רשימת אורח: מיסוי ההכנסה משכירות – צעד נחוץ, צודק וחכם - ד"ר נעם גרובר*

לגיאות של מחירי הדירות בארץ מגוון סיבות, והאמצעים המוצעים להתמודדות עמה - כדוגמת "מע"מ אפס" ותכנית "מחיר מטרה" - מורכבים, יקרים מאוד, וישנו ספק גדול לגבי יעילותם. ישנו צעד אחד, חיוני ומתבקש, שאינו זוכה לתשומת הלב הראויה בדיון הכלכלי והציבורי: מיסוי ההכנסות מהשכרת דירות.

העלייה של מחירי הדירות בשנים האחרונות נובעת מעלייה של הביקוש לדירות להשקעה, עקב ריבית נמוכה ומיסוי מועדף, בצד כשלים בצד ההיצע. הטיפול בצד הביקוש הוא הפשוט מבין השניים, ויניב תוצאות בטווח זמן קצר יותר. כפי שניתן לראות בתרשים 1, שיעור משקי הבית המחזיקים שתי דירות או יותר עלה בשנים האחרונות פי שלושה ויותר: מ-2.5% בשנת 2006 ל-8.1% ב-2012. הדבר בולט במיוחד אצל העשירים: שיעור משקי הבית בחמישון העליון המחזיקים בשתי דירות או יותר עלה מ-6% ל-22% באותן שנים.

 

 בישראל, שבה הכלכלה קטנה ופתוחה, יש רק שליטה מועטה על רמת הריבית. המרכיב שנמצא בשליטה רבה יותר הוא המיסוי. כיום ההכנסה משכר דירה, שמרוכזת כאמור אצל העשירים, פטורה ממס בפועל (רווחים מדירה המושכרת בפחות מ-5,080 שקלים אינם חייבים במס), בשונה מהכנסה מעבודה או מהון פיננסי. מדובר על כ-640 אלף דירות המושכרות בשכר דירה חודשי ממוצע של 2,500 שקלים, כלומר תשלומי שכר דירה של כ-20 מיליארד שקלים בשנה (לפי נתוני 2012. יש להניח כי המספרים העדכניים גבוהים יותר) הממוסים בשיעור נמוך אם בכלל. כיוון שרוב ההכנסה משכר דירה מרוכזת אצל משקי בית בעלי הכנסה גבוהה, סכום זה צריך להיות ממוסה בשיעור גבוה. ניתן לטעון כי יש למסות את ההכנסה משכירות בשיעור קבוע של 25%, בדומה להכנסה משוק ההון, או לחילופין בשיעור מס שולי על פי סך הכנסת בעל הדירה, בדומה להכנסה מעבודה (דבר שיקל על גמלאים שעיקר הכנסתם מהשכרת נכס יחיד), בנוסף למע"מ. בתלות באופן המיסוי, ניתן להעריך כי המדינה מוותרת על הכנסות בסדר גודל של 6-8 מיליארד שקלים בשנה.

יהיו שיטענו כי מיסוי ההכנסה מהשכרת דירות יגולגל על ידי המשכירים לשוכרים. אמירה זו אינה נכונה. בטווח הקצר, ההיצע בשוק השכירות קשיח (ישנו מספר קבוע של דירות להשכרה), ומחיר השכירות נקבע על ידי הביקוש, ואינו מושפע על ידי המיסוי (תרשים 2). במילים אחרות, המשכירים כבר גובים את שכר הדירה הגבוה ביותר שהם מסוגלים לגבות מהשוכרים.















לאורך זמן מיסוי ההכנסה מהשכרת דירות יוריד את היצע הדירות להשכרה, כיוון שהתשואה על נכסים אלו תרד. אולם דירות אלו לא תעלמנה, אלא תמכרנה על ידי המשקיעים למשקי בית שלא היו בבעלותם דירות קודם, קרי: השוכרים (מכירת דירות ממשקיע למשקיע לא תוריד את היצע הדירות להשכרה). לפיכך מיסוי ההכנסה משכירות יוריד את ההיצע והביקוש בשוק הדירות להשכרה באותה כמות, ולא צפוי להשפיע על שכר הדירה גם בטווח זמן ארוך יחסית (תרשים 3). כאשר רכשו את הדירות דחקו המשקיעים את משקי הבית המבוססים פחות אל שוק השכירות והגבירו את הביקוש בו, כך שהגדלת היצע הדירות להשכרה לא גררה ירידה במחירי השכירות. באופן דומה, מכירת דירות על ידי המשקיעים והקטנת היצע הדירות להשכרה לא תוביל לעלייה במחירי השכירות, כיוון שתגרור עימה הקטנה מקבילה בביקוש.

ברור אפוא כי הפטור ממס על הכנסה משכר דירה נכנס כיום רובו ככולו לכיסם של בעלי הדירות, שכפי שתרשים 1 מראה, הם ברובם בעלי הכנסה גבוהה מלכתחילה. זהו עיוות רגרסיבי (מיטיב עם העשירים) במערכת המס, המעלה את הביקוש לדירות ואת מחירן. כמו כן, עיוות זה חוסם את שוק הדירות להשכרה בפני חברות (כיוון שהן בעמדת נחיתות לעומת פרטים בתחום תשלומי המס), שהן המפתח לשוק שכירות ארוכת טווח. די בהכרזה של המדינה על כוונה לגבות בשנים הקרובות מס על הכנסה משכר דירה בכדי להוריד מיידית את הביקוש לדירות להשקעה ואת המחירים בשוק. אין ספק כי המשכירים ירצו לגלגל את עלות המס על השוכרים, אך כאמור יכולתם לעשות זאת היא מזערית, כיוון שלא תהיה למס השפעה ישירה על האיזון בין ההיצע והביקוש בשוק השכירות. 

יש לסייג ולומר כי אין זה רצוי למסות משקי בית המשכירים ושוכרים דירה בו זמנית על הכנסתם משכר דירה, כיוון שהדבר יהווה קנס על ניידותם הגיאוגרפית. כמו כן יש לציין כי מס השבח על מכירת דירות הוא אמצעי משלים (ולא חלופה) למיסוי ההכנסה משכ"ד, כיוון ש: א) אפשר לדחותו לנצח (כל עוד לא מוכרים את הדירה); ב) הוא אינו מכסה הכנסה משכר דירה.

טיפול שורש בשוק הדיור הישראלי, הנחוץ הן לשם שיפור היצע ואיכות הדיור בארץ והן לשם מניעת משברים עתידיים, צריך לכלול רפורמות חשובות בצד ההיצע. כדי לקצר את הביורוקרטיה יש להעביר הכנסות וסמכויות רבות בתחום מהשלטון המרכזי לרשויות המקומיות. כדי למצות את הפוטנציאל העצום להתחדשות עירונית יש לאפשר מכירת בנייני דיור משותף ברוב מיוחס, כפי שנהוג בעולם. נחוצה גם השקעה בקנה מידה גדול בתשתיות תחבורתיות במרכזי הערים ובמערכות החינוך והתעסוקה בפריפריה. אולם ראשית לכל, על המדינה להפסיק את הפטור ממס על הכנסה מהשכרה, המהווה סובסידיה של מיליארדי שקלים בשנה לעשירים. יש לכסף הזה שימושים טובים יותר.

* ד"ר נעם גרובר הוא חוקר בכיר במרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל