רשימת אורח: שיווק קרקע ובלימת הירידה של מחירי הדירות - ד"ר יאיר דוכין*

ההאטה המסתמנת בחודשים האחרונים בהיקף רכישת הדירות החדשות, שהחלה להתבטא בירידה מינורית של מדד מחירי הדירות בבעלות, מהלכת אימים על חלק מהיזמים והקבלנים בענף ועל הבנקים שמממנים את פעילותם. החשש במערכת הבנקאות המסחרית (ובבנק ישראל,  האחראי על שמירת יציבות המערכת הבנקאית בישראל) מירידת מחירי הדירות נובע מהאיום שתהליך כזה עלול ליצור על יציבות המערכת הבנקאית עקב המשקל הגבוה של ענף הנדל"ן, ובעיקר מגזר המגורים, בסל האשראי הבנקאי. כתוצאה מכך החלו להישמע קולות, לרבות קולו של בנק ישראל, הקוראים למשרד השיכון להאט את קצב שיווק הקרקעות, שכן מחירי הקרקע - שעלו בחדות מאז 2007 - נתפסים כגורם המרכזי המניע את מחירי הדירות. הגורמים החוששים מההשלכות של ירידה חדה של מחירי הדירות רואים אפוא בהאטת השיווק של קרקעות תרופה לאיום. במאמר הנוכחי אנסה להסביר את הקשר בין שיווק הקרקעות למחירי הדירות וכן את הקשר בין גורמים אלה להחלטה על מיקום רכישת הדירות.

אקדים ואומר שהרעיון להאט את שיווק הקרקעות כדי לעצור את ירידת מחירי הדירות נראה לי פסול על פניו, וזאת מכמה סיבות. ראשית, בחינה עניינית של הקשר בין מחירי הדירות למחירי הקרקעות מצביעה על כך שבניגוד לדעת מציעי התרופה הנ"ל, בטווח הקצר, במציאות הענפית של מדינת ישראל, עליית מחירי הדירות היא שהביאה לעליית מחירי הקרקעות, ולא להיפך, ולכן בטווח הקצר צמצום שיווק הקרקעות לא ימנע את ירידת מחירי הדירות (אם היא בכלל תתרחש). לעומת זאת, בטווח הארוך צפויה האטה בשיווק הקרקעות, בעיקר באזורי הביקוש, לגרום לנזק משמעותי ביותר לתפקוד הענף ובדרך גם לגרום למחזור ההתייקרויות הבא.

שנית, תפקיד הממשלה, השולטת על למעלה מ- 90% מקרקעות המדינה ומעוניינת כמובן בתפקוד חלק ויציב של הענף, הוא ליצור מלאי מספיק של קרקעות מתוכננות לבנייה. מלאי זה צריך להיות זמין "על המדף", עם פרישה רחבה בכל הארץ, כך שכאשר יזמים רוצים להגיב לאיתותי שוק הדירות - יעמוד המלאי לרשותם. בחינת התנהלות הממשלה בתחום השמשת הקרקעות (מאז ראשית שנות ה- 90') מצביעה על התנהלות בעייתית המתבטאת בהשמשה איטית ובלתי מספקת של קרקע והעדר כמעט מוחלט של מלאי זמין. בדיקה פרטנית יותר מצביעה גם על פרישה גיאוגרפית בעייתית של המלאי הקיים: מרביתו מצויה באזורי פריפריה ורק נתח קטן ממנו מצוי באזורי הביקוש. כתוצאה מכך אפילו למלאי קטן זה, שאמור לשמש כגורם מאזן לפערי ביקוש והיצע - אין למעשה השפעה מווסתת על מחזורי העסקים בענף.

בחינת הקשר בין מחזורי העסקים בענף, כפי שהם מתבטאים בהשתנות הריאלית של מחירי הדירות בבעלות, לבין היקף שיווק הקרקע, מצביעה על התאמה ברורה של קצב השיווק להשתנות המחירים (ראו גרף מצורף). כלומר, כאשר ניכרה האטה בענף ומחירי הדירות ירדו - צנח במקביל שיווק הקרקע. עם התחדשות הגאות התחדש הלחץ לזירוז ההשמשה והשיווק של קרקע.

המשמעות של הגרף היא ברורה: בתקופות שפל בבנייה, השיווק האיטי של קרקע והעדר המלאי לא הקשו על תפקוד הענף, אולם בתקופות הגאות יצר המחסור צוואר בקבוק ברור בתפקוד השוטף של היזמים, תוך גרימת לחץ בלתי מוצדק על מחירי הקרקע. תקופת השפל המסתמנת בענף צריכה להיות מנוצלת לפעילות אינטנסיבית של השמשת קרקעות, שתהיינה זמינות לקראת מחזור הגאות הבא, שיגיע, כנראה, לקראת סוף שנת 2013. מוקד השמשת הקרקעות חייב להיות באזורי הביקוש העיקריים, דהיינו, במחוזות תל אביב, המרכז וירושלים, שכן לשם צפויים להגיע מרבית הביקושים, לפחות בשנתיים הקרובות. העדנה הקצרה שהייתה לשוקי הנדל"ן בצפון ובדרום צפויה להסתיים בקרוב, ככל שהחורף הכלכלי הצפוי יחריף. הסימנים המובהקים לכך, כבר נראים, בדמות מכרזי קרקע במחוזות הצפון והדרום שאינם מקבלים הצעות מיזמים (למרות תגי המחיר המוצמדים להם על ידי שמאים, ש"חיים" עדיין בעידן הגאות של מחוזות אלה). לאור ההתפתחויות הנוכחיות בשוק ומחזורי העסקים החזויים לענף, נראה, שחלק ממקבלי ההחלטות "לחמו" עד כה את "המלחמה הקודמת".

במקום לדכא את הביקושים, יש להתחיל כיום בעידודם (צעדים נכונים בהקשר זה החלו להיעשות על ידי בנק ישראל שהחל, סוף-סוף, בהורדת להפחית את שיעור הריבית). להערכתי, גם הסיכונים הענפיים של הבנקים באשראי למגורים אינם "כצעקתה", עקב כריות בטחון ממוצעות של קרוב ל- 40% הון עצמי, במימון רכישת הדירות.

באשר למיקום מומלץ לרכישת דירות, חשוב לציין שעד שלא תופעל מדיניות ממשלתית אגרסיבית לפיתוח ועידוד התעסוקה באזורי הפריפריה - ימשיכו שווקי הנדל"ן לחוות שם תקופות שפל ארוכות, עם מחזורי גאות קצרים. אולם ברור מכאן שמשקיעים מתוחכמים וצרכני דירות למגורים יכולים לנצל את מחזורי העסקים הללו בפריפריה לטובתם, שכן במהלך 2012 יהפוך שוק הדירות בפריפריה לשוק מובהק של קונים.

* ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים. רשימה זו פורסמה ביום 2.12.2011, בשינויי עריכה קלים, במוסף הנדל"ן של העיתון  "דהמרקר" 

איך אתם נערכים לקראת התעצמות הסיכונים הפיננסיים?

מה הבנתם מהפוסט הקודם?

ברשימה קודמת בבלוג זה שעניינה ניהול הסיכונים של משק בית (ראו: "עולם של סיכונים", 29.11.2011) הצגתי את עולם הסיכונים המתעצם האופף משק הבית העומד בפני החלטה על רכישת דירה ועל אופן מימונה. מטרת הרשימה הייתה כפולה: א. להציג את העובדה שאנו מקבלים החלטות בתנאי אי-ודאות ועלינו להכיר בכך ולהימנע מהנטייה לחפש תשובות דטרמיניסטיות לגבי המציאות תוך הדחקת עצם קיומה של אי-הוודאות; ב. להציג את העובדה שהסיכונים בעולמנו (מדובר בישראל) הולכים ומתעצמים – השמיים מתקדרים.

הפוסט כמעט ולא זכה לתגובות של קוראים. החשש שלי הוא שהקוראים ראו בו דיון פילוסופי לגבי מצב העולם. ולא היא: מטרת הפוסט הייתה לעורר את הקוראים לבחינה מחדש של מצבם, ואולי גם לצעדים אופרטיביים.

תחזית מול הערכת סיכון: מהו ההבדל?

אין מדובר בניסיון להתנבא לגבי העתיד – נהפוך הוא: מטרת הרשימה אינה לומר שמחירי הדירות צפויים לרדת בשנים הקרובות ב-X אחוזים, או שהמשק הישראלי עומד להיכנס לתקופה של מיתון כלכלי ולגידול של שיעור האבטלה. ממילא אין בכתוב באותה רשימה כדי להביא למסקנה שהצעד הרציונלי במצב הנוכחי הוא להקדים ולמכור דירה (או לעכב רכישה של דירה). מדובר רק בכך שמרחב האפשרויות לגבי המצב הכלכלי בכלל ובשוק הדיור בפרט – גדל. השילוב של ההתפתחויות המדיניות והכלכליות (ראו רשימה) מביא לכך שתרחישים שונים יכולים להתממש. לדוגמא: האפשרות של התממשות תרחיש של האטה כלכלית וירידת מחירי דירות – הפכה ליותר סבירה. האפשרות של משבר כלכלי (שמקורו אינו בהכרח כלכלי טהור) - גם היא הפכה ליותר סבירה.

דוגמא

למי שההבחנה בין תחזית נקודתית לבין הצגת הסיכונים אינה ברורה, אביא דוגמא: הרשימה שפרסם ד"ר יאיר דוכין בבלוג זה (ראו: "האם לקנות דירה עכשיו?" - ד"ר יאיר דוכין, 22.11.2011) מציגה תחזית ספציפית לגבי ההתפתחות הצפויה של מחירי הדירות בשנתיים הקרובות. זוהי תרומתו של ד"ר דוכין לגופים עסקיים שונים הנשענים על שירותי הייעוץ שהוא מספק: להציג את התרחיש שלדעתו עומד להתממש, ולספק תחזית נקודתית, שעל בסיסה הם מקבלים החלטות אופרטיביות. הקוראים יכולים לאמץ את תחזיתו של ד"ר דוכין ולבצע צעדים אופרטיביים לגבי השקעותיהם בדיור. הרשימה שכתבתי אני בבלוג זה – בניגוד לכך - אינה מנסה להציג תרחיש ספציפי, אלא את הסיכונים: היא מתמקדת בצורך להכיר בכך שיש עוד תרחישים שעשויים להתממש. שאנו פועלים בסביבה של אי-ודאות. שעלינו להביא זאת בחשבון בתכנון צעדינו.

מה הם הסיכונים המתגברים?

השילוב של אי-יציבות כלכלית ומדינית מגביר מספר סיכונים פיננסיים:

• סיכון של האטה כלכלית – האפשרות של האטת קצב הצמיחה של המשק, ואולי אפילו מיתון כלכלי, מתחזקת. חשיבותה של התפתחות זו היא בעיקר השפעתה על שוק העבודה: במציאות הנוכחית, חלק גדל והולך של המועסקים אינם מוגנים מפני פיטורים הנובעים מתגובת המעסיקים לירידה של היקף המכירות. עלינו לבחון עד כמה הכנסותינו השוטפות מוגנות מפני מחזורי עסקים, או עד כמה יש בידינו עתודות כספיות שתאפשרנה לנו לעמוד בתשלומי המשכנתא במצב של פגיעה בהכנסות השוטפות.
• סיכון של עליית ריבית – שיעור הריבית צנח בשנים האחרונות לרמה נמוכה היסטורית בגלל הניסיון של בנק ישראל להתמודד עם השפעות המשבר העולמי והפחתת הריבית במשקי המערב. הלוואות המשכנתא הפכו בשל כך לזולות – הריבית הריאלית במשך רוב השנים האחרונות ירדה לרמה של אפס (ריאלית). תגובת הציבור הייתה לעבור להלוואות בריבית משתנה, כדי לנצל את ההפחתה. הבעיה היא שבשלב כלשהו בעתיד שיעורי הריבית יעלו, בין אם בגלל האצת האינפלציה (ריבית ה"פריים") ובין בגלל עליית הריבית הצמודה. מאחר שתשלומי הלווים נקבעים על-בסיס שיעור הריבית המתעדכן – קיים סיכון שחלק מהלווים יסבול מגידול מהיר של התשלום החודשי שיגרום להם לקשיי נזילות.
• סיכון שער החליפין – המציאות הכלכלית של העשור האחרון הביאה לווים רבים ליטול הלוואות משכנתא בדולרים (למעשה: הלוואות צמודות-דולר). הסיבה הייתה ירידה מהירה של הריבית הדולרית (ה"ליבור"), וירידה רצופה של ערך הדולר לעומת השקל. לווים אלו חשופים לסיכון של פיחות השקל לעומת הדולר, התפתחות שיכולה לנבוע גם מהתחזקות הדולר מול שאר המטבעות (ובעיקר האירו) וגם מהיחלשות השקל לעומת סל המטבעות. הסיכון קיים, והוא עלול להשפיע בשתי דרכים: להגדיל את יתרת חוב המשכנתא (הצמוד לשער הדולר), ולהגדיל את נטל התשלום השוטף.
• סיכון של ירידת מחירי הדירות – רוכשי הדירות עלולים להיקלע לתקופה של ירידת מחירי הדירות. מי שרכש את דירתו לפני מספר שנים לא יראה בכך אולי פגיעה קשה לאור עליית מחירי הדירות המצטברת בשנים אלה, אבל מי שרוכש את דירתו כיום עלול להיות במצב שההון העצמי שהשקיע בדירה יצטמק במהירות (כפונקציה, כמו שקוראים ותיקים של הבלוג כבר יודעים, של שיעור המינוף ברכישת הדירה).
• סיכון של ירידת ערך ההשקעות הפיננסיות – העמקת המשבר הפיננסי בעולם, והאפשרות שהוא ישפיע על המשק הישראלי, יביאו לירידת ערך ההשקעות הפיננסיות הסחירות של משקי הבית. התהליך כבר מתרחש בפועל בשנה האחרונה, למי שעדיין לא שם לב. התוצאה היא פגיעה בערך החסכונות ארוכי-הטווח. החשיבות העיקרית של תרחיש זה נוגעת לכל מי שיש לו בו-זמנית הלוואת משכנתא ותיק השקעות פיננסי. היא נוגעת גם למי שמתכנן להשתמש בנכסים פיננסיים למימון תשלום עתידי לרכישת הדיור: רוכשי דירות ובוני דירות שהתחייבו לבצע בעתיד תשלום למוכר הדירה, לחברת הבנייה או לקבלני הביצוע. כל מצב שבו אנו מחויבים לבצע תשלום נקוב בתאריך ידוע, ואנו מחזיקים את כספנו בנכסים פיננסיים סחירים – מהווה סיכון פיננסי.

מה יש לעשות במצב כזה?

אם הבנו את המסר שאנו חיים כיום בסביבה יותר מסוכנת, והבנו את רשימת הסיכונים שנמנתה לעיל – עלינו לשקול עד כמה אנחנו מחזיקים בדעתנו לגבי התממשותו של תרחיש מסוים, ועד כמה אנו מסוגלים ומוכנים לספוג נזק אם תרחיש זה לא יתממש. עלינו להבין שאנו מהמרים על תרחישים – מחירי הדירות ירדו רק מעט בשנתיים הקרובות ויעלו אח"כ, שיעור הריבית לא יעלה בשנה הקרובה, שער החליפין של השקל לעומת הסל לא ישתנה משמעותית בשנתיים הקרובות, הכנסתנו השוטפת לא תיפגע, וכו'. זה לגמרי לגיטימי להמר על על התממשות תרחיש כלשהו כל עוד אנו מבינים מה מונח על כף המאזניים וכל עוד אנו מודעים לנזק שאנו עלולים לספוג אם יתממש תרחיש אחר.

אם איננו משוכנעים בסיכויי התממשותו של תרחיש מסוים, או אם אנו מעריכים שהפגיעה הכלכלית בנו במקרה של התממשות תרחיש אחר היא למעלה מכושר הספיגה שלנו – עלינו להקטין את חשיפתנו לסיכונים: מה שמכונה בעגה המקצועית "לסגור פוזיציות". לשחק משחק הגנתי.

דוגמאות פרקטיות

מה פירוש "לסגור פוזיציות"? להלן כמה דוגמאות:

הסיכון הראשון שמנינו נוגע לפגיעה אפשרית בהכנסות הלווה. יש לשקול לא להגדיל את התשלומים החודשיים של המשכנתא לרמה שיכולה להתברר כמוגזמת במקרה של פגיעה בהכנסות. יש לשקול במקביל יצירת רזרבה נזילה שתשמש אותנו כמקור מימון אם ניקלע למצב שבו חלק מהכנסת משק הבית ייפסק למשך כמה חודשים.

הסיכון השני שמנינו לעיל הוא סיכון הריבית. יש לשקול אפשרות להמיר חלק מהמשכנתא ממסלול הריבית המשתנה למסלול הריבית הקבועה, ובכך לגדר את הסיכון של גידול התשלום החודשי.

הסיכון השלישי שמנינו הוא סיכון שער החליפין. אם אין מדובר בלווה שהכנסתו נקובה בדולרים, יש מקום לשקול המרת חלק מההלוואה מהאפיק הדולרי לאפיק השקלי.

הסיכון הרביעי שמנינו הוא סיכון ירידת מחירי הדירות. משקי בית העומדים בפני החלטה על רכישת דירה צריכים לשקול מה תהיה השפעתה של ירידת מחיר הדירה על מצבם. רוכשי דירות לצורך השקעה, שמבחינתם עיתוי הרכישה אינו קשור לשאלת השימוש בדירה, צריכים לשקול אם העיתוי הנוכחי נראה להם מתאים. התשובה אינה בהכרח שלילית (אי-ודאות!): ייתכן שהם ימצאו הזדמנות רכישה אטרקטיבית לאור ההאטה שכבר נרשמה במכירת הדירות, וייתכן שהאלטרנטיבה להשקעה בנדל"ן תסתבר בדיעבד כנחותה.

הסיכון החמישי שמנינו הוא הסיכון של ירידת ערך ההשקעות הפיננסיות. משקי בית יכולים לשקול להקטין את החשיפה ע"י פירעון מוקדם של חלק מהמשכנתא ע"י מימוש נכסים פיננסיים. הם יכולים לשקול אם הם חשופים לסיכון זה כאשר הם מתחייבים לתשלומים נקודתיים משמעותיים בעתיד. במידה שהם מתחייבים לתשלומים כאלו – הם יכולים לשקול אם להיות חשופים למצב הבורסה ע"י השקעה של כספם לתקופת הביניים בנכסים פיננסיים סחירים, או לחילופין לשמור על נזילות גם במחיר של אובדן תשואה.

רשימת אורח: הצעות וכלים לבניית דירות להשכרה ולהתערבות בשוק הדיור - אמנון פורטוגלי*

בימים האחרונים אנו שומעים על פעילות של משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון בתחום הבנייה למגורים. בין השאר, נמסר על בקשות של שר הבינוי והשיכון להגדלת מסגרת האשראי הבנקאי לבנייה ולמתן ערבויות ממשלתיות לאשראים אלו. במקביל, משרד האוצר אישר דחיית תשלומים מקבלנים עבור קרקע ב- 180 יום, ושוקל דחיית תשלומים בגין רכישת הקרקע (למשך מספר שנים) במקרים בהם רוכשים יזמים קרקעות במטרה להתחיל בבנייה רק מספר שנים לאחר מכן (זהו למעשה אשראי ממשלתי בהיקף גבוה ליזמים שייקנו קרקעות למטרת ספקולציה ממנהל מקרקעי ישראל). כמו כן פורסם שבמשרד האוצר שוקלים שני צעדים נוספים: הנחות משמעותיות, בשיעור של 70%, על מחיר הקרקע לבנייה לצורך השכרה לטווח ארוך, והנחות במיסוי לגופים מוסדיים וחברות גדולות שישתתפו במימון ובהקמת פרויקטים כאלה.

מצד אחד, נראה שאנשי האוצר הגיעו לתובנות הנכונות כי הפתרון המרכזי למצוקת הדיור צריך להיות בנייה מסיבית של דיור להשכרה ארוכת טווח. כפי שצוטט מפי ראובן קוגן, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר: "אנחנו בעד בנייה להשכרה, כי זהו הפתרון האמיתי להפחתת הביקושים לקניית דירות".

מצד שני אנו רואים איך כולם שבויים בחשיבה בתוך ה'קופסה' הכלכלית הניאו-ליברלית והשוק הפרטי. אף אחד לא שואל מדוע בכלל צריך את 'יזמי הנדל"ן' כאשר צריך לתת להם את כל ההטבות המפליגות האלו. שהרי למעשה מדובר על 'מכירת' הקרקע בחינם (הנחות של 70% ואשראי ממשלתי למספר שנים). יתרה מזו, מדוע צריך בכלל לעזור במקום להקשות על רכישת קרקעות ספקולטיבית "במטרה להתחיל בבנייה רק בעוד מספר שנים", בעוד שבעיית הדיור הינה כאן ועכשיו?

אפשר לפתור את בעיית הדיור ולבנות עשרות אלפי דירות להשכרה בדמי שכירות סבירים לכל נפש ולטווח ארוך, בלי השקעות ממשלתיות מסיביות, בלי לחלק קרקע בחינם או בחצי-חינם ליזמי נדלן ולספקולנטים בנדל"ן, ותוך הצעת אפיק השקעה בטוח לחוסכים לפנסיה ולגמלאות במקום השקעותיהם הכושלות בנדל"ן בחו"ל ובפרויקטים אחרים שאת תוצאותיהם אנו רואים היום. הקרקעות הנדרשות לבינוי זה תישארנה בבעלות המדינה, אשר תבנה עליהן דירות להשכרה במחיר המשקף כ-6% מעלות הבניה. המימון יושג ע"י הנפקת אג"ח לקרנות הפנסיה ולמשקיעים מוסדיים כאשר הבטוחה לתשלום אג"ח אלו תהיה שכר הדירה. הפרויקט ינוהל בידי חברות פרטיות או ממשלתיות המתמחות בכך, ובכלל זה בנית הדירות שתעשה באמצעות חברות בניה פרטיות, השכרת הדירות ותחזוקתן.

הרקע להצעה - פתרונות השוק החופשי כשלו והביאו לקטסטרופות

הדיור בישראל יקר כי הממשלה יצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור, והפסיקה לשלוט בשוק הדיור.  את בעיית הדיור יצר השוק החופשי (חופשי מהתערבות ממשלתית), שאינו מסוגל לתת מענה למצוקת הדיור. לכן, בתחום הדיור השוק החופשי אינו הפתרון – השוק החופשי הוא הבעיה.

 

השוק החופשי וכלכלת השוק בנדל"ן הכניסו את ספרד למשבר נוראי עם אבטלה אדירה בקרב הצעירים, הפילו את אירלנד לקרשים, ובשילוב עם הפקרות פיננסית הכניסו את ארה"ב למשבר שעדיין לא יצאה ממנו.  בישראל השוק החופשי הביא לעלית מחירי הדיור ולמשבר הדיור הנוכחי בארץ.

כדי לפתור את בעיית הדיור יש לשנות את התפיסה. יש לחשוב על קרקע ובעיקר על דיור לא כסחורה, לא כמוצר בשוק הנמכר לכל המרבה במחיר, אלא כדבר שהוא חלק ממחויבות הממשלה לספק לאזרחיה. דיור, כמו שירותי רפואה וחינוך, הוא חובת המדינה לאזרחיה, ועליה ליישם תוכניות מקיפות של דיור ציבורי. מדינת ישראל צריכה לספק דיור לכל, לא רק לנזקקים ולאוכלוסיות חלשות, אלא לזוגות צעירים, לסטודנטים ולכל האזרחים. דיור בר-השגה לבעלי יכולת, ודיור ציבורי להשכרה למי שאין לו.

למי שעדיין מאמין במנטרה השחוקה ש"השוק יודע לעשות טוב מהממשלה", כדאי לשים לב למה שקורה מעבר לקו הירוק, שם הדירות זולות ובישראל הן יקרות.  בהתנחלויות לא הפריטו את הדיור: המדינה מעורבת שם באופן ישיר בתחום התשתיות לדיור, היא מפקחת על הכול, יוצרת את התשתיות על חשבונה, ומחירי הקרקע שם אפסיים. בנוסף, הממשלה תומכת בדיור בשטחים במענקים, במשכנתאות בתנאים נוחים לרוכשי הדירות, כמו גם בשיטות גלויות וסמויות אחרות.

יש לטפל גם בבעיות המבניות בשוק הדיור בו מעורבים מוסדות שלטוניים רבים. משרדי הממשלה, עיריות ומועצות מקומיות, מנהל מקרקעי ישראל, ועדות מחוזיות שלא מתפקדות - כל אלו הם חלק מה'ג'ונגל' המערכתי. וכפי שכתב מרכז המחקר והמידע של הכנסת: "בהעדר "בעל-בית" שלטוני בשוק הבתים, משרדי ממשלה מושכים לעתים בכיוונים מנוגדים".

פתרון מקיף לבעיית הדיור מחייב הקמת ארגון ייעודי. על ממשלת ישראל להקים גוף לאומי לניהול משק הדירות הלאומי, רשות לאומית לדיור, לדיור בר השגה ולהתחדשות עירונית. הרשות תקבל סמכויות ברורות בנושאים כמו הסמכות להעביר אליה מקרקעין מהמנהל ולפעול בשמו (המקרקעין יישארו משפטית בבעלות המנהל), סמכות לחייב את הוועדות המחוזיות להתכנס כל שבוע, סמכות לחייב את ראשי השלטון המקומי לאשר הקמת דירות קטנות ולממש פרויקטים של פינוי-בינוי, סמכות להביא עובדי בנין מקצועיים מחו"ל, וסמכויות אחרות ההכרחיות לקידום פרויקטים של דיור בישראל.

הרשות תהייה אחראית, באמצעות המשרדים הממשלתיים הרלוונטיים, לקבלת תסקירי סביבה, תחבורה, ניקוז וכו' הנדרשים לרוב תכניות הבניה. המשרד יגבה אגרה מהיזם, וישלם בעצמו לעורכי התסקיר. כך יובטח תסקיר חסר פניות, יבוטלו הכפילות והדיונים בין מומחי המשרד והיזם, יקוצצו העלויות, ויקוצר הזמן לאישור התוכנית.

מתווה לפתרון בעיית הדיור למעמד הבינוני

בנית דירות להשכרה לטווח ארוך ובמחירים שווים לכל נפש נהוגה במספר מדינות בצפון-מערב אירופה ובארה"ב. הממשלה והשלטון המקומי צריכים לחדול מלהציע את נכסי המקרקעין הרבים שלהם למכירה כפי שנעשה עד היום, אלא להחזיק בנכסים וליצור מאגר דירות ולהשכירן. העיריות צריכות לפעול בדומה לערים בעולם ולהקים מאגרי דירות משלהן – כמו עיריית פאריז, שמחזיקה ב-35 אלף דירות להשכרה המיועדות לסטודנטים ולזוגות צעירים, ואינה מוכרת אותן.

הממשלה תיזום בנייתן של כ-10,000 דירות כל שנה למשך שש עד עשר שנים, בכל רחבי הארץ. הדירות תהיינה בגדלים שונים: בנות 2 חדרים (60 מ"ר), 3 חדרים (80 מ"ר), ו-4 חדרים (100 מ"ר).  עלות בניה של 10,00 דירות אלו, לפי חישוב של כ-4,000 שקל למ"ר ובתמהיל מתאים, תהיה כ- 3 מיליארד שקל.  הדירות תישארנה בשלב הראשון בבעלות הממשלה או העירייה. (כך תנוטרל שאלת ערך הקרקע).

בהערכה ראשונית, שכר הדירה יהיה כ-6% מערך הדירה, עם הצמדה למדד המחירים. שכר הדירה לדירה של שני חדרים, שעלותה כ-240,000 שקל כאמור, יהיה כ-14,400 שקל לשנה (כ-1,200 שקל לחודש), ולדירה של שלושה חדרים, שעלותה כ-320,000 שקל - כ-19,200 שקל לשנה (כ-1,600 שקל לחודש).

ניתן יהיה לגייס את הכסף הנחוץ לפרויקט על-ידי הנפקת אג"ח בריבית צמודה של  3.5% -4% לקרנות פנסיה וגמל או בשוק ההון, כאשר רוב דמי השכירות ישמשו כבטוחה לתשלום הריבית. כשני שליש משכר הדירה (4% מערך הדירה), יממנו את תשלומי הריבית לאג"ח, ומהיתרה - חלק יוקצה לניהול הפרויקט וחלק לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש. תנאי האג"ח ובעיקר הריבית ייקבעו במדויק לפי תנאי השוק.

שכר הדירה המצרפי מהפרויקט יהיה כ-180 מיליון שקל, מתוך זה כ-120 מיליון שקל ישולמו כריבית למחזיקי האג"ח, כ-30 מיליון שקל יועברו לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש ולפרויקטים עתידיים, וכ-30 מיליון שקל יוקצו לניהול הפרויקט, ובכלל זה תכנון והקמת הפרויקט, גיוס ההון, גביית שכר הדירה, ניהול תשלומי הריבית, אחזקה וכו'. ניהול הפרויקט יכול להיעשות על-ידי חברה פרטית שתיבחר במכרז, והבנייה תיעשה באמצעות חברות הבנייה הפרטיות.

בשלב השני, ניתן יהיה למכור את הדירות לשוכרים במחירים שונים בהתחשב באזור, במשך השכירות וכו'. אפשר יהיה גם למכור דירות אלה לחברות השקעה, לקרנות, ולחברות ביטוח שתתחייבנה להמשיך ולהשכיר את הדירות במחירים המוגדרים ולא למכור אותן.

הקרקעות הנדרשות לבניה זו נמצאות בידי מנהל מקרקעי ישראל והעיריות. בנוסף ניתן וצריך:

• להפסיק מכירת קרקעות עירוניות, כולל קרקע עם תושבים, למרבה במחיר. יש לאסור על הרשויות המקומיות למכור קרקעות עירוניות למרבה במחיר. הרשויות בגוש דן מכרו קרקעות ציבוריות בהיקפים נרחבים, שהיה ניתן לבנות בהם אלפי יחידות דיור לציבור הרחב, ולא רק לבעלי היכולת.
• להפשיר לבנייה קרקעות חקלאיות הנמצאות בשולי הערים תוך התניות ומגבלות חזקות התואמות את עקרונות ההצעה.  בשנות 1970, כאשר המדינה רצתה לבנות מהר, היא הפשירה לבניה קרקעות כאלו.
• לאסור על שימוש בדירות מגורים למטרות עסקיות (אלא של המתגורר בהן) ולפנות משרדים הנמצאים בדירות מגורים בערים.

כאמור, זהו מתווה ראשוני שיכול לתת תוצאות כבר בתוך שנתיים-שלוש. המספרים יכולים להשתנות, אך להערכתי במנעד קטן יחסית. יתרון נוסף הוא שההורדה במחירי השכירות הצפויה עם גמר בניית הדירות להשכרה, תוזיל גם את מחירי הדירות שכן היא תקטין את כדאיות רכישת הדירות כהשקעה, והשפעה זו תחל עוד קודם לגמר הבנייה.

*אמנון פורטוגלי הוא מרצה במכללה החברתית-כלכלית וחבר בקבוצת הדיור בצוות ספיבק-יונה

עולם של סיכונים

השאלות של משק הבית

משקי בית העומדים בפני החלטות השקעה בנושאי רכישת דירה שואלים תכופות לגבי העתיד. השאלות הנפוצות הן השאלות הבאות:

1. האם העיתוי הנוכחי הוא העיתוי הנכון לרכישת דירה? האם מחירי הדירות יעלו בעתיד, או שהם בכלל צפויים לרדת?
2. איזה סוג משכנתא כדאי כיום לקחת: צמודת-מדד, או אולי לא צמודה? האם כדאי ליטול הלוואה בריבית קבועה, או בריבית משתנה?
3. האם השקעה פיננסית בשנים הקרובות היא השקעה אטרקטיבית, לאור הסימנים המתגברים של שפל כלכלי במשקי המערב?

אלו כמובן שאלות חשובות. אילו ידענו את התשובות לשאלות אלו יכולנו לנקוט בצעדים שיבטיחו לנו הצלחה כלכלית. הרצון העז שלנו להצליח בהשקעותינו גורם לנו לחפש בעקשנות תשובות לשאלות אלו. אנו כל-כך נואשים, שאנחנו מוכנים להמשיך ולחפש תשובות גם אם בהדרגה מתחוור לנו שאין תשובות אמיתיות לשאלות אלו – רק השערות, ולפעמים השערות מנוגדות זו לזו. אנחנו נתמיד ונחפש תשובות, כי אנחנו מתקשים לקבל מצב שבו נתבקש לקבל החלטות ללא תשובות ברורות לשאלות אלו. איננו מוכנים לקבל מצב שאין תשובות – שהעתיד אינו ידוע.

האם יש בכלל תשובות?

החיפוש העקשני מסוכן. הביקוש האדיר לתשובות יביא בסופו של דבר ליצירת תשובות כלשהן. אלא שאין אלה תשובות אמיתיות – אלו הן רק קביעות, אינטליגנטיות יותר או פחות, המתחפשות לתשובות. כי הוואקום החזק מזמין נבואות ותחזיות. מספיק שנסתכל בעיתונים ונראה את הנכונות לפברק תשובות כדי למכור עיתונים. מי שמתעקש על חיפוש תשובות הוא קורבן לגיטימי של תחזיות אלו: שאלות טיפשיות אינן מייצרות תשובות, אלא רק תחזיות שהטיפש מאמץ אותן כתשובות.

התוצאה היא שהסיכון האמיתי שקיים בעולמנו אינו ברור לנו. בנקודות בהן אנו נדרשים להחליט אנחנו מאמצים הערכות ותחזיות. אין בכך כל רע, שכן לצורך החלטה בתנאי אי-ודאות אנחנו חייבים לאמץ לעצמנו השקפת עולם. אבל החלטה רציונלית מחייבת הבנה שהתחזית שלנו יכולה גם שלא להתממש, שלמעשה אנחנו מהמרים על התממשותו של תרחיש מסוים, שבו בחרנו. הבעיה שלנו מתחילה מכך שאנו מתייחסים למציאות כאילו היא חסרת-סיכון: כאילו התרחיש שבו בחרנו חייב להתממש. אז הוא אינו חייב להתממש: אנו חיים בעולם של אי-ודאות.

כמה אמיתות

אם נרצה להצליח בעולם שלנו עלינו לאמץ כמה אמיתות:

1. העולם שבו אנו חיים הוא עולם לא ודאי
2. בעולם כזה תרחישים יכולים להתממש, או שלא להתממש
3. חרדה, מוטיבציה לחיפוש תשובות והתבססות אמונות טפלות ("מחירי דירות תמיד עולים") אינם יכולים להקטין את אי-הוודאות בעולמנו
4. יש ללמוד לקבל את המציאות. להכיר בקיומו של הסיכון. להכיל אותו. ללמוד לחיות איתו ולקחת אותו בחשבון
5. יש להפסיק להתייחס להימורים שאנו עושים בחיינו כאילו מדובר בהשקעות המבוססות על מציאות חסרת-סיכון, כאילו מדובר בהשקעות שיניבו תשואות בטוחות

מקורות הסיכונים – תמונת מצב בסוף 2011

בהמשך מובאת רשימה של מקורות הסיכונים במצב הנוכחי בישראל. זוהי מן הסתם רשימה חלקית, וייתכן שהקורא מסוגל להרחיב אותה, אבל היא מנסה לומר משהו על ממדי אי-הוודאות הנוכחית ועל חוסר התוחלת שבהתעלמות מסיכונים אלו בקבלת החלטות על רכישת דירה כיום.

1. רפורמות מבניות שננקטו בשוק ההון בישראל בשני העשורים האחרונים יצרו מציאות חדשה ומסוכנת. החיסכון ארוך-הטווח של הציבור, שקודם לכך היה מושקע בנכסים חסרי-סיכון – עבר הפרטה. כיום רוב החיסכון מושקע באפיקים שיש בהם סיכון פיננסי. ניהול ההשקעות מהווה בעצמו סיכון: קשרים לא טהורים בין מנהלי השקעות, בעלי שליטה ויזמים, בצד חוסר מקצועיות של מנהלי השקעות, גרמו לכך שכספי הציבור הושקעו באפיקים מסוכנים, וללא ביטחונות מתאימים. התוצאה היא שהחיסכון הפנסיוני של הציבור אינו מובטח כיום מפני סיכונים פיננסיים. על כולנו להפנים הבנה זו על כל המשתמע ממנה: הצורך בהגדלת שיעור החיסכון, הצורך בבחירה קפדנית יותר של מנהלי הנכסים שלנו, והצורך להרחיב את הבנתנו בנושאים של ניהול פיננסי
2. הממשלה והסקטור הציבורי יצרו בזמנו הסכמי שכר לעובדיהם המבטיחים להם "פנסיה תקציבית". לפי הסדר זה שני הצדדים - העובדים והמעסיקים – לא הפרישו במשך השנים כספים לטובת תשלומי הפנסיה העתידיים, ואלה אמורים להיות משולמים מתוך תקבולי המיסים העתידיים. הפנסיה הסמויה יצרה הסדרים משונים, כמו פרישה מוקדמת לפנסיה והעלאות מואצות בדרגה לקראת או בעיתוי הפרישה לפנסיה, כשבכל המקרים מדובר בתשלומים סמויים על-חשבון משלם המיסים. אם נוסיף לאלו מדיניות נדיבה מידי של קיצבאות של מערכת הביטחון (לרבות פטורים ממס שגם הם הטבות סמויות מבחינה תקציבית) נקבל נטל עצום שמשלמי המיסים יצטרכו לשלם. נטל זה הוא פצצת זמן מתקתקת לתקציב הממשלה.
3. הניסיון בשנים האחרונות לעודד את הסקטור היצרני נשען על מדיניות של הפחתת שיעורי המיסוי. בגלל אי-היכולת לפרוץ את מסגרת התקציב, הפחתת המיסים נשענה על הפחתה מקבילה של הצריכה הציבורית. המשמעות בשטח הייתה שחיקה הדרגתית של רמת השירותים הציבוריים ע"י "הרעבה תקציבית". התהליך הביא בסופו של דבר להתפרצות המחאה החברתית. "ועדת טרכטנברג" שהוקמה ע"י הממשלה במטרה למזער את הנזק הפוליטי הציעה תיקון של חלק מהמגמות, אבל היא אינה יכולה ליצור שינוי מהותי: מדובר בשמיכה קצרה מידי, ואי אפשר להבריא את השירותים הציבוריים ללא הגדלה משמעותית של המיסוי. למי שזכרונו אינו מגיע מספיק רחוק, בעבר ניסתה הממשלה לאזן את תקציבה ע"י קיצוץ ההשקעה הציבורית, ופיגור התשתיות בישראל הוא עדות לנזק ארוך-הטווח שמשלמים על "דיאטה" כזו. המחשבה הפופולארית על כך שתקציב הביטחון יכול לשמש מקור אמיתי להגדלת ההוצאה החברתית היא נאיבית, וזה עוד לפני שנתחיל לספור את האיומים הביטחוניים של ישראל.
4. המבנה הדמוגרפי של ישראל גורם לכך שהמשק אינו מפעיל את מלוא כושר הייצור שלו. מגזרים שלמים במשק אינם משתתפים במידה סבירה בכוח העבודה ואינם נושאים בנטל הכלכלי והביטחוני. המגמות הדמוגרפיות גורמות לכך שמשקלם של מגזרים אלו עולה לאורך זמן. הדבר מקשה יותר ויותר על המשק להתמודד עם הצרכים.
5. השינויים הדמוגרפיים משנים בהדרגה את שיווי המשקל השלטוני בישראל. המשטר בישראל הוא דמוקרטי, אבל מגזרי אוכלוסייה שאינם משתתפים בנטל, כאלו שאינם בעלי הבנה מספקת של ההחלטות העומדות בפני המדינה, ואפילו כאלו שאינם שולטים בשפה – מקבלים זכות מלאה להשפיע על מבנה הכנסת והממשלה בישראל ועל ההחלטות המדיניות והחברתיות הנגזרות. התוצאה היא משולשת: נדידה ימינה של הרוב הדמוקרטי שתרחיק את ישראל מהסיכוי להגיע להסכמים עם שכניה, ניצול הכוח הדמוקרטי להפקת הטבות חומריות למגזרים מסוימים על-חשבון מגזרים אחרים, וניצול הרוב הדמוקרטי לשינוי כללי המשחק הדמוקרטיים עצמם כדי להקל על הרוב להכתיב למיעוט.
6. המזרח התיכון עובר שינויים. "האביב הערבי" הביא לנפילת משטרים טוטליטריים שיצרו שיווי משקל יציב באזור ואיזון ביטחוני נוח לישראל. השפעת המהפכות לא ברורה, אבל ייתכן שהיא תביא לשינוי לרעה של האווירה באזור. כשל כלכלי שילווה משטרים לא יציבים, גם בגלל בריחת הון מהמזרח התיכון, יביא להרעה ואולי אף למשברים כלכליים באזור. ייתכן שהסולידריות החדשה שתצמח תהיה יותר עוינת לישראל, ונותר עוד להוסיף את האיום המתגבר של כניסת נשק גרעיני לאזור. הסיכוי להתלקחות חדשה במזרח התיכון גדל, ואופי ההתנגשות הבאה עלול להיות שונה ולהשפיע במידה רבה יותר על החיים האזרחיים בישראל.
7. המשבר הפיננסי שהחל בארה"ב ב-2007 מסרב לחלוף. למרות כמה סימנים חיוביים, בולטת העובדה שהמיתון האמריקני הוא הארוך ביותר מאז השפל הכלכלי של שנות ה-30' של המאה הקודמת, שמצבם של כ-15 מיליון משקי בית בארה"ב הוא עדיין מסוכן, שהמערכת הפיננסית נתונה עדיין תחת איום של קריסה, ושהחוב הפדרלי העצום שנוצר בשל מאמצי החילוץ מהווה איום על יכולת ההבראה החלקה של המשק. מעבר לאוקיינוס, המשבר הפיננסי חשף את חולשת האיחוד המוניטרי של אירופה והוא מאיים הן על הסדר המטבע האירופי והן על מדינות אירופאיות ספציפיות העומדות בפני אפשרות של קריסה כלכלית. בכל אלו קיימים סיכונים של "הדבקה", כשנפילת כלכלה אחת מסכנת מדינות אחרות. התמונה הכוללת אמנם אינה מעידה בהכרח על משבר עולמי מתקרב, אבל החשש קיים, וגם אם יתבדה – מדובר כנראה בשנים הבאות במצב של התאוששות איטית של משקי המערב מהמשברים. המשק הישראלי, שייצואו מופנה במידה רבה למשקי המערב, יסבול כנראה כתוצאה מהמצב הכלכלי

מסקנות?

הקורא המבוהל של הדברים הללו יחזור עתה לשאלות הקטנוניות שלו: מה בקשר לרכישת דירה? ומה בנוגע להרכב הלוואת המשכנתא?

הכוונה לא הייתה להבהיל, ולא לנבא שחורות. הכוונה הייתה רק לחזק את ההבנה שאנו חיים בעולם של אי-ודאות. שבעולם כזה יכולים להתפתח מספר תרחישים. רק כדי להמחיש: יכול להתפתח עימות צבאי באזור; המשק האמריקני יכול לחוות משבר פיננסי נוסף, עמוק יותר; האיחוד האירופי יכול להיקלע לקשיים, והאירו יכול לעבור שינויים מהותיים; הסיוע הצבאי והכלכלי שישראל מקבלת מארה"ב יכול לעבור קיצוץ מסיבי; ההצפה המוניטרית יכולה ליצור התחדשות עולמית של תהליכי אינפלציה; שער החליפין של השקל יכול לעבור שינוי קיצוני; היצוא הישראלי יכול לסבול מהתנגדות פוליטית בעולם על רקע אירועים במזה"ת, וכן הלאה. יש להבין לכן שאנו חיים בעולם שבו יש סיכון. שכל החלטה שלנו חושפת אותנו לסיכון. שהסיכון הוא מציאות חיים שיש לקבל אותה – לא להכחיש אותה. שאין לנו ברירה אלא לקבל החלטות בתנאי אי-ודאות. שאין טעם לשאול שאלות טיפשיות שמא חס-וחלילה נקבל תשובות טיפשיות ונפעל לפיהן.

אז איך חיים בעולם של אי-ודאות? בעולם כזה עלינו לאמץ השקפת עולם משלנו לגבי העתיד. לשם כך עלינו להקשיב, לשקול ולהחליט. גם לאחר שהחלטנו חייב להיות ברור לנו שמדובר בהימור: התרחיש שבחרנו עלול שלא להתממש. לכן עלינו להכין עצמנו למצב כזה: להגביל את החשיפה לסיכון, לפזר סיכונים, לשקול מחדש בכל תקופה אם עלינו להישאר בבחירתנו הנוכחית או לשנות אותה.

ברמה המקרו-כלכלית כדאי שנבין שהדרישות שהועלו במסגרת המחאה החברתית כולן לגיטימיות. השאלה היחידה היא מהיכן נממן את המשאבים הדרושים. אפשר לקצץ בשימושים ציבוריים אחרים, ואפשר להגדיל את המיסוי. זו הכול שאלה של בחירה חברתית. רק מדבר אחד עלינו להיזהר: מכך שנדחוף את הממשלה למצב שהיא תבחר – מתוך חולשה - לממן את המשאבים הדרושים ע"י יצירת חוב. בעולם שלנו, ועוד יותר בעולם המסוכן שלתוכו אנחנו צועדים, התנהגות כזו תהיה לא אחראית, תגלגל את הבעיה לממשלות הבאות, והיא עלולה לשלוח איתות לשווקים הפיננסיים שישראל הופכת למדינה פחות אחראית ויותר מסוכנת. ולשווקים יש דרך אכזרית להגיב – אנו עדים לתגובות השווקים בשנה האחרונה לגבי יוון, פורטוגל וספרד.

רשימת אורח: האם לקנות דירה עכשיו? - ד"ר יאיר דוכין*

 שוק הדירות למגורים עובר מאז שנת 2008 תהליך של "תיקון אלים" (כלפי מעלה) של מחירי הדירות, לאחר ירידת המחירים המתמשכת שאפיינה אותו בעשור שלפני כן, מאז שנת 1997. לאורך 10 השנים הללו ירדו מחירי הדירות בבעלות, ריאלית, בשיעור מצטבר של למעלה מ- 20%. שחיקת המחירים ההיא תוקנה בתוך פחות משנתיים, תוך יצירת תחושה בציבור - לדעתי בלתי מוצדקת - שמדובר בתהליך של "בועה".

אין פלא, אפוא, שבשנתיים האחרונות מרבים אנשים להעלות בפני את השאלה אם העיתוי הנוכחי מתאים לרכישת דירה. עבור רובם זוהי החלטה כבדה ביותר, שכן מדובר בהשקעת נתח גדול (לעיתים עיקרי) מכספם (חסכונותיהם לטווח ארוך), וברוב המקרים גם בכניסה להתחייבויות כבדות לטווח ארוך (משכנתא). השאלה מתחדדת עוד יותר היות ורכישת דירה, עבור מרבית משקי הבית, היא תהליך מורכב (פסיכולוגית ופרוצדורלית), המלווה בחששות כבדים, הנובעים הן מעצם החלטת ההשקעה והן משאלת העיתוי (האם קנינו היום ביוקר מה שמחר יהיה זול בהרבה?).

שאלת העיתוי מתחדדת, כמובן, לאור ההערכות המנוגדות המתפרסמות חדשות לבקרים על ידי חזאים ואנליסטים שונים, באשר למגמת המחירים בענף. בזהירות אומר, שמרבית ההערכות הללו אינן נשענות על ניתוח סדור של התהליכים הענפיים, וחלקן אף מופרחות לאוויר כבלונים המיועדים לשרת אינטרסים של מפריחיהם. הפרסום הבלתי פוסק של ההערכות הללו מחזק את תחושת הבלבול של חלק נכבד מרוכשי הדירות הפוטנציאליים - ואולי בעצם לכך שואפים חלק מיצרני התחזיות הללו?

במאמר הנוכחי אנסה לענות על השאלה אם העיתוי הנוכחי הוא העיתוי המתאים לרכישת דירה. לאותם אנשים שעבורם התשובה היא שלילית - אנסה להצביע על העיתוי המתאים.

כדי לענות על השאלה יש לחלק את ציבור רוכשי הדירות הפוטנציאלי לשני מגזרים עיקריים: הראשון - רוכשי דירות למטרות מגורים עצמיים; השני - רוכשי הדירות למטרות ההשקעה.

לרוכשים למטרת מגורים עצמיים המלצתי היא פשוטה: חפשו ומצאו את הדירה המתאימה לכם ביותר, ואותה תרכשו. אין טעם לדחות את הרכישה, שכן כל התחזיות על ירידות מחירים צפויות הן בעירבון מוגבל ביותר (כולל התחזיות המופיעות בהמשך מאמר זה), ועלולות להתבדות. התחזיות הללו מתאימות בעיקר למשקיע שמנהל את מערכת הסיכונים של תיק ההשקעות שלו, שכולל גם דירות מגורים, המניבות לו שכר דירה.

כאן ברצוני לפרט את כוונתי באמירה הדירה המתאימה. דירה מתאימה פירושה שמצד אחד הרוכש יכול לעמוד לאורך זמן בנטל הכלכלי הכרוך ברכישתה (החזר המשכנתא ותשלומים שוטפים אחרים), ומצד שני היא הטובה ביותר לצרכיו מבחינת גודל ומיקום (ברור שתמיד יש דירות גדולות יותר וממוקמות טוב יותר, אך הן כמובן, בדרך כלל, יקרות יותר).

לרוכשי הדירות למטרות ההשקעה, התשובה לשאלה מורכבת יותר ומחייבת ניתוח והערכה של מצב השוק כיום והערכת המגמות המסתמנות בו לשנים הקרובות.

במאמרים קודמים הצבעתי על סוף שנת 2011 כעיתוי הסביר בעיני להתאזנות שוק הנדל"ן למגורים, היינו סוף התיקון כלפי מעלה במחירי הדירות. האיזון, שאכן מסתמן, נובע, לדעתי, בעיקר מהגידול בהיצע, שמתבטא בעיקר בגידול המתמשך במספר התחלות הבנייה למגורים. גידול ההיצע השיג את הביקוש לתוספת דירות, שמקורו בעיקר בתוספת השנתית של משקי בית (לכך יש להוסיף ביקוש שולי בהיקפו לדירות להשקעה של תושבי חוץ, שאינן מיועדות להשכרה).

היות ומשך הזמן הנדרש לתגובת היצע בענף הבנייה הוא ארוך - בדרך כלל שנתיים ויותר - האיזון שהולך ומסתמן במגמת המחירים בשוק כיום (נובמבר 2011) הוא תולדת תגובה של יזמים בענף לעליית המחירים שהסתמנה החל משנת 2008. מכאן נובע, להערכתי, שתגובת היזמים ל"התקררות" המסתמנת בשוק כיום צפויה לבוא לידי ביטוי כמותי בתוך כשנתיים.

לתגובה הטבעית של היזמים בענף יש להוסיף גורם שעשוי לחזק משמעותית את מחזור העסקים הענפי: רמת הפעילות המשקית. סביר להניח, להערכתי, שההאטה הכלכלית המסתמנת בעולם תימשך לפחות במהלך שנת 2012, ואולי גם בשנת 2013. המשק הישראלי, שתלותו בפעילות הכלכלית בעולם גבוהה, צפוי לסבול לפחות מהאטה, אם לא למעלה מכך, של קצב הצמיחה.

בהתאם, צפויה תגובה של היזמים בענף הבנייה. אלו צפויים להיכנס (ומרביתם כבר נכנסו) למגננה, שפירושה צמצום והתאמה של היקף הפעילות ל"חורף הכלכלי" הצפוי, דהיינו הקטנת מספר התחלות הבנייה בפרויקטים שבהם ניתן לעשות זאת. התאמת ההיצע הצפויה, לא תאפשר למחירים לרדת בחדות.

להלן נתוני התחלות הבנייה לשנים 2006 – 2010 ותחזית התחלות הבנייה עד סוף שנת 2013:

להערכתי, ההאטה בענף תגיע לשיאה לקראת סוף שנת 2013, ומכאן נובעת התשובה לשאלה שהוצגה בראשית המאמר. העיתוי הנכון לרכישת דירה להשקעה הוא לקראת סוף שנת 2013. עיתוי זה צפוי לאפשר למשקיעים כניסה להשקעה בנקודת שפל ענפית שבה השוק צפוי להיות שוק של קונים. לאחר מכן צפוי שינוי במחזור העסקים, שבו יוכלו לקטוף את פירות השקעתם.

* ד"ר יאיר דוכין הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים. רשימה זו פורסמה ביום 18.112011, בשינויי עריכה קלים, במוסף הנדל"ן של העיתון  "דהמרקר"