מחירי הבתים בארה"ב - מהן השאלות?

 

הבלוג  CalculatedRisk פירסם באחרונה סיכום לגבי התפתחות מחירי הבתים בארה"ב ב-2020 (ראו כאן). אני מביא בהמשך את הגרפים שפירסם בעל הבלוג. הגרף הראשון מתאר את מדדי מחירי הבתים של קייס-שילר בשנים 1976-2020, זה הכללי (מצוין בקו כחול) וזה המתייחס ל-20 הערים הגדולות (מצוין בקו אדום). רואים בגרף בבירור את בועת הנדל"ן של השנים 1996-2005 - עלייה מצטברת של כ-120% של מדד מחירי הבתים, והאצה בסופה (מסוף 2001 ועד לתחילת 2006 היה הקצב השנתי הממוצע של עליית המדד קרוב ל-12%!). רואים בגרף את ההתייצבות של מחירי הבתים ב-2006, ואת התפוצצות הבועה בתחילת 2007 והירידה הרצופה של מחירי הבתים עד תחילת 2012 (ירידה מצטברת של קרוב ל-30% תוך חמש שנים).

מה עוד רואים בו? שלושה דברים:

• מחירי הבתים בארה"ב עולים ברציפות מאז 2012

• הם עברו כבר מזמן את מחירי השיא של תחילת 2007. הם נמצאים כיום כ-30% מעבר להם

• למרות הקורונה, שנת 2020 היתה שנה של האצה: מדד מחירי הדירות עלה במהלכה בכ-10%

בהשוואות עיתיות נהוג להתייחס לשינויים של המחיר הריאלי של בתים (כלומר, בניכוי עליית מדד המחירים לאורך אותה תקופה). הגרף השני מתאר את התפתחות המדדים בניכוי האינפלציה. ניתן ללמוד ממנו שלמרות העלייה המתמשכת של מחירי הבתים מאז 2012, הם נמצאים כיום ברמה של תחילת 2007 - לא מעבר לכך. אלא שאין להתייחס לעובדה זו כאל סימן מרגיע, כאל אות ליציבות מחירים: המחירים חזרו לרמת השיא שלהם, זו שהיתה בשלהי תקופת הבועה.

זה מעלה שאלה. כשהתרסקו מחירי הבתים בארה"ב, מ-2007 ואילך, התחזקה התובנה שמדובר היה בבועה, כלומר שהעלייה המתמשכת של מחירי הבתים במשך למעלה מעשור לא הייתה תגובה נורמלית של המחירים לשינויים בסיסיים בתנאי שוק הדיור (Fundamentals) אלא תופעה פתולוגית: תהליך אוטו-רגרסיבי, מתבדר, שבו מחירי הבתים המריאו לגובה שאיננו מתיישב עם שיווי משקל יציב בשוק הדיור, ולכן הם מועדים להתרסק. אלא שמאז 2012 מחירי הבתים בארה"ב שבו לעלות - כיצד נסביר זאת, מעבר לנימוק של 'תיקונים טכניים'? אם אמנם זו הייתה בועה, והיא התפוצצה - כיצד נסביר את העובדה שמחירי הבתים חזרו לשיא, כזה שסברנו שהוא איננו משקף שיווי משקל יציב? ואיך זה קרה למרות שהכלכלה האמריקנית הייתה בשנים אלו (ועודנה) רחוקה מלהיות ברמת פעילות גבוהה? אולי רמת המחירים הזו אינה בלתי סבירה? אולי לא הייתה באמת בועה אלא תגובה נורמלית של השוק לעודף ביקוש? 

השאלות הללו מעידות אולי על הקושי התיאורטי להגדיר "בועה". לרוב ההוכחה לקיום בועה היא רק בדיעבד, כאשר היא 'מתפוצצת'; אבל ממה שאנחנו למדים מהגרפים - אפילו חוכמה-שלאחר-מעשה איננה כל-כך פשוטה. אגב, הוויכוח הזה קיים גם בישראל, שבה מחירי הדירות הכפילו את עצמם בשנים 2009-2018: מובן מאליו שחלק מהכלכלנים (ואני בתוכם) סברו שלא מדובר בהתפתחות יציבה אלא בבועה, ולכן שוק הדיור איננו שוק אטרקטיבי או חסר-סיכון כפי שחלק מהציבור סבור.

הגרף השלישי מספק אינפורמציה נוספת על טיבה של עליית מדד מחירי הבתים, ומשתמש בגישה שונה להבנתה. בתים הם נכסים מניבים, וככאלה מחירם אמור לשקף את הערך המהוון של ההכנסות הצפויות מהם. ההכנסה הצפוייה למשקיע מבעלות על בית היא ערך השוק של המגורים בו (שימוש עצמי או השכרה), ולכן נצפה שמחירי הבתים יגיבו לשינויים (פרמננטיים) של ערך המגורים (שכ"ד), ולכן היחס בין ערך הבית לבין שכר הדירה הנהוג צריך להיות קבוע לאורך זמן (ראו את מושג 'המכפיל' בשוק המניות).

המציאות נראית שונה. הגרף עוקב אחר התפתחות היחס שבין מדד מחירי הבתים לבין מדד שכר הדירה מתחילת 1983 ועד לסוף 2020, כשהוא קובע כבסיס את תחילת שנת 2000 (ינואר 2000 = 1.0). אנו רואים בגרף שעד לשנת 2000 היחס שמר על יציבות, כפי שאמנם היינו מצפים, ואז החל לטפס. טיפוס זה נמשך בהתמדה עד 2006, והוא היה משמעותי: היחס בין מדד מחירי הבתים למדד שכר הדירה עלה בתקופה זו בכ-50% או בכ-70% - תלוי אם מתייחסים למחירים הלאומיים או למחירים ב-20 הערים הגדולות, בהתאמה. המשמעות של עלייה מתמשכת זו של היחס היא שעליית מחירי הבתים לא נדחפה על-ידי עליית שכר הדירה - מחירי הבתים עלו כאמור הרבה מעבר לעליית שכר הדירה - אלא נבעה מגורם אחר. החשוד המיידי הוא כמובן שיעור הריבית: הפחתת הריבית המוניטרית שהחלה בסוף שנת 2000 על רקע הניסיון של הבנק המרכזי האמריקני למנוע נזקים ריאליים אפשריים בעקבות קריסת מניות ה-'היי-טק' (משבר שכונה 'דוט.קום') יצרה לחץ מובן כלפי מעלה על מחירי הבתים (בגלל הפחתת עלות המימון של הרכישה). ובכל זאת, נראה שהתגובה הייתה תגובת-יתר: נראה שהפחתת הריבית התניעה 'מבער פנימי' שהביא להתייקרות מתמשכת של מחירי הבתים גם משהריבית התייצבה. והחידה שהזכרנו מקודם מטרידה אותנו ביתר-שאת בהתבוננותנו בגרף זה: היחס המשיך לטפס ברציפות מאז 2012, ועוד האיץ בשנת 2020, והוא נמצא בסוף 2020 ברמה הגבוהה ב-20-30% מהממוצע לפני שנת 2000 ועדיין במגמת עלייה.

מהי המסקנה? האם יש רמת מחירי דיור שאנו יכולים להתייחס אליה כ'נורמלית', כזו המשדרת תקווה ליציבות? ההשערה שלי היא שכל עוד אנחנו נמצאים בעולם של ריבית אפסית - שוק הדיור לא יתייצב בשיווי משקל. המשמעות היא שמדובר בשוק מסוכן למשקיעים. אני יודע שזוהי אמירה חריגה בתפיסה הציבורית המקובלת שההשקעה בדיור היא אופציה סולידית כדי לשמור על חסכונותינו ולהבטיח לנו תשואה בעולם של ריבית אפסית.

בחירות בימי קורונה

 

מספר המאומתים בישראל ל-COVID-19 הגיע אתמול (14.3) ל-818 אלף. לפי נתוני השוואה בינלאומיים של האתר OurWorldInData, ישראל חולקת עם ארה"ב את המקום השני בין מדינות העולם הבינוניות ומעלה בשיעורי המאומתים באוכלוסייה (9%). ראו לדוגמה את גרף שיעור המאומתים המצטבר (למיליון תושב) שבו מוצגים נתוניה של ישראל לעומת ארה"ב ולעומת אירופה.

באיזה תחום נוסף אנחנו מובילים את העולם? למרות שרובנו שומעים שישראל היא המדינה "הכי בעולם", קשה לי להיזכר בתחום כזה. אז איך הצלחנו להתברג לצמרת המדינות דווקא בטבלת הקורונה? האם יש לנו תנאי טבע ייחודיים? האם תנאי האקלים שלנו הם הסיבה? האם מדובר בהצטברות חריגה של אוכלוסיית עוני? האם אנחנו סובלים ממערכת רפואית ירודה? התשובה איננה מצויה באפשרויות הללו; היא כנראה משהו אחר: משהו שמתחלק בין התנהגות אזרחית לא ממושמעת, חסרת-אחריות ולא-סולידרית שמאפיינת אולי את החברה הישראלית, לבין כישלון מהדהד בניהול הלאומי של המשבר הרפואי ונגזרותיו. העובדה ששיעורי התמותה בישראל היו נמוכים קשורה אולי לחתך הגילאי של האוכלוסייה שהוא צעיר יחסית לאירופה, ואולי ליכולתה המצויינת של המערכת הרפואית להתמודד עם המקרים הקשים. חשוב להבין מה בדיוק קרה פה בשנה האחרונה לא כי יש לנו נטייה להקמת ועדות חקירה ולחיפוש אשמים נקודתיים, אלא כי הליקויים שהתגלו במשבר מגיפת הקורונה עלולים לגרום להעצמת המשבר הלאומי הבא.

זה התחיל בהיערכות איטית מידי, כשבעולם כבר פשטו ידיעות ונתונים על המגיפה שפרצה בסין. זה המשיך באי-הפעלתה של המערכת שהוקמה ספציפית לצורך טיפול במשברים לאומיים - רשות החירום הלאומית - ובאילתור מערכת שליטה חלופית שכללה אלמנטים מחיל המודיעין ומהמוסד לתפקידים מיוחדים כדי להשאיר את ניהול המערכה בידי נתניהו ולא בידי מערכות השליטה הייעודיות של משרד הביטחון שהוקמו למטרה זו. זה נמשך בהשארת נמלי האוויר פתוחים ליבוא הנגיפים. זה נמשך בהפצת מיסאינפורמציה על הצלחותיה כביכול של ישראל במיגור המגיפה, תופעה שנמשכת גם כיום, ובהטרלת הציבור על-ידי דחיית החלטות הממשלה עד לרגע האחרון וזיגזוג בלתי פוסק. זה הסתיים בחוסר משמעת המוני בנושא ריחוק חברתי ועטיית מסכות. 

התוצאה היא 6,000 מתים. התוצאה היא אובדן אמון מוחלט של הציבור בממשלה. התוצאה היא שהתקשורת נשבתה בידי גורמי תעמולה על רקע מערכת הבחירות הנצחית ששלטונו של נתניהו גזר עלינו והשאיפה היוקדת ליטול קרדיט פוליטי גם על הצלחות בדויות.

הקורונה, לכאורה, מאחורינו. יותר מאשר מציאות - מדובר בסיסמת בחירות שמטרתה לקחת קרדיט ובעיקר לטשטש את הסאגה האומללה של ניהול המגיפה. אבל מערכת הבחירות תחלוף בקרוב, ולנו רק נשאר להיווכח בנזקים הכלכליים העצומים שיישארו אחריה: באבטלה, בקריסת עסקים פרטיים לאחר שהמשק ייפתח, ביצירת גירעון ממשלתי מתמשך ומאיים, בחלוקת כספים מיותרת המונעת על-ידי שיקולים פוליטיים במקום על-ידי שיקולים מקצועיים להבראת המשק. 

אנחנו נצא מזה, גם אם בשן ועין. אבל הבעייה שלנו חייבת להיות כיצד ניערך לאסון הלאומי הבא, בין אם מדובר באסון רפואי, בכזה הקשור לרעש אדמה או באירוע ביטחוני. באירוע הקורונה קיבלנו ציון שלילי, למרות אווירת הניצחון שמפיץ נתניהו.

רשימת אורח: מהי העלות של התוכנית הכלכלית של הנשיא ביידן? - אבנר סידי*

 לאחר שהדמוקרטים חזרו לשלטון בארה"ב, מעניין לברר מהי המדיניות הכלכלית של ביידן: אם קיים כיוון ברור למדיניות זו, ומהו מחירה הצפוי.

האם קיים כיוון ברור ועקבי למדיניות הכלכלית?

המצע, כפי שהוצג לאחר שביידן מיצב את מועמדותו לנשיאות מטעם המפלגה, פורסם באוגוסט 2020 וכלל 110 עמודים העוסקים במכלול תחומים, לרבות התחום הכלכלי (ראו קישור כאן).  ברני סנדרס עצמו, בראיון לרשת NPR, ומומחי כלכלה אחרים, העריכו את המסמך המשותף של ביידן-סאנדרס שהופץ כבר בחודש יולי כמושפע מאד מהכיוון הסוציאליסטי במפלגה, זה המובל על-ידי סנדרס, וכינו אותו "פרוגרסיבי". למעשה, ביידן אימץ את המצע הפרוגרסיבי של סנדרס כדי לזכות בתמיכת המצביעים השייכים לזרם הסוציאליסטי של המפלגה, לאחר שבמהלך הבחירות המוקדמות והעימותים בין מועמדי המפלגה הדמוקרטית הוא הציג את עצמו כנציג הזרם המרכזי במפלגה ונלחם בעקרונות ה"סוציאליסטיים" של סנדרס. באוקטובר 2019 דרש סנדרס להנהיג רפורמות מיבניות ונרחבות בכלכלה, וביידן התנגד לכך. הם התעמתו בוויכוח ביניהם במרץ 2020 (ראו כאן וכאן), אבל עם פרסום המצע לאחר מספר חודשים, ביולי 2020, ביידן כבר יישר קו עם עקרונותיו של סאנדרס (ראו כאן). כלומר, ביידן שינה את עמדתו בפעם הראשונה בין מרץ ליולי 2020.  זה היה הזיגזוג הראשון שלו.

הזיגזוג השני של ביידן נוגע לכוונתו לקצץ מיסים. הוא אמנם הצהיר שיעלה מיסים על חברות ועל עשירים המשתכרים למעלה מ-400 אלף דולר בשנה, אולם תכנית המיסוי שלו היא גרנדיוזית (2-3 טריליון דולר לעשור הקרוב), כנגזר מהצורך לממן את התוכניות הכלכליות הפרוגרסיביות של האגף הסוציאליסטי, והיא תחייב לפגוע גם במעמד הבינוני המשתכר מעל 80 אלף דולר תוך ביטול הקלות המס שנוצרו בתקופתו של  טראמפ, לרבות פגיעה קשה בצבירה לפנסיה (ראו כאן וכאן).

הזיגזוג השלישי של ביידן מקרב אותו דווקא לדרכו של יריבו הרפובליקאי: הוא אימץ את רעיונותיו של טראמפ לעודד קניית תוצרת אמריקאית ולצמצם את המסחר הבינלאומי וההסתמכות על שווקי-חוץ (ראו כאן וכאן).

מהי העלות הצפויה של מדיניות כלכלית זו?

לפי מאמר שפירסם ה-BBC, תוכניתו החברתית-כלכלית של ביידן - הכוללת ביטוח רפואי, התמודדות עם בעיות האקלים ועוד - כמעט ומכפילה את ההוצאות הצפויות של הממשל האמריקאי לעשור הקרוב, מ-50 ל-90 טריליון דולר. התוכנית לביטוח רפואי מוסיפה כשלעצמה 17.5 טריליון דולר, ו"התכנית הירוקה" ("Green New Deal") - עוד 16.3 טריליון דולר. לפי חישובי סנדרס עצמו, התוכנית לביטוח רפואי תחייב כשלעצמה הטלת מיסים נוספים על בעלי הכנסות של מעל 30 אלף דולר – כלומר גם על המעמד הנמוך. סנדרס כבר הודה בטעות שנכנסה בחישובים המוקדמים והעלה את ההערכות לגבי תוספת הוצאות הביטוח הרפואי אל למעלה מ-30 טריליון דולר, וגם הערכה זו התקבלה בביקורת מצד מומחים של הוועדה לתקצוב פדרלי אחראי (The Committee for a Responsible Federal Budget) ומצד חבריו למפלגה הדמוקרטית. סנדרס מאמין שתוכניתו תחסוך חלק מההוצאות הנוכחיות בנושא בריאות, אבל לא הצליח לנקוב בתג מחיר ברור על החיסכון (ראו ניתוח של ה-BBC כאן ואת הגרף הבא).

ננסה להלן לאמוד את מחיר התוכניות של ביידן וסנדרס בכל אחד מהתחומים:

תכנית הבריאות  Medicare for All - כאמור, הנהגת תוכנית הביטוח הרפואי מוסיפה 17.5 טריליון דולר לתקציב ההוצאות למשך העשור הקרוב. סנדרס נשאל בשעתו כיצד הוא מתכנן לממן תוספת הוצאה זו, והסביר שרוב המימון צפוי להתקבל ממיסוי מעסיקים ומועסקים. כל מועסק המשתכר מעל 29,000 דולר יידרש לשלם תוספת מס של 4%. תוספת העלות של 17.5 טריליון היא כאמור הערכה של סנדרס עצמו הנסמכת על מחקר של אוניברסיטת ייל (ראו כאן), אבל קבוצת מחקר של ועדת מימון פדרלית (ראו כאן) מעריכה שעלות המימון של סעיף זה תהיה גבוהה משמעותית. גם מי שהיה מועמד מתחרה לנשיאות, בוטיג'ג' (Buttigieg), ביקר את הערכותיו של סנדרס שהתכווצו במהלך הזמן מ-40 ל-30 ולבסוף ל-17.5 טריליון דולר.

"התוכנית הירוקה" ("Green New Deal") להפחתת פליטת הפחמן - ההערכות בהמשך פורסמו על-ידי ה-IMF, BBC MARKETPLACE ו-BLOOMBERG. ראשית, ברור ש"התוכנית הירוקה" איננה תוכנית זולה או פשוטה כלל ועיקר, ויש לשקול את המחיר לטווח קצר ולטווח ארוך. למעשה, קשה להעריך את עלותה של התוכנית. בניגוד להערכתם של סנדרס ושותפתו ליוזמת החקיקה - חברת הקונגרס אוקסיו-קורטז - הערכות שמרניות של העלות (למשל, לפי BLOOMBERG) נעות בטווח 50-100 טריליון דולר.  למעשה, כבר יריביו הדמוקרטים של סנדרס תקפו אותו בזמנו על המחיר הלא-ריאלי של תוכניתו הכלכלית-חברתית וטענו שהחשבון שלו "פשוט אינו מתחבר" (ראו כאן, כאן וכאן).

ושוב, נשאלת השאלה כיצד אפשר לממן – אליבא דסנדרס – את 16.3 טריליון הדולר הדרושים. התשובה מובילה שוב לגביית מיסים נוספים (2.3 טריליון דולר). הבעייה היא שאין בחישוב זה הערכה כמה מקומות עבודה "ייעלמו" בגלל "המדיניות הירוקה" (למשל משרות של כורי פחם או כורי פצלי-שמן). לפי סנדרס תידרש תוספת מס של 2 טריליון דולר על חברות, ועוד 2.3 טריליון על הציבור הרחב. ניתן יהיה, לדעתו, לממן מיסים אלה מיצירת מקומות עבודה נוספים ל-20 מיליון מועסקים, אבל מומחים רבים מפקפקים בכך (ראו כאן וכאן ובגרף הבא).

מרכיבים נוספים של התוכנית: חובות סטודנטים (1.6 טריליון דולר), שינוי תוכניות חינוך (2.2  טריליון דולר) -  סנדרס מציע לגייס רק חלק מהסכום (2.2 טריליון), במיסוי שייגבה מחברות ומשוק המניות, אלא ששוב יש לו ויכוח עם מומחים שחושבים שיוכל לגייס בדרך זו רק רבע מהסכום הנדרש. גם לגבי שאר המרכיבים – דיור, Universal child care ,social security ועוד -  קיימת ביקורת על הערכותיו.

לסיכום, ישנם מומחים בלתי-תלויים הרואים את ההוצאות הכרוכות במצע הכלכלי-חברתי שאומץ על-ידי הנשיא ביידן (והנקרא  Bidenomics) כבלתי מתקבלות על הדעת מבחינת המחיר לחברה ולכלכלה. העיתון וול סטריט ג'ורנל (WSJ) מעריך שמדיניות כלכלית זו תפחית את ההכנסה השנתית הממוצעת של משק בית אמריקני ב-6,500 דולר (ראו כאן).

* פרופ' (אמריטוס) סידי הוא רופא שבילה תקופות ארוכות בארה"ב

האם כדאי לנצל את ההוראה של המפקח על הבנקים למיחזור הלוואת משכנתא?

כפי שכבר נכתב ברשימה אחרת בבלוג זה (ראו כאן), בסוף דצמבר 2020 הודיע המפקח על הבנקים על ביטול המיגבלה על חלק ההלוואה הניתן בריבית המבוססת על ריבית הפריים. מיגבלה זו, לפיה חלק ההלוואה בריבית הפריים לא יעלה על שליש מסכום ההלוואה הכולל, נקבעה ביולי 2014. ביטול המיגבלה נכנס לתוקף לגבי הלוואות חדשות כבר ב- 17.1.2021, ולגבי הלוואות מיחזור - ב- 28.2.2021. לכן פורסמו בשבוע האחרון כתבות על האפשרות לנצל את השינוי להוזלת הלוואות משכנתא קיימות. בחלק מהכתבות הופיעה האמירה שבנק ישראל הוזיל את הלוואות המשכנתא, ושהבנקים ניצלו את המצב וייקרו את המשכנתאות כך שחלק מההוזלה לא יגיע לידי הלווים. לפני שאנו יוצאים מבתינו להפגנות בדרישה להקמת ועדת-חקירה - כדאי להבהיר כמה טעויות מקובלות.

בנק ישראל לא הוזיל את הלוואות המשכנתא. המפקח על הבנקים רק ביטל הוראה קודמת המגבילה את חלק ההלוואה שניתן ליטול בריבית משתנה מבוססת-פריים. הוראה זו הייתה ממילא מיותרת, והייתה בה פגיעה ברורה בזכות הפרט לנהל את נכסיו והתחייבויותיו כראות עיניו. מלכתחילה, הרגולציה לא היתה צריכה לרדת לרמת פירוט זו של יחסי בנק-לקוח - היא יכלה להסתפק בצעדים המבטיחים שהלקוחות אמנם מבינים את משמעות ההחלטות שלהם לאור הסיכון. ההוזלה-לכאורה שעליה מדובר איננה הוזלה תעריפית - שיעור הריבית בכל אחד מחלקי ההלוואה - היא קשורה ליכולתו של הפרט לבחור לעצמו תמהיל הלוואות ששיעור הריבית הממוצע שלו יהיה נמוך יותר, כיון שיתבסס על שיעור גדול יותר של הלוואות בריבית משתנה מבוססת-פריים.

אין למעשה משכנתא זולה ומשכנתא יקרה - מדובר במוצרים פיננסיים שונים. אתם יכולים לבחור במסלול ריבית קבועה או במסלול ריבית משתנה. בראשון - הריבית (והתשלום החודשי) קבועים לכל אורך תקופת ההלוואה. בשני - נטלתם הלוואה מבלי 'לסגור מחיר': שיעור הריבית בהלוואה ישתנה מעת לעת לפי תנאי השוק. לרוב (אבל לא תמיד) שיעור הריבית הוא פונקציה חיובית של תקופת החוזה הפיננסי (פיקדון, הלוואה), ולכן חוזים בריבית משתנה נושאים שיעור ריבית נמוך יותר מחוזים בריבית קבועה. אם נטלתם הלוואה בריבית משתנה זה לא אומר שהלוואת המשכנתא שלכם זולה יותר - היא זולה יותר כרגע, והיא יכולה להתייקר בעתיד. אתם חשופים, בעגה מקצועית, לסיכון ריבית. רוצים לגדר סיכון זה? טלו הלוואה בריבית קבועה. נטילת הלוואה בריבית קבועה היא למעשה רכישת ביטוח כנגד השפעה של עליית ריבית השוק על הריבית בהלוואה שלכם. לטעון שהריבית בהלוואות מבוססות-פריים זולה יותר מהריבית בהלוואות בריבית קבועה זה כמו לטעון שאחזקת מכונית ללא ביטוח זולה יותר מאחזקת מכונית עם ביטוח בתוקף: ההבדל הוא קיום הביטוח. 

הבנקים לא 'גנבו' את ההוזלה (שממילא לא היתה). כפי שראינו ברשימה קודמת בבלוג זה (ראו כאן) שיטת התמחור של הבנקים היא כזו שהם השתמשו בחלק ההלוואה המבוסס על ריבית הפריים כאיתות ללקוח על מידת האטרקטיביות. מבחינתם, החלק מבוסס-הפריים היה Loss-Leader. מרגע שהמפקח על הבנקים ביטל את המיגבלה על חלק ההלוואה הניתן על בסיס ריבית הפריים - הם היו חייבים להעלות את שיעור הריבית בחלק זה כדי לשמור על הרווחיות הכוללת מאותה הלוואה. אפשר להמשיך לשנוא בנקים, אבל כדאי להימנע מטיעונים שגויים.

כמה אפשר לחסוך על-ידי שינוי תמהיל ההלוואה בעקבות ביטול ההוראה? אתם כנראה תתאכזבו. נעשה תרגיל חשבוני להמחשה. נניח שנטלתם בזמנו הלוואה ל-30 שנה שהתמהיל שלה הוא 'שליש-שליש-שליש'. מה שההוראה האחרונה של המפקח על הבנקים מאפשרת לכם הוא למחזר את השליש בריבית משתנה ולהגדיל את חלק ההלוואה מבוססת-הפריים לשני שלישים (חלק ההלוואה בריבית קבועה איננו יכול לרדת משליש מההלוואה). נניח עוד שיתרת ההלוואה היא מיליון ש"ח, ששיעורי הריבית בה הם 4% (קבועה), 3.25% (משתנה-5) ו- 1% (פריים), ושהבנק יתאים את הריבית בחלק מבוסס-הפריים מ1% ל-1.6% בעת המיחזור (כל הנתונים הם להמחשה בלבד). התוצאה תהיה שהתשלום החודשי שלכם יקטן מ-4,115 ל-3,925 ש"ח - הפחתה של 180 ש"ח, או 4-5%. זהו החישוב להלוואה של מיליון ש"ח: אם יתרת החוב שלכם קטנה יותר - גם הקטנת התשלום קטנה יותר. אז אין כאן חיסכון דרמטי וגורלכם הפיננסי לא השתנה.

כדאי או לא כדאי לכם למחזר? אז הבנו שלא מדובר בשחר (כלכלי) של יום חדש: ההוראה החדשה של המפקח על הבנקים מאפשרת לנו להגדיל את חלק ההלוואה בריבית מבוססת-פריים, ובכך להקטין מעט את נטל התשלום החודשי עבור חוב נתון. אבל לא מדובר בהוזלה: מדובר בהגדלת מרחב ההחלטות שלנו לגבי תמהיל ההלוואה, ובאפשרות להגדיל עוד יותר את חשיפתנו לסיכון ריבית תמורת הקטנת נטל התשלום השוטף. כדאי לנצל זאת? תלוי למי. מדובר בהגדלת ההימור על הריבית העתידית. מי שרוצה להרוויח מההימור צריך לבחון אם הוא יכול להרשות לעצמו להיכשל בהימור ולהפסיד, אם יש לו תוכנית מילוט אם הריבית תעלה בשנים הקרובות. אם אתם חסרי מקורות פנויים והתכוונתם לפרוע את המשכנתא שלכם לאורך השנים מתוך הכנסותיכם השוטפות - חישבו פעם נוספת לפני שאתם מגדילים את ההימור על כך שהריבית לא תעלה בעתיד. 

מדוע הלוואת המשכנתא שלכם יקרה מזו של חבריכם?

 

אתם שוקלים לרכוש דירה, ופניתם לבנק כדי לברר לגבי האפשרות ליטול הלוואת משכנתא. קיבלתם הצעה מיועץ המשכנתאות של הבנק. סיפרתם לחברים שרוכשים גם הם דירה ופנו לאותו בנק (ובאותו מועד), והסתבר שהלוואת המשכנתא שאושרה לכם יקרה מזו שאושרה לחברים שלכם. מה יכולה להיות הסיבה לכך?

חיפוש בדרך האלימינציה

האפשרות הראשונה היא שלא מדובר באותו מוצר פיננסי: אתם משווים תפוחים ואגסים. אולי פריסת המשכנתא שלכם היא ל-30 שנה ושל חבריכם ל-20 שנה? אולי אתם משווים הלוואה בריבית קבועה להלוואה בריבית משתנה? אולי אתם משווים הלוואה שקלית להלוואה צמודת-מדד? לכן, נוודא תחילה שאנו משווים מחירים של אותו מוצר פיננסי. אם עשינו זאת ועדיין מדובר בהצעות מחיר שונות - נמשיך לחפש את הסיבה להפרש.

האפשרות השנייה היא ששיעור המימון שאתם מבקשים גבוה משל חבריכם. כאשר שיעור המימון גבוה יותר, כלומר שהחלק של עלות הרכישה שאתם מממנים ממקורותיכם העצמיים ('הון עצמי') נמוך יותר - הבנק רואה עצמו חשוף לסיכון אשראי גבוה יותר. לכן בידקו: אם שיעור המימון דומה בשתי ההלוואות - לא זו סיבת ההפרש. נמשיך לחפש.

האפשרות השלישית היא שהבנק מעריך הערכה שונה את סיכון האשראי שלכם ושל חבריכם. ייתכן  שהיחס בין נטל התשלומים הצפוי בגין ההלוואה לבין הכנסותיכם גבוה יותר, או שיש מאפיין אחר (תעסוקתי, משפחתי) שמבדיל אתכם מחבריכם. כי זאת יש להבין: כאשר אתם מגישים בקשה לקבלת הלוואה, הבנק אומד את סיכון האשראי הגלום בהלוואה שביקשתם - הוא מעריך את "פרופיל הסיכון" שלכם. יש לבנק אלגוריתם ממוחשב שפיתח לגבי הקשר הסטטיסטי בין מאפייני הלווה לבין ההסתברות שהוא לא יעמוד בתשלומי המשכנתא. בעזרת אלגוריתם זה הבנק מנסה להעריך את ההסתברות שלא תצליחו לעמוד בתשלומי המשכנתא והוא ייאלץ לממש את הביטחונות המשועבדים להבטחת פירעון החוב. הוא עושה זאת בהסתמך על מאפייני הסיכון שלכם.

קיבלתם, אפוא, תשובה: אם מדובר באותו מוצר פיננסי (סוג הלוואה) ובאותו שיעור מימון - ההפרש בין שיעור הריבית שהוצע לכם לבין זה שהוצע לחבריכם נובע כנראה מכך שפרופיל הסיכון שלכם יותר גבוה. לכן נרגעתם: זו איננה טעות, לא קיפוח, לא שרירות לב של הבנק - הפרש הריבית בין ההצעות משקף רק הבדלים בפרופיל הסיכון. זה נראה לכם רציונלי, לגיטימי, אפילו הוגן. אבל חכו רגע: ייתכן שאתם טועים.

מניין לכם שהפרש הריבית נובע מהבדלים בפרופיל הסיכון?

לאחר ששללנו את שתי האפשרויות הראשונות, ייחסנו את ההפרש בשיעור הריבית להבדלים בסיכון האשראי. אולי אפילו קיבלנו חיזוק להבנה זו מדברי יועץ המשכנתאות של הבנק: מה לעשות שחבריכם הם שותפים במשרד עורכי-דין מצליח ואתם זכיינים של בית קפה? אבל רגע: מניין לנו שהפרש הריביות מוסבר על-ידי סיכון? האם יש לנו דרך ישירה לצפות בפרופיל הסיכון שלנו ולאמת שאכן הפרש הריבית משקף הבדלים בסיכון? ואולי יש בהפרש הריבית גורם נוסף שאיננו ידוע לנו?

האלגוריתם הבנקאי שמחשב את 'פרופיל הסיכון' שלנו איננו גלוי לנו. גם פרמיית הסיכון הנגזרת מפרופיל זה (התוספת לשיעור הריבית שהבנק משית עלינו בגין סיכון אשראי) איננה גלויה לנו. עולה לכן שאלה: אם אמנם הפרש הריבית נובע כולו מהבדלים בפרמיית הסיכון - מדוע הבנק איננו מציג לנו זאת? מדובר הרי בעלות אמיתית, מדידה, ספציפית לנו, והבנק היה יכול לחשוף אותה בפנינו ולרכוש בכך את אמוננו - אז מדוע הוא איננו עושה זאת? מה הבנק מרוויח מחוסר השקיפות? 

מסתבר שחשדתם בצדק: הבדלי הסיכון אינם המקור היחיד להפרש הריבית בינכם לבין חבריכם - יש כאן גם רווח, והבנק איננו מעוניין לחשוף זאת בפניכם.

אז מה באמת קובע את הריבית בהלוואה שלכם?

עכשיו משהו מתבהר לכם. אילו הפרשי ריבית היו תוצאה רק של הבדלים בסיכון האשראי - הבנק היה יכול לפרט עבורכם כיצד הוא חישב את שיעור הריבית בהלוואה שלכם: הכל היה אז גלוי, מנומק, אובייקטיבי. העובדה שהבנק מנהל מולכם משא-ומתן על שיעור הריבית, שהוא "משפר" את הצעתו (לפעמים בתגובה לכך שהצגתם לו הצעה של בנק מתחרה) - מעידה על כך שהתהליך איננו מכני, איננו תוצאה הכרחית של חישוב אוביקטיבי: יש בו אלמנט של משא-ומתן, של "משיכת חבל" בינכם לבין הבנק, של "שיטת מצליח" מצד הבנק. אם אינכם מבינים זאת, או אם אינכם משקיעים מאמץ מתאים במשא-ומתן מול הבנק - נגזר עליכם לשלם ריבית גבוהה יותר בהלוואה שלכם.

עכשיו התשובה לשאלה מדוע הריבית בהלוואה שלכם גבוהה יותר מאשר של חבריכם נראית פחות "מדעית", מנומקת או הוגנת: ייתכן שאתם משלמים יותר כי אתם מצליחים פחות במיקוח מול הבנק. כל עוד הרכיב המהווה פרמיית סיכון איננו נחשף - אינכם באמת יודעים. 

אבל מי אתם, הלווים שהצליחו פחות במשא-ומתן מול הבנק, אלו הנדרשים לשלם ריבית גבוהה יותר - רפי-שכל? חלשי-אופי? חסרי ביטחון עצמי? האם ניתן לאפיין אתכם? אני סבור שכן: אני סבור שמדובר בקבוצות אוכלוסיה מוחלשות, כאלו שאינן "מקושרות". מדובר באוכלוסיות מיעוטים, בעולים חדשים, בעשירוני הכנסה נמוכים, במאותגרי אוריינות פיננסית.

מדובר באפליית מחיר (ריבית). אפלייה זו מוסווית על-ידי האשלייה שהפרשים בשיעורי ריבית בין לווים מקורם בהבדלים בפרופיל הסיכון שלהם. בהעדר שקיפות, איננו יודעים באמת איזה חלק מריבית ההלוואה שלנו נובע מפרופיל הסיכון שלנו ואיזה מעמידה מוחלשת שלנו מול הבנק. אבל באיזה עולם תיתכן אפליית מחיר זו? היא תיתכן רק בעולם לא-תחרותי, בעולם של ריכוזיות בנקאית (מיעוט מוכרים), בעולם של מחסור באינפורמציה מצידם של הלווים. בעולם תחרותי יותר, שבו קיימת אינפורמציה ובו נלחמים המלווים על כל לקוח - לא יכלה להתקיים אפלייה זו.

תארו לכם עולם אחר

הבנקים - כך עולה מהדברים לעיל - חזקים על חלשים. זה קורה פעמיים: פעם אחת כשבעלי פרופיל הסיכון הבעייתי נדרשים לשלם פרמיית סיכון גבוהה יותר, ופעם שנייה כשהבנקים קובעים להם שיעורי ריבית מעבר למה שנגזר מפרמיית הסיכון, סתם כי הם יכולים. תארו לכם שרשות התחרות הייתה דורשת מהבנקים לחשוף בפני לקוחותיהם את פרמיית הסיכון שהם חישבו בכל בקשה להלוואה על בסיס פרופיל הסיכון של הלווה. לו זה קרה, הלווה יכול היה להבין עד כמה העובדה ששיעור הריבית בהלוואה שלו גבוה מזה של חבריו היא תוצאה אובייקטיבית של פרופיל הסיכון שלו. זה היה כנראה מוביל לכך שהבנקים היו נדרשים לחשוף את המשתנים, הנוסחאות והנתונים בהם הם השתמשו כדי לקבוע את פרופיל הסיכון של כל לווה. זה היה מעמת את האלגוריתמים בהם משתמשים הבנקים עם נושא זכויות האזרח, כדי לוודא שאין באלגוריתמים אלו כדי לפגוע בזכויות האזרח של הלווים או כדי להפלות בין לווים על בסיס מאפיין שאיננו ביטוי מובהק-סטטיסטית של סיכון.

אבל ישנו גם שלב נוסף. תארו לכם שהממשלה הייתה לוקחת על עצמה את ביטוח האשראי של ההלוואות לחסרי דיור. זה לא היה חייב להיעשות בחינם, אלא בתמורה לפרמיית סיכון אחידה שתחול לגבי כלל ההלוואות לחסרי דיור. התוצאה של ביטוח אשראי ממשלתי היא שלא תהיה עוד עילה להפרש בין שיעורי הריבית בהלוואות: לווים חסרי-דיור שיהיו כלולים בתכנית זו ייהנו כולם משיעור ריבית אחיד בהלוואת המשכנתא, בתנאי שמדובר באותו מוצר פיננסי. זה יכול להיות הבסיס לתכנית סיוע ממשלתית חדשה, רחבה, שתבטיח ללווים חסרי-דיור גישה להלוואות במחיר אחיד. זו הייתה התחלה של יישום העיקרון של 'הזדמנות שווה'.

מבט פסימי על הבחירות הקרובות

 

עם סיום הגשת הרשימות לוועדת הבחירות המרכזית התגלה שינוי במערך הרשימות המתמודדות לכנסת ה-24 לעומת הכנסת ה-23, ושינוי משמעותי יותר בתחום הפרסונלי, של גלריית המנהיגים הפוליטיים. נראה שדבר אחד נותר יציב: מאזן הגושים. זה מתסכל, כי השאלה היחידה העומדת ברקע סיבוב הבחירות הקרוב  - המשך כהונתו של נתניהו - תוכרע ברמה הגושית, לא ברמה המפלגתית. לכן, התנודות הבולטות בשיעור התמיכה ברשימות השונות המרכיבות את הגושים אינן מעידות בינתיים על התשובה לשאלה היחידה החשובה. בגלל קירבתן של מספר רשימות לאחוז החסימה הדרמה הגושית מועצמת: רשימות יכולות להימחק מהמפה הפוליטית כהרף עין, והערפל לגבי תוצאות משאל העם המתמשך הזה איננו מתפזר. ובכל זאת חל שינוי באווירה: כמעט כל המנהיגים מהמרכז-שמאל שהעמידו עצמם לבחירה וקראו תיגר על המשך כהונתו של נתניהו - פרשו מהמירוץ. הרושם שלי הוא שמבחינתו של נתניהו הזירה מתרוקנת מיריבים כריזמטיים, בעלי שיעור קומה ציבורי. הוא ממוצב לכן טוב יותר בסיבוב הקרוב מאשר היה כשהתמודד מול ה'קוקפיט' הכריזמטי והאופטימי. 

עלייתה המטאורית של רשימת 'כחול-לבן' בסבבים הקודמים נישאה על גלי ההתנגדות לנתניהו והניסיון של מצביעי מרכז-שמאל להצביע אסטרטגית במקום אידיאולוגית. צפוי היה, לכן, שהאכזבה שנגרמה בשל התפרקות 'כחול-לבן' והצטרפות חלק ממנה לממשלת נתניהו יגרמו לתנועת שיבה של 'האסטרטגים' לרשימות השמאל. נדמה לי שזה לא קרה, לפחות בינתיים. אולי זה בגלל התקווה ש-'יש עתיד' תמשיך בשליחות שגנץ הפקיר, ואולי זו התחושה שרשימות השמאל אינן נתפסות ככוח משמעותי שמסוגל באמת לסכל את המשך שלטונו של נתניהו: יותר מידי התמקדות בנושאים שחשיבותם משנית (לפחות במערכה הקרובה), יותר מידי דמויות פוליטיות נעדרות-כריזמה, פחות מידי רוח-קרב, פחות מידי זעם אותנטי וסוחף.

הבחירות הקרובות הן (שוב) משאל-עם סביב שאלת המשך כהונתו של נתניהו: אין נושא אחר, אין ויכוחים אידיאולוגיים אמיתיים בין המפלגות, ואין מצעים רעיוניים. המערכה הפוליטית איננה סביב טיב הניהול של משבר הקורונה ולא לגבי חפותו של נתניהו: נאיבי לחשוב שמנהיג אחר במקום נתניהו היה נוחל הצלחה מזהירה במערכה הרפואית והכלכלית (הסתכלו בעולם שסביבנו), ושאלת חפותו של נתניהו תוכרע ממילא רק בבית המשפט (אם רק יותר למשפט להתנהל). משאל העם הוא פרסונלי טהור: אם הציבור מעוניין בהמשך כהונתו של נתניהו בכל מחיר, והמחיר המסתמן הוא מהפך משטרי שיאפשר זאת, או שלא. 

ישנן ארבע תוצאות אפשרויות בבחירות הקרובות: ניצחון חד-משמעי של הגוש שלו, שיאפשר לנתניהו לשנות את חוקי המדינה כדי לעצור את משפטו;  תיקו כלשהו, ובכל זאת הצלחה של נתניהו להקים קואליציה מעבר לגבולות הגוש שלו על-ידי הסכמים שונים עם פוליטיקאים שיתמכו בממשלתו או יערקו אליה;  ניצחון חד-משמעי למחנה הפוליטי שיחסום כל אפשרות להמשך כהונתו של נתניהו כראש ממשלה ויאפשר למשפטו להתנהל באין מפריע; העדר הכרעה, שיוביל לבחירות חוזרות בגלל אי-יכולת של מי מהצדדים ליצור קואליציה. שתי התוצאות הראשונות הן בבחינת אסון: הן תגרומנה לשינוי כללי הדמוקרטיה בישראל ואולי אפילו לשינוי סדרי המשטר כדי לאפשר לנתניהו להימלט ממשפט. יש אמנם סיכוי שלא זו תהיה תוצאת הבחירות אבל אני מציע לכולנו לדמיין דווקא את האפשרות הזו. ייתכן שהתגובה הציבורית הננקטת בשנה האחרונה, של השתתפות חלקית של הציבור בהפגנות מחאה במספר מוקדים ובצמתים, לא תהווה אז תגובה מספיק אפקטיבית. צריך לדמיין תוצאה כזו, צריך להיערך לקראתה - היא לגמרי אפשרית.

מערכת הבחירות הקרובה לא תהווה עבורנו מקור לקורת-רוח. זו לא תהיה 'שעתה הגדולה של הדמוקרטיה'. בינינו - היא בעצם מיותרת: אין פרוגרמות שהבוחר צריך להכיר, אין עמדות בנושאים אידיאולוגיים שכדאי לבוחר לרדת לעומקן, ואין דמויות פוליטיות שכדאי לבוחר להקשיב לדבריהן בתשומת-לב. ממילא, לאחר מערכת הבחירות האחרונה כל הפוליטיקאים חשודים בכך שהם משקרים בעת הראיון, או סתם מצהירים הצהרות סרק שחוברו עבורם בידי יועצי תקשורת, ושהם לא יהססו לנטוש את רשימותיהם בתמורה לשוחד פוליטי. הנורמות הושחתו. אז אפשר לחסוך לכולנו דיונים, כינוסים, חוגי-בית: אנחנו יודעים במה באמת מדובר ולא זקוקים להסברים מתחסדים שהבחירות האלו הן על זכויות המיעוטים השונים או על טיב הניהול של משבר הקורונה. גם אין באמת סיכוי שבעקבות חשיפה להרצאות וכנסים נשנה את דעותינו: כאן לא מדובר בנושאים מורכבים - הכל 'כן ביבי' או 'לא ביבי'. לכן אפשר לצפות למסע בחירות שכולו שנאה, שיסוי, האשמות הדדיות, מניפולציות ו'פייק ניוז'. זה מיותר, וחבל לקחת חלק בזה: יכולנו בכלל להצביע מחר בבוקר. גם אם אתם תומכי מרכז-שמאל ורותחים מכעס על המצב - מזה שיזינו אותנו במנות שנאה לחרדים או למתנחלים או לחברי ה'בייס' של נתניהו לא יצמח שום דבר חיובי. נסו במקום זאת להעסיק את עצמכם בנושאים אחרים, להיעדר מהמדיה ככל האפשר ולחזור אליה רק ביום הבחירות.

מדוע הבנקים העלו את הריבית בהלוואות מבוססות-פריים?

 

בסוף דצמבר 2020 הודיע המפקח על הבנקים על ביטול המיגבלה על חלק ההלוואה הניתן בריבית המבוססת על ריבית הפריים. מיגבלה זו, לפיה חלק ההלוואה בריבית הפריים לא יעלה על שליש מסכום ההלוואה הכולל, נקבעה ביולי 2014. ביטול המיגבלה ייכנס לתוקף לגבי הלוואות חדשות שתינתנה לאחר 17.1.2021, ולהלוואות מיחזור שתינתנה לאחר 28.2.2021 (ראו הודעת בנק ישראל כאן). 

כשנכנסה ההוראה החדשה לתוקף גילו הלווים שהריבית שקבעו הבנקים להלוואות מבוססות-פריים התייקרה יחסית למה שהיה נהוג בעבר. התייקרות זו צימצמה את החיסכון בתשלומי ריבית ממנו יכלו הלווים ליהנות אילו הגדילו את חלק ההלוואה המבוסס על ריבית פריים מעבר לשליש מסך ההלוואה. פרשנים כלכליים מיהרו לטעון שמהלך העלאת הריבית על הלוואות מבוססות-פריים מצד הבנקים מעיד על ריכוזיות-יתר הקיימת בתחום המשכנתאות, שאיפשרה לבנקים לנצל הזדמנות להגדלת המירווח הפיננסי שלהם: הבנקים, לדברי הפרשנים, "לא איפשרו להוזלת המשכנתאות לחלחל לצרכנים". הפרשנים טועים. הם מתעלמים מהשיטה המשמשת את הבנקים לתמחור הריבית בהלוואות.

כשאתם הולכים לשוק לקנות ירקות להכנת סלט אתם עומדים בפני טבלת מחירים. סביר שאם תגלו שמחירי הפלפל (או העגבניות, או האבוקדו) היום יקרים מאד - תשנו את תמהיל הסלט שאתם מכינים ותקנו מהם פחות. לכאורה, המצב בבנקים היה אמור להיות דומה: בבואכם לבנק להגיש בקשה להלוואת משכנתא, הבנקאי היה אמור להציג בפניכם מחירון המפרט את שיעורי הריביות לכל סוג הלוואה, ואתם הייתם מרכיבים תמהיל משכנתא בהתבסס על מחירים אלו. אולי אפילו הייתם משתמשים באפליקציה סלולרית כדי לבנות לכם תמהיל הלוואה - משהו בסגנון "העגלה שלי" המקובל ברכישות ברשת. אלא שזה איננו המצב הנוכחי בעולם המשכנתאות: לא קיים בשום בנק מחירון קבוע המוצג ללקוח ומאפשר לו לבנות תמהיל. יתרה מזאת, המציאות גם לא היתה כזו, הרבה לפני שהמפקח על הבנקים שינה את ההוראה ו"חשף" - לפי הפרשנים השונים - את הריכוזיות הבנקאית בתחום המשכנתאות. מחירון ההלוואות בכל אחד מהבנקים הוא סמוי, והוא מותנה בתמהיל ההלוואה: שיעור הריבית בכל אחד מחלקי ההלוואה נקבע עפ"י התמהיל המבוקש.

המודל השיווקי שמנחה את תימחור המשכנתאות על-ידי הבנקים הוא זה המכונה Loss-Leader: המוכר מציע ללקוחות מוצר אחד במחיר נמוך, אפילו עד כדי לגרום לו הפסד ממכירתו, ומשתמש במחיר זה כאיתות שתפקידו למשוך לקוחות פוטנציאליים לקנות אצלו. בכוונת המוכר למכור ללקוחות מוצרים נוספים עליהם הוא מפיק רווח. מדוע זה קורה? כי בשיטה זו יש למוכר יתרון על פני לקוחותיו, שהתמונה לגבי העלות מיטשטשת אצלם בגלל הסחת הדעת שיוצר המוצר המהווה פיתיון. זכרו את ההצעה "עוף בשקל" של רשת "שיווק השיקמה": בעל הרשת הציע למכור עוף במחיר הפסד של שקל אחד לקונים אצלו. מובן מאליו שהכמות המוצעת במחירי הפסד מוגבלת, שכן המוכר מקווה להפיק רווח מסל הקניות הכולל של הלקוח. גם בענף המשכנתאות ההסתכלות של הבנק היא על רווחיות העיסקה כולה - לא הרווחיות בכל אחד מרכיביה. אם תרצו - זהו "סיבסוד צולב": הרווח שהבנק מפיק מחלקים אחרים של ההלוואה מאפשר לו להוזיל את הרכיב שאותו הוא בוחר כ- Loss Leader.

שיטת מכירה זו התקיימה גם בעבר: בנקים הציעו תמיד ללקוחות סכומי הלוואה מוגבלים בריבית אטרקטיבית, בתנאי שהם יהוו חלק  מהלוואה כוללת. בשעתו, היה נהוג גם Teaser בהלוואות בריבית משתנה, בצורת הנחה בריבית בתקופה הראשונה של ההלוואה. מאחר שהלקוחות נוהגים להשוות בין ההצעות שהם מקבלים מבנקים שונים, הטקטיקה של הבנקים הייתה תמיד להקשות עליהם לבצע השוואות אלו ולהציע להם 'חבילות' (תמהילים קשיחים) שהיו מקשות על השוואה. 

ההגבלה שקבע המפקח על הבנקים ב-2014 על חלקה של ההלוואה הניתן על בסיס ריבית הפריים יצר לבנקים פתרון נוח: הם משתמשים בחלק מבוסס-הפריים כמוצר הפיתוי (Teaser) ומציעים אותו במחיר נמוך מבחינתם (כלומר: במירווח פיננסי נמוך), כשהם יודעים שלפחות שני שלישים מההלוואה יינתנו במסלולי הלוואה אחרים בהם הם יוכלו להבטיח מירווח פיננסי שיפצה אותם על ההוזלה. אין פלא, אפוא, שכאשר המפקח על הבנקים ביטל את המיגבלה לגבי חלק ההלוואה מבוסס-הפריים הבנקים נדרשו לתמחר מחדש את ההלוואות: גם שיווק השיקמה לא יכול היה להציע "עוף בשקל" ללא הגבלת כמות וללא התנייה לגבי ערך הקנייה הכוללת. לכן העלאת שיעורי הריבית על הלוואות מבוססות-פריים בעקבות ביטול המיגבלה איננה מעידה על העדר תחרות בשוק המשכנתאות (אם אתם בכלל זקוקים לעדויות עקיפות) - היא הייתה מחוייבת המציאות: כאמור, תמהיל ההלוואה משפיע על שיעורי הריבית בחלקיה השונים. החישוב הוא מסובך יחסית, וגם יועץ המשכנתאות הבנקאי שיושב מולכם איננו יודע בהכרח מהו שיעור הריבית בחלקי ההלוואה השונים: התמחור נעשה על-ידי תכנית הקיימת במחשב הבנק ומנסה לשמור על הרווחיות הכוללת של הבנק מביצוע ההלוואה.

אם כבר דנים בביטול המיגבלה על חלקן של הלוואות מבוססות-פריים, עדיף היה לשאול מה טעם מצא המפקח על הבנקים מלכתחילה להתערב בשיקולי תמהיל ההלוואות ולהכתיב לצדדים (הבנקים והלווים) מיגבלות קשיחות. ראוי לזכור שהתיקון האחרון שהכניס המפקח על הבנקים איננו מבטל את מיגבלות התמהיל שהוא קבע בזמנו: גם לאחר התיקון, חלק ההלוואות בריבית משתנה עדיין מוגבל לשני שלישים מסך ההלוואה - מדוע? על נושא זה כבר הרחבנו ברשימה קודמת בבלוג זה (ראו, לדוגמה, כאן). 

ולבסוף, קיימת שאלה לגבי מידת התחרות בשוק המשכנתאות: איננו זקוקים לעדויות עקיפות ולאינדיקציות לכך שקיימת ריכוזיות-יתר בענף - זה ברור כשמש, ואת התוצאות חשים הלווים. טיב השירות לו זוכים לווי המשכנתאות ירוד יחסית לזה המקובל בשירותים פיננסיים אחרים - ביטוח, ניהול השקעות וכדומה. במקום לאסוף עדויות לגבי קיומה של ריכוזיות הפוגעת בלקוחות צריך היה לנקוט בצעדים ישירים כדי להבטיח תחרות: לאפשר כניסה לענף של שחקנים חדשים, לרבות גופים לא-בנקאיים, ולקדם את השקתו של שוק משני למשכנתאות בישראל שיצמצם את מידת שליטתם של הבנקים בשוק המשכנתאות.