יום חמישי, 28 באפריל 2016

על הצורך בהקטנת ריכוזיות הבנקים, ועל הדרך לשם

מאז המחאה החברתית של 2011, שהעלתה לתודעת הציבור את חריפותו של תהליך הקצנת הפערים הכלכליים בחברה הישראלית, מתקיים דיון ציבורי על התחרות הכמעט-לא-קיימת בין הבנקים בישראל ועל ההשלכות של מצב זה על יכולתם של הבנקים להפיק רווחי-יתר מכוח השוק המוגזם שלהם. האמירה הנפוצה בשיח הציבורי היא שיש להתמודד עם מציאות לא-רצויה זו ע"י עידוד כניסתם של מתחרים חדשים לענף הבנקאות בישראל. הכשלון עד כה של הקמת הבנק הקואופרטיבי ('אופק'), שהיוזמה להקמתו החלה עוד ב-2012, מעיד אולי על הקושי האובייקטיבי להקים בנק חדש בישראל. מסתבר שכמו בהרבה תחומים, קל להשמיד וקשה לברוא: הרבה יותר קל לשבת בחיבוק ידיים כאשר נפסקת פעילותו של בנק קיים מאשר להקים בנק חדש או אפילו לפתוח בישראל פעילות מקומית של בנק זר.
זהו הרגע לזכור בצער שבמהלך שני העשורים האחרונים 'זרקנו לפח' מרצוננו החופשי כעשרים בנקים פעילים, אם בכך שקיבלנו כמובן-מאליו את צעדי המיזוג של בנקים קטנים ועצמאיים לתוך קבוצות בנקאיות גדולות (באמתלה של ניצול יתרונות-לגודל ושל הגברת היעילות התפעולית של הבנקים) ואם בכך שקיבלנו בשתיקה את ירידתם מהבמה של קרוב לעשרה בנקים למשכנתאות שפעלו כאן בהצלחה בשנות ה-90. לדוגמא, המהלך הרגולטורי של חיזוק יכולתם של הבנקים לנהל סיכונים פיננסיים היה כרוך בהשקעות-עתק של הבנקים במערכות מחשוב, התפתחות שהגדילה עוד יותר את היתרונות לגודל בבנקאות, וכך בעצם הקרבנו את רוב הבנקים הקטנים בתמורה לחיזוק איכות ניהול הסיכונים בבנקים. אבל חרטה אינה אסטרטגיה אפקטיבית לבניית העתיד: את מה שכבר נעשה אין כנראה להשיב, והשאלה הרלוונטית כיום היא כיצד אפשר לטפל בריכוזיות היתר של ענף הבנקאות בישראל.
"בנק ישראל מפריע לתחרות בין הבנקים!"
הכשלון של הניסיון לבנות בנק חברתי - הבנק הקואופרטיבי - נבע בעיקר מכך שהציבור לא התלהב לרכוש את מניות היסוד שהוצעו לו, שאמורות היו להוות את ההון העצמי הנדרש לתחילת פעילותו של הבנק. חוסר ההצלחה לרתום את הציבור ליוזמה החברתית גרם לתסכול, ולהפניית אצבע מאשימה כלפי המפקח על הבנקים על כך שהוא מפריע לכאורה להגברת התחרות בין הבנקים בכך שהוא מציב דרישות הון קשוחות מידי כתנאי להשקת הבנק. בלהט הוויכוח הציבורי היה אף ניסיון ליצור רושם תקשורתי שהמפקח על הבנקים מתפקד למעשה כסוג של 'מזכירות הקרטל' הבנקאי ומגן על הבנקים הגדולים מפני תחרות מצד בנקים חדשים, והכל על חשבון הצרכנים.  
סוג כזה של דיון ציבורי והטחת האשמות אינם חדשים לבנק ישראל: זוהי נורמה מקובלת מצד פוליטיקאים, ולמרבה הצער זוהי גם תרגולת ידועה של התקשורת. כזכור, בנק ישראל הוא גם 'האשם הרשמי' בעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, וגם האשם בייסוף השקל שפוגע קשות ביצואנים. למי שיש זכרון ארוך יותר, בנק ישראל היה גם האשם בבלימת הפעילות הכלכלית של ענף הבנייה בתקופת העלייה ממדינות בריה"מ-לשעבר, כשדרש מהבנקים להגדיל את ההון העצמי שלהם בגין ריכוזיות מוגדלת של האשראי לענף הבנייה. כי בניגוד לצה"ל ("כל הכבוד לצה"ל!") - הפיקוח על הבנקים אינו נהנה מקרדיט ציבורי, ויודע שבמצבים שליליים הוא עלול למצוא את עצמו מותקף מכל עבר (כולל, למרבה התסכול, ע"י משרד האוצר).
מי צריך תחרות בין בנקים? לא המפקח על הבנקים
ספק אם המפקחים על הבנקים, לדורותיהם, העמידו את שאלת התחרות בין הבנקים במקום גבוה בסדר העדיפויות שלהם. תפקידו של המפקח על הבנקים הוא להבטיח את יציבותו של התיווך הפיננסי הבנקאי, שכן זעזוע בבנקאות יכול לגרום לרעידת אדמה נגזרת במגזר היצרני כולו ואולי גם לגרום לקריסה של המשק. זוהי הסיבה שבמשבר הפיננסי שפרץ בארה"ב ב-2008 נחלץ הממשל כדי לסייע לסקטור הפיננסי דווקא (ולא, לדוגמא, למיליוני בעלי הבתים שאיבדו את רכושם), מתוך חשש שקריסתו של הסקטור הפיננסי תטיל את המשק האמריקני כולו לשפל כלכלי נורא. כשזהו התרחיש המדיר שינה מעיניכם, ואתם מגייסים את כל הכלים שבידיכם לניטור יציבותה של המערכת הבנקאית ולהבטחת שרידותה - ספק אם תקדישו מאמצים משמעותיים לעניינים אחרים כמו טיב התחרות בין הבנקים ומידת יכולתם לנצל לרעה את כוחם המונופוליסטי על חשבון הציבור.
מי שצריך לשמור על האינטרסים של משקי הבית ולוודא שהשמירה על כוחם של הבנקים לא תאפשר להם לנצל לרעה של כוחם - הוא דווקא שר האוצר: אין עדיין בישראל שר אחר ('השר הממונה על הצריכה הפרטית'?) שאמון על טובת הצרכן. אז אם כל אחד יפעל במסגרת תפקידו-הוא - המשחק יהיה ברור: המפקח על הבנקים ישמור על יציבות הבנקים, ושר האוצר יגן על טובת הצרכנים. בחלוקת תפקידים אלטרנטיבית, כזו המונעת למשל ע"י רדיפת כותרות בתקשורת, נמצא פתאום את שר האוצר לוחם להקלת דרישות ההון מהבנקים או לחלוקת רשיונות לבנקים חדשים, ואיתו כל המחנה 'החברתי' ומושכי העט. אבל לכשיתמוטט בנק בישראל - כבר לא נמצא שם לא את שר האוצר ולא את שאר המלינים על המפקח על הבנקים: כל המקטרגים יפנו את טענותיהם (הצודקות, אגב) לכיוונו של המפקח על הבנקים.
מהו הנזק של המבנה התחרותי המעוות בבנקאות?
ההשלכה הבעייתית של ריכוזיות הבנקים בישראל אינה בעיה צרכנית, כפי שניתן אולי לחשוב כשעוקבים אחר הדיון הציבורי. זוהי בעיה משולבת של סיכון מערכתי ועיוות כלכלי.
הסיכון המערכתי נובע מכך שהמשק לא יוכל לעמוד בנפילת בנק גדול. בארה"ב, שבה קיים ריבוי של בנקים מגדלים שונים, מתרחשות באופן שוטף נפילות של בנקים מבלי שהדבר מאיים על יציבות המערכת או על הסקטור הלא-בנקאי. בישראל, שבה הבנקים 'גדולים על המשק', נפילת בנק מסחרי עלולה לגרום לקטסטרופה. העובדה שחלק ניכר מהבנקאות נמצא בידי בעלי שליטה פרטיים הנוטלים סיכונים פיננסיים ועסקיים מוגזמים - מחמירה עוד יותר את הסיכון.
העיוות הכלכלי נובע מכך שלאור גודלם העצום של הבנקים בישראל הם נתפסים ע"י הציבור כגדולים מכדי להתמוטט (Too Big To Fail). אף על פי שלא קיים בישראל ביטוח פיקדונות, והממשלה לא התחייבה מעולם לערוב לשלומם של הבנקים - הציבור מניח, כנראה בצדק, שהבנקים בישראל חסינים מפני התמוטטות שכן הממשלה לא תוכל להרשות לעצמה לעמוד מנגד במקרה של התמוטטות של בנק ענק בגלל ההשלכות הצפויות של התמוטטות כזו על כלכלת ישראל. המסקנה בקרב הציבור היא שהממשלה תעמוד בכל מקרה מאחורי הבנקים, ולכן כל שיקול פרטי של הערכת סיכונים וגידורם (הגבלת ההשקעה באג"ח של הבנק, פיזור השקעות פיננסיות, וכו') הוא מיותר. לא צריך להרחיק לכת כדי לחפש חיזוקים לתפיסה זו של הציבור: מספיק אם זוכרים שממשלת ישראל הלאימה את הבנקים באירוע התמוטטות המניות הבנקאיות של 1983 ובכך הצילה את החוסכים שהשקיעו השקעות ספקולטיביות במניות אלו על חשבון משלם המיסים, וכעשרים שנה מאוחר יותר היא שוב נטלה על עצמה את הדאגה לשלומם של המפקידים הקמעוניים באירוע של התמוטטות הבנק למסחר ב-2002 ואיפשרה להם לחלץ את פיקדונותיהם, שוב על חשבון משלם המיסים. אם הציבור אמנם מאמין שחסינותם של הבנקים הישראלים נובעת ממחוייבות בלתי-כתובה (להבדיל מביטוח פיקדונות) של הממשלה - סביר שהבנקים ייתפסו בעיני הציבור כבעלי סיכון פיננסי נמוך ולכן יגייסו מקורות מהציבור במחיר נמוך (כמעט במחיר הגיוס של החוב הממשלתי) שישקף הערכה זו. זוהי למעשה סובסידיה שהבנקים מקבלים מהממשלה ומתבטאת בעלות נמוכה-מלאכותית של מקורות מימון, ללא תמורה. סובסידיה זו גדולה יותר ככל שהבנק גדול יותר, ולכן מחוייבותה של הממשלה כלפיו גדולה יותר. זה יוצר יתרון לגודל שנובע לא מיעילות אלא מיכולתו של הבנק לאיים על המשק. סובסידיה זו אינה מתורגמת רק להכנסות מנופחות של בעלי המניות והעובדים, אלא גם להנצחת עוצמתם של הבנקים מול שוק ההון, שמעכבת את התפתחותו של שוק הון פעיל יותר.
מה ניתן היה לעשות?
כדי להימנע מנזקי המציאות של בנקים גדולים מידי היה עלינו לפעול לכך שבישראל יפעלו מספר גדול של בנקים בינוניים וקטנים במקום מספר קטן של בנקי-ענק. זו אינה בעיה של הגנה על הצרכן - זו בעיה של סיכון מערכתי: שלומה של המערכת כולה תלוי כיום בחוזקם של מספר גופים פרטיים, וכל עוד זהו המצב היינו מצפים שהרגולטור יפעיל ניטור מיוחד על גופים אלו. זה מחזיר את הכדור למפקח על הבנקים, ולא בגלל שאנו דורשים ממנו שיפעיל שיקולים של טובת הצרכן.
מה יכול היה המפקח על הבנקים לעשות? הוא היה יכול, לדוגמא, לקזז לפחות חלק מהיתרונות לגודל שקיימים בבנקאות ע"י קביעת דרישות ההון כפונקציה של גודלו היחסי של הבנק, כך שבנקים גדולים יידרשו להחזיק הון בשיעור גבוה יותר מבנקים קטנים. הוא היה יכול להדק את הפיקוח דווקא על הבנקים הגדולים: לדרוש, לדוגמא, שחברי הדירקטוריון של בנקים גדולים ימונו על ידו ולא יהיו נציגיו של בעל שליטה. הוא יכול היה להגביל כמותית את נתח השוק של בנקים (הוא לא היסס לעשות זאת למשקי הבית כשמדובר היה במשכנתאות) או להטיל סנקציות פיקוחיות המשתנות כפונקציה של נתח שוק. הוא יכול היה להחמיר את הדרישות המופנות כלפי בנקים גדולים בכל הנוגע לריכוזיות אשראי, כדי לעודד בנקים גדולים להעביר את תפקיד המימון לשוק ההון ולצמצם בכך את החשיפה לסיכוני אשראי. ועוד כהנה וכהנה צעדים אפשריים.
ומה אסור לעשות?
מה לא סביר לדרוש מהמפקח על הבנקים? לא סביר להפעיל עליו לחץ ציבורי ופוליטי (ואפשר להפעיל לחץ כזה - כולנו בני אדם…) כדי לשחרר את הקריטריונים בנושא ניהול סיכונים. ראשית - אנחנו נמצאים מאז 1988 בעולם של תיאום בינלאומי בנושא ניהול סיכונים, תיאום שמחייב את הרגולטורים הלאומיים ('הוראות באזל'). שנית - אסור להפקיר את נושא ניהול הסיכונים לשבשבת הפוליטית, שתמיד תפקיר את הטווח הארוך לטובת 'הישגים' של הטווח המיידי ותחשוף את המשק לסיכונים מערכתיים.

יוזמות נקודתיות צריך לעודד ע"י צעדים אד-הוק - לא ע"י עיקום של כללי המשחק. אם רוצים להקים בנק חברתי והציבור אינו מוכן להתגייס כדי לקנות את מניותיו - שר האוצר יכול להחליט שהנושא מספיק חשוב כדי שהמדינה תיתן ערבות שתאפשר לבנק לקום בכפוף לדרישות ההון של המפקח על הבנקים. אם רוצים לאפשר לרוכשי דירות במסגרת מבצע 'מחיר למשתכן' לקבל משכנתא עם שיעור מימון גבוה - המדינה יכולה להציע מנגנון של ערבות למשכנתאות אלו במקום לדרוס בהזדמנות זו את כללי הבנקאות. אם רוצים לעודד בנקים זרים לפתוח פעילות מקומית בישראל - שר האוצר יכול למצוא דרך לסייע להם בכך מבלי ללחוץ על המפקח על הבנקים לעשות קיצורי דרך רגולטוריים. אם רוצים להילחם בתופעה של בועת מחירי הדירות - שר האוצר יכול להשתמש בכלי מיסוי כדי לקזז את רווחי ההון של רוכשי דירות להשקעה ולנקז משוק הדיור לפחות חלק מהביקוש הספקולטיבי, במקום להשאיר את המשימה לבנק ישראל ולגרום לרגולציה אנטי-חברתית שמדירה משוק הדיור דווקא את חסרי הדיור מהשכבות החלשות יותר.

יום ראשון, 20 במרץ 2016

ארבע שאלות סביב היוזמה להלוואות משכנתא בשיעור 90%

מסיבות אישיות לא הייתי זמין בשבועות האחרונים, ולכן חלף זמן ניכר מאז הגיבו קוראים על הרשימה שהתפרסמה בבלוג ביום 2.3.2016 (ראו: "האם משכנתא בשיעור 90% מסכנת את משקי הבית?") וטרם נעניתי לשאלותיהם. בגלל חשיבות השאלות אני מוצא לנכון לפרסם רשימת המשך שעוסקת בשאלות אלו. להלן השאלות (הרשיתי לעצמי לנסחן מחדש לצורך הרצאת הדברים):
מהם משקי בית 'חלשים' מנקודת מבט סיכוני אשראי?
השאלה הראשונה שנשאלתי הייתה מיהם משקי הבית החלשים: האם אלה משקי בית בעלי הון עצמי נמוך אך עם הכנסה שוטפת נאותה, או רק כאלה שהם גם מעוטי הון עצמי וגם בעלי הכנסה נמוכה?
מדובר ביוזמה פוליטית שמטרתה לאפשר למשקי בית שאין להם הון עצמי מינימלי (לפי דרישות בנק ישראל המעודכנות: 25% ממחיר הנכס) לקבל גם הם הלוואה לדיור, כך שהם יצטרכו לגייס ממקורות עצמיים רק 10% ממחיר הנכס. הלוואה מוצעת זו (או חלקה - הנושא טרם הוגדר) תהיה בערבות המדינה. אנחנו נמצאים עדיין בשלב ראשוני של היוזמה, שבו הרעיון המרכזי ברור, אבל פרטיו - טרם גובשו. אני מתאר לעצמי שעד שהיוזמה תהפוך למציאות תתבצע עבודת המטה הנדרשת לגבי הגדרת הזכאות (כלומר: למי יש זכות לקבל הלוואה זו), ההטבה (כלומר: הריבית בהלוואה) ותנאי ההחזר של ההלוואה (לוח הסילוקין). אני מתאר לעצמי שעבודת המטה תגדיר גם קריטריונים לגבי ערך הדירה הנרכשת ומיקומה הגיאוגרפי, כדי למקד את הסיוע בקבוצות אוכלוסייה מוחלשות.
ישנה נקודה נוספת שראוי לציין. צריך להיזהר עם המינוחים כמו 'לווה טוב/רע' או 'משקי בית חלשים/חזקים', שכן אנחנו נכנסים (שלא לצורך!) למרחבים אתיים מסוכנים. מאחר שלא המחוקק ולא הרגולטור בישראל מגבילים כיום את הבנקים באופן ייחוס סיכוני אשראי ללווים ספציפיים ('פרופיל סיכון'), ייתכן מצב שבנק מסוים יגדיר לעצמו פרמטרים של סיכון שכוללים מאפיינים של דת, מגדר, מצב משפחתי, מוצא עדתי, השכלה, תחום עיסוק, ישוב מגורים וכו'. לא מדובר באפשרות תיאורטית: בקורס אשראי שבו נכחתי פעם הוצגו למשתתפים דוגמאות ללווה 'טוב' (עו"ד עצמאי/שותף עם 10 שנות ניסיון, קצין בקבע) מול לווה 'לא טוב' (נהג מונית שכיר, זבן בחנות פרטית, חשמלאי-עוזר, וכו'). התוצאה של איפיון שרירותי כזה עלולה להיות סטיגמטיזציה ואפליה שיטתית של קבוצות אוכלוסייה. זוהי הסיבה שהמודל הכמותי המחשב את פרופיל הסיכון של לווה בארה"ב יכול להסתמך רק על התנהגות אשראי אינדיבידואלית בעבר - לא על מאפיינים שמאפשרים 'סימון' של קבוצות אוכלוסייה ולכן פגיעה בהן. ההכנות ליישום 'חוק נתוני האשראי' שנעשות בתקופה האחרונה בישראל יתרמו בוודאי להבהרת ההבחנה לגבי 'איכות הלווה', אבל כיום ישנו עדיין סיכון שבנק זה או אחר ישתמשו בקריטריונים שיש בהם פגיעה בזכויות הפרט ואפלייה לרעה של קבוצות אוכלוסייה. אם הבנקים לא ייזהרו בנקודה זו - הם יזמינו (בצדק) התערבות של המחוקק.
האם אמנם קיים ניסיון חיתומי בבנקים שתומך בהעמדת הלוואות בשיעור מימון 90%?
השואל חיווה דעתו שהמדינה אינה צריכה לחשוש להעמיד הלוואות לדיור בשיעור מימון של 90%, שכן הבנקים הם בעלי ניסיון חיתומי רב ולא יאשרו 90% מימון ללקוחות שאין להם כושר החזר מתאים.
אני חולק על קביעה זו. למיטב ידיעתי, הבנקים בישראל אישרו הלוואות בשיעורי מימון גבוהים-במיוחד כאלה רק בשנות ה-90', במקרה של העולים החדשים ממדינות בריה"מ-לשעבר, וכשההלוואות ניתנו כמעט בלעדית מכספי המדינה ועל אחריותה. זה אינו רקע שמפתח יכולת חיתום, שכן המטרה העיקרית של הממשלה והבנקים הייתה אז להניע את העולים החדשים לרכוש דירות שנבנו עבורם ברחבי הארץ. בשנים שלאחר מכן, העמדת הלוואות בשיעור מימון שנחשב גבוה (מעל 70%) נעשתה לרוב רק בתנאי שחברת הביטוח EMI סיפקה לבנקים ביטוח אשראי בגין רצועת המימון הגבוהה. לכן אני סבור שלבנקים - בניגוד ל-EMI, שאינה פעילה עוד - אין ניסיון חיתומי ממשי בהעמדת הלוואות בשיעור מימון של 90%. אלא שבכל מקרה אין זה פרט חשוב, שכן מדובר בהלוואות שתינתנה בערבות המדינה, או שלפחות הרצועה העליונה של האשראי תהיה בערבות המדינה.
מה יותר חשוב: לדאוג לחסרי הדיור או להילחם בעלייה הנמשכת של מחירי הדירות?
השואל מעיר שיש לקבל החלטה נורמטיבית איזהו השיקול העדיף: החברתי - לאפשר לחסרי דיור לרכוש דירה, או זה הכלכלי - לרסן את עליית מחירי הדיור שצפויה בעקבות הגדלת הסיוע.
אני חושב שהתשובה לשנים 2009-2016 כבר ניתנה: ריבית נמוכה גרמה לגל של ביקוש לרכישת דיור לצרכי השקעה, מחירי הדירות החלו להסתחרר וחלק מחסרי הדיור נדחקו אל מחוץ לשוק (ראו מה קרה בשנים אלו לשיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם), ואז בא בנק ישראל ובשם המלחמה נגד בועת הנדל"ן הגביל את שיעור המימון המקסימלי והרחיק מהשוק חסרי דיור נוספים. היוזמה הפוליטית הנוכחית באה לתקן את העוול שיצרה ההתפתחות של השנים 2009-2016 ולאפשר לחסרי דיור שאינם יכולים לעמוד בדרישות ההון העצמי הקיימות - לרכוש גם הם דירה. אם אנו רוצים למנוע לחץ מיותר ומסוכן על מחירי הדירות (כן, הוא מסוכן, כי ככל שהעלייה של מחירי הדירות נמשכת - גובר הסיכון של 'תיקון מחירים' כלפי מטה שילווה מן הסתם במשבר בענף הבנייה) - יש ללוות מדיניות זו בצעדים שירסנו את הביקוש המתחרה, זה שממוקד ברכישת דירות להשקעה. ישנם מספר כלים לבצע זאת (מיסוי השקעות, מיסי רכוש, ביטול הפטור ממס (או ההקלות במס) על הכנסה משכ"ד, ביטול הפטור ממס שבח, הנפקת אג"ח מדינה הצמוד למדד מחירי הדיור, ועוד) והם נדונו ברשימות אחרות בבלוג זה.
האם להתנות הלוואות בשיעור מימון של  90% בכך שכל ההלוואה תינתן במסלול של ריבית קבועה?
בניגוד למקובל בארה"ב, שוק המשכנתאות בישראל משתמש בגירסה 'נוקשה' של הלוואות בריבית משתנה: בעוד שבארה"ב גובה התשלום החודשי אינו יכול להשתנות במקרה של שינוי ריבית מעבר לתקרה מסויימת (CAP) - בישראל השינוי של התשלום החודשי אינו מוגבל. התוצאה היא שנוצרת חשיפה של הלווה לסיכוני ריבית (למעשה: סיכוני נזילות) שגוררת חשיפה מוגדלת של הבנק לסיכוני אשראי. הפתרון שהציע בנק ישראל לבעיה זו (השימוש הנלהב של הציבור בהלוואות שקליות על בסיס ריבית ה'פריים') היה הגבלת חלק ההלוואה הניתן בריבית משתנה לכשליש מסך ההלוואה.
ברשימה קודמת בבלוג זה הצעתי, לפיכך, שהבנקים בישראל יאמצו את הגירסא ה'מרוככת' של הלוואות בריבית משתנה, זו המגבילה את השינוי בגובה התשלום החודשי, אם ביוזמתם-הם ואם בעקבות הנחייה של המפקח על הבנקים. במפתיע, ההצעה לא השאירה רושם. לאור העובדה שמצב הריבית של היום מגלם בתוכו סיכון ריבית ללווים, ולאור העובדה שההלוואות בריבית משתנה הנהוגות בישראל הינן מהסוג ה'נוקשה' - נראה לי סביר שהיוזמה הפוליטית תחייב את הלווים הזכאים ליטול הלוואות בריבית קבועה.

יום שישי, 18 במרץ 2016

רשימת אורח: הגישה השגויה של ד"ר מיכאל שראל לבעיית השכירות של דירות מגורים - אמנון פורטוגלי*

קיימת בעיה קשה בישראל, בשוק הדיור בכלל ובשוק הדירות להשכרה בפרט. לכוחות השוק - לשוק החופשי ממעורבות ממשלתית - יש חלק ניכר ביצירת בעיה זו. אין בישראל מספיק דירות להשכרה בשכר דירה התואם להכנסה של ששת העשירונים האמצעיים (מהעשירון שלישי ועד לשמיני) כך שהתשלום בגין שכר דירה לא יעלה על 30% מסך ההכנסה החודשית, ולא קיימת כמעט שכירות ארוכת טווח (שלוש שנים ומעלה). כתוצאה מכך אין בישראל יציבות של מגורים בשכירות. בשמונה השנים האחרונות מחירי הדירות הרקיעו שחקים ואיתם מחירי השכירות, בעוד ששכרם של רוב בני המעמד הבינוני לא עלה כלל. האפשרות של זוגות צעירים לרכוש דירה ללא עזרה מסיבית מהוריהם הפכה לבלתי אפשרית, ויכולתם לשכור דירה לטווח ארוך בשכר דירה שלא יקצץ ביותר משליש את שכרם - הולכת ונעלמת.
לפתרון חלקי של בעיות אלו, חה"כ סתיו שפיר ואחרים מנסים לקדם הצעת חוק 'שכירות הוגנת' (ראו כאן). הצעת החוק מסדירה את יחסי השוכר והמשכיר, מגדירה מהי אחריותו של המשכיר על תיקונים בדירה, וקובעת תקרה של 3% לקצב העלייה השנתי של שכר הדירה.
ד"ר מיכאל שראל, ראש פורום 'קהלת' לכלכלה  ולשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מתנגד להצעת החוק והתייחס להצעת חוק שכירות הוגנת בתכנית 'עושים סדר' של הטלוויזיה החינוכית ב-15 למרץ 2016 (ראו כאן): מבחינתו של שראל אין כלל בעיות מהותיות בשוק השכירות. לדעתו יש שוק תחרותי שעובד, והבעיות שישנן הן 'כשלי שוק' שיפתרו במסגרת כלכלת שוק החופשית ממעורבות ומרגולציה ממשלתית. אלא שהשוק החופשי אינו הפתרון לבעית הדיור. את בעיית הדיור יצרה הממשלה שיצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור והפסיקה לשלוט בשוק הדיור. את בעיית הדיור יצר השוק החופשי (חופשי מהתערבות ממשלתית), שאינו מסוגל, מטבעו, לתת מענה למצוקת הדיור. בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע', בשוק כזה אין סיכוי ואין אפשרות למעמד הבינוני, לזוגות צעירים, ולאוכלוסיות מוחלשות - להתחרות בעשירונים העליונים ובבעלי הון מהארץ ומחו"ל. לכן, בתחום הדיור השוק החופשי אינו הפתרון - הוא הבעיה.
לדברי שראל "יוזמי ההצעה דורשים מהמדינה להתערב בשוק פרטי שעובד ויש בו תחרות, ולקבוע רגולציה שתפגע באחד הצדדים ותעזור לצד השני מתוך אשליה שזה לא ישפיע על המחיר". ובהמשך "יש 200 אלף משכירים ו-800 אלף שוכרים, יש שוק תחרותי שעובד ואין בו מונופול". שראל מכיר בכך שקיימות בעיות מסוימות בשוק השכירות, לדבריו: "דרישה לערבות גבוהה או העובדה שלפעמים משכירים אינם רוצים להשכיר לתקופה ארוכה משנה בחוזה מראש. התופעות האלה מתרחשות בגלל כשלי שוק וצריך לפתור אותם נקודתית ולא צריך לבוא עם רגולציה עצומה ובירוקרטיה אדירה לפתור אותם"...."כשל שוק אחד זה שמאוד קשה למשכיר לפנות שוכר שהורס את הדירה וכתוצאה מכך המשכירים לא רוצים לקחת סיכון ולהתחייב ליותר משנה. הפתרון הוא לאפשר תהליך מהיר של פינוי שוכרים שפוגעים במשכיר ולא לבוא עם רגולציה ובירוקרטיה נוספת".
בדבריו אלו, שראל נותן דוגמה מצויינת לכלכלנים שחיים בעולם כלכלי וירטואלי שהקשר שלו למציאות רופף או מקרי. דירה בשבילו היא מוצר שמחירו נקבע בשוק. אם "יש שוק תחרותי שעובד ואין מונופול" - אז אין בעייה. לא עולה בדעתו שדירה היא בית, מקום בו חיה משפחה עם ילדים שהולכים ללמוד ליד הבית, שיש להם חברים ליד הבית, ושההורים עובדים במרחק סביר מהבית. המשוררת נוית בראל (ראו כאן) בספר השירים החדש שלה 'מחדש' ביטאה זאת בצורה נהדרת: "למשבר הדיור 'החיצוני' יש כוחות עצומים על הזהות.
הקריטריון של שראל למערכת שכירות מתפקדת היא 'שוק פרטי תחרותי שעובד ואין בו מונופול'. לא ברור באיזה עולם חי שראל. שוק השכירות בארץ עובד בתיאוריה הכלכלית של שראל, אבל לא עבור המעמד הבינוני בישראל. הבעייה היא שהשוק 'לא עובד' עבור חלק ניכר מהמעמד הבינוני. את הזוגות הצעירים שצריכים לשלם שכר דירה גבוה, למעלה משליש מהכנסותיהם - שראל אינו מזכיר. העובדה שלמעלה ממאתיים אלף ישראלים עזבו את ישראל (ראו כאן) בעשרים השנים האחרונות, בעיקר בגלל מחירי הדיור, ישראלים שסיימו שירות צבאי ולימודים אקדמיים ולא ראו אפשרות להתקיים בכבוד להקים משפחה ולמצוא מגורים קרובים למקום העבודה שלהם, ללא אופק ותקווה שמשהו ישתנה במחירי הדיור - זה לא נכנס למשוואות של שראל. התופעה שמספר הולך וגדל של בודדים וזוגות צעירים גרים בבתי הוריהם מכיון שאין באפשרותם לשלם את מחירי השכירות הגבוהים או כדי לחסוך לרכישת דירה - אינה מוכרת כנראה לשראל.
תופעות בשוק שאינן תואמות את התפיסה הכלכלית של שראל נקראות בלשון נקיה 'כשלי שוק'. הסמנטיקה, השימוש במכבסת מילים, מעניינת. לא התיאוריה הכלכלית שגוייה אלא המציאות כשלה. שראל מכיר במספר 'כשלי שוק' כאלו ומכיר בצורך לפתור אותם. אלא שהוא עושה תרגיל מעניין. לדעתו הפתרון לבעיות אלו צריך להיות נקודתי. סתם ולא פירש מהו פתרון נקודתי אם לא רגולציה. וכאן שראל ממציא את המפלצת, כאילו שהצעת החוק מדברת על 'רגולציה עצומה ובירוקרטיה אדירה'.
שראל מזהה בעיה קשה בשוק השכירות: "כשל שוק אחד זה שמאוד קשה למשכיר לפנות שוכר שהורס את הדירה..". צריך להרחיב זאת גם לשוכרים שמפירים את החוזה הפרה מהותית, לשוכרים שאינם מפנים את הדירה בתום תקופת השכירות וכו'. והפתרון הנכון ששראל מציע הוא "לאפשר תהליך מהיר של פינוי שוכרים ... ולא לבוא עם רגולציה ובירוקרטיה נוספת". איך אפשר לאפשר פינוי מהיר של שוכרים אם לא בדרך של חקיקה, רגולציה ובירוקרטיה נוספת ששראל מתנגד לה?
הפתרון לבעיות בשוק הדיור להשכרה הוא יזמות ממשלתית/עירונית לבנייה מסיבית של דירות להשכרה לטווח ארוך ובדמי שכירות סבירים לכל נפש. במקביל יש לחוקק חוק המסדיר את שוק השכירות בישראל, בקווים כללים לפי הצעת החוק של חה"כ שפיר.

* אמנון פורטוגלי הוא חוקר במרכז חזן במכון ון-ליר

יום רביעי, 2 במרץ 2016

האם משכנתא בשיעור מימון של 90% מסכנת את משקי הבית?

תגובה של קורא שקיבלתי לרשימה בנושא היוזמה להנהגת ערבות מדינה משלימה להלוואות לזכאים עד לשיעור מימון של 90% (ראו כאן) נגעה, לדעתי, לכמה נושאים עקרוניים. במקום לענות במסגרת התגובות החלטתי להקדיש רשימה נפרדת כדי לענות על השאלות שעולות לדעתי מהתגובה.

התגובה

אני מסכים איתך שיש צורך במעורבות המדינה בשוק הדיור כדי לספק פתרונות דיור למי שידם אינה משגת, בעיקר לקבוצה השלישית (סיוע במתן פתרונות דיור ללא בעלות על ידי מערכת הרווחה). אלא שלגבי דיור בבעלות עולה שאלה אם לא מדובר בשירות דוב: האם קבלת הצעת החוק הזו לא תדחוף משקי בית חלשים להשקיע במינוף גבוה (ובסיכון גבוה) בדיוק בשעה שהמדינה מנסה להוריד את מחירי הדיור, ולגרום בכך להרעה דרמטית במצבם הפיננסי הרעוע מלכתחילה? כדאי לשים לב כי הכוונה אינה לתת עזרה לחלש - ללווה במקרה של כשל בהלוואה - אלא דווקא לחזק, לבנק; והרי בכל מקרה המדינה תסייע לבנקים במקרים של כשלים מהותיים בהלוואות....
כידוע, בטרם הוראת בנק ישראל המגבילה את הבנקים במתן הלוואות בשיעור מימון גבוה ניתנו הלוואות בשיעורים גבוהים גם באמצעות ביטוח משכנתאות ע"י חברת EMI. נראה לי כי עיקר הצורך בהוראת החוק אינו נובע מצורך במעורבות ממשלתית מעבר למעורבותו של השוק הפרטי עבור המקרים בהם האשראי מתייקר, אלא מדובר בחוק עוקף בנק ישראל ויש לקרוא לילד בשמו.
מעבר לעובדה כי חשיבות עצמאותו של בנק ישראל חורגת מהדיון הספציפי בשיעור המימון למשכנתאות (ובאשר לי, לדעתי חוק כזה צריך להיות לא חוקתי), נראה לי כי גם באופן ענייני צודק בנק ישראל, באופן כללי, בהקשחת ההגבלות על שוק הדיור ובהורדת רמת המינוף של הלקוחות ושל הבנקים. רק לאחרונה נחשפנו שוב לקשיים במוסד פיננסי גדול (דויטשה בנק). רמתה הנמוכה של הריבית מסכנת ותמשיך לסכן את המשקיעים והמוסדות הבנקאיים.
יש בתגובה זו לדעתי כמה שאלות נפרדות. ניסחתי אותן כמיטב הבנתי ולהן תשובותי:
1.  האם דחיפת משקי בית חלשים לרכישת דיור במינוף גבוה אינה מסכנת אותם?
רכישת דירה היא סיכון עיסקי. זו עובדה. בדיעבד, ייתכן שערך הנכס שרכשתם ירד (או, לחילופין, יעלה בשיעור נמוך מאשר נכסים אחרים). מינוף פיננסי (רכישה בעזרת משכנתא) מגדיל את הסיכון, כי הגדלתם את סכום ההימור: אתם מבצעים עיסקה בסכום העולה (בישראל: אפילו פי ארבע) על ההון העצמי שלכם. סיכון זה הוא בחירה שלכם, כי זאת יש לזכור: אתם רוכשים דירה לא כי אתם חייבים לצרוך שירותי דיור (ישנן דרכים אחרות), אלא כי החלטתם להשקיע בנדל"ן.
אז אתם ממנפים את ההון העצמי, אבל כמה מינוף פיננסי הוא "סביר"? משקי בית מבוססים יכולים לבחור אם בכלל להשתמש באשראי לרכישת דיור, ואם כן - באיזו מידה (כלומר: כמה מינוף). למשקי בית חלשים יש פחות מרחב תימרון: בשל מחסור אופייני בהון עצמי, אם הם רוצים לרכוש דירה - הם חייבים להישען על אשראי, ולרוב במינוף גבוה.
מה זה אומר? שלא כדאי להם לרכוש דירה? שלא כדאי למדינה לסייע להם כדי לרכוש דירה? כבר אמרנו שהתפיסה שכדאי למדינה לאפשר לרוב האוכלוסיה להתגורר בבעלות עצמית היא תפיסה מקובלת. המסקנה היא שמשקי בית חלשים יצטרכו ברוב המקרים להגיע למינוף גבוה. מה שנותר למדינה זה רק לשקול לסייע להם בנגישות לאשראי ואולי גם בסבסוד מחיר האשראי.
כי זאת יש להבין: נטילת הלוואה לצורך רכישת דיור שקולה למצב של חיסכון מקדים לצורך רכישת דירה; ההבדל הוא רק שרכישה של דירה בעזרת משכנתא הופכת את סדר הפעולות - קודם רוכשים ואח"כ משלמים (חוסכים). בעולם שבו קצב עליית מחירי הדירות בטווח הארוך גבוה משיעור הריבית על החיסכון - כדאי להקדים ולרכוש דירה. זהו היגיון שנכון גם לגבי משקי בית חלשים: כדאי להם אז לרכוש דירה בעזרת אשראי, מה גם שמשכנתא יוצרת מסגרת מחייבת של משמעת תקציבית (וחיסכון כפוי) אצל משק הבית.
2.  האם העיתוי לרכישת דירה הוא כיום עיתוי סביר?
מחירי דירות (בכל העולם) מתאפיינים במחזורים: הם עולים ויורדים בתנועות גליות מחזוריות, לרוב סביב קו מגמה עולה. מי שרוכש דירה משיקולי ספקולציה, כדי לממש רווח הון בעתיד הקרוב (מה שמכונה לעיתים 'לעשות סיבוב בנדל"ן') - נדרש לדייק ככל האפשר בתיזמון הרכישה והמכירה על מחזור המחירים. לעומת זאת, מי שרוכש דירה כהשקעה ארוכת-טווח (לצורך מגורים עצמיים, כדי ליהנות מתזרים הכנסות משכ"ד וכו') - צריך אמנם להיות מודע לאופי המחזורי של מחירי הדירות, אבל השיקולים שלו לגבי עיתוי צריכים להיות משניים.
איננו יודעים מה יקרה למחירי הדירות בשנים הקרובות. חלק מהעתיד כתוב אולי בקלפים עצמם (אופי המחזור, הפסיכולוגיה של ה'עדר', תהליכים פנימיים בחברה הישראלית), אבל חלק ממנו אינו כתוב בקלפים - הוא יקרה בגלל אירוע חיצוני שאינו תלוי בנו. מי שמנסה לתזמן את כניסתו לשוק הדיור נוקט במהלך יומרני. עדיף היה אילו במקום לתזמן את שוק הדיור - היה מתרכז בשאלה אם ההחלטה לרכוש דירה היא הגיונית מבחינתו. לכן, גם אם כולנו חושבים שאנו נמצאים כיום לקראת סופו של מחזור ארוך של עליית מחירי דירות - זה עדיין לא אומר שמחירי הדירות ירדו בשנה הקרובה או בזו שאחריה וזה לא אומר שכדאי כיום לדחות את רכישת הדירה. איננו יכולים להתיימר לנבא את המיפנה, אבל כמו שאמרנו קודם: אם משק בית רוכש דירה משיקולי הטווח הארוך - שאלת העיתוי היא ממילא פחות חשובה עבורו.
3.  האם דרושה התערבות ממשלה? האם השוק הפרטי לא יעשה זאת טוב יותר?
השוק הפרטי בישראל כבר מצא פתרון למימון הלוואות בשיעור מימון גבוה: חברת הביטוח EMI פעלה כאן מספר שנים בהן היא סיפקה ביטוח אשראי להלוואות. היא הצליחה מבחינה עסקית, והיא איפשרה לרבבות משקי בית להגיע לדיור בעזרת הלוואות משכנתא בשיעור מימון גבוה שלא היו יכולים לקבל מהבנקים לולא עזרתה. אני אפילו סבור שהחלטת המפקח על הבנקים לאסור על הלוואות בשיעור מימון גבוה - החלטה שהוציאה את EMI מהמשחק - היתה החלטה שגויה שהדירה משקי בית חלשים רבים ממעגל רוכשי הדירות.
אז אם יש פתרון פרטי - מדוע דרוש פתרון ממשלתי? לפתרון הפרטי יש שני חסרונות: 1) בהיות EMI מונופול - פרמיית הסיכון שהיא גבתה הייתה לדעתי גבוהה מידי ויצרה לה רווחים מוגזמים; 2) חברת ביטוח פרטית תשית על הלווים פרמיית סיכון דיפרנציאלית, המשקפת את סיכון האשראי שלהם. מאחר שמשקי בית חלשים הם בעלי סיכון אשראי גבוה יותר - הם ישלמו יותר תמורת האשראי. פתרון ממשלתי היה מציע שיטה אחרת: מחיר אחיד לכולם, ולרוב גם אפלייה מתקנת בצורת ריבית נמוכה דווקא למשקי בית חלשים.
4.  האם בנק ישראל צודק בהקשחת ההגבלות?
ישנן לדעתי שלוש אפשרויות להסביר את החלטות המפקח על הבנקים בשנים האחרונות להחמיר את ההגבלות על משכנתאות: 1) רצון להגן על הבנקים מפני סיכון אשראי; 2) רצון להגן על משקי הבית הלווים מפני חובות גדולים מידי וחשיפה לסיכוני שוק (עליית ריבית); 3) הגנה על יציבות המערכת הפיננסית מפני הסיכונים הגלומים בהתפוצצותה של בועת נדל"ן.
קשה לחשוב שהבנקים זקוקים להגנת המפקח. הם מנוסים בהערכת סיכוני אשראי, יש להם היכרות טובה עם הלווים (הם לרוב לקוחות העו"ש שלהם) ויש להם מערכות ממוחשבות טובות להערכת סיכוני אשראי. מעבר לכך, הם יכולים להפלות בין לווים במחיר (ריבית על המשכנתא) לפי פרופיל הסיכון, ויכולים אפילו לנצל יכולת זו להגדלת המירווח מנוכה-הסיכון (כלומר: להגדיל את רווחיהם למרות הסיכון המוגדל). ולבסוף, לו רצה המפקח על הבנקים, יכול היה להשתמש בכלים מקובלים כמו דרישות הון והפרשות לחובות מסופקים - לא לנקוט בהתערבות פרטנית ואף בוטה בשיקולי הבנקים בעת קבלת החלטות אשראי ספציפיות (התשובה המוזרה של פקיד הבנק היא 'בנק ישראל אוסר עלינו להיענות לבקשתך').
אני מעריך גם שרוב הלווים אינם זקוקים להגנה הפטרנליסטית של המפקח על הבנקים. הם בעלי כושר שיפוט עצמאי, רציונליים, ומקבלים בחייהם החלטות פיננסיות חשובות יותר (כמה לחסוך לפנסיה?) מאשר הנטל השוטף של תשלומי המשכנתא או איזה חלק מההלוואה יהיה בריבית משתנה. ולכן הם עוקפים בקלות את הוראות המפקח ע"י שעבוד נכסים נוספים להלוואה (למי שיש) או ע"י שימוש באשראי נוסף ממקורות אחרים (מוזר: הבנקים אפילו מעודדים אותם לעקוף את מיגבלת המימון של המפקח ע"י הצעה לאשראי צרכני משלים!). ואם הם מגזימים - הבנקים כבר יסבירו להם היכן בדיוק עובר הגבול מבחינתם.
האם יציבותה של המערכת הפיננסית היא הנושא? קשה לי לקבל זאת. חוב המשכנתאות בישראל נמוך (במונחי תוצר) בהשוואה למדינות מערביות, שיעור המימון הממוצע של משכנתאות בישראל (יחס חוב/ביטחונות) גם הוא נמוך יחסית, וההלוואות בישראל הן full-recourse, כלומר הבנקים יכולים לתבוע מהלווים לסלק את יתרת החוב שנותרה גם לאחר שמימשו את הבטוחות.
אז מה עומד מאחורי ההתערבות המתוקשרת של בנק ישראל בתחום המשכנתאות? אני נשאר עם המחשבה שמטרת המהלך היתה לשחרר לחץ סביב שוק הדיור. ברשימות אחרות בבלוג זה כבר טענתי שעליית המחירים היא תוצאה לא-רצויה של הפחתת הריבית, שבעצמה הייתה בלתי-נמנעת. הדרך לטפל בגיאות הביקוש לדיור הייתה צריכה להיות ריסון הביקוש להשקעה ע"י צעדים בתחום המיסוי. אלא שהממשלה והכנסת לא הגיבו ולא נקטו ביוזמה הנדרשת, ואז החליט כנראה הנגיד פישר להיות המבוגר האחראי: לקחת אחריות כי שאר הממשלה לא פעלה. אם אני צודק, זה רק אומר שבנק ישראל הטעה את הציבור וסיפק נרטיב אחר, נוח לשיווק לציבור, שהבעיה בתחום הדיור היא מצד ההיצע (פחות מידי בנייה) ושהחמרת הקריטריונים לגבי משכנתאות באה להגן על הבנקים ועל משקי הבית. זה גם אומר שזרקו בציניות את משקי הבית החלשים משוק הדיור ע"י הגבלות שרירותיות על שיעור המימון וחיסולה הסופי של EMI. זו אולי הסיבה שלפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שיעור המתגוררים בדירה בבעלות הולך ויורד: הזירה התפנתה למשקיעים.
הזירה הפוליטית - לעומת זאת - מחכה לפטרון לחסרי הדיור. מבלי לשפוט לגופה את התכנית שמקדמת ח"כ לוי-אבקסיס - עצם היוזמה מבורכת, והרעיון מוצדק.

יום חמישי, 25 בפברואר 2016

השמאי הממשלתי הראשי מדווח על עליית מחירי הדירות

השבוע התבשרנו בתקשורת על עלייה נוספת של מחירי הדירות בישראל שהתרחשה ברביע האחרון של 2015. מקור הידיעה הוא השמאי הממשלתי הראשי, המפרסם מידי רביע דוח על מחירי הדירות. אז לא רק שמחירי הדירות עלו בשנת 2015 - הם עלו גם ברביע האחרון של השנה למרות כל התקוות שההכרזות והצעדים ישפיעו. ולא רק זאת, אלא שנראה כאילו הציבור חוזר לרכוש דירות להשקעה לאחר הפוגה טכנית סביב העלאת שיעורי המיסוי באמצע 2015.
שבוע קשה ליוקרתו של השר כחלון. ידיעה זו שימשה מייד לניגוח פוליטי של שר האוצר, לשמחת עמיתיו הפוליטיקאים ולצהלת עורכי העיתונים: הוא איננו מצליח לעמוד בהבטחותיו לציבור להפחית את מחירי הדירות! אז לא מספיק שמכירתה הצפויה של חברת הסלולר (בדיעבד: רק מפעילה וירטואלית) 'גולן טלקום' לחברת 'סלקום' מאיימת לכרסם במוניטין של שר האוצר כחלון כמדביר המונופולים ומצביא המלחמה להפחתת יוקר המחיה, שלא לדבר על האכזבה שגרם השר סביב מיתווה הגז - עכשיו הוא רואה בעיניים כלות כיצד מחירי הדירות אינם נכנעים לצעדי המדיניות הנמרצים שלו.
אינני קרוב אצל משרדי הבינוי והאוצר, אבל אני יכול רק לתאר לעצמי שהידיעה המאכזבת הביאה לפעילות קדחתנית של דוברים ויחצ"נים שמטרתם להדוף את ההאשמות נגד השר. ולא שחסרים 'קרבנות' קבועים אליהם ניתן בקלות להסיט את ההאשמות על מחירי הדיור - אנחנו הרי כבר מתורגלים בזה: בנק ישראל (קבע ריבית נמוכה מידי), שר האוצר הקודם (בזבז זמן על יוזמה הזויה), שר הבינוי הקודם (דאג רק למגזר המתנחלים והפקיר את כל השאר), רמ"י (מספסרים בציניות בקרקעות המדינה), רשויות התכנון (התכניות תקועות אצלן שנים בגלל ביורוקרטיה), הבנקים (קשוחים מידי בהעמדת אשראי ליזמי נדל"ן), ועוד. אלא שלא מספיק להתגונן ולהסיט את האש - צריך גם לומר משהו חיובי, להבליט שיש קרן אור בקצה המינהרה. זו כנראה הסיבה שהתבשרנו השבוע על כך שחברות זרות (סיניות) ייכנסו בקרוב, על עובדיהן, לישראל כדי להאיץ את קצב התחלות הבנייה מכ-45 אלף כיום לכ-60 אלף בשנים הקרובות.
כאילו שמישהו צריך את זה.

מדוע השמאי הממשלתי הראשי מפרסם דוח על השתנות מחירי הדירות?

השמאי הממשלתי הראשי עומד בראש אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים. בצניעות אופיינית, מתואר האגף באתר האינטרנט של משרד המשפטים כך:
אגף שומת מקרקעין הוא יחידה מקצועית עצמאית ובלתי תלויה בהחלטותיה, בעלת ניסיון רב בכל הנוגע לענף המקרקעין. לשומות האגף יש השפעה והשלכה על כל הפעילות הכלכלית הנובעת מעסקי מקרקעין ובנייה במדינה. בראש האגף עומד השמאי הממשלתי הראשי.
ומהו תפקידו של האגף לפי הפירסום הממשלתי? הנה:
אגף שומת מקרקעין עוסק בעריכה של שומות לנכסי  מקרקעין שלמדינה או מוסדותיה עניין בהן, ובבקרה על שומות אלו.  חובת הזיקה של משרדי הממשלה לשירותיו של השמאי הממשלתי נקבעה בהחלטת ממשלה שעל פיה השמאי הממשלתי מוסמך להעריך את שווי הקרקעות שמשרד ממשלתי מתכוון לרכוש, להחכיר, להפקיע, למכור, להשכיר או לשכור. השומות נערכות למטרות שונות, כגון מכרזי קרקע, אמדן פיצויים בגין הפקעות מקרקעין או ירידת ערך של המקרקעין, מכירת ורכישת נכסים, רכישת זכויות בדירות מוגנות, תשלומים למינהל – כמו דמי הסכמה ודמי היוון, והשכרת נכסים לדיור הממשלתי. השמאי הממשלתי הראשי ומנהלי הלשכות מייעצים בניהול מקרקעין ובפעולות פינויים, רכישה והפקעה. עובדי האגף משתתפים בוועדות מטעם משרדי ממשלה, כחברים, משקיפים ויועצים.
מוזר, אבל בשום מקום באתר משרד המשפטים לא מצאתי שתפקידו של האגף כולל פירסום דוח תקופתי מיצרפי על קצב עליית מחירי הדירות. אולי זו השמטה לא-מכוונת של עורכי האתר. ואולי זה מכיון שפירסום דוח כזה איננו מוגדר כתפקידו של האגף: מן-הסתם אנשיו עושים זאת בהתנדבות, אולי אפילו לאחר שעות העבודה, מתוך ראייה מחוייבת של טובת הציבור.
אבל יש לכך השלכות.

אז מה אמר השמאי הממשלתי הראשי?

הדוח שפירסם השמאי הממשלתי הראשי הוא קצר: 3 עמודים בלבד (ראו את הדוח כאן). הוא כולל 3 סעיפים: הראשון - כללי - מפרט רקע ומתודולוגיה של המדידה ותופס כמעט מחצית מנפח המסמך. השאלה מורכבת, כמובן, כי אנחנו מנסים לבנות מושג וירטואלי שנקרא דירה ממוצעת (ליתר דיוק: סל של דירות) בעולם שבו כמעט שאין אחידות (להבדיל, למשל, ממוצרים תעשייתיים), ולומר משהו על השתנות מחירו. לצורך כך נסרק קובץ עיסקאות מכר שבוצעו ברביע האחרון ונבחרו 4,600 דירות בנות 4 חדרים בבנייה רוויה (מין ניסיון ליצור מוצר סטנדרטי) כדי להסיק מהן משהו על מגמת המחירים.
הסעיף השני של הדוח - מימצאי הסקירה - הוא למעשה טבלה ובה שיעור עליית המחירים הממוצעת בכל אחת מ-16 ערים בישראל.
הסעיף השלישי של הדוח - הסבר למגמות שנצפו - הוא הקצר ביותר, אבל היומרני ביותר בדוח. לכל מי שבילה את השנים האחרונות במאמץ להבין את התהליך המפתיע של גאות מחירי הדירות בישראל (כן, הוא היה מפתיע) מצפה כאן הפתעה: השמאי הממשלתי הראשי פענח את התהליך, והוא מסביר אותו בקיצור נמרץ (כ-70 מילים). צריך לקרוא כדי להאמין מהן המסקנות העולות מהנתונים:
לציבור, הממתין לתוצאות התערבות הממשלה בהורדת מחירי הדיור עדיין לא ניתן מענה ברבעון הנסקר מתוך כך שתכנית "מחיר למשתכן" טרם הבשילה לכלל דירות הנמכרות לצרכן הסופי במחיר מופחת, ותכנית הדיור להשכרה לא הפיקה עדיין דירות מוצעות להשכרה בכמות המשפיעה על השוק. בנוסף, מתגבשת ההכרה שתכנית "מחיר למשתכן" רלוונטית רק לחלק מהציבור (אוכלוסיית הזכאים אשר יעלו בהגרלה). יתכן שבשל כך בחרו חלקים רבים בציבור שלא להמתין ולבצע עסקאות רכש של דירות מגורים. כמו כן, קיימים משתנים נוספים בעלי השפעה: רמת הציפיות הנמוכה לשינויים בשער הריבית הריאלי, זמינות (ואמון הציבור) לאפיקי השקעה אחרים.
מעניין כיצד היה נראה הניתוח והמסקנות אילו תוצאות הסקר היו מראות (במקרה) על ירידה ברביע האחרון במקום על עלייה של 2.5%.

איגוד האלכימאים

בדרך מנתוני העיסקאות (כפי שדווחו לרשות המיסים) לדיון הרציני על סדר היום הכלכלי והפוליטי הופעלו שלושה תהליכים של אלכימיה, של יצירת יש מאין. שכבה ראשונה היא זו של האגף לשומת מקרקעין, שהצליח לנפק נתון סטטיסטי על בסיס דל של נתונים על עיסקאות מכר כפי שדווחו, בלי לחשוב בצניעות על אפשרות להגדיר את המימצא כאינדיקטור בלבד, שיש בכוחו לתמוך (או לא) בנתונים הרשמיים שמחשבת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מבלי להוות בסיס לפירסום עצמאי. השכבה השנייה היא הניתוח הכלכלי שכלול בדוח, שמנסה - ללא כל בסיס מחקרי - למצוא 'הסברים' ו'סיבות' לאותו נתון אינדיקטיבי הקרוי אצלו 'ההתפתחות'. את השכבה השלישית תרמה התקשורת, זו חסרת האינטגריטי המקצועי וחוש הביקורת, שהפכה את המימצאים וההסברים הרופפים של הדוח הזה (קיראו בעצמכם את המילים המעטות שצירף השמאי הממשלתי הראשי לטבלה) לכותרת עיתונאית בוטה, מאשימה, שמתדלקת דיון 'כלכלי' והתנגחות פוליטית.

האם באמת צריך את המודיעין הזה?

זה אומר שסיכויי ההצלחה של המאמץ העצום וכפוי הטובה אותו מנהל השר כחלון (אפשר גם לחלוק על נחיצותו, אבל לא הפעם) מאויימים ע"י פירסומים עצמאיים של אותו גוף ממשלתי שממוקם, לרוע המזל, דווקא במשרד המשפטים. כדי להצליח במאמץ שלו זקוק כחלון לאמון הציבור, שכן מחירי הדירות יפסיקו לטפס ברגע שתיווצרנה ציפיות בקרב הציבור שצעדי המדיניות בהם נוקטת הממשלה אכן ישאו פרי. זה אולי נשמע מוזר, אבל ציפיות להמשך עליית מחירי דירות "מתדלקות" את ההסתערות הנמשכת על דירות להשקעה - זו משמעות הבועה. אם כך, חלק מהצלחת המהלך של כחלון תלוי ביחסי הציבור שלו. והנה, להוותו, קם לו מקטרג-מתנדב דווקא מתוך הממשלה: לא כלי איסוף מודיעיני שמשמש בקרה לטובת המאמץ, אלא שופר עצמאי, מטעם עצמו, שמתריע לציבור.
לכן, אילו נשאלתי הייתי מייעץ לשר כחלון לדרוש שאגף שומת מקרקעין יעבור למשרד הבינוי, ובכך אולי יתרום מהידע שלו ומיכולת הפענוח שלו את המציאות (כך האגף מתאר את עצמו) לאלו העומדים ליד הגה ענף הבנייה. ואם הנימוק המקצועי שאני מציע נראה לכם מעט כחוש (כנראה בצדק) - ננסה לחילופין את דבריו הידועים של הנשיא ג'ונסון לגבי ראש ה-FBI אדגר הובר: "אני מעדיף אותו בתוך האוהל משתין החוצה מאשר שיהיה מחוץ לאוהל וישתין פנימה" (תרגום חפשי). אז אם נתניהו מינה עצמו גם לשר תקשורת, שולט בעיתון הנפוץ במדינה ומחזיק כבן ערובה את ערוץ 10 - אולי כדאי לכחלון ללמוד ממנו משהו.
למי שחושש שאנו משתיקים מקור מודיעיני חשוב, אולי אפילו פוגעים בדמוקרטיה ומרשים לפוליטיקאים לעוות עובדות - אני טוען שלנו כציבור זה לא באמת חשוב: הלוויין החשוב מבחינתנו - זה שאליו נכוון את ה-GPS הלאומי - הוא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. עליה צריכים לשמור מכל משמר ולה צריך להפנות שאלות ואמצעים מחקריים. על עצמאותה צריך לשמור. כל גוף אחר שמתחיל לשדר עצמאית נתונים וניתוחים על מחירי הדירות (השמאי הממשלתי הראשי, רשות המיסים) הוא סוג של תחנה פירטית, בין שהוא פועל לטובת עצמו ובין שהוא נכבש ע"י כוח פוליטי.

יום חמישי, 18 בפברואר 2016

על ההצעה לערבות מדינה למשכנתאות בשיעור 90%

רקע

בימים האחרונים התבשרנו שההצעה להעמדת הלוואות לדיור בערבות המדינה בשיעור מימון גבוה - עד 90% מערך הדירה הנרכשת לרוכשים שזוהי דירתם היחידה - חוזרת לכותרות (ראו: 'הצעת חוק ערבות למשכנתאות (תיקון - ערבות מדינה לדירה יחידה), התשע"ד-2013'). הצעת החוק קובעת, לפי הדיווח בעיתון 'דה-מרקר', כי ערבות המדינה תינתן למימון רכישת דירת מגורים יחידה על ידי זכאי, בגובה ההפרש בין סך ההלוואות שקיבל הזוג מכל מקור שהוא לבין מחיר דירת המגורים — ובלבד שכלל סכומי הקרן של ההלוואות שלא נפרעו לא יעלה על 90% מערך הדירה. הערבות תינתן בתנאים שהמלווה הוא מלווה מורשה, שמדובר בהלוואה למימון דירת מגורים יחידה ושהכנסתו של הזכאי לא תפחת מ-10 אלף שקלים בחודש, או סכום נמוך יותר שיקבע בצו על ידי שר האוצר.
סביב הצעת החוק מתקיים קרב פוליטי קטן. מגישת ההצעה הפעם היא חה"כ אורלי לוי-אבקסיס ('ישראל ביתנו'). הצעה זו הוגשה לכנסת הקודמת כבר בחודש יולי 2014 ע"י חה"כ אורלי לוי-אבקסיס, שמעון אוחיון, רוברט אילטוב וחמד עמאר - כולם חברי סיעת הליכוד-ישראל ביתנו, אבל לא נדונה בגלל פיזור הכנסת לרגל הקדמת הבחירות (רשימה על היוזמה הופיעה בבלוג זה ב-16.11.2014 - ראו כאן). חה"כ לוי-אבקסיס ניסתה תחילה לקדם את התיקון בכנסת הנוכחית בעצמה, ובהמשך - משנתקלה בדחיינות מצד שר האוצר - להגיש אותה כהצעת חוק ממשלתית. לאחר שוועדת השרים לחקיקה החליטה השבוע שלא להגיש את הצעת החוק לכנסת במועד זה אלא לדחות אותה לחודש מאי (וליישם אותה בינתיים רק במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן") - החליטה חה"כ לוי-אבקסיס שלא להמתין לממשלה אלא להעלות אותה (שוב) כהצעה פרטית.
קשה להעריך אם הצעת החוק אמנם תתקבל, כעת או בחודש מאי, מה יהיה הניסוח הסופי שלה וכיצד היא תיושם בפועל. בכל מקרה ראוי להבין שלא מדובר כאן ביוזמה קוסמטית, קיקיונית וצינית כמו אלו שננקטו עד כה ('מע"מ אפס', 'מחיר למשתכן' וכו') - מדובר בצעד שיכול להוות בסיס לרפורמה ממשית בסיוע הממשלתי למשקי בית חסרי-דיור, זה שגוסס כבר למעלה משני עשורים, צעד שיש לו גם משמעויות כלכליות ותקציביות חשובות. ואם אמנם על זה מדובר - ראוי להקדיש מחשבה לדיון בשאלה זו.

העיקרון המנחה: עידוד הבעלות הפרטית של משקי בית על הדיור

ההכרה בחשיבות העיקרון של בעלות פרטית של משקי בית על מגוריהם היא כבר מזמן נחלתן של כל המדינות המפותחות. נותרה שאלת אופן הביצוע. אני מציע לחשוב על כך שאין זה תפקידה של הממשלה לסייע לכלל הציבור לרכוש דירה, אלא יש למקד מאמץ באותה שכבת אוכלוסייה שתתקשה להגיע לדירה ללא סיוע ממשלתי. לכן יש לבנות מערכת פיננסית פרטית בריאה ויעילה של מימון רכישת הדיור, שתאפשר לכל אלו שיש בכוחם להגיע לבעלות על דיור - לעשות זאת; במקביל, יש למצוא דרך לסייע לקבוצת אוכלוסייה חלשה יותר, אלו שאינם מסוגלים להגיע בכוחות עצמם לבעלות על דיור - 'לעלות על עגלת הדיור' ע"י מתן סיוע ממשלתי; לבסוף, יש לדאוג לפתרון מגורים ללא בעלות פרטית לאותה קבוצת אוכלוסייה שגם מערכת כזו לא תוכל לטפל בה (למשל: מחמת גיל, מצב בריאותי, איתנות כלכלית וכו'). ההבחנה בין שלוש קבוצות האוכלוסייה הללו חשובה, שכן היא מנסה לבנות פתרונות נפרדים, משיקולים חברתיים (הזדמנות שווה לבני הדור הבא) וכלכליים (עלות הסיוע) לכל קבוצה. כך, יש להפריד בין מערכת פרטית שתשרת את הקבוצה הראשונה, מערכת מקבילה שיש בה אלמנט של סיוע ממשלתי שתשרת את הקבוצה השנייה, ומערכת רווחה שמסתפקת בסיוע בהשגת פתרון-דיור ללא רכישה וללא העמדת אשראי, לקבוצה השלישית.

מדוע לא להסתפק בפתרון שוק תחרותי?

מערכת פרטית של אשראי לרכישת דיור (משכנתאות) היא אפשרות שקוסמת למי שמאמין בכלכלת שוק: כל אחד ידאג לעצמו. אלא שמערכת כזו מחייבת את הבנקים לתמחר את סיכון האשראי, ותמחור זה הוא אינדיבידואלי לכל לווה: הוא משקף את סיכון האשראי הספציפי שלו. מטבע הדברים, תיווצר מערכת רגרסיבית שמשיתה פרמיית סיכון גבוהה יותר על קבוצות אוכלוסייה בעלות מעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר.
כשמדובר באשראי למימון צריכה או השקעה אחרת (לא למגורים עצמיים) - אין רע במציאות זו: היא מבטיחה הקצאה רציונלית של המשאבים ומחזקת את יציבותה של המערכת הפיננסית, ואולי היא גם מנחילה משמעת פיסקאלית וכללי התנהגות רצויים למקבלי האשראי. אבל כשמדובר ברכישת דיור לשימוש עצמי - יש כאן בעיה: שכבות אוכלוסיה חלשות מתקשות להגיע לרכישת דיור לא רק בגלל מצבן הכלכלי אלא גם בגלל דירוג האשראי הנמוך-יחסית שלהן. לכן מי שמאמין שדיור בבעלות עצמית הוא ערך חשוב בחברה מודרנית - צריך למצוא דרך שתקל על משקי בית חלשים להגיע גם הם לדיור בבעלות. הדבר מחייב בניית מערכת מקבילה, המתמחרת את האשראי בכיוון ההפוך: מחיר האשראי צריך להיות מותאם ליכולתו של משק הבית - לא למאפייני הסיכון שלו. מטבע הדברים, מערכת אשראי כזו אינה יכולה להיות מערכת פרטית לחלוטין - היא צריכה להישען על סיוע ממשלתי ש'יתקן' את מחירי האשראי עבור משקי בית חלשים.
תפקיד הסיוע הממשלתי הוא לאפשר גם לקבוצות אוכלוסייה שחסרות הון עצמי להגיע לרכישת דיור לשימוש עצמי. זוהי מטרה חברתית במסגרת השאיפה להזדמנות שווה. אז נכון שהעיקרון של הזדמנות שווה צריך אולי להתחיל בתחומים בסיסיים יותר (בריאות, חינוך), אבל הוא צריך להיות נוכח גם בתחום הדיור: מדינת ישראל חייבת לנקוט בצעדים שיסייעו למשקי בית צעירים שלא זכו להיוולד להורים מבוססים - להגיע לדירה משלהם. ההצעה המדוברת, להפחית את הדרישה להון עצמי ל-10%, אינה צריכה להיראות חריגה או קיצונית: זוהי בדיוק המטרה - לאפשר גם למעוטי הון עצמי לרכוש דירות.
מדוע ערבות מדינה להלוואות ולא אשראי ממשלתי?
השיטה של 'אשראי תקציבי' שהייתה נהוגה בישראל בעבר (הלוואות מכספי המדינה ל'זכאי משרד השיכון') אינה מתאימה עוד לצרכי המשק. שיטה זו נבנתה בתקופה שבה שוק ההון הישראלי היה מולאם רובו-ככולו, וכמעט כל האשראי לדיור נשלט בידי הממשלה. השיטה הישנה נשמרה גם לאחר הרפורמות הכלכליות הגדולות שהונהגו במשק במסגרת 'התכנית לייצוב המשק' (1986), אבל היא גוועה בגלל נפחי האשראי העצומים שנדרשו למימון רכישת הדיור, נפחים שהיו גבוהים מידי ביחס לתקציב הממשלה. לעומת זאת, המערכת הפיננסית הפרטית התפתחה במהירות והיא יכולה וצריכה ליטול על עצמה כיום תפקיד זה: היא אינה חסרה מקורות מימון כבעבר. השילוב הסביר הוא, לכן, שהמימון יהיה ע"י הסקטור הפרטי והערבות - של הממשלה. ערבות זו נחוצה כדי 'לסובב' את עקום המחירים: להנהיג שיעור ריבית אחיד לזכאים, ואף להעמיק את הסיבסוד ככל שהמאפיינים הסוציו-כלכליים של משק הבית נמוכים יותר.

יש לקזז את ההשפעה האפשרית של החוק על מחירי הדיור

ההשפעה הצפויה של קבלת החוק היא שביקוש חדש לרכישת דיור, שהיה עד כה כבוש - יופיע בשוק הדירות. ללא צעד מקזז, יש בהתפתחות זו כדי להגדיל את עודף הביקוש שכבר קיים בשוק הדיור, ולכן להגביר את הלחץ כלפי מעלה על מחירי הדירות. זה יכול להיות אחד מהנימוקים שיועלו בידי מתנגדי היוזמה, שביניהם יהיו כנראה גם משרד האוצר ובנק ישראל (הם כבר העלו נימוקים אלו ב'סיבוב' הקודם של הצעת החוק: משרד האוצר עסוק תמיד בסיכול יוזמות ש"עולות כסף"; בנק ישראל מודע לכך שנחשול המחירים של השנים האחרונות מקורו בריבית הנמוכה השוררת במשק, והוא חש צורך לבלום אותו).
כשלעצמה, מדובר כאן בתוספת לצד הביקוש לרכישת דירות: משקי בית שלא יכלו עד עתה להגיע לרכישת דיור בגלל העדר הון עצמי (בנק ישראל הגביל את הבנקים להיקפי אשראי שלא יעלו על 75% מערך הדירה וביטל את היכולת של משקי בית להישען על ביטוח אשראי של חברת EMI) - יוכלו מעתה להופיע בשוק הדיור כרוכשים פוטנציאליים. מי שירצה להתמודד עם תוספת זו לביקוש לרכישת דירות יצטרך לדאוג לקזז את התוספת לביקוש ע"י הצרת צעדיהם של רוכשי דירות להשקעה, אחרת שוק הדיור יחווה התחממות נוספת.

ועוד משהו

לפי הערכות של רשות המיסים שהתפרסמו השבוע ישנם בישראל כ-200 אלף משקי בית שלהם יותר מדירה אחת, ועוד כ-50 אלף משקי בית שלהם יותר משתי דירות. מדובר אם כן במאסה של למעלה מ-300 אלף דירות הנמצאות בידי משקיעים. לפחות בחלקה, זוהי תוצאה של תקופת הריבית הנמוכה שהריצה רבבות משקיעים לשוק הדיור, וזוהי אולי הסיבה לבועת הדיור שראינו כאן בשנים אלו, שלוותה גם בירידה של שיעור משקי הבית המתגוררים בדירה בבעלותם. אז נכון שאנו חיים במשק קפיטליסטי שבו רכישת דיור לצרכי השקעה אינה נחשבת לא חוקית או לא מוסרית, אבל צריך לזכור שבתהליך זה מודר חלק מהאוכלוסייה מהאפשרות להגיע לדיור בבעלות. דווקא מי שדוגל בכללי המשחק של כלכלה חופשית צריך לדאוג שהתוצאה של כללי המשחק הכלכליים לא תהיה בוטה מידי, ולא תביא להתעשרות-יתר של חלק מהאוכלוסיה: זה צריך להיות אינטרס של כולנו לשנות את החלוקה, ליצור מעט יותר צדק חלוקתי, ולעשות זאת לדור הצעיר כולו - לא רק כל אחד לצאצאיו הישירים, כי אי-השיוויון המתגבר מאיים לכרסם בסולידריות שלנו כמדינה וכחברה.

יום חמישי, 4 בפברואר 2016

נתוני סיום 2015: האם משבר המשכנתאות של ארה"ב כבר מאחורינו?

נתונים לגבי סוף 2015 שפורסמו באחרונה מצביעים על כמה מגמות חיוביות מבחינת התאוששות שוק הנדל"ן ושוק המשכנתאות בארה"ב. להלן כמה עובדות שדליתי מבלוגים ברשת, וכמה הערות לגבי משמעותן.
מחירי הבתים בארה"ב המשיכו לעלות ב-2015
מדד מחירי הבתים בארה"ב המחושב ע"י חברת Corelogic מצביע על כך שבמהלך 2015 (דצמבר 2015 לעומת דצמבר 2014) עלו מחירי הבתים בממוצע ב-6.3%. זהו חישוב ארצי, והוא מסתיר שונות בין אזורים גיאוגרפיים בארה"ב (בחלק מהאזורים מחירי הבתים עלו כפליים מהממוצע, ובחלק אחר הם ירדו). ולמרות זאת, אנו רואים שמדד מחירי הבתים עולה ברציפות כבר ארבע שנים, מאז תחילת 2012. מצפייה בגרף הבא, שפורסם בבלוג Calculated Risk, ניתן להבחין שמדד מחירי הבתים מתקרב בהתמדה לרמת השיא שלו שנרשמה במחצית הראשונה של 2006.
יש כמה משמעויות לתופעה זו. הראשונה, שאנו רואים התאוששות הדרגתית של שוק הנדל"ן בארה"ב. זה טוב ללווים שלכודים במצב הבעייתי של ערך בתים הנמוך מיתרת החוב שלהם (יש עדיין 10-15% כאלה) כי משתפר הסיכוי שלהם למחזר את הלוואותיהם וליהנות מהריבית הנמוכה השוררת כיום בארה"ב. זה טוב לבעלי החוב (אלו שמחזיקים בהלוואות המשכנתא) כי הסיכון הפיננסי הגלום בחוב המשכנתאות הולך ופוחת (ערך הביטחונות שבידיהם עולה). 
אבל ישנה שאלה אחרת לגבי התהליך. ארה"ב נמצאה כבר שלושה עשורים בתהליך ארוך-טווח של עליית מחירי בתים (שימו לב שהגרף הוא במונחים נומינליים ולכן הוא קצת מגזים בעוצמת התופעה בשנות ה-70-80, בהן עדיין שיעור האינפלציה לא ירד לאפס). תהליך ארוך של עליית מחירי בתים איננו מציאות בריאה, שכן הוא יוצר ציפיות ספקולטיביות לגבי התשואה מהשקעה בנדל"ן ומגדיל אותה מעבר לרמה המשקפת יציבות של הטווח הארוך. תופעה זו התחזקה בסוף שנות ה-90 כשהריבית ירדה, ושוק הדיור הפך אז להיות שוק לוהט: קצב העלייה של מחירי הבתים הואץ, והסיחרור נעצר רק במחצית השנייה של 2006. הבעיה היא שרמת המחירים של המחצית הראשונה של 2006 היא רמה המשקפת מן הסתם בועה שמקורה בתהליך שאינו יציב והוא "מתודלק" ע"י ריבית נמוכה מידי. לפיכך, ירידת המחירים מ-2006 ואילך היא סוג של תיקון טכני, מין שחרור לחץ עודף, בועתי. אבל אם כך, מדוע אנו רואים בשנים האחרונות טיפוס הדרגתי של מחירי הבתים בחזרה לרמה שקשה לחשוב עליה כרמה סבירה? ייתכן שאנו רואים את ההשלכות של העולם של הריבית הנמוכה, שבו אין למשקיעים אפיקי השקעה אלטרנטיביים ומצד שני השקעה בנדל"ן נהנית מאשראי זול במיוחד, ואז מה שנראה כהתאוששות בריאה הוא למעשה עלייה מחדש של הסיכון לבועה מחזורית.
פיגורים בתשלומי משכנתאות המשיכו לרדת ב-2015
לפי נתונים שמסרה סוכנות המשכנתאות הפדרלית Fannie Mae, שיעור הלוואות המשכנתא הנמצאות בפיגור משמעותי (מעל 90 יום) או בתהליך של מימוש ביטחונות ירד בסוף 2015 ל-1.55%. זוהי אמנם ירידה קלה לעומת סוף 2014 (1.89%), אבל כפי שניתן לראות בגרף מדובר בירידה רצופה מאז השיא שנרשם בפברואר 2010 (5.59%), ומדובר בשיעור הנמוך ביותר מאז אוגוסט 2008. אם נסתכל בגרף הבא נראה ששיעור הפיגורים יורד בהתמדה ומתקרב לזה שהיה לפני פרוץ משבר המשכנתאות בארה"ב (שיעור הפיגורים היה סביב 0.5%).
אלו הן התפתחויות חיוביות: "החולה" הולך ומתאושש. מעבר לכך, החמרה של מדיניות האשראי לדיור שננקטה בעקבות משבר המשכנתאות והפסקת המגפה של הלוואות הסאב-פריים תגרום אולי לכך שטיב האשראי ישתפר בהדרגה. זה מבשר טובות למשקיעים (רוב המשכנתאות בארה"ב אינן נותרות בידי הבנקים אלא נמכרות למשקיעים מוסדיים). אלא שיש לזכור שהאירוע הדרמטי שמתואר בגרף, שהחל בשנת 2008 ויסתיים אולי כעבור עשור, ב-2017, הותיר צלקות קשות: שורה ארוכה של נפגעים, ובעיקר מיליוני משקי בית שאיבדו את בתיהם.
שיעור משקי הבית המתגוררים בבית בעלות המשיך לרדת ב-2015
אחד היעדים הבולטים של מדיניות השיכון האמריקנית לדורותיה הוא העלאה של שיעור משקי הבית המתגוררים בבית בבעלותם-הם. יעד זה משותף לדמוקרטים (מתוך תפיסת עולם חברתית) ולרפובליקנים (מתוך תפיסת עולם של עידוד בעלות פרטית ונטילת אחריות כלכלית), והוא עומד בבסיס מדיניות השיכון והסיוע המסיבי למימון המשכנתאות של הקונגרס עוד מאז השפל הכלכלי של 1929. בעשור 1985-1995 התייצב שיעור זה על כ-64%. מדיניות שיכון נמרצת של ממשל קלינטון שהוכרזה ב-1994 שמה לה למטרה להעלות את שיעור משקי הבית המתגוררים בבעלות עצמית ע"י שילוב של תכניות סיוע ליברליות יותר והרחבת הנגישות לאשראי גם לשכבות אוכלוסייה פחות חזקות. חלק מהכלים ששימשו את המערכת הם הלוואות הסאב-פריים שבדיעבד נודעו לשימצה.
בגרף לעיל אנו רואים עדות להצלחתה המרשימה של מדיניות זו: בין השנים 1994-2004 עלה שיעור המתגוררים בבית בבעלות בחמש נקודות אחוז והגיע לשיא של כל הזמנים - כ-69% (הנקודות האדומות בגרף הן נתונים מתוך סקרים דו-שנתיים). ההישג הדרמטי שיקף את ההצלחה להכניס למעגל בעלי הבתים גם אוכלוסיות מוחלשות. אבל אז בא המיפנה, והמשבר גרם למיליוני משקי בית לאבד את בתיהם. בסוף 2015 ירד כבר שיעור הבעלות אל מתחת לשיעורו היציב הישן - 64%. מדובר לא רק במהלך מדיניות כלכלית שנכשל בדיעבד: בדרך, איבדו מיליוני משקי בית את בתיהם, את חסכונותיהם ואולי גם את נגישותם לשוק האשראי ונחשפו למצוקה כלכלית ונפשית. הצלקות עדיין שם.