכות לכם. כדי למקם את הקארווילה בבאר שבע תצטרכו כנראה לשלם (חישוב פשטני, אבל מספיק כדי לתת מושג כמותי) 0.5 מיליון ש"ח; בחיפה - 0.8 מיליון ש"ח; בירושלים - 1.4 מיליון ש"ח, ובתל אביב - 2.4 מיליון ש"ח.

למה זה קרה?

מדוע עולה כ"כ הרבה למקם את הקארווילה שלכם בתל אביב? לא מדובר בגורמי טבע ולא בגורם ממשלתי שהתרשל בתפקידו כמתכנן ערים: זה פשוט מה שהביקוש וההיצע קבעו. אנחנו בעצמנו עשינו זאת. נכון למציאות הישראלית של תחילת 2016, הפרטים מוכנים, כך זה נראה, לשלם כמעט 2 מיליון ש"ח רק כדי לשנע את הקארווילה ההיפותטית שלהם מבאר-שבע לתל אביב.

אולי נחוצה כאן איזו אמירה ערכית?

האם זה 'בסדר' שמחירי הקרקעות בתל אביב כ"כ יקרים? האם זה 'צודק', 'מוסרי'? לכל המושגים הללו אין מקום בדיון הזה: זוהי המציאות. זוהי התוצאה של משחק חופשי של כוחות השוק. יש בעיני הציבור ערך גבוה יותר למגורים בתל אביב על פני מגורים בבאר-שבע, והם מוכנים (כנראה) לשלם עבורו, מסיבותיהם-שלהם.

זה יכול היה להיות אחרת: אילו לדוגמא האוכלוסייה הצעירה של ישראל, זו המתגודדת בהמוניה בתל אביב, הייתה מחליטה שעלות המגורים בתל אביב גבוהה מידי עבורה ונודדת למרכז עירוני אחר - בת-ים, אשדוד, ראש העין או נתניה - מחירי הקרקע (כנגזרת של מחירי הדירות, שהם בעצמם נגזרת של שכר הדירה) בתל אביב היו יורדים יחסית למקומות האחרים.

האם נחוצה כאן אמירה כלכלית?

האם מצב זה יעיל מבחינה כלכלית? כנראה שכן. השאלה היא, כרגיל, מהי האלטרנטיבה למצב זה. בתנאים של שוק חופשי, רמת המחירים משקפת את העדפות הפרטים. עליית המחירים אינה רק תוצאה, אלא גם כוח מניע: היא אמורה לדחוק קבוצות אוכלוסיה מהמרכז לפריפריה, ובכך לנקז חלק מעודף הביקוש. זה לא חייב להיות מהלך מעמדי מובהק, שידחוק מתל אביב קבוצות אוכלוסייה הומוגניות - את 'העניים', 'הצעירים', 'הזקנים', או 'בעלי המשפחות הגדולות': לכל פרט שמורה הבחירה להישאר, או לוותר ולעזוב. מי שיכול ורוצה לשלם את המחיר הגבוה של מגורים בתל אביב - חופשי לעשות זאת.

ואולי בכל זאת נתערב בתוצאות המשחק?

מנגנון אלטרנטיבי, שאינו אפקטיבי, אינו יעיל ואינו מוסרי, הוא זה מנסה להילחם ביוקר הדיור בתל אביב, בעיקר ע"י פעולות ישירות מצד ההיצע: מסבסד את מחיר הקרקע לחלק מהאוכלוסייה על בסיס שרירותי ועל חשבון משלמי המיסים (מבצעי 'מחיר מטרה', חקיקה עירונית בנוסח 'דיור בר-השגה'), מוזיל מלאכותית את המחירים (יוזמת 'מע"מ אפס', שמטבע הדברים פועלת לטובת רוכשי דירות יקרות), מגדיל באופן אקראי, שרירותי ובעייתי את היצע הקרקעות (מהלכי 'תמ"א 38', שמצליחים כמובן רק במרכז הארץ), מחסל שטחים פתוחים (העברת שדה דוב), ועוד. יש מטרה אחת, חמקמקה, והרבה 'דרכים' אליה.

האם יש אפשרות לקבוע ערכית מהו המחיר 'הצודק' של קרקע בתל אביב לעומת קרקע בבאר שבע? כנראה שלא. האם צעדים ישירים המופעלים על ההיצע, כמו ייבוש חלק מהים כדי לפנות אליו את שדה דוב, הסבת קרקע בעלת יעוד חקלאי לקרקע לבנייה, הוספת עוד קומה או אפילו שתיים לפרויקט 'תמ"א 38', פינוי מחנות-צה"ל וכו' יביאו למצב טוב יותר, צודק יותר? כנראה שלא. כנראה שעדיף היה שלא לחסל את יתרת הריאות הירוקות במרכז הארץ, ובמקום לפעול ישירות על ההיצע - לפעול בעקיפין על הביקוש כדי להסיט אותו מרצונו החופשי מהמרכז לפריפריה: באמצעות פיתוח תחבורה ציבורית אפקטיבית שתקרב את הפריפריה למרכז, באמצעות פיתוח תשתיות עירוניות בערים שאינן במרכז, באמצעות הכוונת חסרי-הדיור המקבלים סיוע ממשלתי בדיור אל מחוץ למרכז הארץ, ועוד.

אז למה בעצם כולם מתערבים ומציעים הצעות?

אנו חיים בתקופה רעה לכלכלנים. דווקא כשנדמה היה שהמקצוע הגיע אל השלווה והנחלה, שהכלכלנים יודעים לחזות בביטחון את ההתפתחויות הכלכליות ואף לנווט אותן כדי להבטיח יציבות וצמיחה כלכלית נאה - בא המשבר האחרון, זה שהחל ב-2008, וטרף את הקלפים. ממש משום מקום וללא כל סימנים מוקדמים הופיע משבר פיננסי שהביא למיתון הכלכלי הגדול ביותר מזה 80 שנה, וכל זאת כשלפי התיאוריה המקרו-כלכלית המקובלת הוא לא היה יכול לקרות כי ארגז הכלים המקצועי היה צריך לאפשר לנו לרסן אותו. מאז, אנחנו (הכלכלות המערביות) חיים למעשה כמו חולה בחדר טיפול נמרץ: מונשמים (ריבית אפס - מציאות שלא התקיימה מעולם), מחוברים למכשירים (הכלכלנים בייאושם ויתרו על עקרונות ועשו את המהלך הנועז: יצרו גירעונות ממשלתיים עצומים והציפו את השווקים בכסף זול), והמוניטורים המחוברים לחולה מראים כבר כמה שנים על פעילות חיונית מדאיגה (צמיחה איטית, תעסוקה נמוכה, דפלציה, סיכונים פיננסיים-מדינתיים). ועל כל אלה נוספים התגברות מדאיגה ומבשרת רעות של אי-השיוויון הכלכלי בתוך רוב המדינות, וקריאה מתגברת של קבוצות לאומיות לפירוק מדינות וישויות כלכליות על-מדינתיות.

האכזבה מחוסר ההצלחה האחרון של הכלכלנים צריכה להוות אתגר מקצועי - לא עילה להתפרק מכל הידע הקיים לטובת מדיניות אינטואיטיבית. כשחלה הרעה בלתי-צפויה במצבו הרפואי של אדם זוהי עילה לחקור במה טעו הרופאים - לא להפסיק את הטיפול הרפואי ולעבור ללחשים וקמעות. אבל שלא במפתיע, תחושת הוואקום הציבורית מזמינה לא-כלכלנים להציע פתרונות אינטואיטיביים. כך אני מתרשם מכל ההצעות העולות מידי פעם לטפל במה שקרוי "משבר הדיור". ואמנם, רוב ההצעות הן באופיין אינטואיטיביות: להאיץ את קצב התחלות הבנייה, לקצר תהליכים אחראיים של תכנון עירוני ורישוי, לייבש שטחים ירוקים לטובת בנייה לדיור, לסבסד רכישת דירות, להפחית מיסוי על דיור, לפקח על מחירי דיור, ועוד.

אבל הן אינן רק אינטואיטיביות: כל ההצעות הללו הן תרופות-אליל. הן לא יכולות לפתור את "המשבר", בעיקר כיון שאין משבר. החלפת מנגנוני שוק בהתערבות נקודתית של פקידי ממשלה היא מתכון להסתבכות בטווח הארוך, וכדאי לחסוך לעצמנו את המחזה העקר של הבטחות פוליטיות הזויות (מספיק שתקראו מה הבטיחו לציבור שרי השיכון והאוצר הקודמים…) ובדיעבד האשמות הדדיות בתוצאות הלא-רצויות. פרט לכך, ההצעות שאנו שומעים מייצגות בדרך כלל אינטרסים של חלק מהאוכלוסייה על חשבון החלק האחר, ולגבי כל הצעה ניתן לזהות בקלות מי המרוויחים ומי המפסידים. ומעבר לכל, ההצעות תמיד מעידות על הנכונות הקבועה והנלהבת של הדרג הפוליטי "לעשות", לפעול, לרוב בטווח המידי (שיביא פירות פוליטיים בלוח זמנים רלוונטי) - ולעזאזל העתיד. אל תשכחו שיש כיום בישראל מפלגה שהתחייבה פוליטית להפחית את מחירי הדירות, וזהו כבר מצב מסוכן לכולנו. בעיקר אם אתם חוששים (כמוני) שקצב התחלות הבנייה בישראל כבר מהיר מידי, ושהביקוש הספקולטיבי שיצר את הבועה האחרונה יכול להיעלם כמעט בן-לילה ולהשאיר אחריו ענף בנייה שקוע בצרות והרבה משקי בית מאוכזבים שהימרו את מיטב כספם על כך שהמגמה תימשך עוד כמה שנים.

העובדה שכלכלנים טעו בניווט אינה מצדיקה שנחליף אותם בחסרי ידע. העובדה שלשיטת השוק יש מיגבלות ואולי גם תוצאות-לוואי לא נעימות - אינה סיבה מספקת לנטוש אותה לטובת שיטה חסרת-תוחלת של תכנון ממשלתי והתערבות נקודתית.

האם השקעה בנדל"ן למגורים היא אפיק השקעה סביר לפנסיונרים?

מאז 2008 אנו חיים בתוך סיפור דרמטי של עליית מחירי הדירות בישראל (ראו את הגרף הבא של ה-OECD שלקחתי ממאמר בעיתון 'דה-מרקר'). הרבה שאלות עולות בדיון הציבורי: מה גרם לעליית מחירי הדיור של השנים האחרונות? האם היא צפויה להימשך גם בשנים הבאות? האם יש לעליית מחירי הדיור השלכות חברתיות? האם עלינו לדרוש מהממשלה לפעול כדי למנוע את עליית מחירי הדיור, או לפחות להגן על קבוצות אוכלוסיה חלשות? ואם אמנם על הממשלה לפעול למניעת עליית המחירים - האם יש דרך אפקטיבית לבצע זאת?

ברשימות קודמות בבלוג זה עסקנו ברוב השאלות הללו. ברשימה הנוכחית נעסוק בשאלה אחרת, שולית-לכאורה: קיימת בשנים האחרונות נהירה של חוסכים לפנסיה ופנסיונרים להשקעות בשוק הדיור - האם אלו השקעות סבירות?

השאלה

עליית המחירים של השנים האחרונות מושכת משקיעים לשוק הדיור; חלק ממשקיעים אלו הם משקי-בית המתמודדים עם הצורך להבטיח את ערך חסכונותיהם לקראת פרישה צפויה ממעגל העבודה, מתוסכלים מהתשואות האפסיות המוצעות במסלולי החיסכון הפיננסיים ונמשכים לשוק הדיור הפורח; כמו כל המשקיעים, גם הם מעודדים את עצמם בהכרזות פסקניות על נצחיותו וחוסנו של שוק הדיור; אבל האם השקעה זו שלהם היא באמת דרך סבירה להבטיח את חסכונותיהם לעת פרישה?

התייקרות מחירי הדירות - מה בעצם מתייקר?

שוק הדיור הוא שוק שבו יש מספר גדול של קונים ומוכרים: כ-120 אלף דירות נמכרות בישראל מידי שנה, בערך פי שלוש-ארבע ממספר הדירות החדשות הנבנות. זה אמנם אינו שוק משוכלל, שכן לא מדובר במוצר סטנדרטי הנמכר במחיר אחיד (כל דירה היא מוצר שונה), ויש בשוק בעיית אינפורמציה שגורמת לכך שתהליך מכירה אופייני, שנעשה בסוג של מכרז, יכול להימשך מספר חודשים. ובכל זאת, זהו שוק שהתנהגותו מתקרבת לזו של שוק משוכלל: הרבה קונים ומוכרים מרצון, ומנגנון מחיר שמאפשר לעיסקאות להתבצע כיון שהוא מבטיח התכנסות - גם אם לא מיידית - למחיר "נכון". מחירה היחסי של כל דירה - דירה אחת לעומת דירה אחרת - נקבע לפי הביקוש וההיצע: דירה בקומה גבוהה יותר, או בכיוון שנחשב "טוב" יותר, או בעלת שטח מגורים גדול יותר - נמכרת במחיר גבוה יותר, ולא דווקא בגלל הפרשים של עלות הבנייה.

בניגוד למחיר היחסי של דירה ספציפית, המחיר היחסי של "דירות" - והפעם מדובר במונחים כספיים (מחיר ממוצע של דירות או מדד מחירי הדירות), במונחי כוח קנייה (מחיר ריאלי) או במונחי שכר (מחיר דירה ממוצעת במונחי חדשי השכר הממוצע) - נקבע ע"י כוחות אחרים במשק. כאן נכנסים משתנים כמו גודל האוכלוסייה, ההכנסה לנפש, מצאי הקרקעות הזמינות לבנייה, הצפיפות האורבנית, ואולי גם הקלות שבה ניתן לחולל התחדשות עירונית שתענה על הביקושים הגוברים.

במצב של שיווי משקל בשוק הדיור, מחירה של דירה צריך לשקף את עלות ההקמה של דירה נוספת. עלות ההקמה - מנקודת מבטו של היזם - היא סכום של עלות משבצת הקרקע, עלות הבנייה עצמה, והמיסוי. מאחר שעלות הבנייה (שכר עבודה, שימוש במכונות, חומרי בנייה) אינה משתנה במידה ניכרת לאורך זמן, ובמצב שבו לא חלים שינויים משמעותיים במיסוי - התייקרות מחירי הדירות היא שיקוף כמעט בלעדי של עליית ערך הקרקע.

מה זה אומר? אם ניקח לצורך המחשה דירה בת 4 חדרים בתל אביב, מחירה הממוצע בשנת 2007 היה 1.48 ש"ח, והוא עלה ל-2.65 מיליון ש"ח בשנת 2015. כל עליית המחיר הזו - כ-80% - משקפת את התייקרות הקרקע. כלומר: שיעור העלייה המצטבר של מחיר הקרקע בתקופה זו הוא בסדר גודל של 120-150% אחוז.

מה גורם לתהליך של עליית מחירי הדירות בטווח הארוך?

מחירי הדירות עולים בטווח הארוך. זה נכון בכל צורת מדידה: במונחי כוח קנייה (עלייה ריאלית), ובמונחי שכר ממוצע. זה גם נכון ברוב הערים בעולם. מגמת עלייה זו היא תוצאה של תהליכים דמוגרפיים וכלכליים: גידול האוכלוסייה, עליית ההכנסה (דיור הוא מוצר "נורמלי" - הביקוש לו עולה ביחס ישר לגידול ההכנסה), והגברת הצפיפות האורבנית. בגלל שקרקע לבנייה היא גורם במחסור כמעט תמידי - אנו צפויים כנראה לתהליך מתמיד של עליית מחירי דירות בטווח הארוך.

תהליכים דמוגרפיים וכלכליים הם לרוב תהליכים יציבים, וניתנים בדרך כלל לחיזוי. זה אומר שניתן להכין תכניות בנייה לאומיות שתענינה על הגידול הצפוי של הביקוש (מה שמקובל לכנות "צרכים") ע"י הכנת עתודות קרקע זמינות לבנייה וקידום תכניות שתאפשרנה התחדשות עירונית. זה אומר גם שלמרות שאנו חיים בישראל בתוואי ארוך-טווח מהיר-יחסית של גידול אוכלוסיה וצמיחה כלכלית - התפתחויות שמחייבות הגדלה מתמשכת של היצע הקרקע הזמינה לבנייה למגורים - אנו יכולים בהחלט להתמודד עם מציאות זו. זו רק שאלה של תכנון נכון וביצוע אפקטיבי של תהליך הגדלת היצע הקרקעות לבנייה (מדובר כמובן גם בתכניות לציפוף האוכלוסיה, לא רק בהרחבת השטחים הבנויים על חשבון שימושים אחרים). התמודדות מוצלחת תמנע מצב אקוטי של אי-התאמה מבנית בין הביקוש וההיצע; אנו נחיה אמנם בסביבה של עליית מחירים מתמדת, אבל קצב עליית המחירים יהיה איטי, יציב, וצפוי. ככל שישראל תמשיך להצטופף ולשגשג - מחירי הדירות בה יהיו גבוהים יותר.

הדינמיקה הבעייתית של הטווח הקצר

גם אם נתכנן ונפעל כדי לענות על צרכי המגורים של הטווח הארוך - תמיד קיים גם הטווח הקצר. 'הטווח הקצר' כאן הוא למעשה רק ביטוי, מין אמירה במובן של הלא-ידוע, של שינוי בלתי-צפוי, שאינו מאפשר פתרון מלא - לא הגדרה של משך. משהו שלא לקחנו (ואולי לא יכולנו לקחת) בחשבון בתכנון לטווח ארוך; משהו שיגרום לנו לסטייה זמנית מהתוואי שתיכננו. זה יכול להיות גל ביקוש שמקורו במחזור העסקים (כמו זה הארוך שפקד משנות ה-90 את ארה"ב), זה יכול להיות מציאות מתמשכת של ריבית נמוכה (כמו המצב בישראל מאז 2009), זה יכול להיות שינוי דמוגרפי מפתיע (כמו העלייה ההמונית ממדינות בריה"מ-לשעבר שהחלה בהפתעה מוחלטת ב-1990), זה יכול להיות שינוי במצב הביטחוני (חו"ח), וזה יכול להיות הגירה פנימית של אוכלוסיה יהודית במסגרת הסכם אזורי (מי ייתן...).

בגלל שצד ההיצע סובל מגמישות נמוכה בטווח הקצר, שינויים בלתי-צפויים מצד הביקוש יגרמו תמיד לסטיות מהתוואי המתוכנן לטווח הארוך, גם אם הן אינן משנות אותו. זה אומר שאין די ב"טייס אוטומטי": מישהו צריך להיות ליד ההגה כדי לתקן (במידת הצורך) סטיות של הטווח הקצר כדי להישאר בתוואי של הטווח הארוך.

בעיה נוספת: התנהגות היחידות בשוק

הפרעות של הטווח הקצר יסיטו אותנו מהתוואי המתוכנן של הטווח הארוך. לכאורה זוהי "רק" סטייה זמנית, אבל היא יכולה להיות משמעותית מבחינת עוצמה, משך ותוצאות.

בעולם מושלם, לדוגמא כזה שבו הציפיות של היחידות הכלכליות במשק הן מהסוג הקרוי ע"י הכלכלנים "רציונליות" - כל השחקנים מבינים שמדובר ב"רעש", בסטייה זמנית מהתוואי, והם יימנעו מלנקוט בפעולות המנוגדות לשיקוליהם לגבי הטווח הארוך. זה אומר שהפרעות ישוככו ע"י סוג של 'מייצבים אוטומטיים': ציפיות הפרטים לגבי הטווח הארוך. כי הם הרי רציונליים ויודעים שמדובר בסטייה ממגמה ולא בשינוי מגמה. לרוע המזל, בעולם שבו אנו עוסקים כרגע - השקעה בדיור - התנהגות הפרטים היא לרוב שונה: לפחות חלקם מתייחס למציאות המתפתחת "כמות שהיא" ולא מתוך הערכה שמדובר בסטייה זמנית ממצב של הטווח הארוך. שחקנים אלו עלולים להתייחס להפרעה המחזורית כאל ראשיתה של מציאות חדשה, והם יגיבו עליה בהתאם. אם מחירי הדירות החלו לנוע אל מחוץ למסלול הצפוי של הטווח הארוך - הם יחליטו בהתאם לנקוט בפעולה: להצטרף או לצאת משוק הדיור. כתוצאה, אנו נראה כיצד מה שנתפס בעינינו כסטייה זמנית מהתוואי, תופעה סתמית - הולכת ומתגברת.

התנהגות כזו של הציבור מגבירה את התנודות שיצרה הסטייה. אלו למעשה ציפיות שמגשימות את עצמן, גם אם רק לטווח קצר. התוצאה תהיה יצירה של מחזורים קצרים, חזקים, לא אחידים ובלתי צפויים, סביב קו המגמה.

השילוב

יש לנו, אם כך, שלושה מחוללי שינויים: מגמות דמוגרפיות וכלכליות שמכתיבות את המגמה היציבה (לא מדובר דווקא ביציבות מחירים: מגמה יציבה יכולה בהחלט להיות עלייה רצופה ויציבה של מחירי דירות לאורך זמן), "הפרעות" שנובעות משינויים חיצוניים בלתי-צפויים ויוצרות סטיות מהמגמה, ותגובה אינסטינקטיבית של היחידות הכלכליות שעלולה להגביר את התנודות שנגרמו בשל ההפרעות. השילוב של השלושה יוצר תנודות מחזוריות בלתי-סדירות סביב קו המגמה, כשתנודות אלו יכולות להתעצם כתוצאה מתגובות הפרטים.

תגובות אלו עשויות ליצור אינרציה של סטיות, מה שנהוג לכנות "בועה": בדוגמא האמריקנית, ביקוש חדש לרכישת דיור שהונע ע"י הפחתת הריבית המוניטרית יצר לחץ על מחירי הדירות כלפי מעלה; בשלב מסוים, עליית המחירים נקלטה במסכים של המשקיעים ותורגמה על-ידם לציפיות להמשך עליית המחירים; ציפיות אלו, מצידן, משכו משקיעים שמרניים ואפילו שונאי סיכון לשוק הדיור. עכשיו כולם כבר "הבינו" שהם נמצאים בעולם חדש שבו מחירי הבתים עולים במהירות ושבו השקעה בדיור היא השקעה "נכונה".

אגב, האינרציה אינה פועלת רק בכיוון אחד: כשהחל משבר המשכנתאות בארה"ב נבעת הממשל הפדרלי מהאפשרות של האטה כלכלית שתגרום לירידה של הצריכה הפרטית וההשקעות ובעקבות כך תגרור את המשק האמריקני לשפל כלכלי עמוק. התוצאה של החשש הפדרלי מתגובה אינרציאלית היא חילוץ דרמטי של המוסדות הפיננסיים, ומדיניות מוניטרית מרחיבה שאין לה תקדים היסטורי.

אנו חיים, אם כך, בעולם מסוכן: אירועים בלתי-צפויים יכולים להוציא את הכלכלה מהתוואי הרצוי, ארוך-הטווח שלה, ואז תגובת הפרטים עשויה להגביר את הטלטלה. בסירה זו - הנוסעים הם גורם סיכון. זוהי הסיבה שממשלות מתערבות: לא רק כדי לתכנן ולנווט את המשק בתוואי הרצוי בטווח הארוך, אלא גם כדי להתגבר על התגובה המסוכנת של הנוסעים לסטיות של הטווח הקצר.

מה יכול לקרות בישראל?

אין לי שום מושג מה צפוי שיקרה למחירי הדירות בישראל בשנה הקרובה או בשנים הקרובות. ולא רק לי אין מושג: גם לעיתונאים, למנכ"לי הבנקים, למומחים לנדל"ן, לשמאים ולמתווכים. מי שמייצר תחזית עושה זאת לצרכי תכנון שנתי גרידא (ואז הוא עצמו אינו מאמין בהכרח במה שכתב), או לצורך תפיסת נפח במדיה התקשורתית (אותו כנ"ל).

השאלה איננה מה יקרה, אלא מה יכול לקרות. מגמת מחירי הבתים בארה"ב נשברה בבת אחת באמצע 2006, אחרי 12 שנים של עלייה מהירה, רצופה. מדוע זה קרה? כנראה שזה היה חייב לקרות: זהו הסיפור המדאיג על בועה, שככל שהיא בולטת יותר ונמשכת זמן רב יותר - גוברת ההסתברות שהיא תתפוצץ. האם כוחות השוק ראו את הנולד? מסתבר שלא: סקר שהתקיים בארה"ב בשנת 2005 הראה שציפיות הציבור הן שעליית המחירים המהירה תימשך גם בשנים הקרובות. ומדוע זה קרה דווקא באמצע 2006 ולא במועד אחר? אין תשובה טובה לכך. זה היה חייב כנראה לקרות מתישהו, ובאמצע 2006 הצטברו מספיק אירועים כדי שהפתיל יודלק. ושאר הסיפור קשור יותר לקיומם (או היעדרם) של מנגנוני שיכוך לפיצוץ המתהווה.

בישראל, עליית מחירי הדיור של השנים האחרונות הונעה ע"י גאות של הביקוש - לא ע"י חסם מצד ההיצע: מאז 2007 הואץ קצב התחלות הבנייה של דירות מכ-30 אלף לכ-50 אלף, ולמרות זאת מחירי הדירות גואים ואנו חיים בתחושה של מחסור שמקורו לכאורה בחסמים מצד ההיצע ועושים מאמצים ניכרים לעודד את קצב הבנייה של דירות חדשות.

האם יחול מפנה דרמטי במגמת מחירי הדיור בישראל? אינני יודע. כדאי רק לשים לב לשני גורמי סיכון: האחד, ברגע שיצטברו סימנים לכך שמחירי הדיור מפסיקים לעלות תיווצר תהודה תקשורתית שתשפיע לרעה על הביקוש הספקולטיבי, ואז אותם כוחות שוק ש"בלעו" את ההיצע ויצרו את "מחסור הדיור" של השנים האחרונות (אחוז משקי הבית שגרים בדירה שבבעלותם רק יורד בשנים האחרונות) ייעלמו בן-לילה ויגרמו לעודף היצע של דירות. היעלמות הביקוש תביא מן הסתם לפגיעה קשה בחוסנן של החברות היזמיות.

גורם הסיכון השני הוא שקצב הבנייה המואץ שהושג בישראל בשנים האחרונות, וההאצה שהממשלה מייחלת לה בשנים הבאות, עלולים ליצור הרחבה של ההיצע דווקא כשיחול מיפנה לרעה בביקוש הספקולטיבי לרכישת דירות. מאמצי הממשלה לפתור את עודפי הביקוש של השנים 2009-2016 יביאו בכך להצפת היצע דווקא כשיחול מיפנה בביקוש. זו אינה תופעה מפתיעה - זהו טיבו של מנגנון ההתערבות הממשלתי בשווקים: מאוחר מידי, וכנראה בכיוון ההפוך לרצוי; מנסה להיות אנטי-מחזורי, ולמעשה מגביר את התנודות המחזוריות.

שיקולי משקיעים

אז מה צריכים להיות שיקוליו של משקיע בדירת מגורים? אם הוא משקיע לטווח ארוך - הוא יכול ליהנות בד"כ מתשואה חיובית, וחלקה אפילו שוטפת (הכנסה משכ"ד). בתמורה הוא נדרש לרכז את השקעותיו בנכס יחיד, לנהל את הנכס, ולוותר על נזילות. כדאי לו להתעלם מהתפתחויות קצרות-טווח בתחום הדיור: להימנע משיקולים ספקולטיביים, ולהתפכח מהאשליה שהוא יכול לתזמן את השוק. האם פנסיונרים (או פורשים עתידיים) נוהגים כך? לא בהכרח: פגשתי משקיעים שנכנסים להשקעה בלו"ז קצוב (כלומר לא לטווח ארוך), מנסים לתזמן מחזורים ("אני יוצא עוד שנה-שנתיים") ועוד ממנפים את ההון העצמי בעזרת הלוואות משכנתא. בכך הם נוקטים בפועל באסטרטגיות של משקיעים לטווח קצר, מחפשי תשואה שמוכנים ליטול על עצמם סיכונים תמורתה. והנקודה החמורה היא שהם אינם מודים בכך, או אפילו (חמור אף יותר) אינם מודעים לכך.

השקעה ספקולטיבית בנדל"ן היא מהלך שמתאים למביני עניין. היא מתאימה למי שמחפש תשואה מעבר לזו חסרת-הסיכון שקיימת בשווקים הפיננסיים, שיודע שישנם מחזורים בשוק הנדל"ן ולכן יש בהשקעה זו סיכון, שיש לו הבנה (בניגוד למלמול מנטרות) בשוק הנדל"ן, שקולט שעליו לתזמן את השקעתו כי מדובר בהימור ולכן חייבת להיות לו נקודת-יציאה, ושמוכן להסתכן בהפסד כספי. זהו, ללא ספק, הובי לכרישים.

להבדיל, פנסיונרים הם ברובם קרפיונים: באים בתמימות לשוק הדיור עם אשליה שהוא חסר-סיכון, מצפים לתשואה דומה לזו שנרשמה בשוק בשנים שעברו, ממנפים את עצמם בחוסר אחריות, וצפויים מן-הסתם לבוא בטענות אל כל העולם אם יסתבר שטעו והפסידו את כספם. והם ייטעו: מחזור מחירי הדירות יסתיים יום אחד. חלק מהם ייכנסו לשוק הדיור ממש לפני הנפילה, ויאפשרו למשקיעים ספקולטיביים לצאת מהשוק ללא פגע. במותם יצוו לספקולנטים את החיים.

יום העצמאות ה-68 למדינת ישראל - חשבון נפש לאומי אישי

יום העצמאות הוא עיתוי מתאים לחשבון נפש לאומי. אני מרשה לעצמי להביא להלן את חשבון הנפש הלאומי שלי ביום זה:

1. השכול הפרטי-אישי, המתועד ומופץ ביום הזיכרון לחללי מערכות ישראל, הוא סוחף. אנו נחשפים שוב למחיר הקיום הלאומי של ישראל: לאבדן, להרס המשפחות השכולות, ליגונם של ההורים, לשורותינו החסרות. אבל הנה נקודה ראויה לציון: יש הנצחה של הנופלים, יש למשפחות השכולות עם מי לשתף, יש חיבוק ציבורי. וכל זה מדגיש את עוצמתו של סיפור השואה: לא יחידים נרצחו - משפחות שלמות נרצחו, קהילות שלמות נמחו מעל פני האדמה. רוב שמות הנרצחים אפילו אינם ידועים. ממילא לא קיימת הנצחה לכולם. בעיני, הסיפור האמיתי של השמדת רוב יהדות אירופה אינו מחנה ההשמדה באושוויץ: זהו רק סמל, זהו רק סופו של תהליך ארוך של רדיפה והשמדה, זה רק בית-המטבחיים של 'הפתרון הסופי' של יהדות אירופה. הסיפור האמיתי הוא ההשמדה הכמעט-טוטאלית של יהדות אירופה: ההשמדה של הקהילה, של דרך החיים, של התרבות, של השפה, שהיו - ואינם עוד. ואת זה לא רואים אם מתמקדים דווקא באושוויץ.
2. ההתעניינות הגוברת של הציבור בישראל בשואה, ובעיקר בהשמדה הפיזית שהתבצעה במחנות ההשמדה, היא תהליך לא טבעי: מטראומה נרפאים עם הזמן - לא שוקעים לתוכה. בתחילת שנות המדינה הייתה התעלמות (יום השואה קיים בלוח השנה הלאומי רק מסוף שנות ה-50. במקור הוא נועד בעיקר להנציח את מרד הגטאות), למרות שהייתה לשואה השפעה חיובית על דעת הקהל האוהדת את דרישת המאבק הציוני להקים מדינה יהודית נפרדת. בהמשך, עברנו להנצחה לאומית-טקסית ("יום הזכרון לשואה ולגבורה"), אבל לא היה בה אלמנט חזק של הזדהות אישית עם גורלם של יהודי אירופה. כיום אנו מנהלים תהליך שמנסה להפוך את השואה לטראומה אישית של היחיד, כמה דורות מאוחר יותר. גירוד הפצע (שלא כ"כ קיים אצל ילידי הארץ) נעשה בטקסים לאומיים דרמטיים רוויי אש ושירים ותפילות, ואם אלו אינם מספיקים - בנסיעה מאורגנת של קבוצות-נוער למחנות ההשמדה כדי לנסות להחיות טראומה, להפוך אותה לחוויה אישית. זהו מאמץ מוזר: אירופה 'עברה הלאה' ועושה מאמצים להשתקם מהחורבן שיצרה בה סופת הפשיזם  של המחצית הראשונה של המאה ה-20 ולנסות לבנות עולם חדש, על-לאומי; גם ישראל עברה בזמנו הלאה, קשרה יחסים דיפלומטיים, כלכליים וצבאיים חדשים ומועילים עם גרמניה ובנתה מדינה לאומית-יהודית לתפארת. עכשיו אנו מנסים לחזור לאחור, להתקרבן, להתחשבן, ולחוות טראומה אישית. כאילו, לפתע, נזכרנו בשואה.
3. למה, בעצם? לא מדובר כאן בחינוך לעצמאות מדינית, לא בחינוך לזכרון ומורשת ולא בחינוך לערכים אנושיים אוניברסליים. איננו מתאמצים להטמיע בקרבנו את המסר האנושי החשוב ביותר שעולה מהשואה, זה של הטוב המוחלט שהבליח באור-יקרות בתוך החשכה הנוראה - חסידי אומות העולם, שחרפו נפשם כדי להציל בני עם אחר. מדובר במשהו שונה לגמרי: בחינוך של 'העולם כולו נגדנו', של הדגשת העובדה שאנו (ורק אנו) הקורבנות, של הטחת אשמה מתמדת כלפי הזולת (הנאצים, משתפי הפעולה, העם הגרמני כולו, בעלות-הברית שלא סיכלו את ההשמדה, וכו'). זוהי טענה לזכאות מוחלטת של הקורבן, ללא קשר למה שיעשה. סוג של  'רשיון להרוג' בגלל נסיבות היסטוריות, מין חסינות נצחית מפני משפט העמים. וזה הכל קשור לנושא אחד: לסכסוך הישראלי-פלסטיני.
4. ישראל נולדה לתוך מאבק צבאי. אי-אפשר היה כנראה להימנע ממנו לאור ההתנגדות האלימה של האוכלוסייה הערבית כלפי ההגירה הציונית. לאחר כמה סכסוכים אלימים מוגבלים, המאבק הסלים (לאחר החלטת החלוקה של מועצת הביטחון של האו"ם) למלחמת אזרחים כוללת. המאבק הצבאי נחל הצלחה בלתי-צפויה: תכנית החלוקה הקציבה למדינה היהודית 22% משטח המנדט הבריטי, אבל במאבק צבאי גברה מדינת ישראל ונטלה לעצמה 55% מהשטח. 19 שנה מאוחר יותר כבש צה"ל את מלוא השטח, ועוד כמה תוספות (חצי-האי סיני ורמת הגולן).
5. משהו בתוצאה של מלחמת ששת הימים לא הסתדר עם הרעיון הציוני: לא ההתבססות על כוח צבאי כתחליף להכרת אומות העולם, לא האיבה המתמדת והגורפת עם תושביו הערביים של המזרח התיכון, לא החיים לנצח על החרב שגבו מחיר כלכלי ונפשי כבד, ולא הכורח (המודחק ומוכחש בישראל) בדיכוי אישי רצוף של תושבי השטחים הכבושים. לכן נעשו מאמצים להגיע לפשרה שתאפשר למדינת ישראל להשלים את חזונה לקיום בשלום עם עמי האיזור.
6. הגישה הישראלית במשא-ומתן היתה כוחנית - כי ניצחנו במערכה הצבאית, כי נשטפנו גאווה לאומית מובנת, כי היה רגע מתוק של נקמה, כי העדפנו להיות צודקים מאשר חיים בשלום, כי העולם (לרגע) אהב אותנו ותמך בנו. אבל ההתפכחות הגיעה, ואיתה ההבנה של תחלופה בלתי-נמנעת בין שטחים לשלום, ושל הבחירה ההכרחית שישראל צריכה לעשות.
7. מה שלא עשה לנו הניצחון של מלחמת ששת הימים - עשה לנו הכישלון הצבאי-לאומי של מלחמת יום כיפור (כן, נכשלנו במלחמה זו): הבנה של מגבלות הכוח, נכונות לנסיגה משטחים שנכבשו. ואז, לראשונה, הופיע לפתע הסכם שלום ראשון במזרח התיכון, ואחריו שני. בהמשך השנים, ההתפכחות היתה משני הצדדים: הפלסטינים ויתרו בהדרגה על גבולות החלוקה שקבע האו"ם; ישראל נאבקה עם עצמה פוליטית עד שויתרה בסופו של דבר על מלוא השטחים הכבושים (בסוף ימיה של ממשלת אולמרט). לראשונה, גבולות הפסקת האש של 1949 (ולא גבולות החלוקה) יכולים להתקבל ע"י העולם כגבולות של קבע.
8. ואז, ב-2009, חל מיפנה: דווקא כאשר שני הצדדים הגיעו להסכמה על החלוקה, על גבולותיה, על שלביה - חל שינוי פוליטי בישראל. מאז אנחנו נעים בכיוון הפוך: אין יותר מו"מ אמיתי עם הפלסטינים, יש הידוק כמעט יומיומי של האחיזה הישראלית האזרחית בשטחים, יש ניהול ציני של תרגיל התחמקות ממו"מ אל מול פניו המקדירות של כל העולם המתפכח מאשליה, ויש הדתה של הסכסוך כך שהוא הופך מסכסוך לאומי ישראלי-פלסטיני לסכסוך דתי יהודי-מוסלמי שאינו פתיר בדרכי שלום. והתהליך הזה מוסווה בשיקולים מומצאים של ביטחון, של ריאל-פוליטיק ושל מוסריות. והוא חותר לשכנע פנימית (הוא אינו יכול לשכנע יותר את העולם החיצוני) ע"י הפחדה, ע"י שימוש בשואה כאמצעי ליצירת טראומה וחוסר-אמון בעולם החיצוני, וע"י חיזוק הטיעון הדתי (ומי שחושב שחדירת הציבור הדתי-לאומי לשורות הפיקוד של כוחות הביטחון היא רק נתון אנתרופולוגי מעניין - שיחשוב שוב). ועל כל אלו נוספת הסתה כנגד כל מי שחושב אחרת: הוא אינו ציוני, הוא אינו יהודי טוב, הוא אינו נאמן, הוא בוגד במדינת ישראל. אם באותה תיבת נוח שקרויה 'הציונות' נשמר בעבר מקום לא רק לתומכי זרם הציונות המדינית אלא גם לזרמים אחרים - פליטי שואה, קהילות מאזורי מצוקה, ציונות דתית, זרמים חרדיים שאינם ציונים ואפילו זרמים אנטי-ציוניים - כיום שולטים בתיבת נוח זו שלנו אנשי הפלג הימני-דתי, והם אינם מעוניינים עוד להשאיר בתיבה את האחרים. אין יותר מאבק דמוקרטי על דרך, אין יותר סטטוס-קוו בענייני דת מול מדינה - הכל יוגדר עכשיו מחדש.
9. ישראל נאבקת כיום על חייה. המאבק איננו נגד אויב חיצוני - זהו מאבק פנימי. סוג של 'מלחמת אזרחים קרה'. הימין המדיני מנסה לנצח ע"י צימצום חופש הפעולה הדמוקרטי של השמאל, ע"י חקיקה מצמצמת-דמוקרטיה. השמאל מגיב ע"י ניסיון לכרות ברית עם גורמים חיצוניים (ראו את הסכסוך בין ממלכות יהודה וישראל, והקריאה של מלך יהודה למלך אשור לסייע לו נגד ישראל) - אולי סוג של הזמנת 'אש על כוחותינו'. והשנאה בין הפלגים הולכת וגוברת: דה-לגיטימציה הדדית, שנאה כמו שלא הייתה כאן בגלגול המדיני הנוכחי. מספיק לצפות בטלוויזיה, לקרוא את העיתונות או לעקוב אחר התעבורה ברשתות החברתיות. שנאה יוקדת. שנאה שעלולה להפוך את המלחמה הקרה למלחמה חמה.
10. אני מאמין שהסכם מדיני עם הפלסטינים הוא בלתי נמנע, ושבמסגרתו תחזור ישראל לגבולותיה שלפני מלחמת ששת הימים בשינויי גבול מוסכמים. לא כי זהו הפתרון העדיף כיום בעיני רוב הציבור בישראל, אלא כי אין קיום להמשך המצב של שליטת ישראל בשטחים. זה יכול לקרות 'בטוב', ואולי אפילו זה יקרה: יתרחש מהפך פוליטי, יחול שינוי בהרכב הקואליציוני שישנה את הדינמיקה של השנים האחרונות, יתחלף ראש הממשלה. אם זה לא יקרה 'בטוב' - זה יקרה כנראה 'ברע': כתוצאה של מלחמה קשה, של חרם חיצוני על ישראל, או של משבר כלכלי שיביא לשינוי יחסי הכוחות הפוליטיים בישראל. חבל לכולנו על המעבר המיותר הזה, שכן אפשר בלעדיו. לבוא מכורח זה רע, כמו שאפשר להיווכח כשמתבוננים בחורבנו הטרגי של העם הפלסטיני בדרך לוויתור שלו על חלום השליטה בכל שטחי ארץ ישראל.
11. מה יביא לתהליך פנימי חיובי בישראל? רק ניהול של ויכוח מדיני מתמשך בקרבנו, ניסיון בלתי-נלאה לשכנע, מאבק על פניה של מערכת החינוך שבה מונחלים רעיונות לדור הצעיר (לא סתם אנשי 'הבית היהודי' מחזיקים בתיק החינוך ואנשי הזרם הדתי-לאומי נאבקים לשליטה במערכות החינוך של צה"ל), גיבוש חזון מדיני ברור ומוצק ע"י האופוזיציה, ניהול מו"מ מתמשך עם העולם כממשלת צללים על בסיס חזון ברור, וכריתת בריתות פוליטיות בישראל כדי לאחד מפלגות קטנות לגוש פוליטי משמעותי. דרושה התמקדות בפרוגרמה מדינית - לא בהצגת דמויות אטרקטיביות של מנהיגים. צריך להמחיש את החזון ע"י כריתת ברית עם ראש הגשר הערבי-ישראלי, וצריך לנצל כל הזדמנות פוליטית להחלפת השלטון. ומה כנראה לא יצליח? טיפוח שנאת אחים, הסתה משמאל כתגובה להסתה מימין, הפחת ייאוש בקרב הציבור לגבי הסיכוי לשינוי, הסתגרות בבועה תרבותית-צרכנית במקום חבירה למחנה האחר לצורך הרחבת האופוזיציה, וירידה מהארץ. ואולי יש עוד דבר שלא יעזור : אחדות לאומית. כפי שזה נראה עכשיו, אחדות לאומית אינה מהלך שיביא לשינוי מדיניות אלא להיפך: לויתור חד-צדדי של האופוזיציה על הסיכוי לשינוי מדיני, תמורת השתתפות בשלטון.
12. אובדן העשתונות של המרכז הפוליטי, אולי בגלל העדר פרוגרמה משכנעת במפלגת העבודה ההיסטורית ובגלל השחיתות הפוליטית, הביא להופעת תנועות פוליטיות חסרות-פרוגרמה ועתירות דמויות אטרקטיביות. אין פרוגרמה ואין מנהיגים פוליטיים אמיתיים - במקום זה נקבל 'מנהלים', 'מצביאים', פקידים בכירים, אנשי תקשורת. דרושה רק כריזמה אישית, סלבריטאות -  ויהיה בסדר. כך, מאז מפלגת ד"ש שאיפשרה את המהפך הפוליטי של 1977 הופיעו כבר 'הדרך השלישית', 'המרכז', 'קדימה', 'שינוי', 'יש עתיד', 'כולנו', ועוד. המפלגות החדשות כבר אינן דמוקרטיות ומסתפקות בשיבוץ דמויות אטרקטיביות ג'נריות, חסרות פרוגרמה, ברשימותיהן לכנסת. התגובה המתגוננת במפלגת העבודה היא אינסטינקטיבית: חיפוש מנהיג שיהווה משקל-נגד למנהיגי המרכז המתחלפים. סוג של לשלוח את דוד שלנו מול גוליית הפלישתי. ולכן הבחירה אינה בנבחרת, בכוורת פוליטית - הכל נעשה אישי: זה רבין ('אני אנווט'), פרס, ברק ('שחר של יום חדש'), בוז'י, ואולי הפעם אשכנזי. וזה קורה דווקא במציאות הישראלית העכשווית של מפלגות בינוניות, שאינן יכולות ממילא לתפוס את השלטון מבלי להקים קואליציות מורכבות. לכן היוזמה צריכה להיות קביעת פרוגרמה, יצירת בריתות פוליטיות, הקמת נבחרת פוליטית. כאן לא אמריקה ולא שלטון נשיאותי - צריך להתגבר על הנטייה לבחור איש אטרקטיבי ועל התלונה המתמדת שאין במי לבחור.

מכירת תיקי משכנתאות ע"י בנק מזרחי-טפחות וע"י בל"ל - סנוניות של שוק משני למשכנתאות?

בחודשים האחרונים התבשרנו בתקשורת על עיסקאות שביצעו שני הבנקים המובילים בתחום המשכנתאות בישראל - בנק מזרחי-טפחות ובל"ל - למכירת תיקי משכנתאות למשקיעים. הרעיון של הקמת שוק משני למשכנתאות בישראל, שוק שבו יתקיים מסחר רצוף בהלוואות משכנתא ובכך יתאפשר למשקיעים לכלול משכנתאות בתיק ההשקעות שלהם - מרחף בחלל האוויר כבר מתחילת שנות ה-90'. רעיון זה לא הניב עד כה תוצאות מעשיות, למרות שפעילות סביב הקמת התשתיות החוקיות לשוק זה מתקיימת כל השנים מחוץ לאור הזרקורים. והנה, באחרונה קיבלנו שני איתותים: צוות בין-משרדי של הרגולטורים הפיננסיים פירסם בחודש נובמבר האחרון דוח רשמי לגבי הצעדים הנדרשים כדי לאפשר איגוח משכנתאות בישראל, ושני הבנקים המובילים בתחום המשכנתאות בישראל ביצעו עיסקאות של מכירת משכנתאות. האם העיסקאות האחרונות שביצעו הבנקים הן סנונית ראשונה של עולם חדש זה, שבו חוב המשכנתאות של משקי הבית נמכר למשקיעים מוסדיים?

בקיצור רב: מדוע נחוץ שוק משני למשכנתאות?

למי שהנושא אינו מוכר לו, ניתן למצוא הסברים מפורטים ברשימה קודמת בבלוג זה (ראו: "מכירת משכנתאות לקופות הפנסיה - מהו הרעיון הכללי?", כאן). ככלל, מכירת משכנתאות במסגרת שוק משני מפותח תורמת לשכלול שוק ההון בכך שהיא יוצרת אפיק השקעה חדש לחיסכון של משקי הבית, תורמת לשכלול שוק המשכנתאות בכך שהיא מגבירה את התחרות עם הופעתם של מלווים חדשים (מלווי משכנתאות שאינם בנקים), ותורמת ליציבות הבנקים בכך שהיא מאפשרת להם להנזיל את תיק הנכסים שלהם ולהקטין את החשיפה האופיינית לסיכוני ריבית ונזילות.

מה בדיוק עשו הבנקים בעיסקאות האחרונות?

אנו יכולים ללמוד על מה שעשו שני הבנקים מהכתבות שהתפרסמו לגבי עיסקאות אלו בתקשורת: ראו, לדוגמא, כאן וכאן. מדובר, בשני המקרים, במכירת חלק מתיק משכנתאות ספציפי (שסומן לצורך העיסקה), למשקיעים. בשני המקרים המשקיעים הם חברות ביטוח. בעקבות עיסקאות רכישה אלו, הבנקים והרוכשים הפכו לשותפים (בחלקים שונים בכל עיסקה) בבעלות על תיק המשכנתאות האמור. ההבדלים הבולטים בין העיסקאות הללו הם היקף, והגדרת תכולת המשכנתאות שבעיסקה. מבחינת היקף, העיסקה שביצע בל"ל היא הגדולה -  16 מיליארד ש"ח, בעוד שהיקף העיסקה שביצע בנק מזרחי-טפחות הוא צנוע יותר - פחות מ-800 מיליוני ש"ח. מבחינת תכולה, העיסקה שביצע מזרחי-טפחות היא לגבי הלוואות משכנתא קיימות, שניתנו עוד בשנת 2013 (כך עולה מהדוח השנתי של הבנק לשנת 2015), בעוד שבמקרה של בל"ל מדובר בעיסקה של הלוואות עתידיות - הלוואות שתינתנה בשנים 2016-2017.

מהי בעצם הסיבה למכירת המשכנתאות ע"י שני הבנקים, ולמה עכשיו?

מטבע הדברים, היוזמה להקמת שוק משני למשכנתאות היא יוזמה שמקורה במדינה - לא בסקטור הפרטי. אין לדעתי בעולם מערכת של שוק משני למשכנתאות שהוקמה ביוזמת השוק הפרטי. ואכן, בכל המהלכים שננקטו בישראל להקמתו של השוק המשני לאחר החלטת הממשלה להקים את השוק המשני (1992) היו היוזמים תמיד גורמים מהסקטור הציבורי: משרד האוצר, בנק ישראל ומשרד השיכון. משרד המשפטים השתתף גם הוא במהלכים וליווה את ההתלבטויות המשפטיות גיבוש ההמלצות לשינויי חקיקה נדרשים. הבנקים העצמאיים למשכנתאות ניסו אמנם גם הם לקדם את נושא מכירת המשכנתאות, אבל זאת בעיקר מסיבה של מצוקת מקורות מימון ובצורה ספוראדית.  לבנקים המסחריים ולגורמים בשוק ההון לא היה עניין מיוחד שיקום שוק משני למשכנתאות. אם כך - מה נשתנה הפעם? מדוע שני בנקים מסחריים פועלים פתאום למכירת משכנתאות למשקיעים? ועד כמה יוזמה זו מתואמת עם המלצות הצוות הבינמשרדי?

לפי הדיווח בעיתונות (במקרה של בנק מזרחי-טפחות - גם לפי הדיווח לציבור בדוח השנתי שלו לשנת 2015) הבעיה של הבנקים היא הצורך בשיפור הלימות ההון שלהם. המפקח על הבנקים הציב בפניהם דרישה להגדיל את יחס ההון העצמי שלהם לנכסי הסיכון כחלק מההתאמות הנדרשות לקראת יישום השלב הבא של 'הוראות באזל', וקבע להם לצורך זה תוואי רב-שנתי מאתגר. הבעיה היא שהגידול המהיר של האשראי לדיור בשנים האחרונות - גידול שמקורו בירידת הריבית ובהתפתחות בועת נדל"ן בתחום הדיור - מקשה על הבנקים להתכנס לתוואי זה שקבע המפקח. כדי להתמודד עם הדרישה הרגולטורית (מבלי להזדקק לגיוס הון עצמי) נדרשים הבנקים לרסן את גידול תיק האשראי שלהם ו/או למכור נתחים ממנו למשקיעים.

צא ולמד: מכל הסיבות האפשריות והפרואקטיביות שיכלו להיות לבנקים לנקוט בצעד זה של מכירת תיקי משכנתאות - מהלך להגדלת שיעור התשואה על ההון, הקטנת החשיפה של הבנקים לסיכוני ריבית (הלוואות ארוכות-טווח הממומנות ממקורות מימון קצרי-טווח), או הקטנת החשיפה לסיכוני האשראי הגואים על רקע בועת מחירי הדיור - הסיבה שהניעה את הבנקים לבצע את העיסקה היא דווקא הרצון לעמוד בדרישות ההון שקבע להם המפקח על הבנקים לסוף 2016 מבלי להזדקק לגיוס הון מניות.

מאפייני העיסקאות האחרונות: כמה נקודות

מאפיין חשוב אחד של העיסקאות האחרונות הוא שאין מדובר כאן בעיסקת מכירה סופית של תיק המשכנתאות אלא בסוג של התקשרות חוזית בין הבנק לבין הרוכש. סוג זה של התקשרות לגבי תיקי משכנתאות קרוי Participation, להבדיל מ-True Sale. זוהי הבחנה בין זכות קניינית לבין זכות חוזית: בעל החוב של לווה המשכנתא, גם לאחר העיסקה, הוא הבנק. גם השעבוד של הדירה כנגד ההלוואה נותר שעבוד לבנק. המשמעות של רכישת זכויות חוזיות בתיק משכנתאות - להבדיל מרכישה של החוב עצמו - היא שלא נוצרת הפרדה בין המשכנתא לבין הבנק המוכר אותה: סיכון האשראי של רוכש ההלוואות אינו מוגבל לסיכון האשראי הגלום בהלוואות המשכנתא אלא מושפע גם מהאפשרות שהבנק המוכר עצמו ייקלע לקשיים. זה אולי נראה לנו קצת מופרך במקרה הפרטי הנוכחי, כשהבנק המוכר הוא בנק לאומי הגאה, אבל צריך לזכור שמבנה זה צריך להתאים גם למציאות אחרת ולבנקים אחרים.

נקודה שנייה היא שלא מדובר בעיסקה זו ביצירת נכס נזיל: בניגוד לשיטה האמריקנית של הנפקת ני"ע סחיר כנגד תיק המשכנתאות - במקרה שלנו רוכש ההלוואה מחזיק בידיו נכס שאינו סחיר. המשמעות היא שיש לו פחות דרגות חופש למקרה שירצה לממש את הנכס או אפילו לשנות את שיעור האחזקה שלו בתיק.

נקודה שלישית בעיסקה היא הקביעה לפיה הבנק יהיה תמיד מנהל המשכנתאות בתיק הנמכר: המשקיע לא יוכל, גם בעתיד, להחליט על העברת ניהול ההלוואות והגבייה לגוף אחר. זה אולי נשמע הגיוני, אבל יש לזכור שבכך ניטלת מידי המשקיע הזכות להפקיע מידי הבנק את ניהול ההלוואות בגלל מחלוקת אפשרית לגבי אפקטיביות הניהול. חישבו גם על אפשרות שהמשקיע ירצה במהלך השנים הקרובות להגדיל את היקף השקעותיו במשכנתאות ע"י ביצוע עיסקאות רכישה נוספות עם בנקים אחרים - התפתחות סבירה כשמדובר במשקיע גדול כמו חברת ביטוח או קופת פנסיה. המשקיע לא יוכל אז לנהל את הצד האדמיניסטרטיבי של ניהול ההלוואות כרצונו: כל משכנתא שקנה תנוהל לכל אורך חייה בידי אותו בנק שביצע אותה.

נקודה רביעית נוגעת לשקיפות. אין למשקי הבית המעורבים בעקיפין בהשקעה (ציבור המבוטחים בחברת הביטוח, החוסכים בקרן הפנסיה) ולא לציבור כולו מידע אוביקטיבי על רמת הסיכון בעיסקה. זאת, ועוד: גם במהלך השנים הקרובות לא יהיה להם מידע על רמת הסיכון בתיק, ועל התנהגות הלווים, שכן לא קיים בעיסקאות אלה שום מנגנון של שקיפות: אלו עיסקאות OTC. זה אומר גם שאין בעיסקאות אלו שום תהליך ציבורי של למידה והסקת מסקנות: משקיעים פוטנציאליים לא יוכלו ללמוד מניסיונם של המשקיעים הנוכחיים. כל המידע קיים רק בידי הצדדים הישירים לעיסקה.

נקודה חמישית נוגעת לתופעה הקרויה בעגה המקצועית Cherry Picking: בעיסקאות בהן מעורבים רק שני צדדים (מוכר הלוואות אחד ורוכש הלוואות אחד - סוג העיסקאות שבו מדובר הפעם) יכול להיווצר מצב שבו לרוכש יש עמדת יתרון שהוא יכול לנצל כדי לכפות על המוכר מיון של תיק ההלוואות ובחירת הלוואות 'טובות' לצורך הרכישה. מיון כזה של העידית עלול להותיר בידי הבנק את הזיבורית. המשמעות היא שהבנק מצליח למכור רק הלוואות בעלות סיכון אשראי נמוך-יחסית, ונותר לכן בעלים של הלוואות בעלות סיכון אשראי גבוה-יחסית. זה אומר שדרישות ההון של המפקח על הבנקים צריכות להיות תלויות כעת בשאלה אם עיסקאות המכירה לא דיללו את תיק האשראי של הבנק מבחינת איכות אשראי. האם זהו המקרה בעיסקאות שבהן מדובר כאן? אם תקראו את הדיווח בתקשורת (ראו הפנייה לעיל) תוכלו למצוא בעצמכם סימנים לכך שעיסקאות אלו לא היו חופשיות ממיון.

מה קורה בעולם אלטרנטיבי?

בעולם אלטרנטיבי, כזה שהיווה יעד למאמצים לחיקוי והטמעה בישראל מאז שנות ה-90', מדובר במציאות שונה: המכירה היא מכירה סופית, וההלוואות מופרדות מהבנק ע"י הקמת חברה חיצונית חד-תכליתית הרוכשת את ההלוואות ומנפיקה כנגדן ני"ע מגובי משכנתאות. נייר הערך המונפק כנגד תיק המשכנתאות נרשם למסחר בבורסה לניירות ערך ולכן הוא נזיל מבחינת המשקיע. בחירת הגוף שיהיה אחראי לניהול השוטף של ההלוואות ולגביית התשלומים נתונה תמיד להחלטת המשקיע. דירוג הסיכונים בתיק ההלוואות הוא חיצוני, נעשה ע"י חברת דירוג והוא גלוי לציבור. פיקוח של הרגולטור מבטיח שתיקי האשראי הנמכרים בעיסקאות אינם מדללים את איכות האשראי בתיק של הבנק.

אז מהי המסקנה?

אז מה בעצם קרה כאן הפעם? עיסקאות כאלו, של מכירת חלקים מתיקי משכנתאות למשקיעים מוסדיים בעיסקאות דו-צדדיות (Participation), היו נהוגות בישראל במחצית הראשונה של שנות ה-90'. הרקע לביצוען היה אז מצוקת המקורות של הבנקים העצמאיים למשכנתאות. מצוקת המקורות נבעה מהגיאות בשוק המשכנתאות על רקע העלייה ההמונית ממדינות בריה"מ-לשעבר ומההפרטה (1990 ואילך) של הסיוע הממשלתי לזוגות צעירים. המצוקה גרמה לבנקים להיות בעמדת נחיתות במגעים מול קופות הגמל (המממנים העיקריים של הבנקים למשכנתאות והרוכשים הפוטנציאליים של תיקי משכנתאות באותה תקופה). ואמנם, עיסקאות אלו בוצעו רק ע"י הבנקים העצמאיים ('טפחות', 'כרמל', 'ירושלים' ו'אדנים') ולא ע"י בנקים שהיו קשורים עסקית לבנקים המסחריים ושהיה להם לכן צינור מימון ישיר מקופות הגמל (שנוהלו אז, כזכור, ע"י הבנקים המסחריים). בעיסקאות אלו היו כל החסרונות שמנינו: הרוכשים דרשו זכות למיין את התיק ולרכוש רק את העידית, הערכת הסיכונים בתיק הנרכש נעשתה ע"י גורמים פנימיים לעיסקה, ולא הייתה שקיפות - לא לגבי תנאי העיסקה ולא לגבי התנהגות תיק האשראי לאחר ביצוע העיסקה.

אבל המהפכה התחילה. מאמצע שנות ה-90' נעשתה עבודת תשתית נרחבת, בהשתתפות גורמים רבים, לקראת הקמתו בישראל של שוק משני למשכנתאות, ובמהלכה התחוור לכל הגורמים שאופי העיסקאות שנעשו עד אז היה חובבני ולא מתאים - בעיקר משפטית - למערכת מודרנית של שוק הון. המסקנה של כל הגורמים המעורבים היתה שיש לחתור לסביבה שבה תתאפשרנה עיסקאות של מכירה סופית. בין השאר, נדמה היה לי שגם המפקחים על הבנקים התחרטו בדיעבד על שהכירו בעיסקאות ה-Participation של השנים הקודמות כעיסקאות מכר ובכך איפשרו לבנקים המוכרים להסיר את ההלוואות שנמכרו מהמאזן ולצמצם בהתאם את דרישות ההון. ואמנם, עיסקת ה-Participation האחרונה בישראל בוצעה - למיטב זכרוני - בשנת 1996.

מסיבות שונות, המהלך של הקמת שוק משני למשכנתאות לא הושלם עד היום. גם מהלכים פרטיים למכירת משכנתאות בדרך של הנפקת ניירות-ערך מגובי-משכנתאות שיזמו (בנפרד, ובמועדים שונים) שלושת הבנקים הגדולים למשכנתאות - כשלו, מסיבות שונות. ייתכן שהדוח שפירסם הצוות הבינמשרדי בחודש נובמבר האחרון הוא בשורה טובה ואיתות על כך שיש סיכוי שהתנופה תתחדש והמהלך יושלם בקרוב.

בכל מקרה, העיסקאות האחרונות שביצעו שני הבנקים אינן מהוות בשורה, אלא נסיגה חזרה לשיטות מיושנות ולא רצויות. הן רק ניסיון אד-הוק לשפר את הלימות ההון שלהם, תוך עקיפה של הקשיים הקיימים כיום בדרך המלך בגלל היעדר תשתית מתאימה לפעילותו של שוק משני מוסדר למשכנתאות. הבנקים אינם אשמים בכלום: הם רק מנסים למקסם בכפוף למציאות ולמציאות הרגולטורית. הפתיעה אותי רק העובדה שהמפקח על הבנקים הכיר בעיסקאות אלו כעיסקאות מכר לצורך הלימות ההון, כאילו שלא עברו עשרים שנה וכאילו לא למדנו כלום מההיסטוריה.

על הצורך בהקטנת ריכוזיות הבנקים, ועל הדרך לשם

מאז המחאה החברתית של 2011, שהעלתה לתודעת הציבור את חריפותו של תהליך הקצנת הפערים הכלכליים בחברה הישראלית, מתקיים דיון ציבורי על התחרות הכמעט-לא-קיימת בין הבנקים בישראל ועל ההשלכות של מצב זה על יכולתם של הבנקים להפיק רווחי-יתר מכוח השוק המוגזם שלהם. האמירה הנפוצה בשיח הציבורי היא שיש להתמודד עם מציאות לא-רצויה זו ע"י עידוד כניסתם של מתחרים חדשים לענף הבנקאות בישראל. הכשלון עד כה של הקמת הבנק הקואופרטיבי ('אופק'), שהיוזמה להקמתו החלה עוד ב-2012, מעיד אולי על הקושי האובייקטיבי להקים בנק חדש בישראל. מסתבר שכמו בהרבה תחומים, קל להשמיד וקשה לברוא: הרבה יותר קל לשבת בחיבוק ידיים כאשר נפסקת פעילותו של בנק קיים מאשר להקים בנק חדש או אפילו לפתוח בישראל פעילות מקומית של בנק זר.

זהו הרגע לזכור בצער שבמהלך שני העשורים האחרונים 'זרקנו לפח' מרצוננו החופשי כעשרים בנקים פעילים, אם בכך שקיבלנו כמובן-מאליו את צעדי המיזוג של בנקים קטנים ועצמאיים לתוך קבוצות בנקאיות גדולות (באמתלה של ניצול יתרונות-לגודל ושל הגברת היעילות התפעולית של הבנקים) ואם בכך שקיבלנו בשתיקה את ירידתם מהבמה של קרוב לעשרה בנקים למשכנתאות שפעלו כאן בהצלחה בשנות ה-90. לדוגמא, המהלך הרגולטורי של חיזוק יכולתם של הבנקים לנהל סיכונים פיננסיים היה כרוך בהשקעות-עתק של הבנקים במערכות מחשוב, התפתחות שהגדילה עוד יותר את היתרונות לגודל בבנקאות, וכך בעצם הקרבנו את רוב הבנקים הקטנים בתמורה לחיזוק איכות ניהול הסיכונים בבנקים. אבל חרטה אינה אסטרטגיה אפקטיבית לבניית העתיד: את מה שכבר נעשה אין כנראה להשיב, והשאלה הרלוונטית כיום היא כיצד אפשר לטפל בריכוזיות היתר של ענף הבנקאות בישראל.

"בנק ישראל מפריע לתחרות בין הבנקים!"

הכשלון של הניסיון לבנות בנק חברתי - הבנק הקואופרטיבי - נבע בעיקר מכך שהציבור לא התלהב לרכוש את מניות היסוד שהוצעו לו, שאמורות היו להוות את ההון העצמי הנדרש לתחילת פעילותו של הבנק. חוסר ההצלחה לרתום את הציבור ליוזמה החברתית גרם לתסכול, ולהפניית אצבע מאשימה כלפי המפקח על הבנקים על כך שהוא מפריע לכאורה להגברת התחרות בין הבנקים בכך שהוא מציב דרישות הון קשוחות מידי כתנאי להשקת הבנק. בלהט הוויכוח הציבורי היה אף ניסיון ליצור רושם תקשורתי שהמפקח על הבנקים מתפקד למעשה כסוג של 'מזכירות הקרטל' הבנקאי ומגן על הבנקים הגדולים מפני תחרות מצד בנקים חדשים, והכל על חשבון הצרכנים.  

סוג כזה של דיון ציבורי והטחת האשמות אינם חדשים לבנק ישראל: זוהי נורמה מקובלת מצד פוליטיקאים, ולמרבה הצער זוהי גם תרגולת ידועה של התקשורת. כזכור, בנק ישראל הוא גם 'האשם הרשמי' בעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, וגם האשם בייסוף השקל שפוגע קשות ביצואנים. למי שיש זכרון ארוך יותר, בנק ישראל היה גם האשם בבלימת הפעילות הכלכלית של ענף הבנייה בתקופת העלייה ממדינות בריה"מ-לשעבר, כשדרש מהבנקים להגדיל את ההון העצמי שלהם בגין ריכוזיות מוגדלת של האשראי לענף הבנייה. כי בניגוד לצה"ל ("כל הכבוד לצה"ל!") - הפיקוח על הבנקים אינו נהנה מקרדיט ציבורי, ויודע שבמצבים שליליים הוא עלול למצוא את עצמו מותקף מכל עבר (כולל, למרבה התסכול, ע"י משרד האוצר).

מי צריך תחרות בין בנקים? לא המפקח על הבנקים

ספק אם המפקחים על הבנקים, לדורותיהם, העמידו את שאלת התחרות בין הבנקים במקום גבוה בסדר העדיפויות שלהם. תפקידו של המפקח על הבנקים הוא להבטיח את יציבותו של התיווך הפיננסי הבנקאי, שכן זעזוע בבנקאות יכול לגרום לרעידת אדמה נגזרת במגזר היצרני כולו ואולי גם לגרום לקריסה של המשק. זוהי הסיבה שבמשבר הפיננסי שפרץ בארה"ב ב-2008 נחלץ הממשל כדי לסייע לסקטור הפיננסי דווקא (ולא, לדוגמא, למיליוני בעלי הבתים שאיבדו את רכושם), מתוך חשש שקריסתו של הסקטור הפיננסי תטיל את המשק האמריקני כולו לשפל כלכלי נורא. כשזהו התרחיש המדיר שינה מעיניכם, ואתם מגייסים את כל הכלים שבידיכם לניטור יציבותה של המערכת הבנקאית ולהבטחת שרידותה - ספק אם תקדישו מאמצים משמעותיים לעניינים אחרים כמו טיב התחרות בין הבנקים ומידת יכולתם לנצל לרעה את כוחם המונופוליסטי על חשבון הציבור.

מי שצריך לשמור על האינטרסים של משקי הבית ולוודא שהשמירה על כוחם של הבנקים לא תאפשר להם לנצל לרעה של כוחם - הוא דווקא שר האוצר: אין עדיין בישראל שר אחר ('השר הממונה על הצריכה הפרטית'?) שאמון על טובת הצרכן. אז אם כל אחד יפעל במסגרת תפקידו-הוא - המשחק יהיה ברור: המפקח על הבנקים ישמור על יציבות הבנקים, ושר האוצר יגן על טובת הצרכנים. בחלוקת תפקידים אלטרנטיבית, כזו המונעת למשל ע"י רדיפת כותרות בתקשורת, נמצא פתאום את שר האוצר לוחם להקלת דרישות ההון מהבנקים או לחלוקת רשיונות לבנקים חדשים, ואיתו כל המחנה 'החברתי' ומושכי העט. אבל לכשיתמוטט בנק בישראל - כבר לא נמצא שם לא את שר האוצר ולא את שאר המלינים על המפקח על הבנקים: כל המקטרגים יפנו את טענותיהם (הצודקות, אגב) לכיוונו של המפקח על הבנקים.

מהו הנזק של המבנה התחרותי המעוות בבנקאות?

ההשלכה הבעייתית של ריכוזיות הבנקים בישראל אינה בעיה צרכנית, כפי שניתן אולי לחשוב כשעוקבים אחר הדיון הציבורי. זוהי בעיה משולבת של סיכון מערכתי ועיוות כלכלי.

הסיכון המערכתי נובע מכך שהמשק לא יוכל לעמוד בנפילת בנק גדול. בארה"ב, שבה קיים ריבוי של בנקים מגדלים שונים, מתרחשות באופן שוטף נפילות של בנקים מבלי שהדבר מאיים על יציבות המערכת או על הסקטור הלא-בנקאי. בישראל, שבה הבנקים 'גדולים על המשק', נפילת בנק מסחרי עלולה לגרום לקטסטרופה. העובדה שחלק ניכר מהבנקאות נמצא בידי בעלי שליטה פרטיים הנוטלים סיכונים פיננסיים ועסקיים מוגזמים - מחמירה עוד יותר את הסיכון.

העיוות הכלכלי נובע מכך שלאור גודלם העצום של הבנקים בישראל הם נתפסים ע"י הציבור כגדולים מכדי להתמוטט (Too Big To Fail). אף על פי שלא קיים בישראל ביטוח פיקדונות, והממשלה לא התחייבה מעולם לערוב לשלומם של הבנקים - הציבור מניח, כנראה בצדק, שהבנקים בישראל חסינים מפני התמוטטות שכן הממשלה לא תוכל להרשות לעצמה לעמוד מנגד במקרה של התמוטטות של בנק ענק בגלל ההשלכות הצפויות של התמוטטות כזו על כלכלת ישראל. המסקנה בקרב הציבור היא שהממשלה תעמוד בכל מקרה מאחורי הבנקים, ולכן כל שיקול פרטי של הערכת סיכונים וגידורם (הגבלת ההשקעה באג"ח של הבנק, פיזור השקעות פיננסיות, וכו') הוא מיותר. לא צריך להרחיק לכת כדי לחפש חיזוקים לתפיסה זו של הציבור: מספיק אם זוכרים שממשלת ישראל הלאימה את הבנקים באירוע התמוטטות המניות הבנקאיות של 1983 ובכך הצילה את החוסכים שהשקיעו השקעות ספקולטיביות במניות אלו על חשבון משלם המיסים, וכעשרים שנה מאוחר יותר היא שוב נטלה על עצמה את הדאגה לשלומם של המפקידים הקמעוניים באירוע של התמוטטות הבנק למסחר ב-2002 ואיפשרה להם לחלץ את פיקדונותיהם, שוב על חשבון משלם המיסים. אם הציבור אמנם מאמין שחסינותם של הבנקים הישראלים נובעת ממחוייבות בלתי-כתובה (להבדיל מביטוח פיקדונות) של הממשלה - סביר שהבנקים ייתפסו בעיני הציבור כבעלי סיכון פיננסי נמוך ולכן יגייסו מקורות מהציבור במחיר נמוך (כמעט במחיר הגיוס של החוב הממשלתי) שישקף הערכה זו. זוהי למעשה סובסידיה שהבנקים מקבלים מהממשלה ומתבטאת בעלות נמוכה-מלאכותית של מקורות מימון, ללא תמורה. סובסידיה זו גדולה יותר ככל שהבנק גדול יותר, ולכן מחוייבותה של הממשלה כלפיו גדולה יותר. זה יוצר יתרון לגודל שנובע לא מיעילות אלא מיכולתו של הבנק לאיים על המשק. סובסידיה זו אינה מתורגמת רק להכנסות מנופחות של בעלי המניות והעובדים, אלא גם להנצחת עוצמתם של הבנקים מול שוק ההון, שמעכבת את התפתחותו של שוק הון פעיל יותר.

מה ניתן היה לעשות?

כדי להימנע מנזקי המציאות של בנקים גדולים מידי היה עלינו לפעול לכך שבישראל יפעלו מספר גדול של בנקים בינוניים וקטנים במקום מספר קטן של בנקי-ענק. זו אינה בעיה של הגנה על הצרכן - זו בעיה של סיכון מערכתי: שלומה של המערכת כולה תלוי כיום בחוזקם של מספר גופים פרטיים, וכל עוד זהו המצב היינו מצפים שהרגולטור יפעיל ניטור מיוחד על גופים אלו. זה מחזיר את הכדור למפקח על הבנקים, ולא בגלל שאנו דורשים ממנו שיפעיל שיקולים של טובת הצרכן.

מה יכול היה המפקח על הבנקים לעשות? הוא היה יכול, לדוגמא, לקזז לפחות חלק מהיתרונות לגודל שקיימים בבנקאות ע"י קביעת דרישות ההון כפונקציה של גודלו היחסי של הבנק, כך שבנקים גדולים יידרשו להחזיק הון בשיעור גבוה יותר מבנקים קטנים. הוא היה יכול להדק את הפיקוח דווקא על הבנקים הגדולים: לדרוש, לדוגמא, שחברי הדירקטוריון של בנקים גדולים ימונו על ידו ולא יהיו נציגיו של בעל שליטה. הוא יכול היה להגביל כמותית את נתח השוק של בנקים (הוא לא היסס לעשות זאת למשקי הבית כשמדובר היה במשכנתאות) או להטיל סנקציות פיקוחיות המשתנות כפונקציה של נתח שוק. הוא יכול היה להחמיר את הדרישות המופנות כלפי בנקים גדולים בכל הנוגע לריכוזיות אשראי, כדי לעודד בנקים גדולים להעביר את תפקיד המימון לשוק ההון ולצמצם בכך את החשיפה לסיכוני אשראי. ועוד כהנה וכהנה צעדים אפשריים.

ומה אסור לעשות?

מה לא סביר לדרוש מהמפקח על הבנקים? לא סביר להפעיל עליו לחץ ציבורי ופוליטי (ואפשר להפעיל לחץ כזה - כולנו בני אדם…) כדי לשחרר את הקריטריונים בנושא ניהול סיכונים. ראשית - אנחנו נמצאים מאז 1988 בעולם של תיאום בינלאומי בנושא ניהול סיכונים, תיאום שמחייב את הרגולטורים הלאומיים ('הוראות באזל'). שנית - אסור להפקיר את נושא ניהול הסיכונים לשבשבת הפוליטית, שתמיד תפקיר את הטווח הארוך לטובת 'הישגים' של הטווח המיידי ותחשוף את המשק לסיכונים מערכתיים.

יוזמות נקודתיות צריך לעודד ע"י צעדים אד-הוק - לא ע"י עיקום של כללי המשחק. אם רוצים להקים בנק חברתי והציבור אינו מוכן להתגייס כדי לקנות את מניותיו - שר האוצר יכול להחליט שהנושא מספיק חשוב כדי שהמדינה תיתן ערבות שתאפשר לבנק לקום בכפוף לדרישות ההון של המפקח על הבנקים. אם רוצים לאפשר לרוכשי דירות במסגרת מבצע 'מחיר למשתכן' לקבל משכנתא עם שיעור מימון גבוה - המדינה יכולה להציע מנגנון של ערבות למשכנתאות אלו במקום לדרוס בהזדמנות זו את כללי הבנקאות. אם רוצים לעודד בנקים זרים לפתוח פעילות מקומית בישראל - שר האוצר יכול למצוא דרך לסייע להם בכך מבלי ללחוץ על המפקח על הבנקים לעשות קיצורי דרך רגולטוריים. אם רוצים להילחם בתופעה של בועת מחירי הדירות - שר האוצר יכול להשתמש בכלי מיסוי כדי לקזז את רווחי ההון של רוכשי דירות להשקעה ולנקז משוק הדיור לפחות חלק מהביקוש הספקולטיבי, במקום להשאיר את המשימה לבנק ישראל ולגרום לרגולציה אנטי-חברתית שמדירה משוק הדיור דווקא את חסרי הדיור מהשכבות החלשות יותר.

ארבע שאלות סביב היוזמה להלוואות משכנתא בשיעור 90%

מסיבות אישיות לא הייתי זמין בשבועות האחרונים, ולכן חלף זמן ניכר מאז הגיבו קוראים על הרשימה שהתפרסמה בבלוג ביום 2.3.2016 (ראו: "האם משכנתא בשיעור 90% מסכנת את משקי הבית?") וטרם נעניתי לשאלותיהם. בגלל חשיבות השאלות אני מוצא לנכון לפרסם רשימת המשך שעוסקת בשאלות אלו. להלן השאלות (הרשיתי לעצמי לנסחן מחדש לצורך הרצאת הדברים):

מהם משקי בית 'חלשים' מנקודת מבט סיכוני אשראי?

השאלה הראשונה שנשאלתי הייתה מיהם משקי הבית החלשים: האם אלה משקי בית בעלי הון עצמי נמוך אך עם הכנסה שוטפת נאותה, או רק כאלה שהם גם מעוטי הון עצמי וגם בעלי הכנסה נמוכה?

מדובר ביוזמה פוליטית שמטרתה לאפשר למשקי בית שאין להם הון עצמי מינימלי (לפי דרישות בנק ישראל המעודכנות: 25% ממחיר הנכס) לקבל גם הם הלוואה לדיור, כך שהם יצטרכו לגייס ממקורות עצמיים רק 10% ממחיר הנכס. הלוואה מוצעת זו (או חלקה - הנושא טרם הוגדר) תהיה בערבות המדינה. אנחנו נמצאים עדיין בשלב ראשוני של היוזמה, שבו הרעיון המרכזי ברור, אבל פרטיו - טרם גובשו. אני מתאר לעצמי שעד שהיוזמה תהפוך למציאות תתבצע עבודת המטה הנדרשת לגבי הגדרת הזכאות (כלומר: למי יש זכות לקבל הלוואה זו), ההטבה (כלומר: הריבית בהלוואה) ותנאי ההחזר של ההלוואה (לוח הסילוקין). אני מתאר לעצמי שעבודת המטה תגדיר גם קריטריונים לגבי ערך הדירה הנרכשת ומיקומה הגיאוגרפי, כדי למקד את הסיוע בקבוצות אוכלוסייה מוחלשות.

ישנה נקודה נוספת שראוי לציין. צריך להיזהר עם המינוחים כמו 'לווה טוב/רע' או 'משקי בית חלשים/חזקים', שכן אנחנו נכנסים (שלא לצורך!) למרחבים אתיים מסוכנים. מאחר שלא המחוקק ולא הרגולטור בישראל מגבילים כיום את הבנקים באופן ייחוס סיכוני אשראי ללווים ספציפיים ('פרופיל סיכון'), ייתכן מצב שבנק מסוים יגדיר לעצמו פרמטרים של סיכון שכוללים מאפיינים של דת, מגדר, מצב משפחתי, מוצא עדתי, השכלה, תחום עיסוק, ישוב מגורים וכו'. לא מדובר באפשרות תיאורטית: בקורס אשראי שבו נכחתי פעם הוצגו למשתתפים דוגמאות ללווה 'טוב' (עו"ד עצמאי/שותף עם 10 שנות ניסיון, קצין בקבע) מול לווה 'לא טוב' (נהג מונית שכיר, זבן בחנות פרטית, חשמלאי-עוזר, וכו'). התוצאה של איפיון שרירותי כזה עלולה להיות סטיגמטיזציה ואפליה שיטתית של קבוצות אוכלוסייה. זוהי הסיבה שהמודל הכמותי המחשב את פרופיל הסיכון של לווה בארה"ב יכול להסתמך רק על התנהגות אשראי אינדיבידואלית בעבר - לא על מאפיינים שמאפשרים 'סימון' של קבוצות אוכלוסייה ולכן פגיעה בהן. ההכנות ליישום 'חוק נתוני האשראי' שנעשות בתקופה האחרונה בישראל יתרמו בוודאי להבהרת ההבחנה לגבי 'איכות הלווה', אבל כיום ישנו עדיין סיכון שבנק זה או אחר ישתמשו בקריטריונים שיש בהם פגיעה בזכויות הפרט ואפלייה לרעה של קבוצות אוכלוסייה. אם הבנקים לא ייזהרו בנקודה זו - הם יזמינו (בצדק) התערבות של המחוקק.

האם אמנם קיים ניסיון חיתומי בבנקים שתומך בהעמדת הלוואות בשיעור מימון 90%?

השואל חיווה דעתו שהמדינה אינה צריכה לחשוש להעמיד הלוואות לדיור בשיעור מימון של 90%, שכן הבנקים הם בעלי ניסיון חיתומי רב ולא יאשרו 90% מימון ללקוחות שאין להם כושר החזר מתאים.

אני חולק על קביעה זו. למיטב ידיעתי, הבנקים בישראל אישרו הלוואות בשיעורי מימון גבוהים-במיוחד כאלה רק בשנות ה-90', במקרה של העולים החדשים ממדינות בריה"מ-לשעבר, וכשההלוואות ניתנו כמעט בלעדית מכספי המדינה ועל אחריותה. זה אינו רקע שמפתח יכולת חיתום, שכן המטרה העיקרית של הממשלה והבנקים הייתה אז להניע את העולים החדשים לרכוש דירות שנבנו עבורם ברחבי הארץ. בשנים שלאחר מכן, העמדת הלוואות בשיעור מימון שנחשב גבוה (מעל 70%) נעשתה לרוב רק בתנאי שחברת הביטוח EMI סיפקה לבנקים ביטוח אשראי בגין רצועת המימון הגבוהה. לכן אני סבור שלבנקים - בניגוד ל-EMI, שאינה פעילה עוד - אין ניסיון חיתומי ממשי בהעמדת הלוואות בשיעור מימון של 90%. אלא שבכל מקרה אין זה פרט חשוב, שכן מדובר בהלוואות שתינתנה בערבות המדינה, או שלפחות הרצועה העליונה של האשראי תהיה בערבות המדינה.

מה יותר חשוב: לדאוג לחסרי הדיור או להילחם בעלייה הנמשכת של מחירי הדירות?

השואל מעיר שיש לקבל החלטה נורמטיבית איזהו השיקול העדיף: החברתי - לאפשר לחסרי דיור לרכוש דירה, או זה הכלכלי - לרסן את עליית מחירי הדיור שצפויה בעקבות הגדלת הסיוע.

אני חושב שהתשובה לשנים 2009-2016 כבר ניתנה: ריבית נמוכה גרמה לגל של ביקוש לרכישת דיור לצרכי השקעה, מחירי הדירות החלו להסתחרר וחלק מחסרי הדיור נדחקו אל מחוץ לשוק (ראו מה קרה בשנים אלו לשיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם), ואז בא בנק ישראל ובשם המלחמה נגד בועת הנדל"ן הגביל את שיעור המימון המקסימלי והרחיק מהשוק חסרי דיור נוספים. היוזמה הפוליטית הנוכחית באה לתקן את העוול שיצרה ההתפתחות של השנים 2009-2016 ולאפשר לחסרי דיור שאינם יכולים לעמוד בדרישות ההון העצמי הקיימות - לרכוש גם הם דירה. אם אנו רוצים למנוע לחץ מיותר ומסוכן על מחירי הדירות (כן, הוא מסוכן, כי ככל שהעלייה של מחירי הדירות נמשכת - גובר הסיכון של 'תיקון מחירים' כלפי מטה שילווה מן הסתם במשבר בענף הבנייה) - יש ללוות מדיניות זו בצעדים שירסנו את הביקוש המתחרה, זה שממוקד ברכישת דירות להשקעה. ישנם מספר כלים לבצע זאת (מיסוי השקעות, מיסי רכוש, ביטול הפטור ממס (או ההקלות במס) על הכנסה משכ"ד, ביטול הפטור ממס שבח, הנפקת אג"ח מדינה הצמוד למדד מחירי הדיור, ועוד) והם נדונו ברשימות אחרות בבלוג זה.

האם להתנות הלוואות בשיעור מימון של  90% בכך שכל ההלוואה תינתן במסלול של ריבית קבועה?

בניגוד למקובל בארה"ב, שוק המשכנתאות בישראל משתמש בגירסה 'נוקשה' של הלוואות בריבית משתנה: בעוד שבארה"ב גובה התשלום החודשי אינו יכול להשתנות במקרה של שינוי ריבית מעבר לתקרה מסויימת (CAP) - בישראל השינוי של התשלום החודשי אינו מוגבל. התוצאה היא שנוצרת חשיפה של הלווה לסיכוני ריבית (למעשה: סיכוני נזילות) שגוררת חשיפה מוגדלת של הבנק לסיכוני אשראי. הפתרון שהציע בנק ישראל לבעיה זו (השימוש הנלהב של הציבור בהלוואות שקליות על בסיס ריבית ה'פריים') היה הגבלת חלק ההלוואה הניתן בריבית משתנה לכשליש מסך ההלוואה.

ברשימה קודמת בבלוג זה הצעתי, לפיכך, שהבנקים בישראל יאמצו את הגירסא ה'מרוככת' של הלוואות בריבית משתנה, זו המגבילה את השינוי בגובה התשלום החודשי, אם ביוזמתם-הם ואם בעקבות הנחייה של המפקח על הבנקים. במפתיע, ההצעה לא השאירה רושם. לאור העובדה שמצב הריבית של היום מגלם בתוכו סיכון ריבית ללווים, ולאור העובדה שההלוואות בריבית משתנה הנהוגות בישראל הינן מהסוג ה'נוקשה' - נראה לי סביר שהיוזמה הפוליטית תחייב את הלווים הזכאים ליטול הלוואות בריבית קבועה.