ביטול המיגבלה על חלק הלוואות הפריים - מה היה בנק ישראל צריך לעשות?

 

ביטול המיגבלה על חלק הפריים במשכנתא

באחרונה התבשרנו כי בנק ישראל ביטל את המיגבלה על חלק ההלוואה בריבית הפריים, לפיה חלק זה מוגבל לשליש מסך ההלוואה (ראו את נוסח ההודעה של בנק ישראל כאן). עם ביטולה של ההוראה, חלק ההלוואה בריבית הפריים יכול להגיע לכשני שלישים מסך ההלוואה - המיגבלה על חלקן היחסי של כל חלקי ההלוואה שבריבית משתנה. המיגבלה על חלק ההלוואה בריבית פריים היתה חלק מהמיגבלות שהטיל בנק ישראל ביולי 2014, לאחר שקודם לכן גרמה ריבית נמוכה לגידול מהיר של היקף האשראי לדיור ולעלייה מהירה של מחירי הדירות, התפתחויות שהביאו לדעת בנק ישראל לגידול בסיכונים הגלומים בתיקי ההלוואות לדיור שבידי הבנקים.

מדוע בכלל לווים נוטלים הלוואות משכנתא בריבית משתנה?

הלוואות משכנתא הן בדרך-כלל הלוואות בסכומים גבוהים. כדי לעמוד בגובה התשלום החודשי הנגזר מגודלן של הלוואות אלו נהוג לפרוס את התשלומים לתקופות ארוכות. הבעייה היא שפריסה ארוכה מייקרת את המשכנתא: ריבית המשכנתא עומדת ביחס ישר לתקופת ההלוואה (קשר הקרוי 'עקום התשואה'). כדי לעקוף קושי זה, נהגתה הלוואת המשכנתא בריבית משתנה: פריסת התשלומים היא אמנם לתקופה ארוכה ולכן היא מאפשרת להקטין את התשלום החודשי, אבל הריבית בהלוואה נקבעת לא לכל תקופת ההלוואה אלא רק לתקופה קצרה ('תקופת הריבית') ולכן היא נמוכה. מכאן, שכדי להימנע מריבית גבוהה בהלוואת המשכנתא שלנו אנחנו 'סוגרים' מחיר רק לחלק מתקופת ההלוואה: לתקופה הראשונה. מעבר לתקופה זו הריבית בהלוואה  תתחדש מעת לעת לפי ריבית השוק. כלומר: נטלנו הלוואה בלא שנדע מה יהיה מחירה. אנו נחשפים לסיכון שהריבית תעלה בעתיד.

האם זהו מהלך רציונלי? 

זהו הימור ככל הימור. אנחנו משלמים בתקופה הראשונה ריבית נמוכה ומהמרים על כך שגם אם הריבית תעלה בעתיד - לא יהיה בעלייה זו כדי לקזז את החיסכון שנוצר לנו בתשלומי הריבית בתקופה הראשונה. כל עוד מדובר בלווה שמבין את הסיכון ובחר להיחשף אליו, וכל עוד מדובר בלקוח שיש לו דרך להיחלץ מהסיטואציה אם יתברר בהמשך שהריבית בהלוואה עולה יותר מידי לטעמו - זהו הימור סביר. ממש כפי שקניית דירה היא הימור סביר, שהחלטה על תמהיל השקעה מסוים של אפיקי השקעה של הנכסים הפיננסיים שלכם היא סבירה, ושהחלטה שלכם שלא לבטח עצמכם בביטוח חיים היא החלטה סבירה. אין סיבה לרגולטור להתערב בשיקולי הצדדים לעיסקה, ואין הבדל בין החלטה על תמהיל המשכנתא להחלטות כלכליות אחרות שלכם.

מה מיוחד בהלוואות על בסיס הפריים?

הלוואות משכנתא מבוססות-פריים הן מקרה פרטי של הלוואות בריבית משתנה, והן מקצינות את החשיפה לסיכוני ריבית. בעוד שבהלוואות המשכנתא בריבית משתנה הנהוגות בארה"ב תקופת הריבית היא שנה אחת, ובהלוואות צמודות-המדד בישראל תקופת הריבית הנהוגה היא לרוב 2.5 או 5 שנים - תקופת הריבית בהלוואות הפריים בישראל היא יום אחד: אם ריבית הפריים תשתנה הלילה - חיוב הריבית החל ממחר בבוקר יהיה כבר לפי הריבית החדשה.

ריבית הפריים הנהוגה בישראל היא בעלת שם מטעה: לא מדובר בממוצע כלשהו של ריביות על אשראי מסחרי ללקוחות נבחרים (זה מקור המילה 'פריים' בשם הריבית) כנהוג בארה"ב, אלא זוהי למעשה ריבית עוגן פנימית של הבנקים בישראל המשמשת אותם לעיסקאות שונות בשני צידי המאזן (הלוואות, פיקדונות), והיא נגזרת מהריבית המוניטרית (ריבית בנק ישראל). היא שווה לריבית המוניטרית בתוספת 1.5%, והיא נקבעת מחדש בכל פעם שבנק ישראל משנה את הריבית המוניטרית. כלומר: ריבית הפריים (ואיתה הריבית בהלוואות משכנתא מבוססות-פריים) איננה ריבית שוק, המשקפת שיווי משקל בשוקי הכספים, אלא היא נגזרת של כלי-מדיניות של בנק ישראל. ערכה נקבע על-ידי בנק ישראל משיקולים מקרו-כלכליים. היא עלולה להשתנות בכל רגע אם בנק ישראל יחליט - מסיבות של הגנה על שער החליפין למשל - לשנות אותה. לכן, כל אירוע חיצוני דרמטי עלול להביא לשינוי מהותי של הריבית על המשכנתא. זוהי החשיפה של לווי המשכנתאות.

זה אומר שהנוהג הפופולרי של רוכשי דירות בישראל להישען דווקא על הלוואות משכנתא בריבית מבוססת-פריים (ולא על הלוואות בריבית קבועה, או לפחות הלוואות בריבית משתנה שתקופת הריבית שלהן איננה קצרה כל-כך) הוא בעייתי: הלווים חיים על מורדותיו של הר געש פעיל. ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 0.1% - כמה מכם יודעים שבסוף 2002 עמדה ריבית בנק ישראל על 9.1%?  ראו לדוגמא את התפתחות ריבית בנק ישראל מאז 1998 בגרף הבא:

אין בהבחנה זו כדי לומר שההימור של הלווים איננו רציונלי: הריבית בהלוואות אלו היא כל-כך נמוכה יחסית למסלולים אלטרנטיביים שקיים פיתוי משמעותי ללווה להמר על מסלול זה כאמצעי להוזלת המשכנתא (ראו בגרף הבא את היחס בין הריבית הממוצעת בהלוואות משכנתא בריבית קבועה לבין הריבית על משכנתאות מבוססות-פריים). וזה בסדר, כל עוד שני הצדדים לעיסקה מבינים את הסיכון ונושאים באחריות לו: כל לווה סוברני ליטול את ההימור, והבנק סוברני להעריך באיזו מידה הלווה האמור מודע להימור שנטל ומסוגל לשאת בתוצאה במקרה של טעות.

מה עשה בנק ישראל?

ביולי 2014 החליט בנק ישראל להתערב בשוק המשכנתאות ולהגביל, בין היתר, את חלק ההלוואה בריבית פריים. כאמור, התערבות זו של בנק ישראל נבעה, לדבריו, מחששות לגידול הסיכון המערכתי לאור גיאות מתמשכת בשוק הדירות שהונעה על-ידי הריבית הנמוכה ולאור הגידול המהיר של היקף האשראי לדיור באותה תקופה. שיעור גבוה של המשכנתאות נשען אז על הלוואות מבוססות-פריים, והחשש שהביע בנק ישראל היה שעידן הריבית הנמוכה יחלוף כשהמשקים המערביים יתאוששו מהמיתון הכלכלי, ורבבות לווים ימצאו אז את עצמם במציאות של התייקרות חריפה של ריבית המשכנתא וגידול חד של גובה התשלומים החודשיים. חלקם ייקלעו אז לקושי לעמוד  בתשלומי המשכנתאות או אף למצבים של חדלות-פירעון.

ברקע ההתערבות עומדת אמירה נוספת, בעייתית יותר, של בנק ישראל: שהלקוחות אינם מודעים לסיכון שהם נחשפים אליו, אולי בגלל שקצרה בינתם מלהבין את החשיפה, והם זקוקים להכוונה מגבילה מצד הבנק המרכזי. אבל יש גם מסר נוסף באמירה זו של בנק ישראל: שהבנקים, שבוודאי מבינים את הסיכון שלקוחותיהם נחשפים אליו, אינם מאירים את עיני לקוחותיהם ואינם מגבילים חשיפה זו על בסיס סלקטיבי, אולי בגלל חוסר-אחריות מצידם ואולי בגלל ששיקולים שיווקיים קצרי-מועד מונעים מהם לראות את טובת הלקוח (ואף את טובת הבנק). בנק ישראל, אם כן, מערער על סוברניות השחקנים הפרטיים ומגביל את צעדיהם.

האם פתרון של קביעת מיגבלה הוא סביר?

הבעייה הראשונה עם המיגבלה שקבע בנק ישראל היא התמשכותו הלא-צפויה של מצב קבוע של ריבית נמוכה. המיגבלה הייתה אמורה להיות פתרון לתקופת ביניים חריגה, שכן ההערכה הייתה שמציאות של ריבית מוניטרית נמוכה היא זמנית. שש שנים עברו מאז שהמיגבלה נקבעה, ואנחנו נמצאים עדיין בעולם של ריבית מוניטרית נמוכה. ואם לא די בכך, כלכלנים החלו להרהר אם ייתכן שמצב זה של ריבית אפסית הוא איתנו כדי להישאר גם בעתיד. ואז הגיע משבר הקורונה וחיזק תחושה זו, לפחות לגבי השנים הקרובות. התוצאה היא שמי שנטל הלוואה מבוססת-פריים - הצליח בהימור: הוא נהנה מאשראי זול למשך תקופה ארוכה. 

אם כך, החלטה למנוע מלווים לנצל את הריבית המוניטרית הנמוכה ולחייב אותם ליטול חלק מההלוואות בריבית קבועה (וגבוהה) היא החלטה שרירותית של בנק ישראל, והיא איננה מתיישבת עם מציאות כלכלית חדשה. היא עולה ללווים ביוקר: בחישוב גס, לכל 1 מיליון ש"ח הלוואה, הדרישה שלפחות שליש מההלוואה יהיה במסלול הריבית הקבועה עולה ללווה כ-10,000 ש"ח תוספת שנתית לתשלומי הריבית. ייתכן שבצורתה המכלילה (ההנחייה איננה מאפשרת לבנקים לסטות ממנה גם במקרים שבהם הלווה הוא בעל יכולת כלכלית איתנה) - ההוראה הזו מנוגדת לזכויות הפרט. תחושה זו מתגברת אם נזכור שמיגבלה רגולטורית זו איננה הכרחית אפילו לדידו של בנק ישראל: קיימים פתרונות אחרים, "רכים", להגנה על הלווה מפני 'קפיצות' ריבית, פתרונות שמייתרים צורה בוטה זו של התערבות פיקוחית. ישנו מנגנון הנהוג בארה"ב, המגביל את 'קפיצת' התשלום החודשי במקרה של שינוי חד בריבית וצובר חלק מחיוב הריבית ליתרת החוב. קיימים כמובן גם פתרונות אחרים, בעלי אפקט דומה. אף אחד מהם אפילו לא הועלה לדיון - הרגולטור שלח מיד את ידו אל התער, ושלא לצורך.

מה היה צריך בנק ישראל לעשות?

עם כל האמפתיה לבנק ישראל, שנחלץ (לדעתו) להגן על שוק המשכנתאות מפני השלכות של שינוי חד של הריבית, הוא היה צריך להתערב בדרך שונה. גם אם נצדיק את ההוראה ששלח ב-2014 כצעד של חירום - הוא היה צריך להגדיר את המיגבלה כהוראת-שעה, כזו שתפקידה להגן על המערכת אבל רק לתקופה מוגבלת. במקביל, הוא היה צריך ליזום - בעצה אחת עם הבנקים - הנהגת הלוואות שיש בהן מנגנון מובנה המונע 'קפיצות' תשלומים במקרה של שינויי ריבית חדים. הוא היה מאפשר בכך לפחות לחלק מהלווים ליהנות מהריבית הנמוכה מבלי להיחשף למלוא סיכון הריבית ומבלי לסכן את שלומה של המערכת הבנקאית. לאחר שהוכנסו מנגנוני שיכוך כאלה בהלוואות, הוא היה צריך לבטל את הוראת השעה ולהשאיר את חופש ההחלטה לצדדים לעיסקה. מדוע הוא לא פעל כך? אינני יודע. ייתכן שמדובר כאן בוואקום בצמרת הבנק המרכזי.