בסוף דצמבר 2020 הודיע המפקח על הבנקים על ביטול המיגבלה על חלק ההלוואה הניתן בריבית המבוססת על ריבית הפריים. מיגבלה זו, לפיה חלק ההלוואה בריבית הפריים לא יעלה על שליש מסכום ההלוואה הכולל, נקבעה ביולי 2014. ביטול המיגבלה ייכנס לתוקף לגבי הלוואות חדשות שתינתנה לאחר 17.1.2021, ולהלוואות מיחזור שתינתנה לאחר 28.2.2021 (ראו הודעת בנק ישראל כאן).
כשנכנסה ההוראה החדשה לתוקף גילו הלווים שהריבית שקבעו הבנקים להלוואות מבוססות-פריים התייקרה יחסית למה שהיה נהוג בעבר. התייקרות זו צימצמה את החיסכון בתשלומי ריבית ממנו יכלו הלווים ליהנות אילו הגדילו את חלק ההלוואה המבוסס על ריבית פריים מעבר לשליש מסך ההלוואה. פרשנים כלכליים מיהרו לטעון שמהלך העלאת הריבית על הלוואות מבוססות-פריים מצד הבנקים מעיד על ריכוזיות-יתר הקיימת בתחום המשכנתאות, שאיפשרה לבנקים לנצל הזדמנות להגדלת המירווח הפיננסי שלהם: הבנקים, לדברי הפרשנים, "לא איפשרו להוזלת המשכנתאות לחלחל לצרכנים". הפרשנים טועים. הם מתעלמים מהשיטה המשמשת את הבנקים לתמחור הריבית בהלוואות.
כשאתם הולכים לשוק לקנות ירקות להכנת סלט אתם עומדים בפני טבלת מחירים. סביר שאם תגלו שמחירי הפלפל (או העגבניות, או האבוקדו) היום יקרים מאד - תשנו את תמהיל הסלט שאתם מכינים ותקנו מהם פחות. לכאורה, המצב בבנקים היה אמור להיות דומה: בבואכם לבנק להגיש בקשה להלוואת משכנתא, הבנקאי היה אמור להציג בפניכם מחירון המפרט את שיעורי הריביות לכל סוג הלוואה, ואתם הייתם מרכיבים תמהיל משכנתא בהתבסס על מחירים אלו. אולי אפילו הייתם משתמשים באפליקציה סלולרית כדי לבנות לכם תמהיל הלוואה - משהו בסגנון "העגלה שלי" המקובל ברכישות ברשת. אלא שזה איננו המצב הנוכחי בעולם המשכנתאות: לא קיים בשום בנק מחירון קבוע המוצג ללקוח ומאפשר לו לבנות תמהיל. יתרה מזאת, המציאות גם לא היתה כזו, הרבה לפני שהמפקח על הבנקים שינה את ההוראה ו"חשף" - לפי הפרשנים השונים - את הריכוזיות הבנקאית בתחום המשכנתאות. מחירון ההלוואות בכל אחד מהבנקים הוא סמוי, והוא מותנה בתמהיל ההלוואה: שיעור הריבית בכל אחד מחלקי ההלוואה נקבע עפ"י התמהיל המבוקש.
המודל השיווקי שמנחה את תימחור המשכנתאות על-ידי הבנקים הוא זה המכונה Loss-Leader: המוכר מציע ללקוחות מוצר אחד במחיר נמוך, אפילו עד כדי לגרום לו הפסד ממכירתו, ומשתמש במחיר זה כאיתות שתפקידו למשוך לקוחות פוטנציאליים לקנות אצלו. בכוונת המוכר למכור ללקוחות מוצרים נוספים עליהם הוא מפיק רווח. מדוע זה קורה? כי בשיטה זו יש למוכר יתרון על פני לקוחותיו, שהתמונה לגבי העלות מיטשטשת אצלם בגלל הסחת הדעת שיוצר המוצר המהווה פיתיון. זכרו את ההצעה "עוף בשקל" של רשת "שיווק השיקמה": בעל הרשת הציע למכור עוף במחיר הפסד של שקל אחד לקונים אצלו. מובן מאליו שהכמות המוצעת במחירי הפסד מוגבלת, שכן המוכר מקווה להפיק רווח מסל הקניות הכולל של הלקוח. גם בענף המשכנתאות ההסתכלות של הבנק היא על רווחיות העיסקה כולה - לא הרווחיות בכל אחד מרכיביה. אם תרצו - זהו "סיבסוד צולב": הרווח שהבנק מפיק מחלקים אחרים של ההלוואה מאפשר לו להוזיל את הרכיב שאותו הוא בוחר כ- Loss Leader.
שיטת מכירה זו התקיימה גם בעבר: בנקים הציעו תמיד ללקוחות סכומי הלוואה מוגבלים בריבית אטרקטיבית, בתנאי שהם יהוו חלק מהלוואה כוללת. בשעתו, היה נהוג גם Teaser בהלוואות בריבית משתנה, בצורת הנחה בריבית בתקופה הראשונה של ההלוואה. מאחר שהלקוחות נוהגים להשוות בין ההצעות שהם מקבלים מבנקים שונים, הטקטיקה של הבנקים הייתה תמיד להקשות עליהם לבצע השוואות אלו ולהציע להם 'חבילות' (תמהילים קשיחים) שהיו מקשות על השוואה.
ההגבלה שקבע המפקח על הבנקים ב-2014 על חלקה של ההלוואה הניתן על בסיס ריבית הפריים יצר לבנקים פתרון נוח: הם משתמשים בחלק מבוסס-הפריים כמוצר הפיתוי (Teaser) ומציעים אותו במחיר נמוך מבחינתם (כלומר: במירווח פיננסי נמוך), כשהם יודעים שלפחות שני שלישים מההלוואה יינתנו במסלולי הלוואה אחרים בהם הם יוכלו להבטיח מירווח פיננסי שיפצה אותם על ההוזלה. אין פלא, אפוא, שכאשר המפקח על הבנקים ביטל את המיגבלה לגבי חלק ההלוואה מבוסס-הפריים הבנקים נדרשו לתמחר מחדש את ההלוואות: גם שיווק השיקמה לא יכול היה להציע "עוף בשקל" ללא הגבלת כמות וללא התנייה לגבי ערך הקנייה הכוללת. לכן העלאת שיעורי הריבית על הלוואות מבוססות-פריים בעקבות ביטול המיגבלה איננה מעידה על העדר תחרות בשוק המשכנתאות (אם אתם בכלל זקוקים לעדויות עקיפות) - היא הייתה מחוייבת המציאות: כאמור, תמהיל ההלוואה משפיע על שיעורי הריבית בחלקיה השונים. החישוב הוא מסובך יחסית, וגם יועץ המשכנתאות הבנקאי שיושב מולכם איננו יודע בהכרח מהו שיעור הריבית בחלקי ההלוואה השונים: התמחור נעשה על-ידי תכנית הקיימת במחשב הבנק ומנסה לשמור על הרווחיות הכוללת של הבנק מביצוע ההלוואה.
אם כבר דנים בביטול המיגבלה על חלקן של הלוואות מבוססות-פריים, עדיף היה לשאול מה טעם מצא המפקח על הבנקים מלכתחילה להתערב בשיקולי תמהיל ההלוואות ולהכתיב לצדדים (הבנקים והלווים) מיגבלות קשיחות. ראוי לזכור שהתיקון האחרון שהכניס המפקח על הבנקים איננו מבטל את מיגבלות התמהיל שהוא קבע בזמנו: גם לאחר התיקון, חלק ההלוואות בריבית משתנה עדיין מוגבל לשני שלישים מסך ההלוואה - מדוע? על נושא זה כבר הרחבנו ברשימה קודמת בבלוג זה (ראו, לדוגמה, כאן).
ולבסוף, קיימת שאלה לגבי מידת התחרות בשוק המשכנתאות: איננו זקוקים לעדויות עקיפות ולאינדיקציות לכך שקיימת ריכוזיות-יתר בענף - זה ברור כשמש, ואת התוצאות חשים הלווים. טיב השירות לו זוכים לווי המשכנתאות ירוד יחסית לזה המקובל בשירותים פיננסיים אחרים - ביטוח, ניהול השקעות וכדומה. במקום לאסוף עדויות לגבי קיומה של ריכוזיות הפוגעת בלקוחות צריך היה לנקוט בצעדים ישירים כדי להבטיח תחרות: לאפשר כניסה לענף של שחקנים חדשים, לרבות גופים לא-בנקאיים, ולקדם את השקתו של שוק משני למשכנתאות בישראל שיצמצם את מידת שליטתם של הבנקים בשוק המשכנתאות.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה